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다시 돌아온 '개발의 시대'...그린벨트·군사보호구역 잇단 해제 주목

2024년 04월호

다시 돌아온 '개발의 시대'...그린벨트·군사보호구역 잇단 해제 주목

2024년 04월호

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비수도권 그린벨트·군사보호구역, 여의도 면적 각각 837배·117배 해제
규제완화 이후 산업단지, 신도시 조성시 부동산시장 큰 영향


| 이동훈 기자 leedh@newspim.com


정부가 비수도권 그린벨트(개발제한구역) 해제에 이어 여의도 면적의 117배에 달하는 역대 최대 규모의 군사시설보호구역을 해제하기로 했다. 이들 땅이 규제에서 대거 풀림에 따라 개발 기대감이 높아져 해당 지역 부동산 시장에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다. 게다가 실제 도시 개발과 인구 유입이 이뤄지면 개발 훈풍이 주변 지역으로 확산될 전망이다.

그린벨트·군사시설보호구역 풀어 국토 효율성 제고

정부는 그린벨트와 군사시설보호구역을 잇달아 해제해 국토 사용의 효율성을 높이는 데 힘을 싣기로 했다.

그린벨트 해제는 지방경제 활성화 및 불합리한 규제 개선에 초점을 맞추고 있다. 국책사업 이외에 지방자치단체가 추진하는 역점 사업은 총량 규제를 적용받지 않고 그린벨트를 해제할 수 있도록 했다. 기존에는 지역별로 해제할 수 있는 그린벨트 총량이 정해져 있어 지역 발전에 꼭 필요한 산업을 유치하려 해도 그린벨트를 해제할 수 있는 한도가 남지 않아 어려움을 겪는 경우가 많았다. 지방에서 국가 주도로 추진하는 사업은 총량 규제에 예외를 허용하고 있지만 지자체 주도 사업은 지금껏 예외가 적용되지 않았다. 하지만 앞으로는 지자체가 지역경제 활성화, 특화산업 육성 등을 위해 추진하는 사업도 정부 심의를 거쳐 총량 규제 예외를 적용받을 수 있다.

개발이 원천적으로 금지됐던 1·2등급 그린벨트도 정부나 지자체 주도로 국가 전략사업이나 지역 현안사업을 추진하는 경우 해제하기로 했다. 현재 전국 그린벨트 중 79.6%가 1·2등급지다. 다만 수도권 쏠림과 난개발을 막기 위해 지방만 허용하고, 1·2등급지를 해제하면 동일한 면적을 신규로 지정토록 했다.
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20년간 보수적으로 운영된 환경등급 평가체계도 개선한다. 현재는 6개 환경평가 지표 중 한 개만 1·2등급이면 개발할 수 없었지만 앞으로는 지역별 특성을 감안해 일부 지표의 등급 기준을 완화하거나 가중치를 주는 식으로 변경한다.

각종 토지이용규제도 대폭 손질한다. 토지이용규제란 환경 보호, 문화재 보존, 난개발·투기 방지 등을 위해 정부와 지자체에서 수시로 도입하는 구역단위 규제다. 농업보호구역, 산림보호구역, 특정용도제한지구 등 현재 시행 중인 규제만 336개에 달한다. 기존 규제는 그대로 놔두고 정권 또는 지자체장이 바뀌거나 특별법이 생길 때마다 새로운 규제를 추가하다 보니 누더기가 됐다.

군사시설보호구역 해제는 서울 강남·서초·송파구 일대를 비롯해 여의도 면적의 117배에 달하는 전국의 339㎢(3억3900만㎡) 규모가 대상이다. 이번 보호구역 해제는 역대 최대 규모로, 해당 지역 주민들은 높이 제한 없이 건축물 신축·증축 등을 할 수 있다. 보호구역을 해제하기 어려운 경기도 파주 등 4개 지역 103㎢(1억300만㎡)에 대해서는 일정 높이 이하 건축물을 신축할 때 군 당국과의 협의 절차를 생략할 수 있게 했다.
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울산·대구 지방권 및 강남3구·성남 등도 기대감

규제가 완화되는 지역은 개발 기대감이 높아질 것으로 전망된다. 땅의 가치는 토지 및 건축물 이용을 규정하는 용도지역, 용도구역, 용도지구에 영향을 많이 받기 때문이다.

비수도권을 중심으로 추진되는 그린벨트 해제 지역은 울산, 대구, 부산, 광주 등에 집중적으로 적용될 것으로 보인다. 울산권(269㎢), 창원권(297㎢), 부산권(412㎢), 대전권(424㎢), 대구권(515㎢), 광주권(512㎢) 등 비수도권 6개 권역이 대상지다. 전체 대상지만 총 2429㎢로 여의도 면적(2.9㎢)의 837배에 달하는 크기다. 울산의 경우 전체 행정구역 중 25.4%가 그린벨트로 묶여 있으며, 이 중 개발이 불가능한 환경평가 1·2등급 비율은 81.2%에 달한다. 아직 구체적인 대상지가 공개되진 않았다.

군사시설보호구역이 대거 해제되면 성남과 과천, 하남 등 경기도 일대 토지가 주목받을 것으로 기대된다. 이번 해제 대상에는 경기 성남 서울공항 등 군 비행장 주변 7곳 보호구역이 포함됐다. 1970년대 건립된 서울공항 때문에 50년간 개발이 제한됐던 서울 강남3구(강남·서초·송파구, 46㎢)와 경기 성남 분당·수정·중원구(72㎢), 과천·하남(4㎢) 일대의 보호구역 지정이 해제됐다. 이들 지역에선 ‘비행안전구역별 제한 고도’를 초과하지 않는 범위에서 건축물 신축이나 토지 용도변경 등 기존에 금지됐거나 군의 허가하에 가능했던 개발 행위를 자유롭게 할 수 있다. 경기 포천(21㎢)·양주(16㎢), 세종특별자치시(13㎢), 경기 연천(12㎢)·가평(10㎢)도 보호구역 해제로 수혜가 예상된다.

권일 부동산인포 팀장은 “그린벨트 지역을 산업용지 등으로 활용해 지방경제 활성화를 도모하겠다는 방향성은 긍정적”이라며 “다만 그린벨트 해제 주변지역으로 투지 수요가 늘고 난개발이 확산하는 부작용은 주의할 필요가 있다”고 말했다.
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