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올해 분양물량 ‘역대급’ 예고 민간 분양가·공공택지 변수

2021년 06월호

올해 분양물량 ‘역대급’ 예고 민간 분양가·공공택지 변수

2021년 06월호

최대 규모 분양·예년 수준의 입주물량 예상한 정부
분양시기 조율하는 재건축 단지·공공택지 공급 발표 변수


| 이동훈 기자 leedh@newspim.com
| 박우진 기자 krawjp@newspim.com


정부는 올해 분양 및 입주 예상물량이 예년과 비교해 적지 않을 것이라는 희망적인 전망을 내놓았다.

시장의 예상도 정부와 비슷하게 나왔지만 수요자들이 선호하는 입지와 유형만큼 나오지 못해 한계가 있다는 지적이다. 여기에 민간 분양에서는 재건축 단지를 중심으로 분양가·조합 갈등 문제가, 공공에서는 미뤄진 공공택지 공급 발표가 변수가 될 것으로 예상된다.
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투기 의혹이 불거진 광명 3기신도시 모습.


역대 최대 50만가구...수요자 만족 한계

정부는 올해 분양가구 규모가 역대 최대인 50만가구이고 입주물량도 예년과 비슷한 규모로 진행될 것으로 내다봤다.

정부는 올해 △민간분양 36만2000~39만1000가구 △공공분양 9만2000가구 △3기 신도시 사전청약 3만가구를 포함해 48만4000~51만3000가구 사이의 주택 분양으로 역대 가장 많은 수준이 될 것으로 예상했다. 입주물량은 46만가구로 지난해 47만가구와 비슷한 규모가 될 것으로 내다봤다.

부동산 업계는 정부의 분양 및 입주 예상물량에 대해 대체로 비슷한 전망을 내놓았다. 부동산 정보 플랫폼 직방에 따르면 올해 아파트 입주 예상물량은 22만5000가구로 내다봤다. 정부가 예상한 입주물량은 아파트 예상물량 외에 공공분양·사전청약과 비아파트 및 임대물량, 30가구 미만 일반공급 등도 포함된다. 공공분양과 사전청약 물량을 합한 12만2000가구에 지난해 기준 비아파트 입주물량 10만가구를 더하면 44만7000가구가 된다.

적지 않은 물량이 시장에 나올 것으로 보이지만 물량 중에 수요자들이 선호하는 서울 및 수도권 지역의 아파트 물량이 많지 않을 것으로 보여 수요를 흡수해 시장 안정으로 이어가기에는 한계가 있을 것이란 예상이다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “정부가 예상한 분양·입주물량에는 비아파트도 적지 않다”며 “많은 분양·입주 물량이 아파트를 선호하는 수요자들의 욕구를 해결해 주지 못하는 한계가 있을 것”이라고 말했다.
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3기 신도시 ‘사전청약’ 7월 스타트

최근 국토교통부는 올해 3기 신도시를 포함한 공공택지지구에서 사전청약 물량 3만200가구를 공급하는 일정을 확정했다. 사전청약은 공공택지 등에서 공급되는 공공분양 주택의 공급시기를 1~2년 앞당기는 제도다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요를 분산하기 위해 시행된다.

지구지정과 지구계획 승인이 끝나면 사전청약을 할 수 있다. 이후 사업승인, 주택착공, 본청약 일정에 들어간다. 올해 사전청약 물량 중 7월에는 4400가구가 풀리고 10월 9100가구, 11월 4000가구, 12월 1만2700가구가 공급될 예정이다.

가장 먼저 공급되는 지역은 인천계양지구(1100가구)와 위례신도시(400가구), 성남복합지구(1000가구) 등이다. 이어 10월에는 남양주왕숙2(1400가구)와 성남 신촌·낙생·복정2(1800가구), 인천검단·파주운정신도시(2400가구)가 사전청약을 받는다.

11월에는 △하남교산(1000가구) △과천주암(1500가구) △시흥하중(700가구) △양주회천(800가구) 등이 예정돼 있다. 12월에는 △남양주왕숙·부천대장·고양창릉(5900가구) △구리갈매역세권(1100가구) △안산신길2(1400가구) 등이 선보일 예정이다.

신혼부부와 청년들에게 입주 기회를 확대했다. 특히 공급물량 중 신혼희망타운 비중을 절반 수준인 1만400가구로 구성했다. 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택가구 구성원이면 청약할 수 있다. 신혼부부에게는 주택구입 자금도 지원한다. 신혼희망타운 전용 금융상품(수익공유형)으로 주택담보대출(LTV) 최대 70%·연 1.3% 고정금리 조건으로 대출을 받을 수 있다.

국토부 김규철 공공주택추진단장은 “그동안 정부가 추진한 3기 신도시 등 수도권 30만가구 공급 효과를 조기에 실현하기 위해 사전청약을 실시하게 됐다”며 “수도권 청약 대기수요를 흡수하는 데 일조할 것으로 기대한다”고 말했다.
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민간 분양가·공공택지 공급이 실제 공급에 변수

전문가들은 올해 전체 분양 및 입주 물량에서 민간부문 물량이 변수로 작용할 것으로 내다봤다. 공공부문은 정부의 정책 의지가 있는 만큼 예정대로 진행될 것으로 내다보면서 민간분양은 변수가 많아 물량의 변동이 클 것으로 본 것이다.

민간분양에서는 재건축 단지들을 중심으로 분양가상한제가 적용되므로 분양 시기를 저울질할 가능성이 높다. 올해 분양이 예정된 단지 중에는 단군 이래 최대 규모의 재건축 단지인 둔촌주공(1만2032가구)을 포함해 신반포메이플자이(3685가구), 래미안원펜타스(2990가구) 등이 분양을 준비하고 있다.

실제 분양으로 이어질지는 확신할 수 없는 상황이다. 둔촌주공의 경우 지난해 분양이 예상됐지만 분양가 산정을 놓고 조합과 관할구청·주택도시보증공사(HUG) 등이 갈등을 빚으며 연기됐다. 여기에 조합 내부의 갈등 문제가 얽힌 경우 분양 시기는 더 늦어질 수도 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “분양가상한제에 따른 분양가 이슈가 전체 분양물량을 좌우할 것으로 보인다”며 “올해 말로 예정된 둔촌주공이나 이주를 준비 중인 반포주공 등이 예정대로 분양을 할지 지켜봐야 할 것 같다”고 말했다.

공공분양과 3기 신도시 사전청약 물량은 예정대로 나오겠지만 시장 안정 목적으로 보면 하반기로 미뤄진 2차 공공택지 발표가 변수가 될 것이란 예상도 나온다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “사전청약은 토지보상 등의 절차가 있긴 하지만 진행하는 데 큰 문제는 없을 것”이라면서 “기존 계획했던 물량을 공급하는 게 중요한 만큼 정부가 약속한 물량은 예정대로 나올 것”이라고 봤다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “아직 발표되지 않은 11만가구 공공택지 공급이 중요하다”며 “정부 정책에 대한 신뢰도 문제와 함께 시장 안정 문제가 걸린 만큼 프로세스대로 계획을 추진하는 게 필요하다”고 말했다.
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