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리츠도 잘 골라야 웃는다

2020년 01월호

리츠도 잘 골라야 웃는다

2020년 01월호

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같은 리츠라도 주가·배당 ‘천양지차’
기초자산 리스크 꼼꼼히 살펴야


| 이고은 기자 goeun@newspim.com


#1 최근 롯데리츠 공모에 참여한 투자자 A씨는 함박웃음을 짓고 있다. 롯데리츠는 상장 첫날인 지난해 10월 30일 공모가(5000원)보다 30% 치솟으면서 상한가를 기록했다. 두 달 여가 지난 지금도 여전히 공모가보다 20% 높은 수준을 유지하고 있다. 저금리 시대에 5%대 배당을 준다는 것만 보고 공모에 참여했는데 자본차익까지 얻게 돼 투자하는 재미가 쏠쏠하다.

#2 투자자 B씨는 최근 리츠 상승세에 속이 쓰리다. B씨가 3년 전 공모에 참여한 모두투어리츠는 스타즈호텔에서 발생하는 임대수익을 배당하기로 했으나, 출범 후 중국의 사드 보복 충격으로 여행객이 줄면서 배당수익을 제대로 받지 못했다. 이로 인해 주가는 반토막 났다. 5%대 배당을 약속하는 다른 리츠 상품을 보면서 리츠 투자 자산이 리스크 헷지가 가능하도록 배분돼 있는지를 잘 따져봐야겠다고 다짐했다.


국내 상장 리츠에 시중자금이 몰리면서 주가 상승이 가파르다. 다만 중대형과 개발형 리츠 등 일부 종목만 강세를 보이고 있어 투자 전 자산 구성을 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

한국감정원 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 공모리츠는 시가총액 순으로 롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 모두 7개다.

롯데리츠는 공모가보다 20% 넘게 뛰었다. 같은 기간 코스피가 제자리걸음을 한 것에 비해 상당한 초과수익률을 올린 셈이다. 지난 2018년 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 각각 공모가보다 약 40%, 60% 뛴 가격에 거래되고 있다. 가장 최근인 지난해 12월 5일 상장한 NH프라임리츠는 상장 첫날 상한가(30%)까지 치솟으면서 최근 리츠의 인기를 다시 한 번 증명했다.

다만 주가가 급등하면서 이들 종목의 배당수익률(주당 배당금/주가)은 당초 기대보다 하락할 전망이다. 롯데리츠는 코스피 평균의 약 3배인 6.6~6.7%의 배당수익률을 목표로 했으나 증권가에서는 현 주가 수준에서 5.2% 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 상장 당시 각각 연 7%의 배당수익률을 약속했던 이리츠코크렙과 신한알파리츠도 각각 5.0%와 3.3%에 그칠 전망이다. NH프라임리츠는 처음부터 5%대 배당수익률을 약속했다.

고평가 논란도 제기되고 있다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “신한알파리츠는 주가 급등으로 인해 밸류에이션 임계점에 도달했다는 판단”이라며 “현 주가 시점에서 추가 상승 여력은 9%로 제한적”이라고 지적했다. 다만 김 연구원은 “배당수익률로 접근하기에는 지금 주가도 충분히 메리트가 있다고 판단한다”고 덧붙였다.

윤정한 미래에셋대우 연구원은 “배당수익률 측면에서 봤을 때 이리츠코크렙과 롯데리츠는 5%, 신한알파리츠도 3%로 글로벌과 비교해 높은 수준이기 때문에 아직 고평가 영역에 접어들었다고 판단하지는 않는다”고 설명했다.
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중대형·개발형 ‘웃고’ 중소형 ‘울고’

중소형 리츠인 케이탑리츠와 모두투어리츠의 경우는 앞선 중대형 리츠 3개와는 다른 주가 흐름을 보이고 있다. 지난 2011년 상장한 케이탑리츠는 공모가 대비 약 80% 하락했고, 2016년 상장한 모두투어리츠는 약 50% 하락했다. 배당수익률은 코스피 평균인 2% 수준에 머무른다.

오피스 자산에 투자한 케이탑리츠는 높은 공실률, 호텔을 기초자산으로 하는 모두투어리츠는 스타즈호텔 4곳에 몰려 있어 리스크 헷지가 어렵다는 점이 주가와 배당수익률 부진 이유로 거론된다.

자산 규모가 중대형의 10분의 1에 불과해 유동성이 부족한 것도 한계다. 모두투어리츠의 지난해 11월 하루평균 거래량은 6700주에 그쳤다. 반면 롯데리츠는 상장 직후라는 점을 감안하더라도 하루평균 190만주에 달했다.

반면 비슷한 규모의 중소형 리츠인 에이리츠는 공모가를 약 30% 웃도는 가격에 거래되며 중대형과 비슷한 상승세를 보이고 있다. 에이리츠는 임대수익을 배당으로 돌려주는 리츠가 아니라 개발사업에 투자하는 개발 리츠다. 에이리츠가 투자한 문배동 아파트의 입주잔금이 들어오는 2020년에는 현 주가 기준 배당수익률 14% 수준이 예상된다. 이후 신규 프로젝트가 없다면 다시 5%로 감소하는 구조다.
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