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김연수 하나금투 차장 "글로벌 리츠, 경기하락기 최고 상품”

2019년 12월호

김연수 하나금투 차장 "글로벌 리츠, 경기하락기 최고 상품”

2019년 12월호

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금리 인하는 싼 이자율 의미, 부동산·리츠 시장 호재
평균 4~5% 고배당도 매력... 배당·공실률 확인 필수


| 이현성 기자 hslee@newspim.com
| 최상수 사진기자 kilroy023@newspim.com


“저금리 시대에 연평균 4~5%의 안정적인 수익을 낼 수 있는 투자자산이 또 있을까요? 리츠(REITs)는 경기 하락기에 매력적인 투자처입니다. 또한 저금리는 부동산과 리츠 시장에 호재입니다.”

김연수 하나금융투자 글로벌리츠 차장은 최근 뉴스핌·월간ANDA와 인터뷰에서 이같이 말했다. 김 차장은 국내에 리츠라는 개념이 생소하던 5~6년 전부터 글로벌 리츠에 관한 리서치와 세일즈를 시작했다.

리츠란 소액투자자들의 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자해 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 회사나 투자신탁을 의미한다. 회사형 리츠는 증권시장에 상장돼 주식처럼 거래된다.

리츠 투자에 관심을 갖게 된 계기를 묻는 질문에 그는 “해외 각국의 부동산 중개업소를 방문해 물가와 부동산 매매 가격, 월세 등을 직접 확인했다”며 “부동산 여행을 다니면서 글로벌 리츠가 좋은 투자처가 될 것이라는 확신이 들어 국내 투자자들에게 소개하기 시작했다”고 말했다.

저금리에 리츠만 한 투자처 없어

김 차장은 “기본적으로 금리 인하는 리츠에 호재”라며 “국내 투자자 중 부동산을 100% 자기자본으로 투자하는 경우는 드물다. 금리가 내려가면 이자율이 싸지기 때문에 리츠 투자 매력도가 높아진다”고 전했다. 이어 “경기 둔화기에 안정적으로 4~5% 정도의 배당수익을 받을 수 있는 것도 큰 장점”이라고 설명했다.

실제로 발 빠른 국내 투자자들은 리츠 투자로 눈을 돌리고 있다. 지난 8월 30일 상장한 롯데리츠는 첫날 상한가로 거래를 마쳤고, 그보다 먼저 상장한 신한알파리츠와 이리츠코크랩도 52주 최고가에 다가섰다. 김 차장은 “우리나라도 과거에는 개인 소유 건물이 많았지만 최근 많은 건물이 수익형 부동산으로 전환되는 추세”라고 전했다.
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국내 리츠 시장 아직 성숙단계 아냐

그러나 김 차장은 국내 리츠 시장이 아직 성숙 단계는 아니라고 말했다. 국내에 상장된 리츠 종목이 많지 않을 뿐만 아니라 시가총액도 크지 않은 수준이다. 김 차장이 ‘글로벌 리츠’를 이야기하는 이유도 여기에 있다.

지난해 말 기준 미국 리츠의 시가총액은 1조달러(약 1200조원)이며 종목 수는 226개다. 김 차장은 “글로벌 시장에 규모가 큰 리츠가 많이 상장돼 있고 선택권이 다양하기 때문에 글로벌 리츠를 소개하고 있다”며 “현재 미국·일본·싱가포르 정도가 전반적으로 좋다”고 했다. 그는 “특정 국가 위주로 보기보다 국가에 상관없이 시기에 맞는 좋은 리츠를 찾아내려는 노력을 하고 있다”며 “우리나라 부동산도 강남은 좋고 지방은 수익률이 잘 안 나지 않느냐”고 반문했다.

리츠는 장기투자, 유의점은 공실률

김 차장은 “리츠는 기본적으로 장기 투자하는 상품으로, 경기에 영향을 덜 받는 종목을 우선 고려한다”며 “좋은 리츠들은 배당도 성장하고 주가도 오르기 때문에 장기적으로 지켜보는 것이 효과적”이라고 설명했다. 이어 “리츠 투자는 3년 정도가 적당하지만 매매가 쉽다는 장점을 활용해 경기 변동성이 확대되면 포트폴리오를 바꾸는 전략도 유효하다”고 덧붙였다.

김 차장은 리츠 투자에서 가장 유의해야 할 점은 ‘공실률’이라고 강조했다. 그는 “공실률 증가는 매출 감소를 동반하며 결과적으로 실적 부진과 자산가치 하락을 가져온다”면서 “공실률이 배당과 연관되는 것도 문제지만 자산가치의 하락으로 볼 수 있기 때문에 주의가 필요하다”고 했다. 이어 “금리 인하는 기본적으로 리츠에 호재지만 금리 인하가 동반할 수 있는 경기 침체도 고려해야 한다”고 말했다. 경기가 침체되면 공실률 증가라는 악재를 만날 수 있기 때문이다. 따라서 리츠 투자에서 공실률과 배당은 필수적으로 확인해야 한다는 것.

김 차장은 11월 리츠 포트폴리오로 △Industrial Logistics Properties Trust(ILPT US) △National Storage Affiliates(NSA US) △Omega Healthcare Investors, Inc.(OHI US) △Global Net Lease(GNL US)를 제시했다. 각 종목에 대한 자세한 내용은 11월 21일 열리는 ‘뉴스핌 글로벌 투자 포럼’에서 확인할 수 있다.
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