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서울공항 군사시설보호구역 해제지 주택·연구단지 등 일제히 개발 탄력

2024년 04월호

서울공항 군사시설보호구역 해제지 주택·연구단지 등 일제히 개발 탄력

2024년 04월호

수도권 군사시설보호구역 해제 180.6㎢...전체 해제면적 50% 이상 차지
“총량제에 산업단지 들어서긴 어려울 것”


| 최현민 기자 min72@newspim.com


정부의 군사시설보호구역 해제에 따라 수도권 해제지역의 주거지 개발 가능성이 커지고 있다. 아직 시기는 확정되지 않았지만 보호구역이 해제될 경우 그동안 가로막혀 있던 개발사업이 봇물을 이룰 것이란 진단이 나온다. 군사시설보호구역 해제에 따라 주변지역 건축물의 높이 제한을 비롯한 규제가 다수 풀어지면 주거지역 개발이 유력하게 점쳐진다. 이에 따라 난개발을 방지하기 위한 공공택지 지정 필요성도 나오고 있다. 또 첨단 연구개발단지 조성이 가능할 것으로 예상된다. 부동산업계에 따르면 정부가 군사시설보호구역을 해제하기로 하면서 성남 서울공항에 인접한 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 경기 성남시 일대가 주거지와 첨단 연구단지 조성이 추진될 것이란 전망이 나온다.
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성남·하남 등 수도권이 절반 이상...해제 시점은 미정

정부는 지난 2월 충남지역 민생토론회에서 여의도 면적의 117배에 달하는 군사시설보호구역을 해제키로 했다. 총 339㎢(1억300만평) 규모로, 이는 정부가 군사시설보호구역 해제 데이터를 통합 관리하기 시작한 2007년 이후 역대 최대치다. 수도권 지역만 놓고 보면 서울은 강남구, 서초구, 송파구 일대 46.4㎢가 풀린다. 경기도는 성남, 하남, 과천, 평택, 포천, 양주, 연천, 가평 등 총 134.1㎢가 해제돼 수도권에서만 전체 군사시설보호구역(339㎢)의 절반이 넘는 180.6㎢가 풀린다. 수도권 가운데선 성남시가 가장 해제 면적이 넓다. 분당구 백현동·정자동·판교동·서현동 일대와 수정구 고등동·태평동 일대, 중원구 성남동·은행동·여수동 일대 71.5㎢ 규모다. 해제지역 가운데 핵심은 강남3구와 성남시 고등동 일대에 있는 성남 서울공항 주변이다.

이들 군사시설보호구역 해제지역은 공통적으로 인기 높은 잠재적 개발 지역이란 특징이 있다. 주변지역은 이미 공공택지사업이 추진돼 대규모 택지가 형성돼 있는 상태다. 성남비행장 주변 군사시설보호구역은 서울 강남구(개포동·대치동·세곡동·수서동·율현동·일원동·자곡동), 서초구(내곡동·신원동·염곡동·원지동), 송파구(가락동·거여동·마천동·문정동·방이동·삼전동·석촌동·송파동·오금동·잠실동·장지동) 등 강남3구와 경기 분당구(성남 등) 일대에 걸쳐 있다. 군 비행장 주변 보호구역이 해제되면 비행안전구역별 제한고도를 초과하지 않는 범위에서 군 협의 없이 건축물의 신축이나 증축, 용도변경 등을 자유롭게 할 수 있게 된다.

서울시나 경기도, 성남시 등 지방자치단체 차원의 개발사업 추진도 점쳐진다. 개발이 자유로워진 만큼 향후 선거를 앞두고 개발 공약이 잇따를 것이란 분석이다. 이번 군사시설보호구역 해제 시점은 확정되지 않았다. 이에 따라 4월 총선과 2년 후 지방선거, 차기 대선 등에서 잇따라 공약이 나올 가능성이 크다는 게 전문가들의 관측이다. 서울공항 주변 한 중개업소 관계자는 “성남공항 군사시설보호구역 일대 개발은 사실 오래전부터 지역 정치인들의 단골 공약이었다”며 “이번 보호구역 해제는 시점이 명확하지 않으니 오히려 개발 관련 공약은 더 확산될 수도 있을 것”이라고 말했다.

지자체 자체 개발도 아직 구체적인 절차는 마련되지 않았다. 그린벨트 해제처럼 정부와의 협의가 상당수 필요할 것으로 관측된다. 지자체 자체 개발을 허가할 경우 대규모 난개발이 이뤄질 수 있는 만큼 대규모 개발보다는 해당 토지주들의 소규모 자체 개발 정도가 인정될 것이란 진단도 나온다. 국토부 관계자는 “군사시설보호구역 해제에 따른 개발 시 지자체 권한이 어떻게 될지는 검토한 바가 없다”면서 “해당 토지 소유주들에 의한 자체 개발 등이 있을 수 있어 케이스에 맞춰서 이뤄질 것 같다”고 말했다.

주거지 + 소규모 연구개발단지 복합 개발 유력

군사시설보호구역이 본격 해제될 경우 주거지역 개발이 우선 추진될 것으로 예측된다. 군사시설이 인근에 있는 만큼 대규모 상업지나 업무지역 개발은 어려울 것으로 예측된다. 서울공항 주변 군사시설보호구역 해제지역은 과거 보금자리주택지구와 같은 공공택지 조성 가능성이 높다. 실제로 이번에 군사시설보호구역에서 해제되는 강남3구 지역은 대부분 서초 우면지구, 강남 세곡지구, 성남 고등지구와 같은 보금자리지구와 인접해 있다.

이와 함께 대규모 인력이 모이거나 고밀개발이 필요 없는 연구개발(R&D)단지, 물류단지 등의 조성 가능성도 거론되고 있다. 다만 첨단 제조업지구가 입지하기는 어려울 것으로 보인다. 수도권의 경우 산업단지 및 공장총량 물량배정 기준이 있어서다. 더욱이 첨단제조업지구는 서울시가 옛 구로공단 자리에 조성키로 한 데다 성남공항과 멀지 않은 곳에 ‘판교 테크노밸리’가 조성돼 있음을 감안하면 가능성이 낮은 것으로 평가된다. 해제 예정 구역의 입지를 보더라도 제조업단지는 판교나 서울 서남권에 조성되는 것이 더 적절하다는 진단이 많다.

전문가들은 주거지 중심의 소규모 연구개발단지가 복합된 개발사업이 이뤄질 것으로 내다보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “강남권은 업무시설이 많아 배후 주거지역 개발 요구가 있지 않을까 하는 생각이 든다”면서 “다만 (개발대상 지역이) 강남이나 판교 쪽으로 전반적인 연결성이 있어야 하는 만큼 주택과 업무가 혼재된 복합용지 형태로 개발될 것으로 보인다”고 말했다. 그러면서 “군사공항이 있기 때문에 고밀개발은 힘들고 업무와 주택이 혼재되는 개발이 이뤄지지 않을까 싶다”면서 “수서나 내곡동 쪽을 보면 예전에 너무 주택 중심으로 개발되다 보니 산업단지 혼재 형태로 가야 되지 않나 생각한다”고 덧붙였다.

서울 우면동 일대 녹지지역처럼 대기업 산하 연구단지 조성도 가능할 것으로 보인다. 송 대표는 “양질의 일자리가 필요한 만큼 IT(정보기술)처럼 미래지향성이 있는 산업 등이 들어오지 않을까 예상된다”고 말했다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)은 “비행이나 안보에 큰 지장이 없으면 해제하는 것이 맞지만 해제를 하더라도 용적률을 획기적으로 완화하기는 힘들다”며 “기존 용적률을 기준으로 해제된 높이 제한을 활용해 고층 건물을 지을 수 있는 형태로 가지 않겠나 싶다”고 말했다.
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