1기 신도시 선도지구 공모 돌입, 11월 최종 선정
분당, 사업성·주거환경 우수...최선호 지역 부상
분담금 부담 확대, 통합 재건축 따른 주민 이견 등 숙제

| 이동훈 기자 leedh@newspim.com


1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 집값이 선도지구 선정을 앞두고 강세를 나타내고 있다. 정부가 규제를 완화해 사업성을 높여주고 신속한 개발을 지원하는 만큼 빠른 재건축이 가능할 것이란 기대감 때문이다.

주민들의 재건축 의지가 강할 뿐 아니라 선도지역으로 지정받기 위한 경쟁이 치열하다. 건축연한이 30년을 지나며 주거 환경이 악화된 상황에서 대규모 신축 아파트로 탈바꿈하면 1기 신도시가 재평가되는 계기가 될 것이란 관측이 우세하다. 다만 건자재 등 공사비가 급격히 상승해 향후 조합원 분담금을 둘러싼 마찰은 해결해야 할 과제로 남아 있다.

1기 신도시 선도지구 11월 확정...2030년 첫 입주

부동산업계에 따르면 국토교통부는 1기 신도시 △성남분당 △고양일산 △안양평촌 △부천중동 △군포산본 총 5곳을 대상으로 선도지구 공모에 들어갔다. 오는 9월 선도지구 선정 제안서를 접수한 뒤 10월에 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월 지자체가 선도지구를 최종 선정한다.

1기 신도시 선도지구는 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌 4000가구 △중동 4000가구 △산본 4000가구 규모로 선정한다. 선정기준은 국토부가 제시하는 표준 평가기준을 토대로 지자체가 지역 여건을 고려해 세부 평가기준과 배점을 조정할 수 있다.

개발 기대감이 가장 높은 지역은 분당이다. 타 신도시와 격차가 뚜렷한 집값을 바탕으로 재건축 재원을 마련하는 데 상대적으로 부담이 덜하다는 게 장점이다. 정비사업이 가장 빠르게 진행될 것이란 관측이 나오는 이유다. 전통적으로 학군 수요가 많고 신분당선 등을 통해 강남 접근성이 우수한 것도 장점으로 꼽힌다.

추격 매수세가 나타나며 거래량이 급증하고 있다. 경기도 부동산포털에 따르면 7월 7일 기준 6월 성남시 분당구 아파트의 거래량은 638건으로 전월 483건 대비 32.1% 늘었다. 실거래가 신고기간이 계약 후 30일 이내라는 점을 감안할 때 6월 거래량이 800건대를 기록할 것으로 예상된다. 이는 연초 대비 2배 넘게 증가한 수치다.

거래가 늘면서 매맷값도 강세다. 선도지구 후보지로 꼽히는 서현동 삼성한신(전용 133㎡)과 한양아파트(101㎡)는 최근 20억8000만원, 14억9000만원에 최고가를 새로 썼다. 서현동 현대아파트는 전용 129㎡가 지난 5월 17억2500만원에 거래됐다. 직전 거래가(지난 3월, 16억7000만원) 대비 5500만원 오른 금액이다. 분당구 이매동 아름5단지풍림(전용 101㎡)은 7월 16억4500만원에 거래돼 역대 최고가(17억1000만원) 돌파를 눈앞에 뒀다. 매도호가는 17억원 선이다.

여타 1기 신도시도 선도지구 지정을 둘러싼 기대감이 감돌고 있으나 매맷값, 거래량이 눈에 띄는 수준은 아니다. 강남 접근성, 학군 등에서 상대적으로 열악해 선도지구 기대감이 강하게 반영되지 못하는 분위기다. 일산 선도지구 후보 단지로 거론되는 백마3단지의 전용 102㎡는 지난 6월 5억8000만원에 실거래됐다. 직전 거래 5억8500만원과 비슷한 수준이다. 강촌라이프 전용 49㎡는 7월 직전 거래가 대비 2000만원 정도 하락한 3억5750만원에 손바뀜했다.

현재 시장 분위기를 떠나 1기 신도시 재건축이 성공적으로 마무리되면 주거 환경의 개선으로 지역적 가치가 한층 올라갈 것으로 기대된다. 1기 신도시 재건축은 지난 4월 말 시행된 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 근거로 한다. 평균 용적률 200%대로 높아 재건축이 쉽지 않은 상황에서 규제를 풀어 개발의 길을 열어준 것이다. 정부는 특별법 시행령을 통해 재건축 용적률을 법정 상한의 1.5배까지 완화할 수 있도록 했다. 단순 계산으로 최대 750%의 용적률(준주거로 종상향할 때)이 적용된다. 다만 다른 지역과의 형평성과 과밀화 우려 등을 감안할 때 실제 허용하는 용적률은 평균적으로 350% 전후가 될 전망이다. 용적률이 높아지면 층수와 전체 가구 수를 늘릴 수 있다. 그만큼 일반분양 물량이 증가해 조합원 분담금을 낮출 수 있는 장점이 있다.

분담금 부담 확대, 주민 이견 등 숙제로 남아

분당을 제외한 평촌, 일산, 중동은 선도지구 지정이 핵심이 될 전망이다. 이들 지역에선 분당과 달리 재건축 기대감이 크지 않으며 지역 내 부촌으로 꼽히는 평촌 꿈마을, 일산 호수마을 등을 제외하면 ‘집값 수준’의 분담금을 감수하고 재건축을 하려는 수요가 많지 않을 것으로 보인다. 이에 따라 분당을 제외한 신도시에선 선도지구 지정이 사업의 관건으로 꼽힌다. 평촌신도시 꿈마을의 한 공인중개사는 “평촌에선 재건축에 조금이라도 관심을 보이는 곳은 부촌인 목련마을, 꿈마을, 향촌마을을 제외하곤 없다”며 “결국 이 세 개 마을에서 선도지구가 나올 듯한데 선도지구 지정이 안 되면 추진동력이 크게 약화될 것인 만큼 다른 마을의 재건축은 크게 지연될 것으로 예상된다”고 말했다.

일산과 중동 역시 중대형 평형이 집중된 마을을 중심으로 재건축 추진이 이뤄질 것으로 보인다. 일산과 중동은 지금도 신도시 주변으로 공공택지 등 신규 개발사업이 잇따르고 있어 정작 재건축이 필요한 중소형 단지 중심 마을들은 재건축 추진 열망이 높지 않을 것이란 분석이 나온다.

일산 호수마을 중개업소 관계자는 “1기 신도시 재건축은 결국 선도지구 지정이 관건이 될 것”이라며 “선도지구 지정이 이뤄지면 10년 이상 시간이 걸려도 재건축이 될 가능성이 있지만, 그렇지 않으면 30년 안에는 장담할 수 없다는 전망도 있다”고 말했다.

노후 도시 특별법에 따라 혜택을 받게 된 수도권 비신도시 공공택지도 재건축 기운이 감돈다. 이들 지역은 아직 선도지구 지정 대상은 아니지만, 1기 신도시 선도지구 지정이 완료되는 대로 선도지구 지정이 있을 예정이다. 특히 서울 접근성이 뛰어난 데다 1기 신도시에 이어 택지 개발이 이뤄진 구리시, 하남시, 남양주시 등도 재건축 기대감이 확산될 것으로 보인다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “선도지구 지정 이후 재건축 속도가 한층 빨라질 것으로 기대되는 만큼 당분간 주요 단지의 거래량과 매맷값 강세가 예상된다”며 “다만 조합 분담금 상승, 단지별 평가가치 격차 등은 향후 풀어야 할 숙제로 남아 있다”고 설명했다.