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‘역대급 공급’에도 주택시장 불안 여전

2021년 03월호

‘역대급 공급’에도 주택시장 불안 여전

2021년 03월호

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경기·인천 15곳 안팎 택지지구 지정, 역세권 고밀개발 핵심
공공정비사업 혜택 늘려 참여 유도, 3040세대 청약 기회 확대
단기 공급책 및 민간시장 규제완화 빠져 실효성 지켜봐야


| 이동훈 기자 leedh@newspim.com


정부가 주택시장 불안을 잠재우기 위해 역대급 공급물량을 쏟아내기로 하면서 집값 오름세가 꺾일지 주목된다. 택지지구 지정을 비롯해 정비사업과 역세권 고밀개발 활성화 등 도심에서 주택 공급을 획기적으로 늘리는 방안이 대거 포함됐다.

주택시장 불안이 수요보다 공급이 부족한 수급불균형에서 초래된 만큼 주요 입지에 물량이 늘어나면 안정화에 기여할 것으로 보인다. 역세권 고밀개발과 공공정비사업에 혜택이 늘어나 서울 주택 공급이 늘어날 여지가 생긴 것도 긍정적이다. 다만 택지지구 지정 계획에 입지와 물량이 구체적으로 공개되지 않았고 정부 추진 계획이 대부분 땅과 집 소유자의 동의를 얻어 진행해야 해 실효성을 지켜봐야 한다는 평가도 나온다.

역대급 공급...서울 32만 등 84만가구

최근 정부는 전국에 주택 84만가구를 공급하는 내용을 담은 ‘공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

수요자가 원하는 도심에 충분한 물량을 공급하겠다는 게 이번 대책의 핵심이다. 수급불균형으로 발생한 집값 오름세를 신속하게 해소하겠다는 것이다. 공공기관과 함께 하는 정비사업에 일부 규제를 완화한 것도 공급 확대 의지가 읽히는 부분이다.

앞으로 역대급 주택 공급이 이뤄진다. 2025년까지 수도권 61만6000가구와 지방 22만가구 등 총 83만6000가구를 공급한다는 계획이다. 기존 주거복지로드맵과 3기 신도시 등으로 추진 중인 수도권 127만가구 공급 계획과 합하면 총 200만가구가 넘는 물량을 선보인다.

이 가운데 서울은 분당신도시 3배 규모인 32만가구를 공급할 계획이다. 주요 공급 방안은 정비사업이다. 공공재개발과 공공재건축 형식으로 추진되며 9만3000가구를 공급한다는 방침이다. 인천·경기와 5대 광역시에서도 각각 2만1000가구, 2만2000가구를 조성한다.

변창흠 국토교통부 장관이 취임 때부터 강조한 역세권·준공업·저층주거지 고밀개발(도심공공주택복합사업)도 본격화된다. 도심공공주택복합사업(3년 한시 적용)을 도입해 낡고 비효율적으로 활용되는 부지를 개발한다. 건물 용적률을 최대 700% 높이고 상업시설 비율은 낮춘다. 주거·업무·상업시설이 합쳐진 복합 고밀개발인 셈이다. 서울에서 각각 7만8000가구, 6000가구, 3만3000가구를 공급한다. 신축 매입도 2만5000가구를 계획하고 있다.

인천과 경기도는 공공택지 개발로 주택 공급을 늘린다. 전체 29만3000가구 중 18만가구를 차지한다. 전국적으로 15~20곳을 선정한다. 구체적인 입지와 지역별 물량은 차후 공개할 예정이다. 시장에서는 후보지역으로 경기도 △광명·시흥 일대 △고양 대곡 △김포 고촌 등을 거론한다. 서울 접근성과 규모 등에서 1순위 개발지역으로 꼽히는 지역들이다.

5대 광역시에서는 △정비사업 2만2000가구 △역세권 3만1000가구 △저층주거지 1만5000가구 △소규모 재개발 3만2000가구 △신축 매입 1만4000가구 등이 추진된다.
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서울 주택공급, 역세권 등 고밀개발 핵심

서울지역의 주택 공급은 역세권 고밀도 개발과 공공정비사업이 주력 모델이다. 전체 32만3000가구 중 24%인 7만8000가구에 달한다. 그만큼 역세권 개발사업의 호응도에 따라 주택 공급의 실효성이 결정되는 셈이다.

토지 소유자의 참여를 유도하기 위해 수익성을 높여준다. 토지소유자가 직접 개발사업을 할 때보다 10~30%P(포인트) 수익률을 보장한다. 아파트와 상가를 우선 공급해 기본적으로 수익성 확보에 중점을 둔다.

개발이익 공유에 대한 큰 틀은 사업수익이 1000억원일 때 토지소유자에게 300억원 정도를 배정한다. 이 외에는 △생활 SOC(사회간접자본) 확충에 200억원 △특수상황 토지수요자 지원 250억원 △세입자 및 영세상인 지원 150억원 △공공자가 및 임대 100억원으로 구성된다.

사업절차는 토지주 또는 민간기업, 지방자치단체가 제안할 수 있다. 토지주 10% 동의가 있으면 지구지정이 가능하다. 토지주 3분의 2 동의가 있으면 본격적으로 사업계획 및 착공에 들어간다.

또 토지소유자가 개발 이후 부담할 신축 아파트·상가 가격을 기존 소유자산으로 미리 현물로 선납하면 환지로 간주해 양도세가 비과세된다. 환지는 토지소유자가 개발과정에서 비용을 지불하는 대신 일정한 규모의 땅을 주는 것을 말한다. 반면 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도할 경우에는 양도세가 부과된다.

개발에 따른 주택 공급은 분양을 중심으로 진행한다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양을 하고 나머지는 공공임대·공공자가 등으로 구성한다.

용적률 혜택도 있다. 준주거지역의 용적률 상한선이 400%에서 700%로 높아진다. 준주거시설의 상업시설 비율은 기존 10%에서 5%로 낮아진다. 상업지역은 20%에서 10%로 낮춘다. 일조권과 조경설치 의무, 높이 기준 등도 완화된다.

역세권 개발사업 대상은 역 주변 350m 이내 아파트·빌라·상가 등이다. 서울 지하철역 307개 중 우선 100여 곳을 대상으로 정하고 사업을 추진한다.

공공직접시행정비사업에 대한 혜택을 늘렸다. 재건축초과이익환수제도를 면제하고 용적률은 법정 상한선의 최대 120%로 높인다. 재건축 조합원 2년 거주의무 기간을 적용하지 않는다. 기부채납 비율도 20~25%에서 15% 안팎으로 낮춘다. 공공 재건축과 재개발을 활성화하기 위한 조치다.
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‘30·40세대’ 청약 기회 확대

‘30·40세대’의 아파트 청약 기회가 늘어난다. 다만 도심공공주택복합사업과 공공직접시행정비사업, 소규모정비사업 등 공공기관이 주도하는 정비사업에 해당된다. 정부가 신혼부부와 3040세대의 내 집 마련 기회를 늘리겠다는 계획이어서 향후 일반 분양시장에도 확대될 공산이 크다.

현재 분양가 9억원 이하 공공분양에서 전용면적 85㎡ 이하는 전체 물량의 85%가 특별공급된다. 일반공급 물량은 15%다. 정부는 전용 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 비중을 15%에서 50%로 확대한다.

전용 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 물량 중 30%는 추첨제를 적용한다. 현재 공공분양 아파트에서 전용 85㎡ 이하 일반공급은 100% 순차제가 도입됐다. 순차제는 3년 이상 무주택자 중에서 저축 총액이 많은 신청자를 뽑는 방식이다.

9억원 초과 고가주택에 대해서는 소득 요건이 배제된다. 현재 전용 60㎡ 이하 공공분양 일반공급에는 도시근로자 월평균 소득의 100% 등 소득 요건이 적용된다. 이번 대책에서 전용 60㎡ 이하도 분양가가 9억원을 넘기면 소득 요건을 제외한다.
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소유자 동참 불투명...단기 공급방안 부재

이번 공급확대 방안이 대부분 집주인 동의를 기반으로 하는 만큼 불확실성도 존재한다. 개발사업을 할 수 있는 땅이나 빌라·상가 주인들이 동참하지 않으면 정부의 대책이 ‘공수표’에 그칠 수밖에 없어서다.

세부적인 공급 유형을 보면 정부 의지대로 진행할 수 있는 사업은 신규 택지개발지구 지정과 신축 매입 정도다. 나머지 도심공공주택복합사업과 도시재생, 비주택 리모델링 등은 주민과 함께 해야 한다. 전체 공급계획의 절반을 차지한다.

이들 주택유형은 일반 정비사업과 달리 조합이 구성되지 않아 이해관계가 복잡하다. 빌라·다세대 특성상 권리가액 차이가 크고 현재 시세 상승분이 제대로 반영되지 않아 집주인 참여를 자신하기 어렵다. 공공기관 주도로 개발사업이 진행되는 만큼 토지소유자의 의견이 배제될 것이란 부정적 인식도 있다.

중장기 대책으로 당장 시장에 미치는 영향이 제한적이란 목소리도 나온다. 이번에 제시된 방안은 주민 동의를 끌어내고 착공해 준공까지 최소 4년은 걸릴 것으로 보인다. 현재 주택시장에 나타난 수급불균형을 당장 바로잡기 어렵다는 얘기다.

박원갑 국민은행 수석전문위원은 “재건축과 재개발, 역세권·준공업지·저층주거지 등 도시지역 내 가용 토지를 확보해 개발에 나서는 공급 총력전으로 풀이된다”며 “다만 소유자의 참여를 유도하고 단기적 불안을 해소하기 어렵다는 점은 풀어야 할 숙제”라고 말했다.
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