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2020년 04월호

‘숨겨진 꿈의 직장’ 한국증권금융 폭넓은 자본시장 업무 ‘강점’

증권금융업무 전담기관, 우리사주 컨설팅 등 다양한 업무 매년 25명 정도 채용, 작년 경쟁률 100대 1 최고 수준 연봉·어학자격증 등 연수제도 ‘눈길’ | 장봄이 기자 bom224@newspim.com 대학생과 취업준비생들이 자주 방문하는 채용 블로그에서 ‘신의 직장’, ‘꿈의 직장’으로 꼽히는 공공기관들이 있다. 특히 문과생들은 취업난 속에서 최고 수준의 연봉과 복지 혜택을 누릴 수 있는 금융 공공기관 취업에 열을 올린다. 그중 하나가 한국증권금융이다. 증권금융은 준공공기관으로 분류되고 일반적으로 잘 알려져 있지 않지만, 평균 연봉이 1억원을 웃돌아 증권업계에서는 ‘신이 숨겨둔 직장’이라는 말로도 불린다. 한국증권금융은 1955년 설립돼 올해로 65주년을 맞았다. 국내 유일의 증권금융업무 전담기관이다. 증권금융은 ‘증권시장에서 증권과 관련해 이뤄지는 모든 신용공여 행위’ 또는 ‘증권을 담보로 하거나 증권과 관련해 이뤄지는 자금이나 증권의 융통’ 등을 의미한다. 증권의 인수·취득·매매·보유 등 필요한 자금이나 증권을 금융투자업자나 일반투자자 등에게 공급해 증권 발행과 유통을 원활하게 하는 역할을 하고 있다. 1950년대 증권업계 자금난 해소와 증권거래소 설립자금 마련을 위해 설립됐는데, 자본시장법에 따라 금융위원회로부터 증권금융업의 인가를 받은 상법상 주식회사로 분류된다. 지난해에는 온라인펀드 쇼핑몰인 펀드슈퍼마켓을 운영하는 한국포스증권(펀드온라인코리아)을 인수하기도 했다. 최대주주로 지분 54.99%를 보유하고 있다. 사업 영역을 더욱 넓히고 있는 추세다. 서류부터 2차 필기전형, 실무·최종면접까지 한국증권금융의 채용은 하반기 9월 중에 진행된다. 일반적으로 일반직렬과 IT직렬을 합해 20명 안팎의 신입직원을 채용한다. 지난 2018년과 19년에는 25명씩 뽑았다. 특성화고 졸업자는 별도 채용으로 선발한다. 학력·연령·전공 제한은 없으며, 영어성적은 TOEIC 800점, TEPS 637점, TOEFL IBT 91점 중 1개 이상 취득자 기준이다. 서류전형은 블라인드 방식으로 이뤄진다. 지난해 경쟁률은 98 대 1을 기록했다. 전형 절차는 서류전형, 1차 필기전형(경영학·경제학·전산학 일반 중 택), 2차 필기전형(전공논술), 실무면접(인성검사) 및 최종면접 등으로 진행된다. 전공논술의 경우 경영학은 재무관리, 회계학(고급회계 제외), 인사관리, 마케팅, 조직행동론이며, 경제학은 경제학원론, 미시·거시·국제경제학, 계량경제학, 화폐금융론, IT는 소프트웨어공학, 운영체제, 자료구조, 프로그래밍언어, 네트워크, 데이터베이스 등의 범위다. 회사 인재상은 △열정적인 학습인 △창조적인 혁신가 △신뢰받는 봉사인이다. 증금 관계자는 “자신의 분야에서 최고 전문성을 축적할 수 있도록 열정적으로 자기주도적 학습을 하는 인재를 우선 순위에 두고 있다”고 전했다. 자본시장 핵심 외 증권대차중개업무 등 수행 다른 금융기관과의 차별점은 보다 다양한 업무를 경험할 수 있다는 것이다. 투자자예탁금 관리, 증권사 유동성 지원과 같은 자본시장의 핵심 인프라 업무 외에도 우리사주제도 컨설팅과 증권대차중개 등의 폭넓은 업무를 수행한다. 한국증금은 우리사주 수탁기관으로, 우리사주 전담지원기구인 우리사주지원센터도 함께 운영하고 있다. 여기서 우리사주 실무자 교육과 제도 상담 및 컨설팅을 진행한다. 실무자 교육은 신청을 받아 본사에서 매월 두 차례 실시한다. 또 우리사주 예탁·인출 업무와 우리사주 금융 지원 등을 한다. 증권대차거래(증권 보유자가 일정 기간 후 상환을 조건으로 증권을 제3자에게 빌려주는 거래) 중개업무는 증권의 대여 및 차입을 중개하는 역할이다. 거래를 통해 대여자는 여유증권을 대여해 대여수수료라는 안정 수익을 얻고, 차입자는 저렴한 비용으로 차입과 연계된 다양한 투자전략을 통해 수익을 창출할 수 있다. 중개업무는 2000년부터 시작해 국내 중개대차 시장의 약 40%를 점유하고 있다. 2011년부터는 기관 간 RP 중개업무를 통해 단기자금시장의 유동성 과부족 해소와 기관 간 RP거래 활성화 역할도 수행한다. 증금의 사업 분야는 크게 금융투자업자 및 자본시장 지원 파트와 일반고객(개인/법인) 금융 파트로 나뉜다. 시장 지원은 △투자자예탁금 관리 △우리사주업무 △여신 △수신 △수탁업무 △증권중개 △민간연기금투자풀 등이고, 일반고객 금융은 △우리사주금융 △여신 △수신 업무 등이다. 증금은 직급별 역량 교육, 외국어학원 등 어학연수제도를 운영한다. 사내직무·직무위탁·해외단기연수·자격증 취득 등도 지원한다. 국내 MBA 및 대학원, 해외 대학 MBA 등 해외학술연구 지원도 있다.

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2020년 04월호

제2의 ‘수·용·성’은 어디? 투자자 ‘화·송·산’ 주목

2.20대책 후 화성·송도·산본신도시 집값 급등 4개월 만에 2억원 오른 곳도...외지인 투자 급증 | 서영욱 기자 syu@newspim.com 최근 정부가 지난해 ‘12.16 대책’ 이후 풍선효과를 보인 수원시 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 지정했다. 서울 주택시장이 강한 부동산 규제에 묶이자 경기 지역으로 투자수요가 몰리며 집값이 급등했기 때문이다. 2.20대책의 또 다른 풍선효과는 이미 나타나고 있다. 시장에서는 이미 ‘안시성(안산·시흥·화성)’, ‘김부검(김포·부천·검단)’ 등 다양한 신조어까지 판치고 있다. 이들 지역은 분양권 전매, 중도금 대출, 양도세 중과 등에서 상대적으로 자유로운 데다 실제 청약 결과도 규제 움직임이 나온 작년 10월 이후 높아지고 있다. 2.20대책 발표 직후부터 3월 초까지 실제로 가격이 급등한 지역은 비조정대상지역인 군포 산본신도시와 화성 동탄1신도시, 인천 송도신도시다. 수원 누르니 산본·화성·송도가 ‘쑥’ 한국감정원에 따르면 지난 2.20부동산대책 후 2주간 인천·경기 지역에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 수원 팔달구(3.59%)다. 팔달구는 앞서 조정대상지역으로 지정된 데 이어 투기과열지구 지정 가능성도 점쳐진 지역이다. 2.20대책에서 조정대상지역으로 계속 유지됐고, 아파트값도 거침없이 오르고 있다. 2, 3위는 2.20대책에서 조정대상지역으로 지정된 수원 권선구(2.84%)와 영통구(2.73%)다. 조정대상지역 지정 효과는 일부 발휘되고 있다. 주간 아파트값 상승률이 권선구는 2.46→1.58→0.97%로, 영통구는 1.83→1.54→0.73%로 차츰 낮아지고 있다. 4위는 기존 조정대상지역인 구리시로 2주간 2.04% 올랐다. 5위부터가 풍선효과 지역으로 분류된다. 5위는 비조정대상지역인 군포시로 2주간 1.95% 집값이 올랐다. 3월 첫째주에만 아파트값이 1.27% 오르면서 인천·경기 지역 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 군포 중에서도 재건축 연한이 도달한 구축 아파트가 많은 산본동 중심으로 가격이 많이 올랐다. KB부동산 시세에 따르면 산본동 삼성아파트 전용 55㎡ 시세는 3월 5억2000만원으로 9개월 만에 1억원이 올랐다. 산본동 한라주공4단지 전용 51㎡는 올해 들어 가격이 급등하기 시작해 3개월 만에 3억5250만원으로 7000만원이 올랐다. 산본동의 한 공인중개업소 관계자는 “금정역에 GTX-C노선 계획이 확정되면서 서울 출퇴근 수요가 늘어나고 있다”며 “수요가 몰리면서 재건축 호재가 있는 지역의 집값이 오르고 있다”고 설명했다. 수원과 가까운 화성시(1.88%)의 집값도 무섭게 오르고 있다. 2.20대책 후 2주간 화성시 아파트값은 0.73% 올라 인천·경기 중 8위를 차지했다. 조정대상지역인 동탄2신도시를 제외하고 수원과 인접한 지역, 동탄1신도시의 집값이 대폭 올랐다. 지난해 12월부터 가격이 오르기 시작한 반월동 SK뷰파크는 전용 84㎡의 경우 4개월 만에 1억8000만원 오른 5억6000만원을 호가한다. 동탄1신도시에 위치한 능동마을 이지더원도 4개월 만에 1억원이 올랐다. 전용 78㎡는 3억2000만원에서 4억2000만원으로 가격이 뛰었다. 나루마을 한화꿈에그린 전용 97㎡는 같은 기간 4억2000만원에서 4억8000만원으로 6000만원이 올랐다. 반송동의 한 공인중개업소 관계자는 “동탄역을 중심으로 1, 2기 신도시 간 생활 인프라 격차가 크지 않아 집값이 낮게 책정돼 있는 1기 신도시의 가격이 오르고 있는 것으로 보인다”고 설명했다. 인천에서는 송도신도시가 위치한 연수구(1.87%)가 대표적인 풍선효과 지역으로 꼽힌다. 송도 더샵 퍼스트파크 전용 84㎡는 3월 현재 7억7500만원으로 8개월 만에 1억원이 올랐다. 송도 글로벌파크베르디움 전용 84㎡도 같은 기간 1억원이 올라 3월 현재 6억8500만원을 기록하고 있다. 송도동의 공인중개업소 관계자는 “GTX-B노선 호재가 있는 데다 금리가 낮아지면서 비규제지역으로 외지인 투자 수요가 쏠리고 있다”며 “풍선효과나 국지적 호재에 따라 움직이는 양상이 더 커질 것”이라고 전했다. 김포·안산도 조짐...총선까지 혼란 지속 이 밖에 골드라인 개통으로 핫 플레이스가 된 김포한강신도시, 신안산선 개통 호재가 있는 안산도 대표적인 풍선효과가 우려되는 지역이다. 김포시는 지난해 10월까지만 해도 하락세가 계속됐지만, 11월부터 반등했다. 김포시 월간 아파트 매매가격지수를 보면 2019년 11월 99.8, 12월 99.9, 2020년 1월 99.9를 기록 중이다. 골드라인 개통 시 월간 아파트 매매가격지수가 100 이상을 찍으며 집값 상승세였다가 교통 호재의 기운이 빠지면서 하락세를 보이던 김포시가 다시금 되살아나고 있다. 분양업계 관계자는 “핀셋 정책으로 인해 비규제지역에 부동산 투자가 몰리면서 김포시 집값이 상승세를 보이고 있다”며 “추가 조정대상지역에서 제외된 김포시의 분양권 거래는 지난 2월에 151건을 기록하며 높은 관심을 받고 있다”고 전했다. 전문가들은 4월 총선 전까지 추가 대책은 나오지 않을 것으로 본다. 이 때문에 부동산시장 혼돈이 커질 것으로 예상하고 있다. 무엇보다 조정대상지역을 피해 수도권, 교통 호재, 비조정대상지역 등으로 부동산 투자가 몰려 부동산시장에는 풍선효과가 끊임없이 일어날 것이라는 우려다. 조정대상지역 지정으로 풍선효과는 잠깐 잠재울 수 있지만, 진정한 문제 해결 방안이 되지 못하고 있다. 갭투자, 부동산 투자가 불러일으키는 풍선효과에 대한 정부의 명확한 해법이 절실하다는 지적이다.

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2020년 04월호

‘부동산 겹규제’ 3040 내 집 마련은 어디로?

지난 2월 20일 文정부 19번째 부동산대책 발표 거래 늘고 집값 오르면 규제 적용...수요자들 ‘혼선’ “상황에 맞춰야...수요 및 가격 변동 등도 고려” | 김지유 기자 kimjiyu@newspim.com # “치솟는 전셋값 부담에 내 집을 사려고 해도 부동산 대책이 잇따라 발표돼 혼란스럽다. 무주택 기간이 짧아 새 아파트를 분양받는 일은 포기한 지 오래다. 서울이 직장인 점을 고려해 수도권 지역으로 집을 마련하려고 했는데 ‘겹규제’로 마땅한 곳을 찾지 못하고 있다.” -30대 후반 A씨 부부 지난 2월 20일 문재인 정부 들어 19번째 부동산 대책이 발표되자 내 집을 어떻게 마련하면 좋을지 혼란스러운 수요자가 늘고 있다. 서울과 경기 주요 지역의 규제가 강화되고 ‘풍선효과’로 집값이 요동치면서 집을 매수할 때 어디에, 어떤 방법으로 해야 할지 고심이 깊어진다. 특히 4월 분양가상한제가 본격 시행되면서 무주택 기간이 10년 정도에 불과한 30대와 40대 초반 가구는 인기 지역에서 청약을 받기가 사실상 불가능하다. 전세시장도 매물은 부족하고 시세는 치솟아 녹록지 않다. 최근 30~40대 실수요자들의 주택 매수가 급증하는 이유다. 국토교통부와 한국감정원에 따르면 지난해 서울에서 아파트를 매입한 30대는 28.8%, 40대는 28.7%로 30~40대가 전체의 절반을 넘었다. 자금조달 방법이 가장 중요...상황별로 접근해야 전문가들은 우선적으로 거주하고 싶은 지역을 몇 곳 정한 뒤 현금보유력과 대출 가능 여부를 따져보라고 조언한다. 특히 가장 높은 값에 집을 사는 ‘상투 잡기’를 피하고, 앞으로의 자산 증식을 위해 지역별로 수요 및 가격 변동 등 전망도 고려해야 한다. 전문가들은 현금을 많이 보유한 수요자라면 기존 인기 주택시장을 위주로 ‘똘똘한 한 채’를 매수하는 추세가 이어질 것으로 전망한다. 서울시 강남3구(강남·송파·서초구)와 마·용·성(마포·용산·성동구)의 입주 5년 내 새 아파트와 재건축조합이 설립된 단지가 대표적이다. 지난해 12.16대책에서 시가 15억원 이상 아파트 매수 시 대출을 금지하자 이 지역들은 매도 호가가 일시적으로 하락한 급매물이 속출했다. 하지만 기존 실거래가 대비 2억~3억원 낮춘 급매물들은 대책이 발표된 지 2개월이 지나자 대부분 거래됐다. 현금을 넉넉하게 보유한 대기수요들이 급매물을 싹쓸이한 결과다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “정부 부동산 대책의 핵심은 한 가구당 주택 한 채만 보유하라는 것”이라며 “보유하고 있는 현금 여력 안에서 수요자들은 가능하면 교통 등 인프라와 거주 환경이 뛰어난 지역의 똘똘한 한 채를 선호하기 때문에 앞으로도 이 현상은 계속될 것”이라고 전망했다. 송파구 잠실동 A공인중개업소 대표는 “잠실5단지와 장미아파트 등 대표적인 재건축 단지가 포진해 있는 이곳은 항상 싸게 나온 물건을 잡으려는 대기수요가 있다”며 “대출이 막히면서 매수세가 급감했지만 2억~3억원 떨어지기는 어려울 것으로 보이자 대기하던 현금 부자들이 거래에 나서면서 지금은 매도 호가가 기존 수준으로 회복했다”고 말했다. 강남구 대치동 B공인중개업소 대표도 “신축 아파트와 재건축 단지들도 대책이 발표되면 일시적으로 거래가 위축되지만, 장기간 거주를 목적으로 하는 30~40대 젊은 부부들은 저렴한 급매물을 잡기 위해 계속 문을 두드린다”고 전했다. 대출 막히자 수도권 외곽지역도 관심 ‘급증’ 현금이 적은 수요자들은 수도권 외곽을 중심으로 대출이 가능한 지역에 집중할 것으로 예상된다. 특히 교통망 개발 호재가 있는 지역은 규제에 따른 ‘풍선효과’로 수요자들이 적극 매수에 나서고 있다. 앞으로 집값이 올라 규제가 추가되면 적은 현금으로 집을 매수하기 어렵다는 판단에서다. 현재 비규제지역인 인천 송도신도시와 경기 남양주시 평내·호평동, 김포시 운정신도시 등은 수도권광역급행철도(GTX)가 예정돼 있어 서울 접근성이 대폭 개선된다. 비규제지역으로 대출이 70%까지 가능해 이곳에서 5억원 아파트를 살 때 3억5000만원까지 대출받을 수 있다. 김 부연구위원은 “최근 추세를 보면 30~40대들이 아파트 매수에 적극적인데, 일부를 제외하고는 모아놓은 자산이 많지 않은 데다 추가 대출 규제도 피할 수 있어 9억원 미만 아파트에 수요가 몰리고 있다”며 “특히 규제가 적고 서울 접근성이 개선되는 수도권 지역에 수요가 몰리는 풍선효과는 계속될 전망”이라고 내다봤다. 김은진 부동산114 리서치팀장도 “앞으로 수도권 지역 중에서 규제를 적용받지 않고 교통망 호재가 있는 부천, 인천 등으로 수요가 몰릴 것”이라고 말했다. 인천 연수구 송도동 C공인중개업소 대표는 “그동안 인천 송도는 뛰어난 거주 환경에도 불구하고 대중교통을 이용한 서울 접근성이 떨어져 빛을 발하지 못했다”며 “하지만 GTX 호재와 함께 비규제지역 풍선효과로 젊은 수요가 몰려 최근 매맷값이 1억~2억원 뛰었다”고 전했다. 특히 경기도 수원과 용인, 성남, 안양, 광명 등 기존 수도권 인기 주택시장에 수요가 계속 몰릴 가능성이 크다. 이들 지역은 분당신도시 등 일부를 제외하고는 시가 9억원 이하 아파트가 대다수이기 때문이다. 수원은 지난 2.20부동산대책에서 전 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 성남은 전 지역, 용인은 처인구를 제외한 기흥·수지구가 조정대상지역이다. 3기 신도시 새 아파트 기다려...2022년 분양 전망 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “조정대상지역으로 지정되면 대출 한도가 줄고 양도세 중과 등이 적용돼 매매 조건이 까다로워진다”며 “하지만 대출이 50%까지 가능하기 때문에 수요가 끊길 만큼 강도가 높은 대책이라고 볼 수 없어 집값이 큰 폭으로 하락하거나 거래량이 급격하게 줄진 않을 것”이라고 말했다. 새 아파트를 분양받으려면 3기 신도시 물량을 기다리는 것도 방법이다. 정부는 고양시 창릉동, 부천시 대장동 등 3기 신도시를 청년·신혼 맞춤형 도시로 조성해 5만가구를 공급할 계획이다. 3기 신도시는 이르면 오는 2022년 분양이 시작될 전망이다. 한 건설업계 관계자는 “최근 고양 창릉이 지구로 지정됐고, 부천 대장은 아직 절차를 밟고 있어 당장 내 집을 마련하려는 수요자들에겐 적절하지 않다”며 “투자 목적이 아닌 실수요자라면 일단 전세로 거주하면서 청약통장과 자금조달계획서 등을 철저하게 준비해 도전하는 것도 방법이 될 것”이라고 말했다.

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2020년 04월호

‘포스트 차이나’ 동남아로 향하는 유통업계 시선

유통 맞수 이마트·롯데마트, 동남아 시장 공략 본격화 이마트, 올해 베트남 1호점·노브랜드 매장 출점...롯데마트도 6개점 오픈 편의점 맞수 GS25·CU도 동남아 진출 속도 | 남라다 기자 nrd8120@newspim.com 국내 유통업계의 시선이 동남아로 향하고 있다. 해외 시장 가운데 동남아시아를 내수 침체의 돌파구로 삼겠다는 전략이다. 특히 한류로 인해 한국에 대한 관심이 높은 데다 중국을 대체할 신흥 시장으로 떠오르고 있어 투자처로 각광받고 있다. 다만 코로나19 여파로 인해 출점 계획이 틀어질 수 있다는 지적이 나온다. 동남아에 공들이는 유통街...이마트도 참전 유통업계의 최대 경쟁업체인 이마트와 롯데마트는 올해 동남아시아 시장에 공을 들인다. 이마트는 대형마트와 노브랜드로 동남아 시장 공략에 나선다. 이마트는 올해 안으로 베트남 2호점 출점을 준비 중이다. 2015년 말 베트남 호찌민에 1호점을 연 지 5년 만이다. 점포는 1호점과 달리 호찌민 인근에 지어진다. 이마트는 이르면 연내 개점을 목표로 하고 있다. 다만 지난해 5월에 착공한 공사가 마무리되지 않아 오픈 시점은 아직 미정이다. 금융감독원 전자공시에 따르면 이마트는 올해 베트남 법인에 1700억원을 투자할 계획이다. 2021년에는 1500억원을 추가로 투입해 출점에 나설 예정이다. 이마트는 필리핀 내 노브랜드 영토도 넓힌다. 지난해 11월 필리핀에 첫 진출한 노브랜드는 현재 3개 매장을 운영 중이다. 올해는 연내 총 10개 안팎으로 점포를 늘린다는 방침이다. 이마트는 현지 유통기업인 로빈슨스 리테일과의 협업을 통해 노브랜드 매장을 운영할 계획이다. 앞서 1호점 개점 당시 이마트는 로빈슨스 리테일과 프랜차이즈 계약을 체결한 바 있다. 상품 구성은 70%가량이 신선·가전을 제외하고 모두 노브랜드 PL 상품이다. 나머지 30% 정도는 현지 인기상품으로 채워지게 된다. 롯데마트도 인도네시아·베트남 공략 박차 이마트의 맞수인 롯데마트는 올해 인도네시아와 베트남에 각각 4개, 2개 점포를 추가 출점한다는 전략을 세웠다. 또한 연내 인도네시아에 프리미엄 콘셉트 소매 매장과 온라인 쇼핑 플랫폼을 새롭게 선보인다는 포부다. 현재 롯데마트는 인도네시아와 베트남 2개국에 총 64개 점포를 운영 중이다. 올해 6개 점포를 추가로 열면 베트남 점포는 총 70개로 늘어난다. 2008년 첫 진출한 인도네시아에는 지난해 말 기준으로 50호점을 열었다. 시장 진출 당시 현지 대형마트 ‘마크로’ 19개점을 인수해 도전장을 내밀었다. 롯데마트는 2023년까지 인도네시아 전역에 100개 점포를 열 계획이다. 인도네시아에서도 온라인 중심으로 유통업계가 재편되고 있는 점을 고려해 점포를 개설한다. 특히 10대 도시 대형 점포와 중소 도시 거점 점포를 연결해 전국적인 물류 네트워크로 활용한다는 복안이다. 올해 베트남에는 추가로 17개 점포를 열어 총 41개점을 운영한다는 구상이다. 지금까지 대형 점포 형태로 출점을 했다면, 앞으로는 중소형 매장을 내는 것도 추진 중이다. 업계 최초로 마트 내 가전양판점을 도입, 점포 확장에 적극 나설 방침이다. PB 상품도 강화한다. 2015년만 해도 PB 제품 비중이 전체 매출의 2.1%에 불과했지만, 앞으로 11%로까지 끌어올린다는 게 롯데마트 측의 설명이다. 지난해에는 PB 상품 1600여 개를 취급했다. 베트남에서는 롯데마트의 PB 상품이 인기를 끌고 있다. 휴지와 물티슈, 장난감, 베개, 세제 등 각 분야에서 PB 상품이 매출 1위를 기록하고 있다. 대형마트가 동남아에 앞다퉈 매장을 늘리는 것은 실적 부진에 따른 자구책의 일환으로 해석된다. 이마트는 지난해 연결 기준 영업이익이 1507억원으로 67.4% 급감했다. 당기순이익도 53.2% 줄어든 2238억원에 그쳤다. 롯데마트는 지난해 248억원의 영업손실을 기록하며 적자 전환했다. 반면 해외 매출은 증가 추세다. 지난해 이마트의 베트남 매출은 749억원으로 전년 동기 대비 20.5% 신장했다. 영업손실도 전년 대비 2억원 줄어든 13억원으로 내실을 다졌다. 롯데마트도 베트남과 인도네시아 등 해외 매출은 8.9% 늘었다. 다만 감가상각비 증가분이 일시적으로 반영돼 영업이익은 4.6% 감소했으나, 국내 실적보다는 양호한 편이다. 특히 베트남 매출은 진출 이후 꾸준히 증가세다. 2012년 670억원에 불과했던 매출 규모는 2018년 2830억원으로 4배 이상 확대됐다. 특히 동남아는 연평균 5~7%의 경제성장률을 보이는 매력적인 투자처로 꼽힌다. 이 중에서도 베트남의 연평균 성장률은 6.8%를 기록하고 있다. 내수 침체로 실적 부진을 겪고 있는 유통업체로서는 새로운 먹거리를 발굴할 수 있는 신흥 시장으로 떠오르고 있다. 업계 관계자는 “현재 국내는 출점도 어렵고 소비심리가 상당히 위축돼 있다”며 “사드 보복 이후 중국에서는 사업을 하기 어려운 만큼 동남아로 눈을 돌리는 업체가 많다”고 말했다. 편의점도 해외 진출 박차 편의점업계 양대 축인 GS25와 CU는 올해도 동남아 진출을 적극 검토하고 있다. GS25를 운영하는 GS리테일은 올해 동남아를 중심으로 다양한 국가 진출을 모색 중이다. GS25는 2018년 1호점을 출점한 베트남에서 현재 58개 매장을 운영 중이다. 앞서 GS리테일은 100% 마스터 프랜차이즈 방식 대신 손킴그룹과 ‘조인트벤처+마스터 프랜차이즈’ 방식으로 계약을 맺은 뒤 베트남에 진출했다. 국내 GS25 직원들도 파견하는 등 베트남 진출 성공에 대한 강한 의지를 피력했다. 이를 통해 회사 측은 배당 이익은 물론 로열티 수익을 올리고 있다. 다만 올해 출점 점포 수는 아직 검토 중이다. 장기적으로 베트남에 2030년까지 2000개 점포로 확대한다는 목표다. CU를 운영 중인 BGF리테일은 연내 베트남 1호점을 열 예정이다. BGF리테일은 지난해 9월 베트남 CUVN과 마스터 프랜차이즈 계약을 체결한 바 있다. CUVN은 베트남 현지 유통업체인 SNB 등이 투자해 설립한 회사다. BGF리테일이 브랜드와 시스템, 경영 노하우를 제공하고, 파트너사인 CUVN이 매장 개발과 운영을 맡는 식이다. BGF리테일은 현지 리스크와 투자비 부담을 최소화하기 위해 마스터 프랜차이즈 방식을 택했다. 파트너사로부터 로열티를 받는 형태여서 리스크를 덜 수 있다는 장점이 있다. 다만 코로나19 여파로 출점 계획에 차질이 빚어질 수 있다는 지적이 나온다. 일단 코로나19로 한국인 입국을 제한한 국가가 늘고 있다. 동남아도 한국인에 대한 감시를 강화하고 있다. 실제 CU는 베트남 1호점 출점에 어려움을 겪고 있다. 우선 베트남이 한국인에 대해 14일간 격리 조치를 하는 등 입국 자체가 자유롭지 못하다. CU 관계자는 “준비 단계인데 국내 담당자들이 베트남에 들어갈 수 없기 때문에 출점 일정이 연기될 수도 있다”며 “코로나 등 다양한 변수가 있는 만큼 올해 안에 반드시 출점한다는 것은 아니다”고 말했다.

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2020년 04월호

장애감수성 지닌 ‘따뜻한’ 인재 찾습니다

‘장애인과 함께한 30년’ 한국장애인고용공단 작년 124명 채용...올해 하반기 60명 채용 예정 | 정성훈 기자 jsh@newspim.com 우리나라가 장애인고용의무제도를 시행한 지 30년이 됐다. 그동안 한국의 장애인구는 258만명을 넘어섰고, 같은 기간 장애인 고용률도 0.43%에서 2.78%(2018년 말)로 6배 이상 높아졌다. 장애인고용의무제도는 국가‧지방자치단체, 공공기관과 상시근로자 50명 이상 민간기업 사업주에게 일정 비율을 장애인으로 고용하도록 의무화하고 있다. 한국장애인고용공단은 장애인고용의무제도 시행기관으로 1990년 9월 설립됐다. 장애인을 위한 취업지원 사업과 직업능력개발 사업을 실시하고, 기업이 장애인을 고용할 수 있는 환경을 제공하기 위해 다양한 기업지원 서비스를 제공하고 있다. 본부·고용개발원 등 45개 소속기관 운영 경기도 성남시 분당구에 위치한 공단본부와 연구기관인 고용개발원은 전국적으로 45개 소속기관을 운영하고 있다. 장애인 취업지원과 기업의 장애인 고용을 지원하는 6개 지역본부와 14개 지사, 장애인 직업훈련을 담당하는 5개 직업능력개발원, 7개 맞춤훈련센터, 13개 발달장애인훈련센터로 구성돼 있다. 올해도 발달장애인훈련센터 6개소가 추가 설치되는 등 전국적으로 조직과 인력이 확대되는 추세다. 조직의 성장에 맞춰 1200여 직원이 한마음 한뜻으로 장애인과 함께 일하는 행복한 사회를 만드는 데 앞장서고 있다. 좋은 직장이 되기 위해 조직문화, 채용, 미래 전문인재 양성에도 앞장서고 있다. 일‧가정 양립 위한 가족친화적 조직문화 공단은 최근 조직 정원 확대 등으로 구성원이 2배 가까이 늘었다. 젊은 직원이 늘면서 평균연령은 대폭 내려갔고, 조직문화도 크게 변화하고 있다. 일 중심의 조직문화에서 일·가정 양립을 중시하는 문화로, 조직 내외부의 다양한 의견을 반영하는 개방형·수평형 조직으로 변하고 있다. 변화된 조직문화에 발맞춰 다양한 가족친화적 경영 방식으로 운영하고 있다. 가족과 함께하는 날이 대표적이다. 1주에 2시간 추가 근무를 하고 자신이 희망하는 날에 2시간 일찍 퇴근하는 제도다. 자신의 여건에 맞춰 근무시간을 조정할 수 있어 구성원들에게 인기가 좋다. 이 밖에도 남은 연차휴가를 이월해 사용하는 연차휴가저축제도, 자녀 육아기 근로시간단축제도 등 일과 가정을 병행할 수 있는 제도를 운영 중이다. 공단은 사회형평적 채용을 늘려 사회적 가치 구현에 앞장서고 있다. 2019년 경력단절여성, 고졸자, 장애인 구분모집으로 총 20명(16%)을 채용했고 청년, 고졸, 국가유공자 채용에도 적극 나서고 있다. 특히 경력단절여성과 고졸자 구분모집의 경우 시간선택제(주 20시간)로 채용해 육아 및 대학 학위취득을 위한 실질적인 기회를 제공하고 있다. 공정·사회형평적 채용으로 사회적 가치 구현 공단의 인재상은 장애 감수성을 가진 신(信)‧통(通)‧한(汗) 인재(신뢰・소통・성취)다. 특히 공단의 주요 고객인 장애인과 기업 모두에게 만족스러운 서비스를 제공하기 위해선 폭넓은 공감능력이 필요하다. 공단은 공정성을 높이기 위해 블라인드 채용을 강화하고 직무수행능력평가 도입에도 적극적이다. 필기시험에서는 채용 직무에 따른 선택과목 제도를 도입하고, 과목 선택에 따른 유불리를 없애기 위해 표준점수제를 활용한다. NCS직업기초능력평가와 한국사가 공통과목이고, 채용 분야별로 선택과목을 달리 둔다. 특히 직업평가직 5급의 경우 재활, 사회복지, 작업치료, 임상심리 분야 중 1가지를 선택해 응시할 수 있다. 작년 기준 상반기 24명, 하반기 100명 총 124명을 채용했다. 올해는 하반기 60명가량을 선발할 예정이다. 공단은 작년부터 실력 있는 인재를 채용하기 위해 임용후보자등록제도를 새로 도입했다. 결원 수 이상을 선발해 임용순위를 부여하고, 결원 발생 시점에 순차적으로 임용하는 등 능력 있는 인재 선점에 노력 중이다. 채용 인원이 적어 적합 인재임에도 발탁할 수 없는 안타까운 상황을 줄이고, 취업준비생에게는 취업 기회를 확대한 장점이 있다. 학사·석사과정 지원 등 미래 전문인재 양성 공단은 직원들의 자기주도적 학습을 장려하기 위해 전 직원에게 매년 교육비를 지원하고 있다. 자기주도적 학습 제도는 직원 개개인의 교육수요를 반영할 수 있어 활용률이 80%를 넘는다. 직원들은 자기주도적 학습비로 직무 관련 도서를 구입하거나 어학, 직무 관련 자격증 강의 등을 들을 수 있다. 고졸 직원에게는 학사과정 교육비의 70%(매 학기 최대 150만원)를 보조한다. 국내 대학 야간 또는 사이버 학사학위 취득을 지원하며, 전공 제한은 없다. 대졸 직원에겐 석사과정(야간 석사학위 포함) 교육비의 70%(매 학기 최대 300만원)를 지원한다. 다만 경영·경제·법·행정·사회복지학 등 공단 업무분야별 해당 전공으로 제한돼 있다. 2012년부터는 HRD전문과정(현 정책연구과정)을 운영 중이다. 1년 동안 교육파견을 통해 경영환경 변화를 이해하고 장기적 성과 창출 방안을 연구할 수 있는 시간이다. 교육과정에서 작성한 논문은 사내게시판을 통해 전 직원이 공유하고 업무에 활용할 수 있다. 특히 여성 인재 양성을 위해 예비 여성 리더를 발굴하고 여성 리더 역량개발 교육과정을 지원하는 등 여성 관리자로 성장할 수 있도록 체계적인 노력을 기울이고 있다.

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‘자격증 요람’ 산업인력공단 496개 국가기술자격시험 주관

2014년 울산광역시 혁신도시로 이전 블라인드 채용 최초 시행...16개국 근무 기회도 | 정성훈 기자 jsh@newspim.com ‘좋은 직장’은 취업준비생을 위한 꼭지다. 대학생이나 취업을 준비하는 자녀를 둔 이들에게도 꿀팁이 될 것이다. 관련 업무를 하지 않는 한 일반 국민들은 잘 알 수 없는, 그래서 ‘숨겨진’이란 수식어가 붙는 공기업(공공기관)이나 기업을 소개할 예정이다. 공인중개사 자격증 시험은 대입수학능력시험 다음으로 가장 많은 인원이 응시하는 국가주관시험이다. 매년 20만명 이상이 도전한다. 이 시험의 출제, 시행, 관리 업무를 총괄하는 기관이 산업인력공단이다. 산업인력공단은 공인중개사뿐만 아니라 세무사, 변리사, 감정평가사 등 개별 법령에 따라 17개 부처에서 39개 전문자격 시험을 위탁받아 시행한다. 총 546개 국가기술자격(기술자격+전문자격) 중 496개의 시험을 주관하는 기관이다. 한마디로 국내 대표적인 자격증은 이 공단을 거친다고 해도 과언이 아니다. 산업인력공단은 근로자의 평생학습 지원, 직업능력개발훈련 실시, 자격검정, 숙련기술 장려 사업 및 고용촉진 등에 관한 사업을 진행하면서 산업인력의 양성 및 수급의 효율화를 도모하고 국민경제의 건전한 발전과 국민복지 증진에 이바지할 목적으로 1982년 3월 18일 한국직업훈련관리공단으로 설립됐다. 1991년 한국산업인력관리공단으로 명칭을 변경했다가 1998년부터 한국산업인력공단을 정식 명칭으로 사용하고 있다. 정부의 공공기관 지방 이전 정책에 따라 산업인력공단도 지난 2014년 6월 서울을 떠나 울산 혁신도시에 둥지를 틀었다. 지리적 여건 우수...울산대 졸업생 유리 산업인력공단은 울산광역시 도심에 위치해 근무·생활 환경이 우수하다. 인근에 에너지경제연구원, 근로복지공단, 한국산업안전보건공단, 한국동서발전, 한국석유공사, 국립재난안전연구원, 한국에너지공단 등 8개 기관 3000명 이상이 근무 중이다. 50여 명이 근무하는 고용노동부 고객상담센터 역시 울산에 위치해 있다. 산업인력공단은 블라인드 채용을 가장 먼저 실시한 공공기관 중 하나다. 지원서 작성 시 학점, 토익 등 어학점수와 가족관계 등 직무수행과 무관한 사항은 기재하지 않아도 된다. 지원서를 불성실하게 작성하지 않는 이상 대부분 서류전형 합격 기회가 주어진다. 다만 서류전형에서 걸러지는 인원이 거의 없다 보니 필기시험 경쟁률이 상대적으로 높은 편이다. 일반직 5급 기준으로 2018년 하반기 144:1, 2019년 상반기 361:1을 기록했다. 시험과목은 채용 분야별로 조금씩 다르지만 일반직 5, 6급 기준으로 NCS직업기초능력평가, 한국사, 영어가 출제된다. 작년에 상반기 11명, 하반기 130명을 합쳐 총 141명을 채용했다. 특히 지역인재 채용 정책에 따라 지역에서 대학을 나온 졸업생들은 공단 취업에 유리할 수 있다. 정부는 공공기관의 지방 이전을 추진하며 ‘혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법’을 제정, 신규 채용 인원의 일정 비율을 지역인재로 뽑도록 했다. 2018년 18%로 시작해 2019년 21%, 2020년 24%, 2021년 27%, 2022년에는 30%까지 늘어난다. 현재 울산지역 내 4년제 일반대학으로는 울산대가 유일하다. 공단 역시 신입사원 상당수를 울산대 졸업생으로 채용한다. 한마디로 울산대 관련 학과를 졸업하면 공단이 실시하는 정기 채용에서 유리할 수 있다는 의미다. 공공기관 지방 이전이 낳은 희귀한 광경이다. ‘계약학과 제도’ 운영...사내 HRD 석·박사 과정도 산업인력공단이 주목을 받는 또 하나의 장점은 울산대와 업무협약(MOU)을 맺고 운영 중인 ‘계약학과 제도’. 학업에 뜻이 있는 직원들은 학비 80%를 공단에서 지원받아 석·박사 과정을 밟을 수 있다. 계약학과 제도는 산업체 수요를 적극적으로 수용해 맞춤식 인재 양성을 활성화기 위한 목적으로 도입됐다. 계약학과의 운영 과정은 전문학사, 학사, 석사, 박사학위 과정 등 해당 대학에서 운영하고 있는 학위 과정을 모두 설치해 운영할 수 있다. 계약학과를 통한 수업 진행은 운영계약에 의거해 출석수업, 현장실습수업, 원격수업 및 기타 학칙에 정하는 방법으로 진행된다. 계약학과는 대상에 따라 ‘채용조건형’과 ‘재교육형’으로 구분된다. 채용조건형 계약학과는 산업체 등이 채용을 조건으로 학생에게 50% 이상의 교육경비 지원에 대한 계약을 체결하고 학교에 산업체 특별 교육과정을 요구하는 유형이다. 재교육형은 산업체 등에 소속돼 있는 직원들의 재교육, 직무능력 향상, 전진교육 등을 위해 교육경비의 50% 이상을 기관이 부담하면서 교육을 의뢰하는 방식이다. 즉 채용조건형의 경우 계약학과를 통해 학위 과정을 마친 후 취업이 약속된 학생을 대상으로 하며, 재교육형은 현재 산업체 등에 소속된 직원을 대상으로 한다. 산업인력공단은 2014년부터 사내에 HRD컨설팅학과 석·박사 과정을 운영 중이다. 재교육형으로 사내 직원들이 교육 대상이다. 특히 공단 계약학과의 특징은 학생이 학교로 가는 방식이 아니라 교수가 학생들이 다니는 직장으로 찾아와 교육을 진행한다는 점이다. 2014년 첫해 석사 14명, 박사 10명의 교육생으로 시작해 2018년까지 5년간 석사 41명, 박사 42명을 배출했다. 특히 해당 학과 박사 과정 졸업생 중에는 전 세계에서 가장 규모가 크고 회원 수가 많은 ‘미국 AHRD학회’에 최우수 논문상 후보로 올라간 직원도 있다. 계약학과 입과 대상 교육생은 기관 내부규정인 ‘교육훈련규칙’에 따라 교육훈련심의위원회에서 입과 신청서를 토대로 심사한 후 선발한다. @img4 중국·베트남 등 16개국에서 해외근무 기회 산업인력공단의 또 다른 장점은 해외 16개국에서 근무 기회가 주어진다는 점이다. 공단 내 설치된 EPS센터는 고용허가제를 통한 외국인근로자 도입을 위해 국가 간 MOU가 체결된 16개 인력송출국에 설치된 공단 해외지사다. MOU를 체결한 16개 국가는 △필리핀 △태국 △인도네시아 △동티모르 △베트남 △스리랑카 △몽골 △중국 △우즈베키스탄 △파키스탄 △캄보디아 △방글라데시 △키르기스스탄 △네팔 △미얀마 △라오스 등이다. 현재 이들 국가에는 산업인력공단 본사 인력 19명이 주재원으로 근무 중이다. 주재원 선발은 공백이 생겼을 때 수시로 이뤄진다. 공단은 국가별 파견기간 만료 등의 사유로 주재원을 새롭게 선발해야 할 경우 주재원선발위원회를 개최한다. 위원회는 주재원 지원자들에 대한 외교적 역량, 업무 전문성, 외국어 능력 등 필수 역량을 보유한 우수 인력을 우선 선발한다. 파견기간은 2년을 원칙으로, 성과평가 결과에 따라 1년 연장이 가능하다. 연봉과 직원복지도 우수한 편이다. 산업인력공단은 울산 본부와 6개 지역본부 및 21개 지사, 국가직무능력표준원, 글로벌숙련기술진흥원 등에 총 1885명의 직원이 근무 중이다. 6급 초임 기준 연봉은 3200만원(성과급 등 제외), 전체 평균 연봉은 5600만원 수준이다. 정년이 보장되기에 웬만한 중소기업보다 처우가 낫다. 여기에 본부에는 슬기샘 어린이집, 여직원 휴게실, 구내식당 및 카페 등 직원들이 맘놓고 편히 일할 수 있는 근무환경을 갖췄다. 슬기샘 어린이집에는 만 1세, 만 2세, 혼합반 등 원아 50여 명이 다니고 있다. 다양한 복지제도도 대기업 못지않다. 자녀당 최장 3년간 육아휴직이 가능하고, 배우자 출산휴가 포함 출산 전후로 최대 90일간의 출산휴가를 보장한다. 또한 1일 최대 2시간 업무 중 육아시간이 주어지고, 자기계발휴직 1년도 자유롭게 사용할 수 있다. 학위 취득 시는 1년 추가로 사용 가능하다.

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2020년 03월호

더 복잡해진 세법 그래도 절세방법 있다

조정지역 2주택자, 집 하나 헐어서 ‘양도세 비과세’ 받는다 상가주택 소유자, 주택면적 늘려 ‘1가구 1주택’ 혜택 | 김성수 기자 sungsoo@newspim.com ‘역대급 고강도 규제’로 꼽히는 12.16부동산종합대책(주택시장 안정화 방안)이 발표된 뒤 부동산세법이 한층 더 복잡해졌다. 하지만 규제가 많을수록 절세 방법도 많기 때문에 그 틈을 잘 활용하면 합법적으로 절세할 수 있다는 게 전문가의 조언이다. 다주택자들이 현명하게 절세할 방법은 무엇일까. ‘조정지역 2주택자’ 양도세 중과 피하려면? “집 하나 헐어라” 우선 조정대상지역에 있는 2주택자의 사례를 보자. A씨는 서울 강남구 압구정동에 고가 아파트 1채, 서초구 방배동에 낡은 단독주택 1채를 갖고 있다. 그는 압구정동 아파트를 팔려고 내놓았는데 예상 매각차익이 9억원 정도다. 서울과 같은 조정대상지역에 2주택을 보유하면(일시적 2주택 제외) 양도소득세를 계산할 때 기본세율에 10%포인트를 가산한다. 이에 따라 A씨는 무려 4억4000만원가량의 양도세를 내야 할 상황이다. A씨가 양도세를 절약하려면 어떻게 해야 할까. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장(세무사)은 의외의 해법을 내놓았다. 방배동의 낡은 단독주택을 부수면 된다는 것. 이 경우 A씨에게는 압구정동 아파트 1채만 남기 때문에 1가구 1주택으로 양도세 비과세(매각금액 9억원까지만 적용) 혜택을 받을 수 있다. 압구정동 아파트를 보유한 기간이 2년 이상이기만 하면 된다. A씨는 이렇게 해서 양도세 2억7000만원을 절약할 수 있었다. 뿐만 아니라 단독주택을 부순 방배동 부지에 새 빌라를 지어 임대수익도 올릴 수 있게 됐다. 서울 서초대로를 직선으로 연결하는 서리풀터널 개통으로 방배동 땅값이 오르고 있었기 때문에 빌라 공실이 발생할 걱정은 하지 않아도 됐다. 서리풀터널은 서초대로 내방역과 서초역 구간을 직선으로 잇는 터널이다. 이전에는 이 구간을 이동하려면 방배로, 효령로, 서초중앙로를 비롯한 주변 도로를 이용해 우회해야 했다. 국군정보사령부 부지로 40여 년간 단절됐기 때문이다. 하지만 작년 4월 서리풀터널이 공식 개통함에 따라 내방역에서 강남역까지 통행시간이 출퇴근 시간대 기준 25~35분에서 5~12분으로 20분 이상 단축됐다. 이처럼 기존 주택을 철거하는 방법은 국세청에서도 인정하는 절세 방식이다. 세법을 적용할 때 국내 2주택을 소유한 자가 그중 1주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유할 동안에는 1주택만 소유한 것으로 간주된다. 또한 주택을 신축(재개발·재건축은 제외)할 때는 신축 주택의 취득시기 전까지만 1가구 1주택으로 보고 그다음부터는 1가구 2주택으로 본다. 국세청 관계자는 “주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장을 비롯한 공부(공적 장부)를 정리해 두면 좋다”며 “그래야 나중에 멸실 사실을 입증해야 하는 번거로움이 없기 때문”이라고 설명했다. ‘공부’란 관공서에서 작성 및 비치하고 있는 장부다. 부동산등기부, 토지대장, 건축물관리대장, 주민등록표등본 등을 말한다. 하지만 이런 절세 방법은 앞으로 다소 논란이 될 수 있다. 2021년 1월 1일부터는 개정세법 후속 시행령 개정으로 1가구 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건이 강화되기 때문이다. 개정안에 따르면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 다주택 보유기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 갖게 된 날로부터 보유기간 2년이 지나야 한다. 다만 A씨처럼 기존 주택을 멸실한 경우에 대해서는 해석이 필요하다. 개정안은 최종적으로 1주택만 보유하기까지 다른 주택을 ‘양도’한 경우만 언급하고 있으며 ‘멸실’에 대해서는 따로 언급하지 않고 있다. 전문가들은 이에 대해 정부가 유권해석을 내려야 한다고 설명했다. 우병탁 세무사는 “유권해석이 나오려면 개정안 시행 시점인 2021년이 지나야 한다”며 “유권해석이 나오기 전인 2020년 12월 31일까지는 주택을 헐어서 양도세를 줄이는 절세 방법이 여전히 유효하다”고 말했다. 상가주택 소유자, 양도세 줄이려면? “주택면적 더 크게 하라” 상가주택을 팔 때도 상가 및 주택 면적을 조절하면 양도세를 크게 절약할 수 있다. B씨는 지난 1987년 2월 매입한 상가주택 1채를 팔려고 내놓았다. 2층짜리인 이 주택의 용도는 크게 두 가지였다. 1층 상가는 임대해 월세를 받았고, 2층 단독주택은 B씨가 직접 거주하는 용도였다. B씨가 이 주택을 팔아서 얻을 차익은 약 14억원, 내야 할 양도세는 2억원 정도로 추산됐다. B씨가 양도세를 줄이려면 어떻게 해야 할까. 우병탁 세무사는 주택 부분이 상가 부분보다 조금이라도 넓게 만들 것을 권했다. 통상적으로 2층짜리 건물의 경우 1층이 2층보다 면적이 넓다. 이 건물에서도 상가 면적이 주택 면적보다 넓은 상태다. 이처럼 한 건물에서 주택 연면적이 주택 외의 연면적보다 작거나 같을 때는 주택 부분만 주택으로 간주된다. 하지만 주택 연면적이 주택 외의 연면적보다 클 경우에는 전체를 주택으로 본다. 1주택자가 가진 2층짜리 상가주택을 팔 때 상가 면적보다 주택 면적이 조금이라도 크면 전체가 주택으로 간주되는 것이다. 해당 매도자는 1가구 1주택자 양도가액 비과세(최대 9억원) 혜택을 받을 수 있게 된다. 그렇다면 주택 면적을 주택 외 면적보다 넓게 만들려면 어떻게 해야 할까. 우병탁 세무사는 크게 세 가지 방법을 제시했다. 우선 상가주택 꼭대기층에 물탱크실이 있을 경우 물탱크실이 1층 상가와 연결되지 못하게끔 끊어야 한다. 대신 상가에 직수배관을 연결해 주면 물탱크실을 이용하지 않고도 상가에 물을 공급할 수 있다. 이렇게 하면 물탱크실을 상가 면적이 아닌 주택 면적에 포함시킬 수 있다. 또한 1층에서 2층으로 이동하는 계단은 대부분 상가 세입자가 아닌 주택 소유자가 쓰는 용도다. 이 계단도 주택 면적에 포함시킬 수 있다. 이 밖에도 지하창고, 옥상, 옥탑방 등을 주거용 방처럼 만들어 놓으면 이들도 주택 면적에 포함시킬 수 있다. 이는 국세청 책자에도 나와 있는 합법적 절세 방법이다. 국세청 관계자는 “고가 겸용주택(주택과 주택 외 부분으로 이뤄진 건물)이라도 주택으로 사용하는 연면적이 주택 외 연면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 본다”며 “소유자가 겸용주택을 신축할 때 주택 부분을 조금 더 크게 지은 다음 해당 겸용주택 1채를 양도한다면 전체 면적에 대해 비과세를 적용받을 수 있다”고 말했다. 다만 이 방안은 세금 측면에서만 검토한 것이다. 주택 소유자는 건축규제 여부, 임대수입을 비롯한 다른 변수를 고려해서 주택 면적을 늘릴지를 결정해야 한다. 1가구 1주택에 해당하는지를 판정할 때는 임대 중인 상가를 비롯해 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다. 주택에 해당되는지 여부는 공부상 용도와 관계없이 실제 구조 및 사용 형태에 따라 판정된다. 또한 이 방식은 2021년 12월 31일이 지나면 효과가 줄어든다. 2022년 1월 1일부터는 세법 개정안이 적용돼 절세 혜택이 줄어들기 때문이다. 개정안이 시행되면 겸용주택에서 주택 면적이 주택 외 면적을 초과해도 주택으로 사용하는 부분만 주택으로 간주한다. 우병탁 세무사는 “세법 개정안에 따른 양도세 변화 시뮬레이션을 한 결과 주택분(연면적 51%)과 상가분(연면적 49%)이 거의 유사한 상가 겸용주택(취득액 5억원, 양도가액 20억원 가정)의 양도소득세는 기존 4658만원에서 개정 후 2억332만원으로 4배 이상 늘어나는 것으로 확인됐다”고 설명했다.

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2020년 03월호

땅에서 하늘로 미래 모빌리티 격전이 남긴 숙제

현대차 - 우버 개인용 비행체에 전 세계 관심 폭발 정의선 수석부회장 “2028년 상용화”...2023년 시험비행 현대차는 하늘, 토요타는 도시...유럽차 “아직은 자율주행” | 김기락 기자 peoplekim@newspim.com 도심에서 하늘을 날아다니거나 사람보다 더 똑똑한 인공지능을 갖춘 자율주행차 시대가 현실로 성큼 다가왔다. 이 같은 현대차와 토요타의 미래 전략은 제조사의 시급한 숙제로 남게 됐다. “비행기야? 드론이야?” 미국 라스베이거스 컨벤션센터에서 열린 국제가전전시회(CES)의 현대자동차 부스에 몰린 관람객들은 놀라워했다. 해외 관람객들은 “Wow!” 하고 소리쳤다. 현대차가 미국 최대 자동차 공유 업체 우버(Uber)와 손잡고 개인용 비행체(PAV, Personal Air Vehicle) 실물 콘셉트 ‘S-A1’을 세계 최초로 공개한 1월 7일(현지시간)의 풍경이다. 자동차 회사가 자동차가 아닌 비행기와 드론을 섞어놓은 듯한 비행체를 전시한 것이다. 현대차 부스 앞은 발 디딜 틈 없이 관람객들로 북적였다. 전 세계 완성차 업계는 올해 CES에서 ‘미래 모빌리티’를 핵심 키워드로 제시했다. 땅의 이동수단인 자동차가 자동차 형태를 벗어나 하늘로 향하는가 하면, 토요타는 아예 일본의 한 지역을 미래 도시로 꾸미기도 했다. 우버의 파트너 회사인 벨(Bell)도 넥서스(Nexus) 비행체를 전시했다. 넥서스는 S-A1보다 덩치가 훨씬 크다. 드론처럼 대형 프로펠러가 4개 달렸는데 프로펠러 하나 크기가 기체 폭을 넘어설 정도다. 현대차가 하늘에 승부수를 던졌다면, 토요타는 도시에 승부를 걸었다. 자율주행차와 인공지능(AI) 등 미래 모빌리티 도시인 ‘우븐 시티(Woven City)’를 일본 후지산 주변에 내년 착공하기로 했다. 도요다 아키오 토요타자동차 사장은 “자율주행차, 로봇, AI, 5G, 사물인터넷 등 현재 개발 중이거나 앞으로 개발할 신기술과 서비스를 일상생활에 적용하는 실험공간으로 활용하겠다”고 말했다. 도심에서 하늘을 날아다니거나 사람보다 더 똑똑한 인공지능을 갖춘 자율주행차 시대가 현실로 성큼 다가온 것이다. 미래 모빌리티에 대한 완성차 업체의 관점은 서로 달랐다. 현대차와 토요타가 ‘파격’을 선언했다면, 유럽 차 브랜드는 자율주행 콘셉트카를 선보이며 현실성에 더 집중했다. 자율주행차 시대를 거쳐야만 비행체 시대가 열릴 것으로 판단하는 것 같았다. 아우디가 전시한 자율주행 콘셉트카 ‘AI:ME’는 직접 운전할 수 있도록 운전대의 위치를 조절할 수 있다. 운전대를 속으로 넣으면 간단한 업무를 볼 수 있는 공간이 된다. 메르세데스-벤츠는 ‘비전 AVTR’ 쇼카를 선보였다. 비전 AVTR은 영화 ‘아바타’에서 영감을 얻어 제작된 자율주행차다. 실내는 재활용이 가능한 친환경 소재로 꾸몄다. BMW도 실외에 전시장을 마련해 ‘i3 어반 스위트’ 등 시승 프로그램을 운영했다. 자율주행차 시대가 빠르게 다가오는 만큼 이를 위한 제품 전략을 강화하는 것으로 풀이된다. 이런 점에서 자칫 현대차와 토요타의 미래 모빌리티 전략이 유럽 차에 그대로 노출되는 것 아닌가 하는 우려도 나왔다. 미래 모빌리티 전략이면서도 완성차에 남기는 숙제라는 판단에 따른 것으로 해석되는 대목이다. 전시회에서 만난 한 관람객은 “현대차 미래 전략이 분명히 앞서가는 것으로 보인다”며 “미래 모빌리티 사업을 구체화해 경쟁력을 빠르게 확보해야 할 것”이라고 내다봤다. 또 다른 관람객은 “미래 자동차 트렌드를 알 수 있는 좋은 기회”라면서도 “자동차 전시 규모 면에서 부산국제모터쇼보다 못하다”며 아쉬움을 보이기도 했다. 국내 대기업 중 SK그룹은 모빌리티에 적용되는 반도체, 화학, 배터리, 5G 기술 등을 전시했다. 또 일본 가전업체 소니는 이미지센싱 기술을 활용한 전기 콘셉트카 ‘비전(Vison)-S’를 공개했다. 각종 센서와 부품 등을 완성차 업체에 공급해온 소니가 자체적으로 전기차를 선보인 건 이번이 처음으로 산업 간 ‘경계 허물기’가 이어졌다. 자동비행기술 탑재된 S-A1 정체는? 현대차가 공개한 PAV 콘셉트 ‘S-A1’은 수직 이착륙을 할 수 있는 전기비행체다. 우버의 항공택시 개발 프로세스를 통해 완성된 S-A1은 전장 10.7m, 날개 15m 크기로 조종사 포함 총 5명 탑승이 가능하다. 총 8개의 프로펠러를 장착해 최대 100km 거리를 비행할 수 있다. 최고 속도는 시속 290km에 달하고, 이착륙 장소에서 승객이 타고 내리는 5분여 동안 재비행을 위한 고속 배터리 충전이 가능하다. 또 S-A1은 상용화 초기에는 조종사가 직접 조종하지만 자동비행기술이 안정화된 이후부터 자율비행이 가능하도록 개발될 예정이다. 현대차는 S-A1 콘셉트를 시작으로 우버와의 협력을 보다 강화해 세계 최고 수준의 PAV를 개발하겠다는 전략이다. 정의선 현대차그룹 수석부회장은 S-A1 등 도심 항공 모빌리티(UAM, Urban Air Mobility) 상용화 시기를 “2028년쯤으로 생각하고 있다”고 밝혔다. @img4 미래 모빌리티는 자율주행차→비행체→미래 도시 “하늘을 나는 개인용 비행체 시대는 언제 올 것인가?” 미래 모빌리티는 자율주행차 시대를 거쳐 비행체로 이어질 것으로 보인다. 교통 포화 상태인 현재 여건을 해소할 만한 대안이 비행체라는 얘기다. 이 같은 문제는 국내뿐만 아니라 거대 도시화하는 전 세계의 공통적인 현실이다. 미국의 교통정보분석기업 ‘인릭스(INRIX)’는 2018년 미국 운전자들이 교통정체로 도로에서 불필요하게 허비한 시간을 연평균 97시간으로 추산했다. 금액(기회비용)으로 환산하면 1인당 1348달러(약 157만원), 미국 전체적으로는 총 870억달러(약 100조원)에 달한다고 발표했다. 특히 미국 내 교통체증 1위 도시로 지목된 보스턴에서는 운전자가 길에서 소비한 시간이 164시간, 기회비용은 2291달러에 달했으며, 다음으로 워싱턴DC 155시간, 시카고와 시애틀 138시간, 뉴욕 133시간 순이었다. @img5 도심 항공 모빌리티는 이처럼 급격히 저하되고 있는 이동 효율성 문제를 극복하는 동시에 모빌리티 업계의 패러다임을 대전환시킬 혁신사업으로 꼽히고 있다. 도로에서 낭비되는 시간을 획기적으로 줄여 사람의 삶을 보다 풍요롭고 가치 있게 만들어 주는 것은 물론 교통사고, 환경오염 등 막대한 사회적 비용을 줄일 수 있다. 더 빠르고 안전하게, 그리고 자신이 원하는 시간에 이동하기를 원하는 소비자들의 욕구는 도심 항공 모빌리티 시장을 급속도로 성장시키는 원동력이 되고 있다. 현재 전 세계 200여 개 업체가 개인용 비행체 제작과 도심 항공 모빌리티 사업에 뛰어들 만큼 투자 가치가 높다는 게 중론이다. 미국의 투자은행 모간스탠리는 2040년까지 전 세계 도심 항공 모빌리티 시장이 1조5000억달러 규모로 성장할 것으로 전망하고 있다. 신재원 현대차 도심 항공 모빌리티 사업 담당 부사장은 “이 전망의 50% 정도만 해도 7000억~8000억달러에 달할 것”이라고 시장성을 확신했다. 업계에서는 개인용 비행체가 이르면 2023년 시험비행을 거쳐 늦어도 2025년께 상용화 단계에 접어들 것으로 관측하고 있다. 정의선 현대차그룹 수석부회장은 “UAM은 해외뿐 아니라 국내도 같이 할 계획”이라며 “법규나 이런 것들이 다 같이 가야 하기 때문에 계속 (한국) 정부와 얘기해 봐야 한다”고 말했다. 또 “최근 현대차는 모빌리티에 투자를 많이 하고 좋은 파트너도 있다. 사람들에게 편한 모빌리티를 만드는 게 가장 중요하다”고 덧붙였다. @img6 -

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2020년 03월호

재건축 규제에 리모델링 ‘후끈’ 내력벽 철거 완화 ‘관건’

송파구 성지아파트 첫 ‘수직증축’ 리모델링 승인 동작구 우성·극동·신동아 ‘5000가구’ 통합 리모델링 추진 “리모델링 활성화 위해 내력벽 철거·안전성 검증 해결해야” | 노해철 기자 sun90@newspim.com 아파트 리모델링 사업에 훈풍이 불고 있다. 분양가상한제, 재건축초과이익환수제, 안전진단 강화 등 정부의 규제 강화로 재건축 대신 리모델링을 추진하는 아파트 단지들이 늘고 있다. 여기에 최근 사업계획승인을 받은 리모델링 추진 단지가 나오면서 기대감이 더 높아졌다. 리모델링은 아파트 단지 전체를 허물고 새로 짓는 재건축과 달리 건물을 받치는 뼈대는 남기고 증축하는 방식으로 이뤄진다. 재건축보다 추진 가능 연한, 안전진단 등에서 규제를 덜 받지만 증축에 따른 일반분양 물량이 제한돼 있어 수익성 측면에서 한계가 있다. 업계에서는 리모델링 활성화를 위해 내력벽 철거를 허용하고, 안전성 검토 등 절차가 빠르게 진행될 수 있도록 관계기관이 적극 나서야 한다고 입을 모은다. 서울 아파트 준공 15년이면 리모델링 가능 정비업계에 따르면 서울 송파구 송파동 성지아파트가 지난 1월 22일 층수를 높이는 수직증축으로 사업계획승인을 받았다. 수직증축 리모델링 사업계획승인은 이번이 처음이다. 이곳은 내년 초 착공에 들어갈 예정이다. 리모델링을 통해 기존 지상 15층 2개 동 298가구에서 3개 층을 높여 지상 18층 2개 동 340가구로 탈바꿈한다. 전용면적도 기존 66㎡, 84㎡에서 각각 80㎡, 103㎡로 넓어진다. 새로 늘어나는 42가구는 일반분양할 예정이다. 올해 하반기 거주민 이주가 끝나면 내년 초 착공할 계획이다. 강동구에서도 처음으로 리모델링 아파트 단지가 들어선다. 둔촌동 둔촌현대1차아파트는 지난 1월 31일 구청으로부터 수평증축 사업계획안을 승인받았다. 둔촌현대1차 리모델링 조합은 이르면 9월쯤 주민 이주를 진행한다. 착공은 2021년 1월, 준공은 2023년 6월 예정이다. 이 단지는 기존 498가구를 수평증축, 별동 건축 방식으로 리모델링해 74가구 늘어난 572가구 규모로 조성된다. 지하 2층~지상 14층 8개 동으로 건축돼 기존 5개 동에서 3개 동이 늘어난다. 리모델링을 추진하는 단지들도 속속 등장하고 있다. 동작구 우성아파트 2·3차, 극동, 신동아4차아파트(우극신) 등 4개 단지는 통합 리모델링 사업을 추진한다. 지난 1월 11일 출범한 리모델링추진위원회는 기존 4396가구보다 약 15% 늘어난 5060가구 대단지로 조성할 계획이다. 한국리모델링협회에 따르면 지난해 12월 말 기준 서울 등 수도권 내 주요 리모델링 추진단지는 37곳, 2만3935가구에 달한다. 이처럼 리모델링 단지가 늘어난 것은 재건축보다 인허가 기준이 덜 까다로운 장점이 있기 때문이다. 리모델링 허용 연한은 15년인 반면, 재건축은 30년이다. 또 조합 설립에 필요한 주민동의율도 리모델링은 66.7%로 재건축(75%)보다 낮다. 리모델링은 안전진단에서 B등급 이상을 받으면 층수를 높이는 수직증축도 가능하다. 최근 국회를 통과한 주택법 개정안도 호재로 꼽힌다. 기존에는 소유주 100%의 동의를 받아야 사업계획승인이 가능했지만, 이번 개정안 통과로 소유주 75% 이상의 동의를 받으면 된다. 업계에서는 용적률이 180% 이하면 재건축이, 200% 이상이면 리모델링이 적합하다고 보고 있다. 통합 리모델링을 추진하는 우극신은 용적률이 248%에 달한다. 우극신 리모델링추진위 관계자는 “단지 용적률을 고려할 때 재건축을 하더라도 6억~7억원의 추가분담금이 발생하기 때문에 사업성이 크게 떨어진다”며 “반면 리모델링은 용적률 제한이 없고 일반분양을 통해 추가분담금을 줄일 수 있다”고 설명했다. 기존 가구 수보다 15% 증축 ‘한계’ 다만 리모델링은 증축 가능한 가구 수가 제한돼 있다. 지난 2013년 주택법 개정으로 층수를 높이는 수직증축을 허용했지만 기존 가구 수 대비 15%까지만 확대할 수 있도록 했다. 일반분양이 가능한 물량이 재건축에 비해 적기 때문에 사업 수익성이 낮다는 목소리가 나오는 이유다. 수직증축은 옆으로 면적을 늘리는 수평증축에 비해 사업성이 좋다는 평가를 받지만 이마저도 내력벽 철거가 되지 않아 한계가 있다. 내력벽은 건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계된 벽이다. 내력벽 철거가 돼야 세대 평형 등 공간 설계를 바꿀 수 있다. 국토교통부는 허용 여부를 검토하고 있다. 국토부는 당초 내력벽 철거 허용 여부를 지난해 3월 발표할 계획이었지만 현재 차일피일 미루고 있는 상황이다. 안전성 문제뿐만 아니라 기준 완화에 따른 집값 상승 우려가 있는 만큼 고심하는 모습이다. 국토부는 한국건설기술연구원이 수행 중인 안전성 실증실험 결과를 토대로 관련 기관과 협의를 거쳐 결과를 발표할 계획이다. 아파트 단지의 무게를 떠받치는 말뚝의 안전성 검증도 문제로 꼽힌다. 리모델링 사업승인을 받기 위해서는 말뚝의 안전성을 검증해야 한다. 그러나 한국기술연구원과 시설안전공단 등 공인기관이 안전성 검토에 소극적인 모습을 보여 인허가 절차가 길어지고 있다는 지적이다. 실제 수직증축을 추진하는 단지들은 ‘선재하 공법’을 적용하고 있다. 이 공법은 층수가 늘어나면서 커지는 하중을 보조 말뚝으로 분산하는 기술이다. 국토부는 해당 기술을 적용하기 위해서는 공인기관의 안전성 검증을 받도록 정했지만 해당 기관들은 검증 기술력 부족 등을 이유로 적극적으로 나서지 못하고 있다. 이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “안전성 문제로 아파트 단지 말뚝을 어떻게 보강할지를 두고 논쟁이 길어져 수직증축 단지에 대한 인허가 과정이 지연되고 있다”며 “새로운 공법으로 안전성을 보강하는 방안이 나왔지만 어떤 기관이 안전성 실험을 진행할지 정하지 못하고 있다”고 지적했다. 이어 “리모델링 증축에 따른 안전성 문제는 국가에서 책임진다고 해서 공인기관을 정해놓은 것”이라며 “해당 기관이 기술력이 부족하다면 다른 민간 기관과 교차 검증을 하는 방식으로 안전성 문제를 해결해야 한다”고 덧붙였다.

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2020년 02월호

“꼬마빌딩으로 갈아탈까?” 주택시장 불안에 몸값 ‘쑥’

아파트 강력 규제 및 저금리 장기화로 꼬마빌딩 주목 강남·중구 등 핵심지의 ‘알짜’ 매물에만 집중 전문가들 “상권 및 공실률, 세금 등 따져야” | 김지유 기자 kimjiyu@newspim.com # 배우 엄지원 씨는 3년 동안 ‘꼬마빌딩’ 두 채를 사들였다. 작년 3월 서울 서대문구 연희동에서 2층 건물을 대출 5억5700만원을 받아 총 21억원에 매수했다. 이 건물은 규모는 작지만 연세대 인근에 있는 ‘알짜배기’다. 주변에 연희동 명소와 각종 상업시설, 문화생활업소가 즐비하다. 그는 지난 2016년 4월에도 성동구 성수동1가에 있는 2층 건물을 매수했다. 성수역과 뚝섬역 사이 구두거리로 유명한 ‘연무장길’에 있는 이 건물은 대출 8억원을 낀 15억원이 투자됐다. # ‘벚꽃 엔딩’으로 유명한 가수 장범준 씨는 지난해 매수한 ‘꼬마빌딩’의 몸값이 두 배로 뛰며 큰 화제를 낳았다. 장씨의 빌딩은 서울 강남구 대치동 소재 3층 규모. 대지면적이 194.51㎡(약 59평), 연면적 384.51㎡(약 116평)에 불과하지만 지하철 분당선 한티역에서 걸어서 4분 걸리는 초역세권 입지다. 장씨는 지난 2015년 대출 7억5000만원과 보증금 4억5000만원을 끼고 20억원에 이 빌딩을 매수했다. 지난해 이 빌딩은 시세가 40억원으로 뛰었다. 최근 저금리 기조가 장기화되고 주택시장 불확실성이 커지자 소규모 빌딩(꼬마빌딩)이 투자처로 다시 떠오르고 있다. 물론 모든 꼬마빌딩이 주목받는 것은 아니다. 서울 도심 내에서도 입지가 좋고 향후 개발 가능성이 뛰어난 핫 플레이스의 ‘알짜’ 꼬마빌딩에 자산가들이 주목하고 있다. 일명 꼬마빌딩은 대지면적 165~330㎡(약 50~100평), 연면적 330~990㎡(약 100~300평), 높이 7층 이하의 소규모 빌딩을 말한다. 매매가는 20억~50억원 규모다. 쉽게 말해 대지면적은 실제 땅 면적, 연면적은 전체 건물의 바닥면적을 합친 면적이다. 일반적으로 연면적 3000㎡(약 900평)가 넘는 빌딩은 대형 상가로 분류한다. 꼬마빌딩의 거래는 수익형 부동산이 주목받던 지난 2016년 서울 전역에서 절정을 이뤘다. 이후 2017~2018년 아파트값이 크게 뛰며 수익형 부동산이 외면받자 꼬마빌딩 거래량도 급감했다. 하지만 최근에는 다시 수익형 부동산에 대한 투자 기대감이 높아지고 있다. 정부가 ‘집값 잡기’에 나서면서 그동안 주요 투자처였던 아파트 시장에 뛰어들기가 조심스럽기 때문이다. 특히 아파트 중에서도 안전자산 인식이 강해 자산가들이 몰렸던 강남권 재건축 시장은 각종 규제로 발이 묶였다. 현금부자가 아니면 고가 아파트를 사기가 불가능해진 점도 꼬마빌딩에 눈을 돌리게 한다. 정부는 지난해 12월 17일부터 시가 15억원 초과 아파트를 살 때 대출을 금지했다. 매수하더라도 복잡한 자금 출처 소명절차를 밟아야 하고, 보유세 상승으로 다주택자의 부담도 커졌다. 반면 아파트 매맷값은 쉽게 내리지 않고 있다. 현재 강남3구(강남·서초·송파)에서 전용면적 84㎡ 아파트를 사려면 20억~30억원을 치러야 한다. 특히 임대수익을 낼 수 있는 빌딩 중에서도 꼬마빌딩은 비교적 소액으로 매수가 가능하다. 장기화된 저금리 기조도 꼬마빌딩을 주목하게 한다. 업계에서는 올해 상반기 중 기준금리가 추가로 인하될 것이란 전망이 나온다. 김태환 KB금융지주 경영연구소 연구위원은 “저금리 기조가 장기화되면서 풍부한 유동성이 부동산시장으로 유입될 가능성이 있다”며 “안정적인 임차수요 확보와 자산가치 상승을 기대할 수 있는 핵심 지역의 우량 소규모 빌딩에 대한 투자 쏠림 현상이 심화될 것”이라고 말했다. 거래량 감소에도 가격 ‘껑충’ 뛴 꼬마빌딩 지난해 꼬마빌딩은 거래 건수에 비해 매맷값이 크게 뛰었다. KB경영연구소에 따르면 서울 시내 연면적 100㎡ 초과 1000㎡ 미만 빌딩의 거래가격은 지난해 3분기 1㎡당 1000만원에 달했다. 2014년 1㎡당 400만원대였던 거래가격이 5년 사이 2배 이상 뛰었다. 반면 경기도 소규모 빌딩은 가격 상승이 크지 않았다. 지난 2014년 1㎡당 241만8000원이었던 경기도 소규모 빌딩 거래가격이 지난해 3분기 374만5000원으로 올랐다. 가격은 올랐지만 거래량은 꺾였다. 지난해에도 전반적으로 거래량이 줄기는 마찬가지다. 지난 2016년(총 2654건)에는 서울 전역에서 꼬마빌딩 거래가 활발했던 ‘호황기’였다. 이후 주택시장에 투자가 집중된 2017년(총 2378건)에는 거래건수가 10%, 2018년(총 1433건)에는 46% 줄었다. 지난해에는 1만2000건 정도가 거래된 것으로 추정된다. 다만 강남·중구 등 주요 지역은 거래건수가 호황기와 비슷한 수준을 유지하거나 오히려 넘어섰다. 알짜 지역의 ‘똘똘한 꼬마빌딩’에만 수요가 집중되고 있는 것으로 풀이된다. 서울 전역에서 강남구는 지난해 1~3분기 108건이 손바뀜돼 거래량이 가장 많았다. 꼬마빌딩 거래가 정점이었던 지난 2016년(154건)을 따라잡지는 못했지만 강남구만 유일하게 100건 이상을 유지하는 데 성공했다. 지난 2016년 6개 구(강남·관악·송파·영등포·은평·중랑)에서 당시에는 100건 이상이 거래됐다. 중구는 지난해 1~3분기 103건이 거래돼 유일하게 2016년 거래건수(88건)를 뛰어넘었다. 2016년 71건이 거래된 종로구는 지난해 같은 기간 60건이 거래됐다. 이들을 제외하고 2016년 상위권에 있었던 다른 지역들은 모두 거래건수가 급감했다. 관악구(169건→48건), 영등포구(104건→34건), 은평구(110건→28건), 강서구(93건→28건), 중랑구(115건→22건) 등이다. 김 연구원은 “소규모 빌딩 거래가 가장 많았던 2016년과 비교할 때 상위권에 있던 관악구, 영등포구, 은평구, 강서구, 중랑구 등의 거래가 크게 감소했다”며 “강남 등 주요 지역의 똘똘한 매물에 수요가 집중된 것으로 분석된다”고 말했다. 아주 작거나 크거나 낡은 빌딩이 ‘최고 인기’ 특히 꼬마빌딩 중 규모가 아주 작거나 비교적 큰 건물들이 최근 인기를 끌고 있다. 연면적 200㎡(약 61평) 미만 건물은 2016년 거래 비중이 19.7%였지만 지난해 3분기에는 23.2%로 뛰었다. 연면적 600㎡(약 182평) 이상 건물도 같은 기간 23.5%에서 26.3%로 상승했다. 또 신축과 오래된 꼬마빌딩이 인기를 끌고 있다. 2010년 이후 지어진 건물의 거래 비중은 2016년 4.6%에서 지난해 3분기 8.4%로 소폭 늘었다. 1979년 이전 지어진 건물은 같은 기간 거래 비중이 22.3%에서 33.1%로 10%포인트 넘게 뛰었다. 반면 1980~2000년대 지어진 꼬마빌딩은 거래량이 크게 줄었다. 이 가운데 1990년대(30.3%→23.4%)에 지어진 꼬마빌딩의 거래가 가장 크게 줄었다. 이어 1980년대(28.8%→23.9%)와 2000년대(13.9%→11.2%) 순이다. 이는 낡은 건물을 매수해 리모델링 후 재매각하는 방법으로 시세차익을 노릴 수 있기 때문으로 보인다. 업계 한 관계자는 “상권이 발달한 곳의 낡은 건물을 매입한 뒤 리모델링을 하면 높은 값에 재매각할 수 있다”며 “꼬마빌딩은 비교적 건물 규모가 작아서 리모델링하기가 쉽고, 특히 임대수익이 잘 받쳐주는 상권이라면 더 큰 시세차익을 노릴 수 있다”고 전했다. “묻지마 투자는 안 돼...옥석 가려야” 특히 최근 경기 불황으로 상가 공실률이 높아지고 있지만 서울은 비교적 안정세다. 지난해 3분기 경기도 소규모 빌딩 공실률은 4.8%다. 반면 상대적으로 공급 증가에 대한 부담이 적은 서울은 소규모 빌딩 공실률이 3%에 그쳤다. 전문가들은 꼬마빌딩 투자 시 무작정 뛰어들기보단 ‘옥석’을 가려 접근할 것을 강조한다. 특히 저금리라고 해도 무리하게 대출을 받아서는 공실률 리스크에 대비할 수 없다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “경제 불황으로 전반적인 상가 임대 공실률이 높아지고 있어 입지와 향후 개발 가능성, 인근 상가 공실률 등을 면밀하게 따져 선별하는 전략이 필요하다”며 “저금리라고 해서 무리하게 대출을 받기보단 향후 발생할 수 있는 공실률 등 리스크에 대비할 수 있도록 일정 수준 이상 현금을 보유한 경우에만 투자를 고려해야 한다”고 전했다.

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굴리고 붙이는 TV에 텃밭은 냉장고 속으로

굴리고 접히고 붙이고...깜짝 놀랄 TV 혁신 안전먹거리 찾는 심리 겨냥한 신가전 등장 “중국 등 카피 속도 빠르지만 차별화 노력 계속할 것” | 심지혜 기자 sjh@newspim.com | 나은경 기자 nanana@newspim.com “하이(Hi), 볼리!” 젊은 남성이 노란색 공을 향해 외쳤다. 공으로 보이던 노란색 물체가 반응하더니 남성의 움직임에 맞춰 졸졸 따라다닌다. 남성이 몸을 굽혀 “볼리, 이리 와”라며 손을 내밀자 쪼르르 굴러와 손에 안긴다. 삼성전자의 신규 로봇인 ‘볼리(Ballie)’는 국제가전박람회(Consumer Electronic Show, CES)에 마련된 삼성전자 부스를 인산인해로 만들었다. ‘동반자 로봇’ 볼리는 능동적으로 상황을 파악해 집 안을 관리한다. 집에 주인이 없어도 알아서 로봇청소기를 가동하는 식이다. 세계 최대 IT·가전박람회답게 ‘CES 2020’은 올해도 상상을 현실에서 구현한 신기술들로 가득했다. TV는 해상도가 높아지고 이전보다 형태가 자유로워졌다. 화면이 굴러 올라가고 벽에 붙일 수 있을 정도로 얇아졌으며, 이전까지 디스플레이를 고정하기 위해 필요했던 테두리는 1㎜로 최소화됐다. 새로운 가전도 많았다. 냉장고처럼 생긴 가정용 식물재배기가 대표적이다. 스스로 온도를 조절하고 물을 줘 상추, 새싹채소 등을 집 안에서 길러 편리하게 식재료로 쓸 수 있도록 만든 제품이다. 폴더블 디스플레이로 만든 노트북도 등장했다. 8K부터 마이크로LED까지...TV 최신기술 총출동 가장 뜨거운 신기술 전쟁은 TV에서 벌어졌다. 삼성전자와 LG전자는 다양한 크기의 8K TV를 선보이며 기존의 신제품 라인업을 보강했다. 디스플레이는 자유로운 폼팩터(형태)를 자랑했다. 삼성전자는 ‘스크린 에브리웨어(Screen Everywhere)’라는 비전을 발표하고 화면을 사용하지 않을 땐 거울로 전환되거나 스피커와 스크린이 일체화된 제품, 현재 시장에 나온 제품 중 테두리(베젤)가 가장 얇은(1㎜) TV 등을 선보였다. LG전자는 자사 유기발광다이오드(OLED) 기술의 장점을 극대화한 ‘벽 밀착 디자인’ OLED TV를 내세웠다. 기존에는 TV를 벽걸이로 설치하게 되면 벽과 TV 사이에 브라켓(TV 설치를 돕는 기기) 두께만큼의 공간이 필요했지만 이번 제품은 화면, 구동부, 스피커 등을 포함한 TV 전체를 벽에 완전히 붙일 수 있다. 필요할 때만 아래로 내려 사용할 수 있는 LG전자의 65인치 UHD 롤다운 OLED TV도 많은 이의 이목을 끌었다. 다만 LG전자는 출시 계획에 대해 묻자 “출시는 좀 더 검증해 봐야 한다”고 답했다. 마이크로LED TV의 경우 올해 급격히 전시제품이 늘었다. 마이크로LED는 OLED TV보다 밝고 내구성이 강하면서도 QLED를 비롯한 액정표시장치(LCD) 계열 TV보다 명암비가 좋아 현재 기술의 장점만을 모은 차세대 디스플레이로 여겨진다. LG전자는 145인치 마이크로LED 사이니지를 처음 공개했고, 소니는 크리스탈 LED 극장 시스템을 선보였다. 중국 TV 제조업체인 콩카는 4K와 8K 마이크로LED인 ‘스마트 월’ 브랜드를 공개하고 8K 미니LED를 선보였지만 부스 관람객들로부터 화질이 낮고 완성도가 부족하다는 평가를 받았다. LED반도체 기업인 서울반도체도 ‘마이크로 클린 LED(Micro Clean LED)’라는 이름의 디스플레이를 선보였다. @img4 냉장고로 들어간 텃밭, 폴더블 디스플레이 노트북 지난해 상반기부터 시장에서 고대하던 가정용 식물재배기도 여럿 등장했다. 환경 오염, 미세먼지에 대한 걱정이 높아지면서 안전한 먹거리를 원하는 수요를 겨냥한 제품이다. LG전자와 삼성전자가 선보인 식물재배기 모두 기본적으로 냉장고와 비슷한 형태의 겉모습에 상추, 케일, 허브와 같은 채소들이 자라고 있는 선반이 가득한 내부로 구성됐다. LG전자 관계자는 “스마트폰으로 채소의 생장 상태를 실시간으로 모니터링하고, 수확 시기를 알 수 있으며, 제어도 가능하다”고 설명했다. 눈에 띄는 제품은 또 있었다. LG디스플레이가 시제품을 처음 공개한 폴더블 노트북이다. 기존 노트북은 전면에 화면, 아랫부분에 키보드와 터치패드가 위치한 것이 일반적이지만 폴더블 노트북은 물리 키 없이 일체형 디스플레이를 여닫는 모습으로 디자인됐다. 펼치면 화면 전체를 태블릿처럼 사용할 수 있고, 살짝 접으면 아래쪽 화면에 디스플레이 키보드가 나온다. LG디스플레이의 13.3인치 접이식 OLED 디스플레이를 탑재한 이 노트북은 중국 PC 제조사 레노버가 생산해 올 상반기 중 출시될 예정이다. 강인병 LG디스플레이 CTO는 “스마트폰에서 먼저 시작한 만큼 ‘폴더블 디스플레이’의 향후 수요는 스마트폰, 노트북 등 IT 쪽으로, ‘롤러블 디스플레이’는 자동차, TV 등 대형 제품 쪽으로 집중될 것”이라고 예측했다. @img5 -

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파격 대 파격 현대차 ‘쏘나타’ vs 기아차 ‘K5’

미래 지향성 강조한 현대차 ‘쏘나타’ 보고 타는 즐거움 느끼는 기아차 ‘K5’ 한층 젊어진 쏘나타·K5...2030 취향저격 | 송기욱 기자 oneway @newspim.com 중형 세단 시장에서 현대·기아자동차의 형제 싸움이 시작됐다. 현대차 쏘나타와 기아차 K5가 링에 올랐다. 두 모델은 중형 세단이라는 사실 외에도 공통점이 있다. 출시 당시 ‘파격’이라는 수식어를 달았다는 점이다. ‘스포티하고 젊은’ 2030세대를 위한 세단으로 포지션과 이미지가 180도 바뀌었다. 두 모델의 1.6터보 모델을 비교해 봤다. 모두 스마트스트림 가솔린 1.6터보엔진과 8단 자동변속기가 조합돼 최고출력 180마력, 최대토크 27.0kg·m의 성능을 갖췄다. 성능 면에서는 동일한 두 모델이기 때문에 고객들은 디자인을 중점으로 두 모델을 판단하고 있다. 미래 지향성 강조한 현대차 ‘쏘나타’ 쏘나타 센슈어스는 디자인에서 전작의 이미지를 찾을 수 없을 정도의 파격을 줬다. 현대차의 차세대 디자인 철학인 ‘센슈어스 스포티니스’를 구현해 역동성을 한층 강조했다. 전면부는 ‘파라메트릭 쥬얼(Parametric Jewel)’ 패턴이 적용돼 강렬한 인상을 남긴다. 그릴 크기를 최대한 키웠고, 헤드램프 역시 그릴 끝에서 범퍼 가이드라인까지 늘려 더 날카로운 인상을 준다. 뒷모습은 테일램프를 트렁크 리드까지 연결한 형태를 갖췄다. 비행기의 날개를 연상시키는 이 디자인은 미래 지향성을 극대화한 요소다. 내부 디자인을 살펴보면 대시보드는 베이지와 짙은 회색으로 구성돼 고급스러움을 강조했다. 재질 역시 최고 수준이다. 쏘나타는 △전자식 변속버튼 △12.3인치 클러스터 △개인화 프로필 △현대 디지털 키 △빌트인 캠 △보스 프리미엄 사운드 시스템 등이 적용됐다. 특히 스마트폰과 연동되는 개인화 프로필을 통해 여러 명이 차량을 사용하더라도 디지털 키로 문을 열 수 있고, 오디오비디오 내비게이션(AVN) 내 사용자 설정을 통해 운전자에 최적화된 차량 설정을 저장하고 즉각 변경할 수 있다. 보고, 타는 즐거움 느끼는 기아차 ‘K5’ K5 역시 디자인에서 고객들의 큰 호평을 받았지만 쏘나타보다 조금 더 무난하다는 이야기가 많다. 쏘나타의 미래지향적 디자인에 고객들의 호불호가 존재한다면 K5는 오래 타도 질리지 않을 느낌이다. 전면부의 ‘타이거 노즈’ 라디에이터 그릴과 범퍼, 흡기구가 비슷한 비율로 구성돼 있다. 라디에이터 그릴 패턴 디자인은 ‘샤크스킨’을 모티브로 삼아 한층 정교해졌다. 측면부 디자인은 뒤쪽 지붕에서 트렁크 끝까지 경사가 완만한 패스트백 형태가 적용돼 차별점을 뒀다. 짧은 트렁크 라인 및 긴 후드 라인은 스포티한 느낌을 강화한다. 후면부 테일램프는 일체형 LED 점선으로 구성됐다. K5는 2850㎜의 동급 최대 수준 휠베이스를 갖추고 기존 대비 50㎜ 늘어난 전장(4905㎜), 25㎜ 커진 전폭(1860㎜)을 갖췄다. 또 20㎜ 낮아진 전고는 스포츠카를 연상시킨다. 내부 디자인은 파격적인 외장에 비해 다소 투박하다는 느낌이다. 대시보드 하단에서 도어 패널로 연결된 우드그레인은 고객들의 호불호가 갈리는 부분이다. K5는 △터치 타입 방식의 공조제어장치 △신규 그래픽 사용자 인터페이스 △주변 환경에 따라 배경을 바꿔주는 12.3인치 테마형 클러스터 △전자식 변속 다이얼 △D컷 스티어링 휠 등이 장착된 것이 특징이다. K5에는 음성인식 차량제어 기능이 탑재됐다. 인공지능(AI)이 접목된 이 기능은 스티어링 휠 좌측 음성인식 버튼을 눌러 실행할 수 있다. 버튼을 누르고 “운전석 창문 열어줘”, “주식 상황 보여줘” 등 구체적인 명령을 내릴 수 있다. 20대 비중 높은 K5와 국민 세단 쏘나타 신형 쏘나타의 경우 20대의 마음을 끌어들여 더 넓은 고객을 아우르게 됐다 . 현대차에 따르면 신형 쏘나타의 평균 구매고객 연령은 45세로 기존 모델 대비 3세가량 낮아졌다. 20대 비중도 16.3%로 높아졌다. K5는 쏘나타보다 더 젊은 고객들, 특히 ‘밀레니얼 세대’를 공략하고 있다. 사전계약 고객 중 20대의 비중이 30%로 가장 높았고, 뒤이어 30대가 28%를 차지했다. 40대는 18%, 50대 고객은 16%에 불과할 정도로 주 고객이 어려졌다. 판매량도 막상막하다. 지난해 12월 출시된 K5는 첫달 6252대가 판매되며 지난해 같은 기간보다 30%나 늘었다. 쏘나타 역시 8572대가 판매되며 K5 출시 이후에도 견조한 판매를 이어갔다. 업계 관계자는 “두 모델이 나름대로의 색을 독자적으로 표현하고 디자인 차별화에도 성공했다”며 “쏘나타는 디자인 호불호가 갈리지만 더 넓은 고객을 끌어들이는 데 성공했고, K5는 2030세대의 마음을 확실하게 잡아냈다”고 평가했다.

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2020년 02월호

2020년도 뜨거운 분양시장 둔촌주공·흑석3구역 잡아라

5월부터 분양가상한제 시행, 3·4월 분양 집중 둔촌주공·흑석3구역 등 ‘로또’단지 분양 대기 초강력 12.16대책에 분양시장 집중현상 심화 | 서영욱 기자 syu@newspim.com 12.16대책의 강한 규제에도 올해 서울 분양시장은 지난해보다 더 뜨거울 전망이다. 강도 높은 부동산 대책의 영향으로 당분간 가격이 약세로 돌아서고 거래가 침체될 것은 분명하기 때문에 비교적 안전한 투자로 꼽히는 청약시장에 수요자들이 대거 몰릴 것이란 분석이다. 지난해 서울 1순위 청약자는 34만여 명으로 지난 2002년 이후 가장 많은 것으로 나타났다. 상한제 시행 전 강남 ‘로또’ 분양 관심 올해 전국에서 약 32만6000가구가 공급되는 가운데 오는 4월 29일 분양가상한제 유예기간이 종료되기 전인 3~4월에 분양물량이 집중될 예정이다. 특히 국내 최대 재건축으로 꼽히는 둔촌주공을 중심으로 신반포3차·경남(래미안원베일리), 힐스테이트 세운 등 굵직한 분양이 이어질 예정이라 실수요자·투자자들의 관심이 높다. 특히 관심이 쏠리는 곳은 강남권 재건축 아파트들이다. 먼저 역대 최대 규모의 재건축 사업인 강동구 둔촌주공이 민간 분양가상한제를 피해 4월 분양을 앞두고 있다. 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설이 시공을 맡아 1만2032가구의 초대형 단지로 탈바꿈할 예정이다. 일반분양 물량만 5000여 가구에 육박한다. 이 단지는 준강남권에 위치한 입지와 주변 시세보다 낮은 3.3㎡당 2000만원 중·후반대 분양가 책정이 예상되면서 수요자와 투자자들의 관심을 끌고 있다. ‘당첨만 되면 로또’라는 분위기에 서울 기준 역대 가장 많은 1순위 청약자가 몰릴 것이란 관측이 나온다. 10월 분양 예정인 개포주공1단지도 눈여겨봐야 할 1순위 단지 중 하나다. 분양가상한제 적용을 받는 이 단지는 연이은 재건축 사업을 통해 강남의 신흥 부촌으로 떠오르고 있는 개포동에서도 가장 규모가 큰 사업지다. 개포동 새 아파트는 수요층이 탄탄한 동시에 양도세 부담으로 매물이 많지 않아 가격이 계속 뛰고 있다. 얼마 전 전용 84㎡의 매매가격이 20억원을 돌파했다고 알려진 데 이어 작년 12월 전용 59㎡의 실거래 가격이 20억원 수준까지 치솟았다. 지난 1월 분양한 ‘개포 프레지던스 자이’(개포4단지 재건축)는 232가구 모집에 1만5082명이 몰려 평균 65 대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 상한제 적용을 받지 않은 이 단지의 3.3㎡당 평균가격은 주변 시세(3.3㎡당 매매가 8500만원) 대비 반값 수준인 4750만원에 책정돼 수요자들이 대거 몰렸다. 개포1단지는 상한제까지 적용될 예정으로 시세 차익은 이보다 더 클 것으로 예상된다. 서초구 반포동의 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 ‘원베일리’ 역시 4월 이전 분양은 불투명하지만 수요자들의 관심이 매우 높은 단지 중 하나다. 최고 35층 22개동, 2971가구 규모로 재건축된다. 일반분양 물량은 346가구다. 반포동의 학군·교통 단지 옆으로 3.3㎡당 매매가 1억원을 돌파한 ‘아크로리버파크’가 있어 우리나라를 대표하는 부촌으로 자리매김할 전망이다. 비강남권에서는 동작구 흑석3구역이 주목을 받고 있다. GS건설이 재건축하는 ‘흑석3구역자이’는 지상 최고 26층 총 1772가구 규모로 3월 분양 예정이다. 3.3㎡당 일반분양가는 2000만원대 후반이며 전용 59㎡는 7억원 중반대, 84㎡는 8억원 후반대로 점쳐진다. 흑석동 주변 시세를 감안하면 전용 84㎡ 아파트는 시세 15억원에 달해 5억~6억원대 시세 차익을 거둘 수 있을 것으로 예상하고 있다. 청약 가점 60점대 안심 못해...청약 전략 ‘철저히’ 이같이 소위 ‘대박’ 아파트 일반분양에 당첨되기 위해서는 청약 가점이 최소 60점 이상이어야 안정권에 속한다. 일반분양 물량이 많은 둔촌주공의 경우도 전용 84㎡형은 중도금 대출 여부에 따라 50점대 당첨자가 나올 것으로 보고 있다. 일반분양 물량이 5000여 가구에 달하지만 역대 가장 많은 청약자가 몰릴 것으로 예상되면서 당첨 가점은 예상보다 낮아지지 않을 것이란 관측이다. KB부동산에 따르면 지난해(1~11월) 서울 아파트 당첨 평균가점은 53.9점. 평균가점이 가장 높은 곳은 송파구(68.5점)였으며 강남구(65.4점), 동작구(65.2점), 성북구(64.7점), 서초구(60.3점)가 뒤를 이었다. 올해 인기지역의 당첨 커트라인이 70점대까지 오를 것으로 전망하는 전문가도 많다. 가점제가 불리한 20·30은 신혼희망타운을 노려볼 만하다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 올 1분기 양주 회천(696가구)을 시작으로 총 1만5100가구의 신혼희망주택을 공급할 예정이다. 서울 고덕 강일과 과천지식정보타운 등 인기지역에도 공급이 예정돼 있어 분양 일정을 잘 살펴야 한다. 분양업계 관계자는 “대출 규제가 강화돼 자금 계획을 꼼꼼하게 세워야 한다”며 “분양가 9억원 이상 아파트는 중도금집단대출이 안 되는 데다 최근 12.16대책으로 15억원 초과 대출 금지가 시행돼 청약에 당첨되더라도 자금 마련에 실패해 통장만 날릴 수 있다”고 경고했다.

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2020년 01월호

부동산 전문가 “올해 서울 집값 ‘강보합’...청약 노려야”

“저금리 기조·4월 총선·갭 메우기로 2020년 서울 집값 ‘상승’” “무주택자, 과천지식정보타운 등 공공택지 분양 ‘주목’” | 노해철 기자 sun90@newspim.com 부동산 전문가들은 2020년 서울 집값이 ‘강보합세’를 나타낼 것으로 전망했다. 정부의 부동산 규제 강화에도 불구하고 저금리 기조, 4월 총선, 상대적 저평가 지역의 갭 메우기(가격 따라잡기) 등으로 올해 집값이 상승 움직임을 보일 것이라는 분석이다. 전문가들은 무주택자는 청약을 통한 내 집 마련, 다주택자는 기존 주택 매각 등을 통한 절세 전략이 필요하다고 조언한다. 투자가치가 높은 유망 지역으로는 경기도 과천지식정보타운, 서울 용산구 한남뉴타운 등이 꼽힌다. “서울 집값 ‘강보합세’..전셋값 ‘보합’ 또는 ‘상승’” 전문가들은 올해 서울 27개 동에 대한 분양가상한제 시행 등 규제에도 서울 집값은 대체로 상승할 것으로 예상했다. 저금리 기조로 유동자금은 풍부한 반면, 부동산을 대체할 만한 투자처가 마땅치 않기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2007년과 달리 이번 분양가상한제는 전국 시행이 아닌 데다 저금리와 풍부한 부동자금이 서울 주택시장에 집중돼 매도자 우위의 시장이 지속되고 있다”며 “새 아파트에 대한 희소성과 분양시장의 선호가 유지되면서 서울 집값이 오름세를 유지할 확률이 높다”고 말했다. 4월 총선과 갭 메우기 현상이 더해지면서 상승을 부추길 것이라는 설명이다. 다만 국내 실물경제 위축에 따라 상승폭은 제한적일 것이라고 내다봤다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “수급 불균형, 저금리 기조, 총선 등의 영향으로 전국적으로 강보합세를 보일 전망”이라며 “서울은 풍부한 시중 유동자금이 안전자산으로 인식된 서울 아파트 시장으로 유입되면서 상대적 강세를 유지할 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 서울과 수도권 주택시장에서는 상대적 저평가 지역에서의 갭 메우기 현상이 두드러질 것”이라며 “다만 국내 실물경제가 위축돼 있고, 7년간 이어진 장기 상승에 따른 피로감 누적으로 소폭 상승에 그칠 것으로 보인다”고 분석했다. 전셋값은 ‘보합’ 또는 ‘상승’을 나타낼 것이라는 전망이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “올해 서울과 경기 아파트 입주물량은 각각 4만2000가구, 20만가구로 예년 수준과 비슷해 전반적인 전셋값 상승 가능성은 높지 않다”며 “재개발 및 재건축 수요의 이주, 교육 정책 등으로 특정 지역 중심 전셋값의 상승 가능성은 있지만 전반적인 상승 부담은 크지 않다”고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “현 부동산 정책은 주택값 상승의 문제도 있지만 주택 구매 이후 보유세와 같은 세금 부담 등이 전세를 선택하게 만들고 있다”며 “자금력 있는 무주택자는 일자리, 학군, 생활편의시설들이 갖춰져 있는 지역으로 유입돼 더욱 상승할 것”이라고 내다봤다. 함 랩장은 “서울은 분양시장에 대한 높은 선호와 가격 상승 피로감으로 구매 포기 임대차 수요, 사교육 특수가 전세시장 가격 상승으로 이어질 수 있다”며 “특히 재계약갱신권 법 개정이 추진될 전망이라 임대인의 전셋값 인상 의지가 높아질 수 있다”고 전망했다. “추가 규제 가능성 높아...‘출구전략’ 필요” 전문가들은 정부 규제에도 서울 집값이 상승세를 보이면서 올해 추가 부동산 대책이 나올 것이라고 전망한다. 송승현 대표는 “보유세 확대와 분양가상한제 적용지역 확대 카드를 만질 것으로 본다”며 “공동주택 공시가격 현실화는 다주택자의 주택을 시장에 내놓게 하려는 의도이지만, 무주택자가 무거운 세금 부담을 지고 그 주택을 받기는 쉽지 않다”고 지적했다. 김은진 팀장은 “올해 정부의 부동산 규제 기조가 유지될 것”이라며 “공시가격 현실화에 따른 보유세 부담 인상, 거주의무기간 확대, 수도권 30만가구 공급 시기 조정 등이 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다. 반면 올해 총선과 경기 둔화로 인해 추가 규제가 어려울 것이라는 목소리도 나온다. 함영진 랩장은 “규제지역 추가 지정, 1주택자 양도세 비과세 보유기간 연장, 재건축 허용 연한 강화 등을 고민할 수 있다”면서도 “올해 지방선거가 있고, 경제성장률에서 건설투자가 차지하는 비중이 축소되는 상황에서 정책 카드 사용이 쉽지는 않을 것으로 판단된다”고 밝혔다. 전문가들은 서울 집값 안정을 위해서는 유동자금을 흡수할 수 있는 대체투자처를 마련해야 한다고 제언한다. 박원갑 위원은 “현재 부동산으로 쏠리는 부동자금을 다른 곳으로 분산시키는 노력이 필요하다”며 “부동산으로 몰리는 은퇴자들에 대한 공공복지 대책을 확대하는 것도 함께 검토해야 한다”고 말했다. 송 대표는 “분양가상한제 확대는 추가로 2차 투자 유망지역을 발표하는 셈이어서 적절치 않다”며 “특정 지역의 집값을 잡으려는 의도는 오히려 특정 지역의 집값을 올리는 부작용을 가져온다”고 지적했다. 이어 “우선적으로 양도세를 한시적으로라도 완화해 선택권을 시장에 맡겨야 한다”며 “주택소유자와 무주택자에게 선택권을 넓히고, 일정 기간 시장에서 적정가격이 형성될 수 있게 해야 한다”고 제언했다. “무주택자 ‘청약’, 과천지식정보타운 주목” 전문가들은 서울 집값 상승과 정부 규제가 겹치는 상황에서 보유자산과 주택 수에 따라 투자 전략을 달리해야 한다고 조언한다. 무주택자의 경우에는 ‘청약’을 통한 내 집 마련을, 다주택자는 기존 주택 매각이나 임대사업자 등록 등을 통해 절세 전략을 펴야 한다는 설명이다. 함영진 랩장은 “무주택자는 청약가점이 높다면 분양시장을 통한 내 집 마련이 현명해 보인다”며 “1주택자 중 보유 가치가 떨어지는 주택을 소유했다면 분양권 또는 입주권 구매를 통한 교체나 분양시장의 무순위청약 등을 이용해 새 아파트로 갈아타는 전략이 유효하다”고 말했다. 다주택자의 경우에는 보유세 인상 등 세금 부담이 높아지면서 셈법이 복잡하다. 함 랩장은 “다주택자는 정부의 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지는 등 추가 주택 구입의 실익이 많지 않은 상황”이라며 “보유 가치가 있는 주택 위주로 포트폴리오를 조정하거나 기존 주택의 임대사업자 등록, 증여 등을 통한 절세 전략이 필요하다”고 조언했다. 다만 청약을 통한 내 집 마련은 쉽지 않을 전망이다. 수요 대비 공급 부족, 높은 분양가, 대출 규제에 따른 자금 마련 어려움 등 때문이다. 이에 따라 경기도 과천정보지식타운 등 상대적으로 분양가가 낮은 수도권 공공택지 물량을 노려야 한다고 제안한다. 함 랩장은 “과천지식정보타운은 저렴한 공공분양의 장점과 풍부한 대기수요를 갖추고 있다”며 “올해 분양물량이 상당하다는 점이 매력적”이라고 꼽았다. 김은진 팀장과 박원갑 위원도 이 같은 이유로 과천지식정보타운 분양을 노려볼 만하다고 조언했다. 충분한 자금을 보유한 경우라면 강동구 고덕지구, 영등포뉴타운 등 교통수혜지역이나 랜드마크 지역으로 꼽히는 용산구 한남뉴타운, 개포주공1·4단지, 신반포2·4차 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 다만 정부의 정비사업에 대한 규제가 이어지면서 재건축·재개발 사업 투자는 위험하다는 의견도 있다. 분양가상한제, 안전진단 강화, 조합원 지위 양도 금지, 재건축초과이익환수제를 비롯한 규제로 사업 지연과 추가부담금 증가 우려가 있기 때문이다.

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2020년 01월호

[공모리츠열풍] 시중 여유자금 빨아들이는 '진공청소기'

국내 공모리츠 자산 2조 vs 미국(2100조) 일본(120조) 정부 세제혜택 발표에 주가 40~50% 껑충 2020년 IPO 5개 종목 준비중...총 5조원 규모 | 이고은 기자 goeun@newspim.com “최근 리츠 상품을 찾는 투자자들이 크게 늘어났습니다. 파생결합증권(DLS) 사태 등으로 불안을 느끼는 분들이 안정적인 배당을 찾으면서 리츠에 눈을 돌리고 있습니다. 특히 국내에서 리츠에 관심이 높아진 계기는 2018년 신한알파리츠와 2019년 롯데리츠 등 규모가 큰 리츠가 증시에 입성하면서부터입니다. 배당도 안정적이지만 이들 종목에서 처음 공모를 받은 분들은 시세차익으로도 재미를 보고 있습니다. 우리나라만이 아니라 일본 리츠 관련 펀드도 수익률이 좋은 편이라 전 세계적인 흐름으로 보입니다.” -백봉석 미래에셋대우 WM센터원 영업부 차장 1%금리 시대에 갈 곳을 잃은 시중자금이 공모리츠에 몰리고 있다. 지난해 12월 5일 코스피 시장에 상장한 NH프라임리츠의 청약에는 7조7500억원이 몰려들어 317.62 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 공모수량에 만족하지 못한 투자자들은 상장 후 투자를 이어갔다. 지난해 10월 말 유가증권시장에 상장한 롯데리츠는 근 두 달 새 20% 넘게 올랐다. 이 같은 공모리츠의 인기는 앞으로 계속될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 5% 이상 배당에다 정부의 리츠 활성화 정책, 그리고 미국·일본 등 선진국과 비교하면 걸음마 단계인 자산 규모 등을 감안하면 성장잠재력이 크다는 지적이다. 실제로 2020년에도 5개의 새로운 공모리츠가 기업공개(IPO)를 기다리고 있다. ‘걸음마’ 수준 국내 리츠...성장잠재력 무궁무진 리츠협회와 미래에셋대우 리서치센터에 따르면 국내 상장 리츠 6개(롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠)의 자산 규모는 약 2조원이다. 이는 미국 상장 리츠 2130조원, 일본 128조원, 호주 101조원, 프랑스 68조원, 싱가포르 60조원, 홍콩 36조원과 비교해 보면 ‘조족지혈’이라고 할 수 있다. 국내 리츠시장이 그만큼 성장성이 크다는 의미다. 2020년에도 추가 기준금리 인하 등이 예상돼 리츠 투자 매력은 더욱 커질 전망이다. 여기다 정부 정책도 리츠 시장 규모를 키우는 데 일조하고 있다. 정부는 지난해 3월과 9월 두 번에 걸쳐 공모리츠 활성화 정책을 발표했다. 정부 대책에는 공모리츠 사업자에 대한 우량 자산 공급과 공모리츠 투자자에 대한 분리과세, 세율 인하(14%→9%) 등이 담겨 있다. 정부 정책은 효과를 봤다. 활성화 방안 발표 이후 상장한 롯데리츠는 상장 첫날 상한가를 기록했다. 공모가 주변에 있던 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 2019년 들어 주가가 40~50% 치솟았다. 미래에셋대우 리츠전담팀 관계자는 “정부는 리츠 시장 활성화를 통해 부동산 여유자금을 간접투자로 돌릴 수 있게 하고자 한다”며 “부동산 직접투자의 경우 유동성이 없는 반면, 리츠의 경우 임대수익이 일정해 리스크가 줄고 언제든지 주식 매도로 현금화할 수 있다는 장점이 있다”고 말했다. 시중자금이 몰리면서 IPO를 추진하는 리츠는 앞으로 크게 늘어날 전망이다. 2020년까지 상장 예정인 리츠는 5개, 자산 규모는 5조원으로 예상된다. 이지스자산운용(호텔과 오피스, 임대주택), KB부동산신탁(홈플러스 안성물류센터와 오피스), 마스턴투자운용(프랑스 소재 우량 오피스), 하나자산신탁(제주·경기 소재 민간 임대주택과 강남구 소재 오피스빌딩, 대전시 소재 리테일, 오피스 빌딩), 코람코자산신탁(타임스퀘어 업무시설 A, B동) 등이 2020년 공모리츠 상장을 추진 중이다.

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2020년 01월호

“성장성 충분” 전담팀 구성 나선 증권가

‘전담부서 신설’ 미래에셋·KB, 시장 개척 박차 NH투자증권은 지분투자 통해 수익 노려 “저금리 실망 자금, 리츠에 몰릴 것” | 김민수 기자 mkim04@newspim.com 국내 공모리츠 시장 규모가 가파르게 성장하면서 투자자들의 눈길을 잡기 위한 증권사들의 발걸음도 빨라지고 있다. 특히 풍부한 자기자본을 바탕으로 수익 다각화에 나선 대형 증권사들이 관련 조직을 새로 만드는 등 적극적이다. 최근 금융투자업계에 따르면 자기자본 4조원 이상 초대형 IB이자 국내 자기자본 1위 미래에셋대우는 2018년 IB3 부문 내 태스크포스(TF)로 구성했던 공모리츠금융팀을 2019년 초 IB1 부문 내 팀으로 정식 신설했다. 국내 증권사 가운데 공모리츠 관련 부서를 만든 것은 미래에셋대우가 처음이다. 실제로 미래에셋대우는 2019년 초 기업공개(IPO) 시장 대어로 꼽힌 홈플러스리츠 상장주관사로 선정돼 성과를 눈앞에 두기도 했다. 비록 기대치를 밑돈 기관 예측으로 상장에 실패했지만, 조직원 규모를 10명 내외까지 확대하며 수익구조 발굴에 속도를 내는 중이다. 최근에는 국내 최초 해외 부동산 공모리츠의 대표주관사로 선정되며 분위기 전환을 꾀하고 있다. 미래에셋대우 관계자는 “유동성 위험이 발생할 수 있는 부동산 직접투자와 달리 리츠는 임대수익이 일정해 리스크 관리가 가능하고, 주식 매도로 현금화할 수 있다는 장점이 있다”며 “공모리츠가 활성화된 지 얼마 되지 않은 상황에서 선도적으로 조직을 만들었다는 점에 큰 의미가 있다”고 밝혔다. 또 다른 초대형 IB인 KB증권도 전문인력을 꾸려 투자은행(IB) 부문 내 리츠금융팀을 신설했다. KB증권 리츠금융팀은 신규 리츠 발굴 및 상품구조 설계 전반 업무를 수행한다. 2019년 IPO 등 ECB 부문에서 괄목할 성장을 거둔 KB증권은 인프라 펀드와 함께 리츠 상품을 신규 먹거리로 보고 시장 분석에 공을 들이고 있다. 과거 부동산 등 인프라 관련 다수의 자산유동화 진행 경험을 바탕으로 양질의 리츠 상품을 개발하는 한편 KB부동산신탁 등 KB금융지주 내 계열사들과의 시너지도 추구한다는 계획이다. 반면 NH프라임리츠 흥행 돌풍으로 수혜를 본 NH투자증권은 앞선 두 회사와는 다소 엇갈린 행보를 이어가고 있다. NH투자증권은 관련 부서 신설 대신 지분투자 방식으로 공모리츠 시장에 발을 들이는 방식을 택했다. NH프라임리츠의 일부 기초자산을 자기자본투자(PI)로 장기 보유하기로 한 것이다. NH프라임리츠는 기존에 상장된 다른 리츠와 달리 자산을 직접 취득하지 않고 해당 자산을 담은 펀드의 수익증권을 편입한 상품이다. 서울스퀘어에 투자한 ARA펀드의 1종 수익증권(10%), 강남N타워에 투자한 케이비강남1호리츠 우선주(10%), 삼성물산 서초사옥에 투자한 현대38호 펀드 수익증권(5%), 삼성SDS타워에 투자한 유경11호펀드 수익증권(6%) 등이 여기에 해당한다. 업계에서는 저금리·저성장 국면이 고착화된 국내 자본시장에서 리츠 상품에 대한 투자 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보고 있다. 특히 2017년 이후 IPO 시장이 차갑게 식은 만큼 최근 폭발적인 인기를 끄는 리츠를 통해 수익 추구에 나설 것이라는 설명이다. 리츠 시장에 대한 증권사들의 관심은 시간이 갈수록 확대될 전망이다. 이에 대해 한 대형 증권사 관계자는 “IPO 호황이 예상보다 짧게 끝나면서 수수료 기반 비즈니스는 물론 자기자본투자에서도 별다른 재미를 보지 못한 게 사실”이라며 “부동산 관련 펀드가 인기를 끌었듯이, 리츠 또한 국내에 이어 해외까지 투자 범위가 확대되는 방식으로 당분간 인기가 지속될 것”이라고 내다봤다.

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2020년 01월호

리츠도 잘 골라야 웃는다

같은 리츠라도 주가·배당 ‘천양지차’ 기초자산 리스크 꼼꼼히 살펴야 | 이고은 기자 goeun@newspim.com #1 최근 롯데리츠 공모에 참여한 투자자 A씨는 함박웃음을 짓고 있다. 롯데리츠는 상장 첫날인 지난해 10월 30일 공모가(5000원)보다 30% 치솟으면서 상한가를 기록했다. 두 달 여가 지난 지금도 여전히 공모가보다 20% 높은 수준을 유지하고 있다. 저금리 시대에 5%대 배당을 준다는 것만 보고 공모에 참여했는데 자본차익까지 얻게 돼 투자하는 재미가 쏠쏠하다. #2 투자자 B씨는 최근 리츠 상승세에 속이 쓰리다. B씨가 3년 전 공모에 참여한 모두투어리츠는 스타즈호텔에서 발생하는 임대수익을 배당하기로 했으나, 출범 후 중국의 사드 보복 충격으로 여행객이 줄면서 배당수익을 제대로 받지 못했다. 이로 인해 주가는 반토막 났다. 5%대 배당을 약속하는 다른 리츠 상품을 보면서 리츠 투자 자산이 리스크 헷지가 가능하도록 배분돼 있는지를 잘 따져봐야겠다고 다짐했다. 국내 상장 리츠에 시중자금이 몰리면서 주가 상승이 가파르다. 다만 중대형과 개발형 리츠 등 일부 종목만 강세를 보이고 있어 투자 전 자산 구성을 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 한국감정원 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 공모리츠는 시가총액 순으로 롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 모두 7개다. 롯데리츠는 공모가보다 20% 넘게 뛰었다. 같은 기간 코스피가 제자리걸음을 한 것에 비해 상당한 초과수익률을 올린 셈이다. 지난 2018년 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 각각 공모가보다 약 40%, 60% 뛴 가격에 거래되고 있다. 가장 최근인 지난해 12월 5일 상장한 NH프라임리츠는 상장 첫날 상한가(30%)까지 치솟으면서 최근 리츠의 인기를 다시 한 번 증명했다. 다만 주가가 급등하면서 이들 종목의 배당수익률(주당 배당금/주가)은 당초 기대보다 하락할 전망이다. 롯데리츠는 코스피 평균의 약 3배인 6.6~6.7%의 배당수익률을 목표로 했으나 증권가에서는 현 주가 수준에서 5.2% 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 상장 당시 각각 연 7%의 배당수익률을 약속했던 이리츠코크렙과 신한알파리츠도 각각 5.0%와 3.3%에 그칠 전망이다. NH프라임리츠는 처음부터 5%대 배당수익률을 약속했다. 고평가 논란도 제기되고 있다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “신한알파리츠는 주가 급등으로 인해 밸류에이션 임계점에 도달했다는 판단”이라며 “현 주가 시점에서 추가 상승 여력은 9%로 제한적”이라고 지적했다. 다만 김 연구원은 “배당수익률로 접근하기에는 지금 주가도 충분히 메리트가 있다고 판단한다”고 덧붙였다. 윤정한 미래에셋대우 연구원은 “배당수익률 측면에서 봤을 때 이리츠코크렙과 롯데리츠는 5%, 신한알파리츠도 3%로 글로벌과 비교해 높은 수준이기 때문에 아직 고평가 영역에 접어들었다고 판단하지는 않는다”고 설명했다. 중대형·개발형 ‘웃고’ 중소형 ‘울고’ 중소형 리츠인 케이탑리츠와 모두투어리츠의 경우는 앞선 중대형 리츠 3개와는 다른 주가 흐름을 보이고 있다. 지난 2011년 상장한 케이탑리츠는 공모가 대비 약 80% 하락했고, 2016년 상장한 모두투어리츠는 약 50% 하락했다. 배당수익률은 코스피 평균인 2% 수준에 머무른다. 오피스 자산에 투자한 케이탑리츠는 높은 공실률, 호텔을 기초자산으로 하는 모두투어리츠는 스타즈호텔 4곳에 몰려 있어 리스크 헷지가 어렵다는 점이 주가와 배당수익률 부진 이유로 거론된다. 자산 규모가 중대형의 10분의 1에 불과해 유동성이 부족한 것도 한계다. 모두투어리츠의 지난해 11월 하루평균 거래량은 6700주에 그쳤다. 반면 롯데리츠는 상장 직후라는 점을 감안하더라도 하루평균 190만주에 달했다. 반면 비슷한 규모의 중소형 리츠인 에이리츠는 공모가를 약 30% 웃도는 가격에 거래되며 중대형과 비슷한 상승세를 보이고 있다. 에이리츠는 임대수익을 배당으로 돌려주는 리츠가 아니라 개발사업에 투자하는 개발 리츠다. 에이리츠가 투자한 문배동 아파트의 입주잔금이 들어오는 2020년에는 현 주가 기준 배당수익률 14% 수준이 예상된다. 이후 신규 프로젝트가 없다면 다시 5%로 감소하는 구조다.

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‘공실률·업황·금리’ 반드시 확인하라

공실률·업황 성장성, 자산가치 직접 영향 장기적으로는 금리 상승 여부 지켜봐야 | 이현성 기자 hslee@newspim.com 리츠 열풍에 지난해 12월 5일 유가증권시장에 상장한 ‘NH프라임리츠’에 대한 관심이 뜨겁다. NH투자증권에 따르면 NH프라임리츠의 청약 경쟁률은 317.62 대 1, 청약금은 7조7000억원을 기록했다. NH프라임리츠는 롯데리츠에 이어 상장 당일 상한가를 달성했다. 금융투자업계 전문가들은 저금리 시대에 리츠가 매력적인 투자처이지만 인기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다고 조언한다. 공실률과 편입 자산의 업황 등 부동산 자산의 건전성과 금리 상승 리스크를 고려해야 한다. 오피스빌딩 리츠, 공실률 먼저 확인하라 리츠의 기초자산인 부동산의 건전성을 쉽게 확인하는 방법은 공실률이다. 오피스빌딩 리츠에서는 공실률이 수익성을 확인하는 지표가 된다. 공실률 상승은 배당수익을 비롯한 자산가치 하락을 초래하기 때문이다. 국내 상장 리츠 중 공실률을 파악할 필요가 있는 리츠는 오피스빌딩에 투자하는 신한알파리츠, 케이탑리츠 등이다. 공실률은 각 리츠 홈페이지에서 확인할 수 있다. 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임에 투자하는 신한알파리츠는 지난해 10월 말 기준 임대율을 각각 100%, 99.2%로 공시했다. 공실률을 명시하지 않은 리츠는 사업보고서 등을 통해 확인하거나 해당 건물을 직접 방문해 확인하는 게 도움이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “리츠 투자에서 공실률이 가장 중요하지만 공실 관리는 개인이 할 수 없다”며 “투자하는 개인은 운용사 내지는 빌딩을 관리하는 업체의 명성, 업체가 제공하는 데이터, 자산 위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야 한다”고 전했다. 공실률 상승은 리츠의 배당수익률을 비롯해 전반적인 수익률을 악화시키는 요인이 된다. 현재 주가나 배당의 증가가 향후 리츠의 성장성을 보장해 주지 않는다는 얘기다. 일본의 모리 소고(Mori Sogo) 리츠는 2015년 당시 오사카 마루베니 빌딩을 매각하면서 발생한 매각차익에 의해 일시적으로 배당이 확대되며 사상 최고 주가를 경신했다. 그러나 2016년 주요 임차인인 이토요카도(Ito-Yokado)그룹이 2017년 7월 임차 종료를 선언하며 공실이 발생했다. 이에 따른 배당 수익 감소로 주가가 주요 리츠 대비 크게 밑돌았다. 공실률 파악 어려울 땐 업황 성장성 따져야 투자하는 리츠 자산이 편입한 기업과 해당 산업군의 성장성 여부도 확인해야 한다. 오피스빌딩의 경우 공실률을 기준으로 자산가치를 가늠할 수 있지만 마트, 백화점, 상업용 부동산 등의 리츠와 헬스케어, 데이터센터 리츠 등은 자산 특성상 공실률로 수익률을 판단하기 어렵다. 따라서 기업과 해당 산업군의 성장성을 판단하는 기준이 필요하다. 2019년 한 해 수익률이 높았던 미국 리츠 프로로지스(prologis)는 물류센터를 임차하는 산업용 부동산 리츠로 연초 이후 주가가 50% 넘게 상승하며 시가총액 상위 미국 리츠 중 가장 크게 올랐다. 전문가들은 프로로지스의 성장이 물류센터의 성장성과 밀접한 관련이 있다고 분석했다. 김영기 한국투자증권 연구원은 “아마존 등 온라인 업체들의 당일 배송 서비스가 활성화되며 물류센터 자산에 대한 수요가 늘고 있다”며 “이에 따라 물류센터 리츠인 프로로지스가 크게 수혜를 봤고 앞으로 전자상거래 시장과 관련 리츠의 성장 여력도 높게 평가한다”고 설명했다. 금리 상승기에는 투자 매력 떨어져 금리 상승을 동반한 주식시장 성장기에는 리츠 투자 매력이 반감된다. 금리가 상승하면 부동산 자산을 편입한 리츠는 이자율 부담이 늘어 수익성이 떨어질 우려가 있다. 2017년 미국 시장 상승기에는 리츠 지수인 FTSE Nariet Equity REITs TR Index가 시장 대비 크게 하회했고, 2016년 일본 주식시장 상승기에는 일본 대표 리츠 2개의 수익률이 상대적으로 저조했다. 김지영 교보증권 연구원은 “경기 호황기에는 금리가 오르고 더 매력적인 투자상품이 존재하기 마련”이라며 “현재는 저성장, 저금리 기조로 리츠가 대체투자상품으로서의 매력도가 증가하고 있지만, 반대의 경우가 발생하면 매력도가 급격히 감소할 수 있다”고 설명했다.

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2020년 새로 열리는 철길 기대감 ‘쑥’

하남 집값, 5호선 연장 2020년 개통 앞두고 꿈틀 쭉쭉 늘어나는 인천지하철...검단·송도로 뻗는다 의정부, 연말 7호선 연장 착공 앞두고 집값 ‘들썩’ | 김성수 기자 sungsoo@newspim.com 부동산에 투자할 때 가장 안전하고 실패 확률이 낮은 방법은 교통 호재가 있는 지역에 투자하는 것이다. 특히 지하철, 한국고속철도(KTX), 경전철을 비롯한 철도노선 개발 소식은 한 지역의 부동산 가격을 가파르게 끌어올리는 결정적 요소다. 철도는 자가용이나 버스, 택시와 달리 ‘정시성’이 보장된다. 철도를 이용하면 교통 체증을 걱정할 필요가 없고, 사고가 발생하지 않는 한 원하는 곳에 시간 맞춰 도착할 수 있다. 이로 인해 부동산시장에서는 철도 관련 교통 호재 ‘3승(昇) 법칙’이 공식처럼 쓰인다. 철도는 기본계획 발표, 착공, 개통 순으로 3단계가 있는데 각 단계를 거칠 때마다 주변 집이나 부동산 가격이 상승하는 것이다. 특히 ‘착공 단계’와 ‘개통 단계’는 부동산시장에 확실한 호재로 인식된다. 기본계획이 발표되더라도 실제 첫삽을 뜨기까지 사업 속도가 지연될 수도 있고, 운이 나쁘면 계획이 전면 백지화될 가능성도 있다. 반면 한번 착공한 철도는 개통 시점이 다소 지연될 가능성은 있어도 개통하지 않는 사례는 거의 없다. 또한 철도 개통이 임박해지면 그 지역 교통 여건이 개선된다는 뜻이므로 주변 집값 상승에 더 큰 영향을 미친다. 2020년에는 전국적으로 다양한 신규 노선이 개통을 앞두고 있다. 올해 철도 착공 또는 개통을 앞둔 지역으론 어디가 있을까. 지하철 5호선 연장 앞두고 하남 집값 ‘꿈틀’ 2020년 4월 24일에는 서울지하철 5호선 하남 연장선(상일동~하남검단산)이 개통한다. 하남 연장선은 서울 강동구의 지하철 5호선 상일동역과 경기도 하남시 하남검단산역을 잇는 광역철도 노선이다. 강일역, 미사역, 하남풍산역, 하남시청(덕풍·신장)역, 하남검단산역에 정차한다. 하남선은 수도권에서도 가장 유망한 택지지구인 미사강변도시를 통과하는 노선이다. 하남선 개통이 부동산시장에서 주목받는 이유다. 하남선이 개통하면 미사역에서 천호역까지 약 15분, 잠실역까지는 약 25분이면 이동할 수 있다. 이에 따라 그동안 ‘대중교통 불모지’였던 하남시의 교통 여건이 개선될 가능성이 높아진다. 이 일대 아파트 가격이 상승하는 것도 그 때문이다. KB국민은행 부동산 플랫폼 ‘KB부동산 리브온’에 따르면 미사강변도시 내 미사역 역세권 단지 ‘미사강변골든센트로(미사강변도시28단지)’ 전용면적 59㎡ 시세는 2019년 8월부터 12월 사이 1억원 이상 상승했다. 국토부 실거래가에 따르면 미사강변골든센트로 전용 59.59㎡ 6층은 2019년 10월 18일 6억8500만원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 검단·송도, 지하철 1호선·GTX-B 호재 ‘줄이어’ 인천에서는 지하철 1호선 검단 연장선과 송도 연장 사업이 추진되고 있다. 인천지하철 1호선 검단 연장은 현재 운영 중인 인천지하철 1호선에서 계양역∼검단신도시까지 6.9㎞ 구간에 3개 역을 설치하는 사업이다. 2019년 11월 중 실시설계를 거쳐 2020년 상반기 중 2·3·4공구 공사에 착수할 예정이다. 2020년 1월 착공, 2024년 개통을 목표로 삼고 있다. 검단신도시는 인천지하철 1호선 검단 연장 외에도 서울지하철 5호선 검단 연장, 인천지하철 2호선 김포·일산 연장 가시화, 원당~태리 간 광역도로를 비롯한 광역교통 호재가 많다. 이 외에도 정부가 검토 예정인 수도권광역급행철도(GTX)-D 노선 수혜지로 검단신도시가 떠오르기도 했다. 이런 교통 호재 속에 검단신도시 부동산시장이 주목받고 있다. 오는 2021년 검단신도시 내 입주를 앞둔 금호 어울림센트럴(1452가구), 호반써밋 1차(1168가구), 유승 한내들 에듀파크(938가구) 3개 단지는 1년 전매제한 기간이 끝나자 분양권에 억대 프리미엄(웃돈)이 붙었다. 인천지하철 1호선 송도 연장은 인천지하철 1호선 송도국제업무지구역에서 가칭 송도 랜드마크시티 역(신설)까지 0.824㎞ 구간을 연결하는 사업이다. 2020년 7월 시설물 건설 및 종합 시험(시운전)을 거쳐 2020년 12월 개통할 예정이다. 송도에는 GTX-B노선 호재도 있다. GTX-B노선은 인천 송도∼여의도∼서울역∼남양주 마석까지 연결되는 광역급행철도다. 총 사업비는 5조7351억원, 총 연장거리는 80.1㎞다. GTX-B노선이 완공되면 송도~서울역까지 이동 시간은 기존 1시간 22분에서 27분으로 줄어든다. 현재 추진 중인 기본계획 용역 기간(15개월)을 고려하면 오는 2022년 말 착공이 목표다. 토지 보상, 행정 절차를 비롯한 변수가 있지만 예상 개통 시점은 2027년이다. 이러한 호재 속에 송도 대장주 아파트인 송도더샵퍼스트파크(F13-1BL) 가격이 오르고 있다. KB시세에 따르면 이 아파트 시세는 2019년 9~12월 사이 3000만~5500만원 올랐다. 의정부, 7호선 연장 착공 앞두고 집값 ‘들썩’ 경기도에서는 지하철 7호선 연장 호재가 있다. 지하철 7호선 북부 노선(도봉산∼옥정) 연장 건설사업은 2019년 12월 12일 첫삽을 떴다. 사업이 논의된 지 18년 만이다. 이 노선은 도봉산역∼의정부 장암역∼탑석역∼양주시계∼옥정·고읍지구 15.3㎞에 1∼3공구로 나눠 건설된다. 도봉산역∼장암역 1.1㎞는 기존 노선이 이용된다. 나머지 14.2㎞는 장암역∼탑석역(1공구), 탑석역∼양주시계(2공구), 양주시계∼옥정·고읍지구(3공구) 등으로 나뉘어 공사가 진행된다. 특히 2공구는 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 추진돼 진행속도가 가장 빠르다. 오는 2024년에는 경기도 의정부를 거쳐 양주까지, 2027년이면 포천까지 철도가 놓인다. 경기도 의정부와 양주 옥정에서는 지하철 7호선 연장선 착공을 앞두고 집값이 꿈틀거리고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 의정부시 용현동에 있는 현대(1차)아파트 전용 129㎡ 시세는 2019년 9~12월 사이 5000만원 넘게 상승했다. 양주시 옥정동에 있는 e편한세상양주신도시 아파트 전용 74㎡ 시세는 같은 기간 1500만원 올랐다. 업계 관계자는 “철도노선 개발이 진행 중인 곳은 아직 인프라가 미비하지만 완공이 가까워질수록 가치가 오른다”며 “무엇보다 인프라가 갖춰지면서 추가적인 역세권 프리미엄을 기대할 수 있다는 게 가장 큰 장점”이라고 언급했다.

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‘젊은 오빠’ 더뉴 그랜저 3.3 vs ‘젊은 아빠’ K7 프리미어 하이브리드

젊은 오빠와 젊은 아빠의 차이는 확실하다 | 김기락 기자 peoplekim@newspim.com 최근 자동차 업계에서 현대자동차 더뉴 그랜저는 가장 뜨거운 관심을 받고 있다. 30여 년의 그랜저 역사가 주는 브랜드 파워와 함께 젊어진 디자인 덕. 현대차가 노리는 더뉴 그랜저의 소비자는 젊은 40대로 ‘영 포티(Young forty)’다. ‘젊은 오빠’로 불리기 원하는 중장년층이다. 기아자동차 K7 프리미어 하이브리드도 만만치 않은 경쟁 차종이다. 더뉴 그랜저가 ‘젊은 오빠’ 차라면, K7 프리미어는 ‘젊은 아빠’ 차로 비유할 수 있다. K7 프리미어 하이브리드가 보다 남성적인 디자인과 카리스마를 풍기고 있어서다. 더뉴 그랜저, 별·빛·보석의 앞모습...호불호 갈려 더뉴 그랜저 첫인상은 33년간 그랜저의 완성도가 절정에 달했다는 점이다. 파격적이란 평가를 받는 앞모습은 보는 각도에 따라 도도해 보이는가 하면 친근해 보이기도 한다. 자동차의 인상을 좌우하는 라디에이터 그릴과 헤드램프 등 각각의 구성품이 자연스럽게 연결돼 있다. 이를 통해 현대차가 내세우는 것은 디자인 완성도. 6세대에 걸친 그랜저의 전통성과 새로운 디자인에 대한 현대차의 고민이 묻어난다. 전통과 트렌드를 양립시킨 디자인은 쉽게 질리지 않는다. 앞모습에서 느껴지는 이미지는 명품 가방의 무늬가 연상되는 ‘파라메트릭 쥬얼(Parametric Jewel)’ 패턴 라디에이터 그릴이다. 그릴 속에 숨겨진 주간주행등(DRL)이 조화로워 보인다. 낮에는 보석 같고, 밤에는 빛나는 별 같다. 이 부분에서는 호불호가 극명하다. 뒷모습은 상대적으로 스포티하다. 트렁크를 가로지르는 리어램프는 입체적으로 튀어나와 있다. 앞과 뒤의 디자인 통일성은 커 보이지 않는다. 더뉴 그랜저는 엔진 성능보다 부드러운 주행 질감이 돋보인다. 최고출력 290마력/6400rpm, 최대토크 35kg·m/5200rpm의 힘을 내면서도 소음과 진동, 거칠기(NVH) 등을 최소화했다. 뒷좌석에서는 엔진 소리조차 거의 안 들릴 정도다. 3.3ℓ V6 대배기량 엔진이 주는 감성은 매우 크다. 이런 건 머리보다 몸이 먼저 느낀다. 승차감은 기존 6세대 그랜저와 큰 차이가 없다. 고속에서 좌우 균형감을 유지하려는 등 조종성은 약간 나아진 듯하다. 더뉴 그랜저 복합공인연비는 9.7㎞/ℓ로 서울외곽순환도로 및 고속도로에서 시속 100km 주행 시 13~14㎞/ℓ를 오간다. 출퇴근 시간이나 도심에서는 6~7km/ℓ를 보일 것 같다. K7 프리미어 하이브리드, 경차 이상의 연비 K7 프리미어 하이브리드를 타면 기름 아끼려고 노력할 필요가 없다. 꽉 막힌 서울 도심 퇴근길. K7 프리미어 하이브리드는 가끔씩 엔진이 켜질 뿐 전기모터만으로 움직인다. 이 덕에 연비는 점점 올라가 복합공인연비 16.2km/ℓ를 넘어선다. 가솔린 준대형차에 견줘 경제성이 2배에 달하는 수치다. 고속도로에서도 연비 신뢰성이 높다. 경차 연비보다 우수한 20km/ℓ대를 나타내기도 한다. 실제 K7 프리미어 하이브리드의 공인 고속도로 연비는 복합공인연비와 똑같다. K7 프리미어 하이브리드에 탑재된 2.4ℓ 가솔린 엔진은 최고출력 159마력/5500rpm, 최대토크 21kg·m/4500rpm의 힘을 내는데 38kw 전기모터가 가속 시 힘을 더한다. 반대로 감속 시에는 바퀴의 회전에너지를 전기로 바꿔 전기모터에 힘을 공급하는 하이브리드 배터리를 충전한다. 충전된 배터리는 주행 및 가속 등 필요 시 전기모터에 전기를 공급하는 방식이다. 전기모터 용량이 비교적 작은 덕에 충·방전이 빨라 실용적이다. 급제동 시 충전량도 늘어나는데 이때 운전석 바퀴 쪽에서 미세한 소음이 발생하는 점은 ‘옥에 티’다. K7 프리미어 하이브리드는 국산 하이브리드 기술이 정점에 달했다고 평가할 만하다. 준대형 자동차로서 정숙성은 물론 하이브리드의 강력한 동력 성능과 연료 효율성 등 최적의 균형점을 찾아서다. 더욱 놀라운 점은 전기모터와 엔진의 동력 전달 과정이 상당히 자연스러워졌다는 점이다. 저속 주행 시 전기모터로만 구동된다. 엔진이 꺼져 있으니 소음과 진동도 느끼기 어렵다. 하이브리드 배터리가 소진되면 엔진이 켜지며 힘을 보조하는데, 이 과정에 소음과 불쾌한 진동이 생겼던 데서 상당한 진보를 이뤄낸 것이다. 하이브리드 자동차는 전통적으로 일본 토요타가 세계 시장을 이끌어 왔다. 현대차와 기아차는 하이브리드 자동차를 거듭 출시하며 기술 격차를 좁혀 왔다. 기아차가 찾은 해답이 바로 K7 프리미어 하이브리드다.

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