우선매수청구권 활용해 낙찰받은 뒤 LH에 되파는 방식 해볼 만
우선매수청구권, 후순위 세입자에 유리하게 바뀌어야

| 최현민 기자 min72@newspim.com


최근 잇따라 벌어진 전세사기 사건의 최대 피해자인 후순위 세입자들의 행동 요령에 대해 관심이 쏠리고 있다. 세입자가 선순위인 경우에는 배당 신청을 통해 보증금을 돌려받을 수 있고, 보증금 반환 보험에 가입된 세입자 역시 후순위라도 대부분 보증금을 받아낼 수 있다. 하지만 보험에 가입되지 않은 후순위자는 보증금 대부분을 돌려받지 못하기 때문이다. 이에 전문가들은 경매를 최대한 늦추면서 정부의 특별법에 담긴 우선매수청구권을 활용하는 방안이 바람직하다고 조언한다. 다만 특별법에 담기는 대책들이 후순위 세입자들의 구제 방안이 될 수 있도록 유리하게 제도가 바뀌어야 한다는 목소리도 나온다.

후순위 세입자, 우선매수청구권 최대한 활용을

전세사기 피해를 본 세입자가 후순위일 경우 선순위와 달리 보증금 일부를 돌려받기가 힘들다. 임대인이 주택을 담보로 대출을 받은 경우 선순위 채권자가 은행이 되고 후순위 채권자로 밀리기 때문이다.

정부는 개인간 거래에서 발생한 사기 사건에 대해 국가 보전은 있을 수 없다고 수차례 못을 박았다. 이에 따라 허용된 제도 아래서 후순위 세입자가 피해를 최소화하는 방안을 찾아야 한다. 우선매수청구권의 활용이 그중 하나다. 경매에서는 보증금의 극히 일부분만 받아낼 수 있는 후순위자로선 우선매수권을 최대한 활용하라는 게 전문가들의 조언이다.

일단 전세사기 주택은 경매가 열려도 수차례 유찰될 가능성이 커서 세입자들은 낮은 가격에 집을 살 수 있다. 특히 우선매수권이 있으면 임차인이 대항력을 갖추지 못한 후순위 채권자여도 경매 절차 진행 시 우선적으로 주택을 매수할 수 있는 권리를 받게 된다. 더욱이 후순위자라도 대항력을 갖춘 세입자가 살고 있다면 명도 소송을 비롯해 낙찰자가 해야 할 권리분석이 복잡해진다. 이 때문에 이런 주택은 거듭 유찰되는 경우가 많다. 선순위자는 자신의 보증금보다 낮은 가격에 낙찰되면 세금과 경매비용을 제외하고는 돈이 들지 않는다. 반면 후순위자는 낙찰금액에서 선순위 채권 금액이 빠져나가지만 보증금을 일부라도 지킬 수 있다. 통상 경매물건 감정가격이 최초 가격의 절반 수준으로 떨어지는 4차례 유찰만 이뤄진다면 이들 후순위 세입자도 그리 많지 않은 돈으로 주택을 살 수 있다.

세입자 피해 유형별 세심한 해결책 강구해야

다만 우선매수권 행사로 세입자들이 피해를 줄이기 위해서는 추가 조치가 필요하다는 게 전문가들의 주장이다. 대부분의 빌라 세입자는 해당 주택을 사겠다는 의지가 없다. 전세 살면서 향후 아파트 같은 집을 사거나 보증금으로 다른 집에 전세를 가려는 사람이 많다. 이에 따라 전세사기 피해자들에게 ‘사고 싶어 하지 않는 집’을 억지로 떠넘기는 것도 문제가 있다는 지적이 나온다.

이 때문에 우선매수청구권을 사용해 세입자가 낙찰받은 주택을 LH가 임대주택으로 매입하는 방안이 거론된다. 이렇게 되면 LH는 매입임대주택 사업을 확보할 수 있고 세입자는 ‘갖기 싫은 집’을 억지로 가져야 하는 부담을 줄일 수 있다.

우선매수권 활용을 위한 추가 지원도 요구된다. 청구권을 해당 경매에서 2~3차례 사용할 수 있도록 하는 것이다. 임차인에게 우선매수권이 있다고 해도 다른 낙찰자가 들어와 입찰대금을 높여 부르면 피해 임차인은 그보다 높게 가격을 부르는 수밖에 없다. 한두 차례 우선매수권을 활용하다 필요 시 취소하고 다른 회차에 또 사용하는 것이다. 입찰금액을 높여 우선매수청구권 사용자가 높은 가격에 집을 낙찰받게 만들고 이후 돈이 급한 피해자를 찾아 사기 피해 주택을 싸게 사려는 작전세력을 막기 위해서다. 이 제도는 현재 국회에서 논의 중이다. 아울러 후순위자가 보증금을 조금이라도 지키기 위해 우선매수청구권을 활용하는 경우를 지원하기 위해 특별 대출을 도입해야 한다는 주장도 나온다.

서진형 경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수는 “사안별로 전세사기를 당한 유형이 다양하기 때문에 섬세한 해결책을 모색해야 한다”고 말했다.