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[하반기 부동산시장] ‘거래절벽’에 집값 더 오를 듯 ‘줄어든’ 매물 ‘넘치는’ 수요

2021년 07월호

[하반기 부동산시장] ‘거래절벽’에 집값 더 오를 듯 ‘줄어든’ 매물 ‘넘치는’ 수요

2021년 07월호

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양도세 부담에 버티기 늘어난다...‘매물절벽’에 공급 한계
수도권 수요 꾸준...서울은 정비사업 기대감
3기 신도시 토지보상 ‘아직’...“공급대책 불신에 집값 불안 여전”


| 김성수 기자 sungsoo@newspim.com


올해 하반기 수도권 아파트 가격은 금리 인상 부담에도 상승 쪽에 무게가 실린다. 상승폭은 5% 안팎 수준이다. 6월부터 다주택자 양도세율이 최고 82.5%(지방소득세 포함)로 오르는 만큼 증여는 늘고 매물은 더 줄어들 것이란 전망이다.

줄어드는 매물 대비 매매 수요는 여전히 많은 편이다. 서울에선 여의도, 용산 등 주요 지역 정비사업에 대한 기대감이 높고 리모델링 단지에 대한 투자 수요도 있다. 인천과 경기 지역의 경우 30대 젊은 층이 상대적으로 저렴한 ‘내집 마련’에 나서고 있어 수요는 이어질 것으로 예상된다.

양도세 부담에 ‘버티기’...매물절벽에 공급 ‘부족’

부동산 전문가들은 올 하반기 집값이 금리 인상 우려에도 우상향할 것이라고 전망한다. 미국 연방준비제도(Fed)의 금리 인상이 예상보다 빨라지면 한국 역시 부담은 되겠지만, 실제로는 금리 인상 충격이 크지 않을 것이란 분석이 지배적이다. 국내 경제가 저성장, 고령화 시대에 접어든 만큼 주택담보대출 금리가 4% 이상으로 오르기 쉽지 않다는 점도 이를 뒷받침해 준다.

전문가들이 꼽는 하반기 가장 큰 이슈는 ‘매물절벽’이다. 6월부터 다주택자 양도세율이 최고 82.5%(지방소득세 포함)로 오르는 만큼 ‘버티기’가 늘고 매물은 더 줄어들 것이기 때문이다.

올해 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 오른다. 앞서 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 10%p, 20%p가 더해졌다. 하지만 올해 6월 1일부터 중과세율은 각각 20%p, 30%p로 확대된다.

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%까지 치솟는다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%가 되는 것. 집을 판 차액이 11억원이라면 세금을 다 떼고 나면 2억원도 채 안 남게 된다.
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양도차익이 4억5000만원인 경우 양도세 중과가 없으면(기본세율) 세금이 1억2936만원이다. 하지만 5월 31일 이전에 팔면 양도세율에 10%p 중과가 붙어 세금이 2억1818만원으로 뛰며, 6월 1일부터는 2억6741만원으로 는다.

양도차익이 14억5500만원으로 늘면 세금 차이는 더 확대된다. 이 경우 양도세 중과가 없으면(기본세율) 세금이 5억300만원. 하지만 5월 31일 이전에 매각하면 세금이 8억682만원으로 3억원 넘게 늘며, 6월 1일부터는 9억6659만원으로 1억6000만원가량 더 커진다. 불과 하루 새 세금이 1억6000만원이나 많아지는 셈이다.

이에 다주택자들이 매각을 포기하면서 매물 가뭄이 심해질 수 있다는 것이 중론이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “조정대상지역에선 매각보다 증여를 선택할 가능성이 높다”며 “증여세도 적지 않지만 양도보다는 유리하다”고 분석했다. 박 전문위원은 “더욱이 규제완화 기대감으로 당분간 매물절벽은 지속될 것”이라며 “올 들어 다주택자에 대한 한시적 규제 완화 논의가 있었던 만큼 시장에서도 정부가 언젠가 규제를 풀 것이라는 기대감은 있다. 이에 매물이 줄고 거래도 덩달아 위축될 것으로 본다”고 내다봤다.

권일 부동산인포 팀장은 “양도세 부담에 다주택자들이 ‘버티기’에 들어가서 매물잠김 현상이 클 것”이라며 “집값이 계속 오를 것인 만큼 매도를 늦추면 시세차익을 더 많이 남길 수 있기 때문”이라고 평가했다.

인천·경기 등 수도권, 30대 수요에 집값 상승 꾸준

수도권 주택 수요는 꾸준히 유지되고 있다. 30대 젊은 층의 경우 서울 전세·매매가격이 비싸 경기·인천 등지에서 ‘내집 마련’에 나서고 있다. 하반기에도 ‘탈서울 내집 마련’ 수요가 가속화될 것이라는 전망이다.

KB부동산이 발표한 월간KB주택시장동향에 따르면 올해 1~5월 누적 기준 경기 아파트 매매가격은 12.43% 올랐다. 같은 기간 서울 상승률(6.66%)의 두 배다. 인천(10.86%)도 서울을 앞질렀다.

이는 경기, 인천 집값이 서울보다 상대적으로 저렴하기 때문이다. 실제로 인천, 경기 주택시장에는 외지인의 매입 비율이 늘고 있다. 올해 1분기 거주지별 아파트 매입 거래량을 분석한 결과 인천의 외지인 매입 비중은 36.7%, 경기는 28.6%로 전국 평균(27.3%)보다 높았다. 두 지역 모두 관련 통계 작성 이후 역대 최고치다.

박 전문위원은 “서울은 아파트 평균가격이 약 11억2000만원 수준으로 대출을 받아서 집을 장만하기가 쉽지 않다”며 “반면 수도권은 대략 6억9000만원 정도”라고 전했다. 때문에 하반기 역시 30대들이 경기, 인천 쪽에 대출을 받아서 내집 마련을 하는 움직임이 가속화될 것으로 내다봤다.

서울에는 재건축·재개발 등 집값을 끌어올릴 요소가 많다. 분양가상한제가 시행됐지만 땅값이 올라서 분양가를 높게 받은 사례도 있고, 청약을 진행하면 여전히 ‘완판 행진’을 벌이는 곳이 많다. 사업시행자 입장에서는 정비사업의 수익성도 높아진 상태다.

특히 여의도, 용산 등 주요 지역은 집값이 우상향할 것이란 것이 중론이다. 여의도 아파트지구 인근 단지들은 안전진단을 통과하고 재건축 사업 등을 준비 중이다. 서울의 전통 부촌으로 불리는 용산구 동부이촌동에서도 재건축·리모델링 사업이 활발히 추진되고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “오세훈 서울시장 당선으로 35층 층고 규제 완화에 대한 기대감이 높다”며 “여의도, 용산처럼 정비사업 기대감이 높은 곳은 당분간 가격이 떨어지긴 어렵다”고 말했다.

다만 “집값 상승에 대한 피로감이 높아서 추가로 많이 오르기는 어려울 것”이라며 “거래량은 줄어드는 대신 가격은 강보합을 유지할 것”이라고 내다봤다.
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3기 신도시 등 공급대책 불신에 집값 안정 한계

정부가 공급계획에 차질을 빚고 있다는 점도 집값 안정화에 걸림돌이다. 7월 중순경부터 3기 신도시 사전청약이 시작되지만 집값 안정화에 도움이 될 것이라는 의견은 소수에 불과했다.

올해 하반기 사전청약을 진행하는 공공분양 물량은 총 3만200가구다. 그중 3기 신도시인 인천계양 물량을 포함한 4400가구가 7월 중 첫선을 보인다. 3기 신도시인 인천계양지구 1100가구, 위례신도시 400가구, 성남복정1지구 1000가구, 의왕청계2지구 300가구, 남양주진접2지구 1600가구다.

오는 11월에는 양주 회천에 800가구의 사전청약 물량이 있으며 하남교산 1000가구, 과천주암 1500가구, 시흥하중 700가구도 예정돼 있다. 이어 12월에는 남양주왕숙 2300가구, 부천대장 1900가구, 고양창릉 1700가구, 구리갈매역세권 1100가구 등 총 1만2700가구가 공급된다.

사전청약은 현행 본청약(착공시점)보다 1~2년 전에 진행된다. 무주택 실수요자의 내집 마련 기회를 앞당겨 수도권의 청약 대기수요를 해소하는 게 목적이다. 하지만 3기 신도시의 토지보상 작업이 완료되지 않았기 때문에 사전청약을 해도 실제 입주까지 시일이 걸릴 것이라는 예상이 나온다.

신도시 개발절차는 △택지개발지구 지정 △개발계획 승인 △실시계획 승인 △택지조성공사 △택지 및 주택 분양 순이다. 현재 3기 신도시는 지구지정만 완료됐으며 아직 토지보상이 끝나지 않았다.

한국토지주택공사(LH) 보상정보에 따르면 3기 신도시에 해당되는 남양주 왕숙지구나 고양 창릉지구의 대토보상계획 공고 등이 나오질 않고 있다. 가장 최근에 나온 공고는 지난 4월 2일의 인천계양지구 대토보상계획이다.

권 팀장은 “현재 정부의 주택공급계획에 대한 신뢰도가 낮은 상태”라며 “3기 신도시가 토지보상도 다 안 끝났는데 미리 분양하는 것은 ‘난센스’”라고 전했다. 그는 이어 “사전청약을 하더라도 본청약을 언제 할지 기약이 없다면 입주까지는 더 기약이 없다”며 “3기 신도시 사전청약으로는 정부가 원하는 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 덧붙였다.
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세금 완화 ‘뒷북’...‘누구나집’ 국민정서 괴리

여당이 △주택담보대출비율(LTV) 완화 △종부세·양도세 완화 △집값의 10%만으로 내집 마련할 수 있는 ‘누구나집’ 프로젝트 등을 검토하고 있지만 실효성은 낮을 것이라는 지적도 나온다.

우선 LTV를 완화해도 매물잠김 현상 때문에 거래가 활발히 진행되기 어렵다. 예컨대 다주택자들이 A~C급 주택을 보유하고 있을 경우 알짜인 A급은 남겨놓고 C급부터 파는 경우가 많을 것으로 보인다. 이에 따라 수요자들이 원하는 주택이 시장에 많이 나오지 않을 것이라는 분석이다.

함 랩장은 “LTV가 일부 완화돼도 주택 거래량이 작년 같은 기간보다 늘어나기는 어렵다”며 “작년 하반기에는 임대차 3법에 따른 전세·매매가격 급등과 30대 실수요자들의 ‘영끌’로 거래량이 2006년 이후 최대치를 기록했다”고 말했다. 하지만 “올해에는 과세 강화 여파도 있는 만큼 이보다는 적을 것”이라고 덧붙였다.

종부세·양도세 완화의 경우 지난 1년간 집값이 너무 많이 올라서 이미 늦었다는 의견도 있다. 권 팀장은 “집값이 지금처럼 오르기 전에 양도세를 낮춰줬다면 매물이 많이 나와 집값 상승폭이 지금보다는 작았을 것”이라며 “연령대가 높은 사람들은 보유세 부담 때문에 종부세 완화 시 파는 경우도 있겠지만 그 수가 많지는 않을 것”이라고 내다봤다.

집값의 10%만으로 내집 마련을 할 수 있는 ‘누구나집’ 프로젝트는 주택 수요자들 인식과 맞지 않는다는 전언이다. 누구나집 프로젝트는 집값의 10% 이하를 갖고 임대로 거주하다가 10년 후 최초 분양가로 집을 살 수 있게 하는 방식이다. 송영길 더불어민주당 대표가 민선 5기 인천시장이던 2010년대 초부터 추진했고 2014년 인천 도화지역에 처음으로 선보였다.

권 팀장은 “’누구나집’이 몇만 가구씩 정기적으로 계속 공급되면 집값 안정에는 일부 도움이 될 것”이라면서도 “하지만 우리나라 사람들은 내집에 살다가 좋은 가격에 되팔기 원하는 사람이 대부분이기 때문에 누구나집이라는 개념 자체가 시장에서 일반화되기 쉽지 않다”고 지적했다.

박 전문위원은 “누구나집 프로젝트는 종잣돈이 부족한 30대 실수요자에겐 좋은 대안”이라면서도 “하지만 가계부채 문제를 심화시킬 수 있고, 집값이 조금 떨어지면 깡통주택이 늘어날 수 있어 이에 대한 대안이 필요하다”고 조언했다.
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