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삼성 J - REITs 수익률 25% 비결은

2020년 02월호

삼성 J - REITs 수익률 25% 비결은

2020년 02월호

해외부동산형 공모펀드 8500억원 몰려...1년 만에 3배
삼성자산운용 “압도적인 성과, 운용 차별화 전략 덕분”


| 이현성 기자 hslee@newspim.com

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리츠(REITs)와 해외부동산형 펀드가 지난 2019년 펀드 시장의 슈퍼스타였다. 초저금리 시대에 상대적으로 많고 안정적인 배당을 지급하는 이들 상품에 자금이 몰렸다. 특히 삼성자산운용의 ‘삼성 J-REITs 부동산 펀드’는 25%의 수익률을 무기로 1653억원을 끌어들였다.

펀드평가사 KG제로인에 따르면 지난해 해외부동산형 공모펀드에 8569억원이 몰렸다. 2018년 2816억원이었던 수탁고가 1년 만에 3배 이상으로 증가했다.

그중 ‘삼성 J-REITs 부동산 펀드’는 지난해 가장 높은 수탁고와 수익률을 기록했다. 지난해 12월 31일 기준 J-REITs 펀드의 수탁고는 1653억원으로 집계됐다. 해외부동산형 공모 펀드 20개(ETF 제외) 중 수탁고 1000억원 이상을 넘긴 유일한 펀드다. 수익률도 25.06%로 1위에 올랐다. 뒤를 이어 미래에셋 글로벌리츠 부동산 펀드(24.74%), 삼성 Japan Property 부동산 펀드(22.01%)가 이름을 올렸다.

삼성자산운용에 따르면 지난해 1월 1일 기준 해당 펀드의 순자산액은 120억원이었다. 시장 전문가들은 “해외부동산형 펀드에서 한 해 동안 1000억원 이상의 수탁고 증가를 기록한 것은 이례적”이라고 평가했다.

‘삼성 J - REITs 부동산 펀드’의 성공 비결 2가지

이 펀드를 운용하는 박용식 매니저는 2019년의 높은 수탁고 증가를 두 가지 측면에서 분석했다. 그는 “몇 년간 꾸준히 보여 온 성과가 투자자들의 자금 유입을 이끌었다”고 설명했다. 이어 “특히 2019년 J-REITs 펀드는 26.9%의 수익률을 냈다”며 “이는 벤치마크에 비해 10%포인트 이상의 초과수익률을 올린 것”이라고 덧붙였다.

J-REITs 펀드의 벤치마크 지수는 도쿄거래소 리츠 지수인 TSE(Tokyo Security Exchange) 리츠 인덱스다. 글로벌 증시가 크게 하락했던 2017년과 2018년에도 J-RIETs 펀드는 벤치마크 대비 높은 성과를 보였다. 2017년 벤치마크가 시장을 크게 밑돌아 -6.97% 수익률을 냈을 때도 지수 대비 양호한 성과(-5.59%)를 냈고, 2018년에는 벤치마크 대비 4.6%포인트 높은 수익률을 달성했다.

박 매니저는 “압도적인 성과 이면에는 운용 차별화 전략이 있었다”고 강조했다. 그는 “J-REITs 펀드는 국내에서 유일하게 일본 노무라운용을 통해 자문 서비스를 받고 있다”며 “현지 운용 자문을 통해 현지 상황을 직접 분석할 수 있다는 장점이 있다”고 전했다.

현재 일본 리츠 시장이 호황인 점도 펀드 수익률 증가에 한몫했다. 일본은 2012년 아베 총리가 정권을 잡은 이후 지속적으로 마이너스 금리 정책을 유지하고 있다. 금리가 하향 안정화되면서 부동산 투자 수익률이 상승했고, 경기가 서서히 회복되면서 공실률과 기업 실적이 개선됐다.

편입 종목의 주가가 상승하면서 수혜를 보기도 했다. MCUBS Midcity investment(MCUBS)는 편입 비중 상위 종목 중 하나로 2019년 한 해 동안 주가가 41.9% 올랐다. MCUBS는 2015년 오사카 비중을 낮추고 상승세가 두드러지는 도쿄 지역 부동산 비중을 늘렸다.
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“미국 중심 글로벌 리츠 시장서 일본 종목 발굴”

여기에 2018년 액면분할을 시행함으로써 투자자 문턱을 낮추고, 리츠 협회인 NAREITs가 선정한 글로벌 리츠 지수 편입으로 새로운 종목이 대거 편입되면서 상승이 두드러졌다. 작년에는 평가등급이 AA-로 한 단계 도약하면서 일본 중앙은행(BOJ) 투자가 가능한 종목이 됐다. 이를 기점으로 투자자금이 대거 유입돼 상승을 이끌었다.

박 매니저는 “J-REITs는 액티브 펀드이기 때문에 해당 종목의 성과에 따라 편입 비중을 늘려왔다”며 “앞으로는 전자상거래(e-Commerce) 확대 동향에 따라 물류시설에 대한 니즈(Needs)가 높아지고 있으므로 관련 종목 편입을 확대할 계획”이라고 밝혔다.

삼성자산운용 관계자는 “미국 시장으로 대표되는 글로벌 리츠 시장에서 일본 리츠 종목 발굴을 통해 높은 수익률을 낸 것을 성과로 평가하고 있다”며 “J-REITs 펀드를 비롯한 기존의 리츠 펀드 운용을 위해 노력하는 한편 해외 리츠 관련 상품 출시 확대를 통해 투자자 니즈에 대응하겠다”고 전했다.
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