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주요 도시 절반 주택가격 급락 중국인 ‘최애(最愛)’ 자산이 위험하다

2020년 01월호

주요 도시 절반 주택가격 급락 중국인 ‘최애(最愛)’ 자산이 위험하다

2020년 01월호

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70개 중점도시 가운데 절반 이상 기존 주택 매도 호가 급락
선전, 둥관 등 일부 도시는 2020년 부동산 상승세 지속 예상


| 강소영 중국전문기자 jsy@newspim.com


중국 부동산시장 침체 소식이 심심치 않게 전해지고 있다. 2019년 말 중국사회과학원이 발표한 ‘중국 주택시장 발전 월간 동향 보고서’에서도 이 같은 분위기가 확인됐다. 조사 대상 도시 가운데 절반이 넘는 지역에서 주택 가격이 하락했다. 보고서는 2020년 일부 도시를 제외한 대다수 지역에서 부동산 가격 하락세가 뚜렷해질 것으로 내다봤다. 중국국가통계국이 발표한 부동산 주택 가격 조사도 이와 비슷한 결과를 나타내고 있다.
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부동산 시황 잣대 기존주택 매도 호가 급락

전문가들은 중국 부동산시장의 ‘진짜’ 현황을 보기 위해선 신규 주택 분양가격보다는 기존 주택 거래가를 참고해야 한다고 입을 모은다. 정부의 정책에 좌우되는 분양가격으로는 실제 시장의 추이를 정확히 파악하기가 힘들다는 판단에서다.

2019년 중국 정부는 그 어느 때보다 부동산 투기 억제에 힘을 쏟았다. 관련 통계에 따르면 1~9월까지 모두 415차례의 부동산 대책과 관련 규정이 발표됐다. 주중 기준 하루 평균 두 차례 이상의 부동산 투기 억제 방침이 나온 것이다. 이 같은 빈도는 역대 최고 수준이다.

이런 분위기 속에선 분양가격이 실제 시장 수급을 반영하기 힘들다는 지적이다. 반면 기존 주택 시장가는 보다 현실적인 시황을 반영하는 것으로 받아들여지고 있다.

국가통계국의 2019년 10월 조사 결과에 따르면 전국 70개 조사 대상 도시 가운데 35개 도시의 기존 주택 가격이 전월 대비 하락했다. 1선 도시로 불리는 대도시를 비롯해 2~4선 중소형 도시에서 고루 하락세가 나타났다. 특히 ‘부동산 불패 시장’으로 여겨지는 베이징(北京), 광저우(廣州), 선전(深圳) 3대 도시 가운데 선전을 제외한 두 도시 모두 가격이 하락해 눈길을 끌었다. 한때 베이징에서 아파트 가격 상승세가 가팔랐던 왕징(望京) 일대도 부동산 침체에 매도가가 하루가 다르게 하락하고 있는 것으로 알려졌다.

2018년 10월 수치와 비교해 보면 13개 도시의 기존 주택 가격이 1년 전과 같은 수준으로 낮아졌다. 시장에서는 2019년 10월 이후 두드러진 부동산 가격 하락 현상이 추세화되고 있다는 분석이 나온다. 기존 주택 가격 하락은 매도자, 즉 ‘집주인’들의 향후 부동산시장에 대한 비관 심리를 반영한 것으로도 풀이된다.

중국 부동산 전문 컨설팅업체 베이커연구원(貝殼研究院)도 기존 주택 평균 매도 호가 하락폭이 두드러진다고 밝혔다. 최근 1년 동안 25개 중점 도시에서 이 같은 현상이 나타났다. 칭다오는 기존 주택 가격 하락폭이 가장 컸다. 2018년 11월 평당 2만6713위안에서 올해 11월에는 2만2203위안으로 20.31% 하락했다. 광저우도 3만7397위안에서 3만1910위안으로 17% 넘게 빠졌다.

사회과학원은 2020년 베이징, 톈진(天津), 랑팡(廊坊), 바오딩(保定), 장자커우(張家口), 창저우(滄州), 칭다오(青島), 지난(濟南), 옌타이(煙台), 웨이하이(威海) 등의 부동산 가격이 더욱 하락할 수 있다고 경고했다.

다만 일부 지역에서는 부동산 가격 상승세가 여전히 지속되고 있다. 최근 몇 년 가격 상승세가 가팔랐던 선전이 대표 사례다. 부동산 가격이 높기로 유명한 베이징, 상하이, 광저우도 일제히 하락세가 뚜렷했지만, 선전만 나 홀로 강세를 나타냈다.

선전을 중심으로 한 동남부 일부 지역은 2020년에도 부동산 가격이 오를 가능성이 큰 것으로 전망된다. 사회과학원은 2020년 부동산 상승 예상 도시로 선전, 둥관(東莞), 주하이(珠海), 후이저우(惠州), 쑤저우(蘇州), 난퉁(南通), 우시(無錫), 닝보(寧波)를 꼽았다.
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부동산 ‘가계대출’ 중국 경제 발목

경제매체 취안징왕(全景網)은 부동산 가격 하락 추세로 가계대출 부담이 가중되고 있다고 지적했다. 지난해 11월 25일 인민은행이 발표한 ‘중국금융안정보고(2019)’에 따르면 2018년 말 기준 중국 가계대출잔액은 47조9000억위안으로 전년 동기 대비 18.2% 늘어났다. 이 중 부동산담보대출이 25조8000억위안으로 전체의 53.9%에 달했다.

중국의 가계부채율(가계대출잔액/GDP)은 60.4%로 나타났다. 국제 평균 수치와 비슷하고, 선진국 수준보다는 낮지만 신흥국보다는 월등히 높은 수준이다. 특히 미국, 호주 등 선진국 가계대출 비중이 하락하고 있는 상황에서 중국의 증가율 순위는 여전히 상위권을 지키고 있다.

2008년 17.9%에 불과하던 중국 가계부채율은 10년 만에 60.4%로 3배 넘게 증가했다. 증가율로만 보면 선진국을 앞선다. 가파르게 늘어난 가계대출은 과거 10년 중국 부동산시장 호황을 유지한 최대 동력이었다.

지역별로는 주요 대도시에서 이 같은 현상이 두드러졌다. 저장(83.7%), 상하이(83.3%), 베이징(72.45%), 광둥(70.6%), 충칭(68.6%) 등 대도시는 전국 평균 가계대출비율을 크게 웃돌았다. 저장, 상하이, 베이징의 가계대출비율은 선진국 수준과 비슷하다.

가계대출 상환능력은 견고하지 않은 것으로 평가됐다. 2018년 말 기준 중국의 가처분소득 대비 가계 대출 비중은 99.9%로 전년도보다 6.5%포인트 늘어났다.이는 중국 국민이 1년 동안 벌어들인 수입을 모두 모아야 부채를 상환할 수 있다는 의미다. 특히 저소득층의 대출 상환 부담이 크게 늘었다. 베이징대학이 2016년 조사한 자료에 따르면 연 소득 6만위안 이하 계층의 가처분소득 대비 대출 비중은 285.9%에 달했다.

문제는 부동산 가격이 하락하면서 대출 상환 부담이 더욱 가중되고 있다는 데 있다. 류레이(劉磊) 사회과학원 경제연구소 연구원은 “가계의 대출 증가가 단기적으로는 경제성장 촉진 효과를 내지만, 장기적으로는 소비를 줄이면서 경제성장 속도와 양적 발전을 모두 저해하는 요인이 될 수 있다”고 경고했다.
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