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올해 집값·전셋값 5% 이상 오른다...주택공급 확대해야

2021년 02월호

올해 집값·전셋값 5% 이상 오른다...주택공급 확대해야

2021년 02월호

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신년 부동산 전문가 30인 설문, 작년 이어 올해도 집값·전셋값 강세
저금리와 입주물량 감소, 1~2인 가구 증가, 임대차법 등 영향
공공 주도만으론 한계, 민간시장 활성화도 유도해야


| 산업2부 건설부동산팀 leedh@newspim.com


부동산 전문가들은 올해도 집값과 전셋값이 5% 이상 상승할 것으로 내다봤다. 저금리에 따른 유동성 확대와 1~2인 가구 증가, 입주물량 감소, 임대차법 등이 주된 원인으로 꼽힌다.

변창흠 국토교통부 장관이 추진하는 주택공급 방안에 대한 전문가들의 평가는 엇갈렸다. 서울 도심 역세권 및 준공업지역 개발을 통한 주택공급에 대해서는 시장 안정화 효과가 있을 것으로 본 반면 토지임대부, 환매조건부 등 공공자가주택은 시장의 호응을 얻지 못할 것이란 평가가 지배적이었다. 다만 최근 분양물량을 확대하겠다는 입장을 보여 시장의 요구를 인식하고 있다는 점은 긍정적이다.

부동산 전문가들은 공급 확대를 가장 시급한 주택시장 안정화 방안으로 꼽았다. 수급불균형 상태에서는 어떤 정책도 효과를 발휘하기 힘들다는 이유에서다.

부동산 전문가 10명 중 9명 “올해 집값 상승”

뉴스핌·월간 ANDA가 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 30명을 대상으로 설문조사한 결과, 93.3%에 해당하는 28명이 올해 아파트값이 ‘상승’할 것이라고 내다봤다. ‘보합’을 예상한 응답자는 2명(6.7%)이었고, ‘하락’은 0명(0%)이었다.
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전체의 86.7%인 26명은 내년 아파트값 상승률이 ‘5% 안팎’일 것으로 추산했다. 상승률이 ‘10% 이상’일 것이라는 응답은 1명, ‘보합’일 것이라는 답변도 2명 있었다.

올해 집값 상승의 주요 원인으로는 ‘저금리로 인한 유동성’(14명)이 꼽혔다. 이어 △정부의 과도한 규제(6명) △공급 부족(9명) △임대차 3법(1명) 순이었다.

정부는 집값 상승의 책임을 다주택자 등 ‘투기세력’에 묻고 있지만 보다 근본적 원인은 ‘저금리에 따른 과잉유동성’이라는 게 전문가들의 다수 의견이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “코로나19에 따른 경기 위축을 극복하기 위해 2022년까지 저금리 현상이 지속될 것”이라며 “소상공인을 위한 3차 추경과 3기 신도시 토지보상금 유입으로 시장 부동자금이 풍부한 상황”이라고 말했다. 이어 “부동산 자산을 대체할 투자처가 없어서 당분간 부동산시장에 대한 관심이 지속될 것”이라며 “서울 외곽 및 강북, 경기도, 인천은 전세가격 상승과 실수요자의 중저가 주택 구입이 같이 이뤄질 수 있다”고 말했다.

올해 6월 1일 양도소득세 중과 전 다주택자 매물이 늘어날 것인지에 대한 질문에는 ‘그렇다’는 답변이 17명(56.7%)으로 절반 이상이었다. 하지만 부동산 규제의 ‘풍선효과’가 계속될 것이라는 응답이 28명(93.3%)으로 대다수를 차지했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “올해 5월 말까지 보유세, 양도세 인상 등으로 다주택자 매물이 나올 것으로 보인다”면서도 “하지만 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다.

3기 신도시 사전청약의 집값 안정화 효과에는 부정적 의견이 많았다. ‘3기 신도시 사전청약이 집값 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는가’라는 질문에 ‘아니다’라는 응답(18명)이 60%를 차지한 반면 ‘그렇다’는 응답(9명)은 30%에 그쳤다.

전국 전셋값이 오를 것으로 전망하는 전문가가 30명 중 29명에 달했다. 보합을 전망한 전문가는 1명, 하락한다는 의견은 없었다. 전셋값 상승률에 대해서는 5% 안팎 뛸 것으로 보는 전문가가 22명으로 가장 많았다. 10% 이상을 점친 의견이 7명으로 뒤를 이었다. 보합 의견은 1명에 그쳤다.
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전문가들이 예상한 전셋값 상승률은 9년 만에 최대폭으로 오른 2020년과 비슷한 수준이다. 한국부동산원에 따르면 2020년 전국 전셋값 상승률(12월 14일 기준)은 6.9%다. 수도권에서는 인천이 9.42%로 가장 많이 올랐고, 경기도 8.9%, 서울 4.19% 순이다.

전셋값 불안이 지속되는 가장 큰 이유로는 임대차법 시행에 따른 부작용을 꼽았다. 사실상 전세계약이 4년(2+2) 보장되다 보니 집주인들이 시세를 크게 높여 부르는 상태다. 물량이 감소한 상황에서 전세 수요는 끊이지 않자 호가가 천정부지로 치솟은 것이다.

임대차법이 전세시장에 영향을 미쳤는지 묻는 질문에는 30명 중 19명이 ‘매우 그렇다’고 답했다. 어느 정도 영향을 미쳤다는 의견인 ‘그렇다’는 11명에 달했다. 영향이 없었다는 의견은 한 사람도 없었다.

임대차3법 중 하나인 전월세신고제가 6월 시행되면 시장이 더 불안할 것이란 반응이 많았다. 이미 시행 중인 전월세상한제, 계약갱신청구권과 비교해 시장에 미치는 파급력이 작지만, 세금 부담이 늘어나는 집주인들이 전세를 월세 또는 반전세로 전환하는 비율이 높아질 여지가 있어서다.

30명 중 57%인 17명이 전월세신고제가 전세시장에 영향을 미칠 것이라고 답했다. 영향이 없다고 답한 전문가는 10명, 미미하게 영향을 줄 것이란 의견은 3명이었다. 전문가 중 67%가 전월세신고제로 전세시장 불안이 더 커질 것으로 본 것이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “전세시장에 수급불균형이 심하고 당장 해결할 대안이 보이지 않아 전셋값이 10% 이상 급등할 것으로 보인다”며 “임대차2법에다 추가적으로 전월세신고제까지 시행되면 전세매물 감소로 시장 불안이 더 심해질 여지가 있다”고 말했다.
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역세권·준공업지역 고밀개발 효과는 미지수

변창흠 국토교통부 장관이 추진하는 공급정책에 대해서는 효과를 지켜봐야 한다는 시각이 많았다. 지하철 역세권·준공업지역의 고밀개발 대책이 주택시장 안정화에 실효성이 있냐는 질문에 전문가 30명 중 18명은 어느 정도 효과가 있을 것이라는 의미로 ‘그렇다’, 2명은 ‘매우 그렇다’고 답변했다. 실효성이 별로 없을 것이라는 의견도 10명에 달했다.

고밀개발 대책은 수요가 많은 역세권과 개발이 덜 된 준공업지역을 고밀개발해 서울 도심에 주택을 공급하겠다는 것이다. 변 장관이 내놓기로 한 주택공급 대책의 핵심 방안이 될 것으로 보인다.

수요가 많은 도심 역세권에 주택을 공급하는 측면에서는 긍정적으로 평가했지만 실제 사업 진행과정이 더뎌 단기간에 수요를 충족시킬 물량이 나오기 어려운 점은 한계로 지적됐다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “장기적으로 충분한 물량이 공급되면 시장 안정화에 기여할 것”이라면서 “다만 단기적으로는 시장 호재로 받아들여 요동칠 수 있다”고 말했다. 홍춘욱 세종사이버대학 교수는 “고밀개발이 신속히 이뤄지면 주택가격 안정에 도움이 되겠지만 이해관계자들이 많이 얽혀 있어 현실적으로 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

토지임대부, 환매조건부 주택이 포함된 공공자가주택이 시장의 호응을 얻을 것인지에 대해서는 19명이 ‘별로 없다’, 6명이 큰 호응을 얻지 못할 것이란 뜻으로 ‘없다’고 답해 대다수가 부정적인 반응을 보였다.

공공자가주택은 시세차익을 공공과 분양자가 나눠 갖는 방식으로 시세보다 저렴한 가격에 공급하는 주택이다. 토지임대부 주택은 토지는 공공이 보유하고 분양자는 주택만 소유하는 형태이고, 환매조건부 주택은 주택을 팔 때 공공에 팔도록 해 시중 예금금리보다 조금 많은 수준의 시세차익만 거둘 수 있는 방식이다.

변 장관은 이전부터 공공자가주택 확대를 강조했다. 특히 변 장관은 내년 사전청약을 앞두고 있는 3기 신도시에 공공자가주택을 도입할 뜻을 밝히기도 했다. 시세보다 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있어 내 집 마련에 어려움을 겪는 수요층에게 원활한 주택공급이 이뤄질 것이란 의견도 있다.

공급확대만이 주택시장 안정화 가능

주택시장 안정화를 위해서는 공급을 더 늘리는 정책이 필요하다는 의견이 대다수를 차지했다. 공급 확대가 필요하다고 지적한 응답자는 전체의 83%인 25명에 달했다. 3명이 보유세 인하 등 규제완화를, 2명이 금리인상에 따른 유동성 축소를 꼽았다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “최근 집값 불안은 수급불균형에서 촉발된 측면이 있는 만큼 공급확대 정책에 역량을 집중해야 한다”며 “공급자 측면이 아닌 수요자 관점에서 주거 욕구를 충족할 수 있는 주택을 2~3년 중기적 계획으로 로드맵을 만들어 본격화해야 한다”고 말했다. 이어 “1기 신도시를 정비하고 3기 신도시 주거밀도를 높여 공급 확대를 유도할 필요도 있다”고 덧붙였다.

장근석 지지옥션 팀장은 “주택보급률이 100%를 넘었지만 수요자가 살고 싶은 주택은 여전히 부족해 공급 확대가 시장 안정화에 가장 효과적일 것”이라며 “부동산 정책당국이 현실적으로 유동성 부분과 주택수요를 억누르기가 불가능하다는 점에서도 공급 정책에 집중할 필요가 있다”고 강조했다.

정부는 주택시장 불안의 주요 원인으로 저금리에 따른 유동성 확대, 1~2인 가구 증가 등을 꼽고 있다. 금리 인상과 가구 증가는 정부의 의지만으로 조절하기 어려운 게 현실이다. 이런 이유로 주택수요는 늘었는데 최근 주택공급 물량이 평년과 비슷하다 해서 공급이 부족하지 않다는 정부의 논리는 설득력이 떨어진다는 지적이 많다.

설문에 도움 주신 분 30인(가나다 순)
△고상철 인하대 정책대학원 초빙교수 △권강수 한국창업부동산정보원 이사 △권대중 명지대 부동산학과 교수 △권일 부동산인포 리서치팀장 △김광석 리얼미디어 대표 △김덕례 주택산업연구원 연구위원 △김동욱 쌍용건설 마케팅 상무 △김병기 리얼하우스 분양평가팀장 △김인만 김인만부동산경제연구소장 △김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장 △김학렬 부동산조사연구소장 △박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 △서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수) △선종필 상가뉴스레이다 대표 △송웅섭 부동산중개사협회 서울북부지부장 △심교언 건국대 부동산학과 교수 △안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장 △양지영 R&C연구소 소장 △우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 △윤지해 부동산114 수석연구원 △이동현 하나은행 부동산자문센터장 △이상우 인베이드투자자문 대표 △이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 △이창무 한양대 도시공학과 교수 △이호상 대한주택건설협회 본부장 △임병철 부동산114 수석연구원 △장근석 지지옥션 팀장 △조근호 삼성물산 상무 △함영진 직방 빅데이터랩장 △홍춘욱 세종사이버대 교수
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