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해제 대상 토지·주택 시장 정중동 “가시적 영향 미미하지만 결국 호재”

2024년 04월호

해제 대상 토지·주택 시장 정중동 “가시적 영향 미미하지만 결국 호재”

2024년 04월호

규제완화 방침 발표 후 토지·아파트 문의 급증
시장침체 탓 실제 거래는 ‘신중 모드’


| 최현민 기자 min72@newspim.com


여의도 면적의 117배에 달하는 군사시설보호구역이 해제되면서 규제 해제 토지의 가치가 올라갈 것이란 기대감이 나오고 있다. 특히 수도권 지역 가운데 개발 압력이 높은 서울 강남·서초·송파 강남3구와 경기 성남시 고등동·백현동 등 서울공항 인근 토지주들에겐 희소식이다. 오랫동안 규제에 묶여 있다가 이제 재산권을 행사할 기회가 열려서다. 다만 부동산 시장 침체기가 이어지는 데다 해제구역이 구체적으로 확정되지 않고 중복 규제 등으로 개발이 단기에 이뤄지기 힘들다는 점에서 현지 분위기는 아직 정중동 상태를 보이고 있다. 그럼에도 전문가들은 단기적으로 부동산 가격에 미치는 영향은 제한적이겠지만 10년 이후 장기적으로는 결국 호재가 될 수밖에 없다는 분석을 내놓는다.
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서울 서초구 내곡동 일대 개발제한구역 안내문.


토지·아파트 문의 급증...실제 거래는 ‘신중 모드’

부동산업계에 따르면 군사시설보호구역 해제 소식에 서울을 비롯해 수도권 지역으로 투자자들의 문의가 빗발치고 있다. 정부는 지난 2월 충남지역 민생토론회에서 서울을 비롯해 경기도, 강원도, 충청도 지역을 대상으로 군사시설보호구역을 해제하고 지역 개발을 통한 경제 활성화 여건을 마련하겠다는 계획을 발표했다. 이에 따라 수도권 가운데선 서울공항 주변 군사시설보호구역인 서울 강남3구와 경기 성남시 일대에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 군 비행장 주변 보호구역이 해제되면 비행안전구역별 제한고도를 초과하지 않는 범위에서 군 협의 없이 건축물의 신축이나 증축, 용도변경 등을 자유롭게 할 수 있다. 저층 건물만 산재한 이 지역의 경우 군사시설보호구역이 본격 해제되면 고밀 개발이 추진될 것으로 예측된다.

실제로 정부 발표 이후 대상지로 거론되는 지역은 토지, 아파트 등 매수 문의가 많은 것으로 나타났다. 하지만 실제 거래까지 이어지진 않는 모양새다. 토지 가치 상승을 염두에 두고 투자를 하는 만큼 개발 방향의 윤곽이 어느 정도 잡힐 때까지 자금이 묶여 있게 되는데 적어도 10년은 소요될 것이란 인식 때문이다. 성남시의 S공인중개사무소 관계자는 “(정부의 군사시설보호구역 해제 발표 이후) 토지에 관심이 있어 물어보는 사람은 많지만 정작 사겠다는 사람은 없다”면서 “현재 토지의 경우 평당 400만~500만원이지만 작은 땅은 없고 큰 땅만 매물로 나와 있다”고 말했다. 그러면서 “(군사시설보호구역으로 묶인 경우) 성남시에서 건축허가를 받고 서울공항의 허가도 받아야 하는데 대부분 기각되는 상황”이라며 “군사시설보호구역이 해제되면 군의 허가 단계가 사라지는데 이는 분명 호재가 될 것”이라고 말했다. 이어 “이 일대는 중복규제 지역이 많은데 군사시설보호구역이 해제되더라도 그린벨트 규제가 남아 있기 때문에 실제 개발까지 이어지려면 10년 이상은 생각해야 한다”고 덧붙였다.

다른 지역 역시 당장 큰 반응은 나오지 않고 있다. 아직 정확한 위치가 공개된 것이 아니다 보니 엉뚱한 곳에 투자하는 꼴이 될 수 있어 투자자들도 신중한 모습이다. 강남구 C공인중개사무소 관계자는 “어느 정도 예상하고 투자했는데 보호구역 해제 지역에서 몇 발짝만 옆으로 벗어나 있어도 개발이 안 되다 보니 난감한 상황이 발생할 수 있다”면서 “이미 될 만한 곳은 소문으로 알려진 곳이라 가격이 어느 정도 올라 있는 상태지만 현 시점에선 확신할 수 없어 투자자들도 신중한 상황”이라고 말했다.
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가시적 효과 약하겠지만 중장기적으론 호재

전문가들 역시 단기적으로 토지 등 부동산 가격에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 전망했다. 군사시설보호구역은 기본적으로 개발행위에 제약을 받게 된다. 대표적으로 건축물 높이 제한 등이 있다. 이런 제약조건이 없어진다면 자연스럽게 해당 지역의 호재로 작용하게 된다. 특히 군 시설 인근 평지의 규모, 도심과의 거리 등에 따라 개발 호재로서의 가치가 달라진다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “장기적으로는 호재이지만 단기적으로 부동산 가격에 미치는 영향은 제한적일 것”이라면서 “코로나19 이전과 이후, 미국 기준금리 인상 이전과 이후로 개발사업의 여건이 바뀌면서 미분양, 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, 정비사업 공사비 분쟁 등 요인이 발생했기 때문”이라고 말했다. 그러면서 “서울과 인접 수도권도 당장은 영향이 제한적일 것”이라며 “다만 장기적으로 본다면 향후 경기 상황이 반전될 때 호재로서 가격에 반영될 것을 기대해볼 수 있다”고 덧붙였다.

함영진 우리은행자산관리컨설팅센터 부장대우도 단기적으로 가시적인 효과가 나타나기는 어려울 것으로 내다보고 있다. 그는 “주택이나 부동산 등 건축물 거래가 활발한 지역이라고 보긴 어렵고, PF 시장이 냉각돼 있는 데다 주택 가격도 하락하고 있는 상황”이라면서 “군사보호구역 해제가 강력한 호재이긴 하지만 당장 주택 시장이 살아나는 효과가 드라마틱하게 나타나긴 어려울 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “서울공항 인근이나 서울 지역에서도 강남권과 연계된 지역들은 토지 이용가치 상승에 따라 시장이 추후 턴어라운드할 때 효과가 있을 것”이라고 내다봤다.
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