압구정 6개 특별계획구역으로 나눠 재건축...‘3구역’ 최고 관심단지
2·3·4·5구역 시공사 선정 임박
‘래미안 원베일리’ ‘아리팍’ 이어 한강변 랜드마크로 떠오르는 ‘신반포 2차’

| 최현민 기자 min72@newspim.com


공사비 인상 또는 조합과 시공사 간 분쟁으로 사업이 중단되는 경우가 발생하고 있는 상황에서도 강남권 재건축은 브랜드 상징성과 어느 정도의 수익성이 보장되는 만큼 관심이 집중되고 있다. 특히 강남구 압구정동은 정부와 서울시의 바뀐 재건축 정책에 따른 최대 수혜지로 꼽힌다. 1976년 압구정아파트지구 지정 이후 47년 만에 재건축 사업이 본격 탄력을 받은 상황이다. 압구정 재건축 사업은 사업비·상징성 등을 감안할 때 건설업계의 관심도 높은 사업장으로 평가된다. 일명 ‘35층 룰’ 폐지를 비롯한 서울시의 전폭적인 지원으로 압구정동 한강변 일대 아파트 단지는 80년대 누렸던 국내 최고 아파트 단지의 위상을 되찾을 것이란 기대감이 나오고 있다.

압구정 6개 특별계획구역으로 나눠 재건축

강남 재건축 단지 가운데에서도 최고 관심단지는 단연 80년대 국내 최고 아파트 단지로 꼽혔던 압구정 일대다. 압구정아파트지구에서는 ‘선도지구’ 격인 3구역을 필두로 2·4·5구역이 조만간 시공사 선정에 나설 것이라는 전망이 나온다. 압구정 재건축 사업은 사업비와 상징성 등을 감안할 때 건설사는 물론 부동산 시장에서 가장 관심이 높은 사업장으로 평가받는다. 압구정 현대아파트는 1970년대 중반 준공된 이래 50년째 국내 최고 부촌 아파트 단지 가운데 하나로 자리를 굳건히 지키고 있는 상징적 단지다.

압구정아파트지구는 6개 특별계획구역으로 구성됐으며 총 92만9511㎡, 24개 단지, 1만468가구에 달한다. 이 중 1구역과 6구역을 제외한 2·3·4·5구역은 서울시의 ‘패스트트랙 재건축’ 사업인 신속통합기획으로 사업을 진행하고 있다. 앞서 2·4·5구역은 정비계획에 필요한 동의율을 확보했다. 2구역은 정비계획 결정변경안에 대해 지난 6월 24일부터 7월 26일까지 주민 공람 중이고, 4·5구역은 정비계획안을 강남구청에 제출해 심의가 진행 중이다. 최근 3구역 재건축조합 역시 정비계획변경 입안 제안을 위한 법정 동의율 67%를 달성했다. 이에 곧 정비계획변경을 입안할 예정이다. 향후 한강 접근성을 높일 수 있는 공공기여 방안이 중요한 변수가 될 것으로 보인다. △1구역 1233가구 △2구역 1924가구 △3구역 3946가구 △4구역 1341가구 △5구역 1232가구 △6구역 672가구 등 총 1만468가구로 구성돼 있다.

압구정 6개 구역 가운데에서도 최대 관심지역은 3구역이다. 현대아파트 1·2·3·4·5·6·7·10·13·14차, 대림·현대 빌라트 등의 단지가 있어 압구정 특별계획구역 가운데 가장 큰 규모다. 총 53개동 3946가구 아파트는 5810가구로 재탄생할 것으로 예상된다. 3구역은 설계사 선정 문제로 한동안 잡음이 일기도 했다. 지난해 6월 진행한 공모 입찰에는 해안건축과 희림종합건축사무소 컨소시엄(희림건축)이 참여했다. 조합원 투표 결과 희림건축이 총 1507표로 해안건축에 438표 앞서면서 설계자로 선정됐다. 하지만 희림건축은 서울시 신통기획 기준안에 부합하지 않은 설계안을 내놓았다. 당시 희림건축은 시의 기준보다는 조합원들의 이익을 극대화한 설계안을 제시했다. 설계안에 따르면 용적률은 360%를 적용해 총 5974가구로 짓는 것이었다. 시가 제시한 신통기획 기준을 적용하면 3구역은 용적률 300%, 건폐율 50% 이하로 공공임대주택 85㎡ 이하 650가구가 포함돼야 한다. 서울시는 설계사 입찰 무효를 선언했고, 3구역은 지난해 12월 설계자 재공모를 진행했다. 희림건축은 시의 기준에 부합한 설계안으로 재입찰에 나서 최종 선정됐다.

압구정 2·3·4·5구역 시공사 선정 임박

2구역은 압구정동 재건축 단지들 중 사업 속도가 가장 빠르다. 6개 구역 가운데 강남구청에서 정비계획안을 처음으로 공람한 곳은 2구역이다. 재건축 이후 가구 수는 현재 1924가구보다 682가구 늘어난 2606가구가 될 것으로 예상된다. 3구역과 함께 신통기획을 추진하는 2·4·5구역은 조만간 시공사 선정에 나설 것으로 보인다.

강남 최고 부촌 중 하나라는 점에서 대형 건설사들의 치열한 수주전이 예상된다. 우선 현대건설은 원조 시공사라는 타이틀을 갖고 있는 만큼 다른 건설사에 뺏길 수 없다는 의지가 확고하다. 압구정은 1970년대 초 고(故) 정주영 현대그룹 창업주가 팔당댐 입찰 현장에 가던 중 압구정 배밭에서 점심식사를 하다가 압구정동에 집을 짓자고 하면서 지금의 현대아파트가 자리 잡게 됐다. 이후 정 회장은 직접 건설을 진두지휘하기도 했다.

건설업계 1위 자리를 유지하며 아파트 브랜드 NO.1 ‘래미안’을 보유한 삼성물산 역시 적극적인 수주에 나설 것으로 전망된다. 아울러 현 압구정 현대아파트를 직접 지었던 HDC현대산업개발과 도시정비사업에 적극적으로 나서고 있는 포스코이앤씨도 3구역에 관심을 보이고 있다.

시공사 선정은 공사비에 따라 판가름 날 것으로 예상된다. 3구역의 경우 지난 4월 기준 114㎡(30평형대)를 소유한 조합원이 같은 평형을 분양받으려면 3억3000만원의 분담금이 발생할 것으로 추정됐다. 132㎡(40평형)는 7억6000만원, 178㎡(54평형)는 18억7000만원의 분담금이 예상되고 있다. 2구역은 3.3㎡당 공사비를 1150만원으로 추산했다. 신현대 9·11·12차 전용 108㎡를 소유한 조합원이 같은 평형(전용 84㎡)을 분양받을 경우 추정 분담금은 2억원이다. 전용 108㎡에서 가장 큰 평형인 전용 204㎡로 갈아타려면 37억8000만원을 분담금으로 내야 한다. 일반분양가는 3.3㎡당 8000만원으로 조합원 분양가(7600만원)보다 5%가량 높은 수준으로 예상된다.

한강변 재건축 “여기도 있다” 신반포 2·4차 ‘기지개’

압구정과 함께 한강변 재건축 대어로 꼽히는 서초구 잠원동 ‘신반포2차’ 역시 시공사 선정에 속도를 내고 있다. 업계에선 7월 중 시공사 선정 총회가 열릴 것으로 보고 있다. 신반포2차는 1978년 6월 준공한 1572가구 구축 아파트다. 이 단지는 49층 높이의 2057가구 규모로 탈바꿈된다. 특히 땅의 형태가 한강변을 따라 가늘고 길게 늘어져 있어 한강 뷰를 확보하는 가구 수가 많을 것으로 예상된다. 업계에서는 현대건설과 대우건설이 각각 자사의 하이엔드 브랜드인 ‘디에이치’와 ‘푸르지오 써밋’을 내세워 치열한 수주전을 펼 것으로 예상하고 있다. 신반포2차 맞은편에는 래미안 원베일리가 위치하고 한강변을 따라 아크로리버파크, 반포주공 124주구 재건축 사업이 진행되고 있다.

업계 관계자는 “최근 서울시에서 재건축 사업 규제를 대폭 완화하면서 강남권 재건축 사업이 다시 살아나고 있는 분위기”라며 “사업성이 조금 떨어지더라도 해당 지역이 랜드마크를 세울 수 있는 여건이 갖춰진 곳이라면 건설사들이 이익을 조금 낮추더라도 파격적인 사업조건을 제시할 수 있어 수주전이 치열할 것으로 보인다”고 말했다.