2023년 11월호
원유시장의 '대결투'···美 연준 vs 감산동맹
원유시장發 스태그플레이션 위험 상존
이머징 내 원유 순수입국 부담 가중
| 오상용 글로벌경제 전문기자 osy72@newspim.com
원유 공급을 제한해 유가를 떠받치려는 감산동맹(OPEC+)과 유가를 억눌러 인플레이션의 뿌리를 뽑으려는 중앙은행(미국 연방준비제도) 사이에 총성 없는 전쟁이 계속되고 있다. 엎치락뒤치락하는 원유시장을 따라 시장금리도 환율도 자산시장도 춤을 춘다.
경기 사이클 후반부에 유가가 달아오르는 것은 달갑지 않다. 경기는 늙어가는데 유가 때문에 물가가 다시 들썩이면 정책당국의 대응은 어려워진다. 이런 스태그플레이션적 환경에서 위험 자산시장이 좋았던 적은 없다. 이머징 내 원유 순수입국의 부침 또한 커진다.
감산동맹의 ‘Lower for Longer’
지난 6월 배럴당 72달러 아래로 밀렸던 브렌트 유가를 석 달여 만에 96.55달러(9월 27일 종가)까지 밀어올린 것은 주요 산유국들의 원유공급 제한 조치다. 사우디는 연말까지 자발적 감산을 지속하기로 했고, 러시아 역시 석유 수출제한 조치로 힘을 보태기로 했다.
물건을 팔겠다는 쪽에서 공급을 조이고, 수요 쪽에서는 ‘중국 경제가 반등의 초입에 들면서 중국발 원유 수요가 살아날 것’이라는 기대가 가세하니 유가는 치솟았다. 옵션시장에선 브렌트가 배럴당 100달러를 돌파할 것이라는 베팅이 쌓였고 연내 유가 100달러 돌파를 점치는 투자은행도 늘었다. 원유 선물곡선의 백워데이션은 한층 두드러져 당장의 수급이 몹시 타이트함을 나타냈다.
그렇게 치솟은 유가는 한동안 미국 국채 금리와 달러를 함께 밀어올렸다. 들썩이는 유가가 인플레이션을 자극해 연준의 추가 금리인상 혹은 긴축 장기화를 초래할 것이라는 논리가 작동했다. 이머징 원유 순수입국 통화는 강달러 흐름에다 유가 급등에 따른 무역수지 악화 우려가 더해져 이중 압박을 받았다. 감산동맹의 원유를 ‘더 오래 더 적게(Lower for Longer)’ 공급하겠다는 전략이 불러온 결과다.
연준의 ‘Higher for Longer’
글로벌 중앙은행의 맏형인 연준도 반격에 나섰다. 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연준은 금리를 ‘더 오래 더 높게(Higher for Longer)’ 유지하겠다는 전략에 진심이니 추호의 의심도 말라고 설파했다.
FOMC 위원들은 정책금리 전망을 담은 점도표에서 연내 추가 금리인상 가능성을 재확인하는 한편 내년 말 정책금리 예상치를 종전보다 50bp 높여잡았다. 이는 내년 연준의 금리 인하폭이 당초 기대에 많이 못 미칠 것이라는 의미로 ‘높은 정책금리가 내년 상당 기간 지속될 것’임을 예고한 것이다. 동시에 미국의 중립금리가 종전보다 높아졌을 가능성을 시사했다.
미국 국채시장 참여자들은 연준 커뮤니케이션에 격하게 반응하며 국채 금리를 힘껏 밀어올렸다. 10월 들어 미국 10년물 국채 금리는 장중 4.88%까지 뛰며 16년 만에 최고치를 나타냈다. 미국 국채 금리가 치솟고 글로벌 금리도 여기에 동조하자 브렌트는 크게 부러지며 85달러 아래로 곤두박질쳤다.
금리가 저런 속도로 뛰어오르면 경제가 온전하지 못할 것이라는 우려에 원유 수요 전망이 흔들렸다. 인플레이션을 자극하는 유가를 찍어누르기 위한 연준의 반격이 먹힌 순간이다. 지난 여름 금리상승을 추동했던 유가가 이제는 너무 과하게 치솟은 금리에 의해 진압당하는 변증법적 전개였다.
너무 정치적인 원유시장
경제가 늙어가는데 유가 홀로 무한정 뜀박질을 할 수는 없다. 다만 지금의 원유시장은 너무 정치적이다. 매크로 논리보다 정치적 동인에 더 자주 휘둘리고 있다.
작년 유가 급등은 전쟁(우크라이나 전쟁)이라는 가장 강력한 대외 정치행위의 산물이었다. 10월 들어 허리가 꺾이나 싶었던 유가는 팔레스타인 무장단체 하마스와 이스라엘의 충돌로 다시 들썩거릴 조짐이다. 원유 수급이 몹시 빡빡해진 터라 유가는 작은 외부 충격에도 민감하게 반응한다. 북반구에 겨울이 찾아들면 러시아발 지정학적 충돌이 심화할 위험 역시 간과할 수 없다.
더구나 감산동맹(OPEC+)은 인위적 공급 제한을 통해 ‘유가 상승 자체가 수요를 압박, 결국 유가 하락을 부른다’는 시장가격의 자동조절기능을 가로막고 있다. 산유국과 연준의 힘겨루기가 끝나지 않은 상황에서 유가는 여전히 글로벌 인플레이션 전망과 통화정책 경로에 주요 변수로 남아 있다.
2023년 11월호
[구인-구직 전쟁] 구직난 속 구인난 심화...일하려는 사람도 구하려는 기업도 '한숨'
| 채송무 기자 dedanhi@newspim.com
청년층의 구직이 쉽지 않다고 한다. 구인을 하는 기업들은 필요한 인재가 부족하다고 입을 모은다. 구직난 속 구인난이다. 각 기업들은 최고경영자(CEO)가 직접 국내외 대학들을 돌아다니며 구인 전쟁을 치르고 있다.
해외 인재로 눈을 돌리면 기업들 입장에서의 상황은 더 심각하다. 기업 총수가 직접 해외 명문대를 찾아가 기업의 비전을 설명하는가 하면 때로는 취업을 위해 한국을 찾는 해외 인재의 숙박비나 교통비를 부담하기도 한다.
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구직도 구인도 어려운 시대...취업시장 미스매치
청년층이 취업에 목말라하는데도 기업이 인재를 찾지 못하고 있는 것은 취업시장의 미스매치가 발생하고 있다는 뜻이다.
통계청에 따르면 청년층 고용은 최근 10년 내 양적으로는 빠르게 증가했지만 질적으로는 악화됐다. 2015년 41.2%였던 청년층 고용률은 올해 상반기 46.5% 수준을 유지했고, 지난 8월에는 47.0%를 기록했다.
청년실업률도 2015년 9.1%, 2016년과 2017년에는 9.8%까지 올랐지만 올해 상반기에는 5.9%로 떨어졌고, 올 8월에는 4.5%를 기록했다. 수치로 보면 청년들의 일자리에는 아무 문제가 없는 것처럼 보인다.
그러나 청년 취업자 중 1년 이하 단기 계약의 비중은 2015년 11.4%에서 2023년 상반기 17.2%로 상승했다. 주 36시간 미만 단시간 일자리 비중도 2015년 16.9%에서 올 상반기 23.2%로 늘었다.
청년들이 취업을 하고는 있지만 제대로 된 일자리를 찾지 못하고 있음을 반증한다. 취업 포기층도 늘고 있다. 청년층 인구 중 주요 활동으로 ‘쉬었음’을 응답한 수는 2015년 30만7000명에서 올해 상반기 42만5000명으로 늘었다. 청년 인구에서 ‘쉬었음’ 응답자의 비중도 2023년에는 5.0%로 늘었다.
취업을 간절히 원하는 청년층만큼이나 기업 역시 인재에 목말라하고 있다. 다만 기업이 요구하는 인재는 첨단 기술 관련 고급 인재다.
국내 산업에서 절대적인 비중을 차지하고 있는 반도체·자동차 분야를 막론하고 인재 부족 문제는 전 산업계에서 이어지고 있다. 현대자동차 등 업계를 선도하고 있는 대기업 역시 인재에 대한 갈증을 느끼고 있다는 토로가 이어지고 있다.
현재 연간 반도체 관련 취업자 수는 5000명 수준에 머물며 크게 늘지 않고 있다. 최근 글로벌 반도체 시장은 인공지능(AI) 및 서버 산업의 확대로 2·3나노급 첨단 미세 공정과 이를 위한 반도체 설계 등을 중심으로 재편되고 있다. 첨단 반도체를 개발하고 설계할 수 있는 인재가 필요하지만 고급 인력은 턱없이 부족하다.
자동차 역시 마찬가지다. 김현용 자동차산업 인적개발위원회 본부장은 “최근 미래차는 전기전자 베이스와 소프트웨어 베이스인데 그쪽 인력들이 자동차 업계를 꺼리는 부분이 있고 지역적 문제도 있다”면서 “인재난은 상황에 따라 다르지만 현대자동차 역시 겪고 있는 문제”라고 짚었다.
최근 슈퍼 사이클에 접어들고 있는 조선업계는 핵심 기술인력뿐 아니라 생산직 인력도 부족하다. 오랜 불경기가 이어지는 동안 국내 조선해양공학 분야 전문대학 수가 줄었고, 졸업 후 조선소 취업자 수 역시 줄어들었기 때문이다.
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청년층 뽑는 기업에 인센티브 줘야
이 같은 취업시장의 미스매치에 대해 전문가들은 쉽지 않지만 교육 등 정부의 정책을 통한 조정이 필요하다는 입장을 보이고 있다. 정부가 현장과의 소통과 지속적인 지원 등을 통해 접점을 마련해야 한다는 조언이다.
주원 현대경제연구원 연구실장은 “기업이 경력자를 원하는데 청년은 새롭게 취업시장에 뛰어드는 것이어서 기업의 노동 수요와 공급 간에 차이가 있다”며 “청년층을 뽑으면 기업에 인센티브를 주는 방안 정도가 있을 것”이라고 말했다.
김현용 본부장은 “신산업인 미래차 분야는 새로운 인력이 많이 필요하다. 대학 교육도 그에 맞춰 빠르게 변화해야 한다”며 “대학은 학문을 연구하는 곳이고, 기업은 바로 필요한 인재를 원한다. 이런 미스매치에 대한 접점이 필요하다고 본다”고 말했다.
2023년 11월호
올해도 채용시장 '먹구름'...인재 '미스매치' 해결책은
| 백진엽 기자 jinebito@newspim.com
“요즘 신입사원들은 어려서부터 코딩 수업 등을 받아서 그런지 관련 툴에 익숙하고 해당 툴로 코딩하는 것에 능숙하더라고요. 하지만 우리 일이 기존 툴로 만드는 것보다 새로운 것을 만들거나 클라이언트가 원하는 방식으로 적용을 시켜야 하는 경우가 많은데, 기존 툴이 없으면 아무것도 못하는 사람이 많아요. 프로그래밍을 잘한다고 해서 뽑았는데 처음부터 다시 가르쳐야 하니 힘들죠.”
한 ICT 관련 중소기업 개발팀의 지모 팀장은 채용과 관련해 이같이 고충을 밝혔다. 최근 기업들이 인재를 구하기 어려운 현실을 보여주는 사례다.
재계에 따르면 중소·중견기업은 물론 대기업들도 구인난으로 힘들어하고 있다. 역설적으로 글로벌 경기 침체, 중국발 위기 우려, 고금리와 고환율 등으로 불확실성이 커지면서 청년 취업시장 역시 위축된 상황이다. 즉 취업난 속 구인난이 나타나고 있는 것이다.
한국경제인협회(이하 한경협)가 최근 매출액 500대 기업을 대상으로 실시한 조사에 따르면 응답한 기업 중 64.6%는 하반기 신규채용 계획이 없거나 아직 수립하지 못한 것으로 나타났다. 채용계획 미수립 기업은 48.0%, 채용이 없는 기업은 16.6%였다.
하반기 신규채용 계획을 수립한 기업 35.4% 중 작년보다 늘리겠다는 곳은 17.8%, 줄이겠다는 곳은 24.4%였다. 2022년 하반기 조사와 비교해 채용을 줄이겠다는 기업 비중은 11.4%포인트(p) 늘었지만 늘리겠다는 기업 비중은 19.2%p 줄었다. 올 하반기 채용시장이 어두울 것을 보여주는 조사다.
이런 상황에서 기업들의 인재 찾기도 갈수록 확대되는 추세다. 청년들은 일자리를 찾기 힘든데, 기업들은 적합한 사람을 찾기 어려운 미스매치 현상이 커지는 모습이다.
올해 상반기 기준 300인 이상 사업장에서 적극적으로 구인했으나 채용하지 못한 인원(미충원 인원)은 1만2000명으로 집계됐다. 이는 3년 전인 2020년 상반기(6000명)에 비해 2배 수준으로 늘어난 것이다.
기업들과 재계, 그리고 전문가들은 계약학과나 기업연계 전문대학원 설립, 해커톤 등 현장 중심 교육 프로그램 등을 민간 부문에서 진행되고 있는 인재 양성 노력으로 꼽았다. 이들은 이 같은 노력들의 효과가 더 커질 수 있도록 정부가 지원책을 마련해야 한다고 입을 모았다. 이를 위해 현장과의 소통과 의견 반영, 지속적인 지원책, 기업들의 인재양성 활동에 대한 인센티브 등이 필요하다고 강조했다.
이규복 반도체공학회장은 “정부는 반도체 연구개발(R&D)이나 인력 양성 기반 구축을 위해 지속적으로 지원해야 한다”고 강조했다. 그는 “과거 2014~2016년 사이 반도체 예산이 깎인 적이 있는데 2~3년 후 대학원생 육성이 안 되면서 우수 인력들이 다 빠져나갔다”며 지속적인 지원을 당부했다.
익명을 요구한 한 대기업 인사팀장은 “정부나 정치권이 고용이나 인재 양성에 대해 현장의 목소리를 듣겠다고는 하는데 요식행위인 경우가 많다”며 “기업들 모아서 이야기 들은 후 책상에 앉아서 나온 정책들이 많기 때문에 기업 담당자들도 정부가 현장의 목소리를 반영하겠다고 해도 별 기대를 하지 않는 분위기”라고 지적했다. 다시 말해 현장의 목소리를 들은 후 이를 정책에 반영해야 기업들도 더 많은 의견을 제시하는 선순환 구조가 될 것이라는 이야기다.
추광호 한경협 경제산업본부장은 “정부와 국회가 규제 혁파, 노동 개혁, 조세부담 완화 등 기업 활력을 위한 제도적 지원으로 고용과 인재를 양성할 수 있는 여력을 늘려줄 필요가 있다”고 강조했다.
2023년 10월호
기로에 선 비트코인...월가 전망도 '제각각'
3만 돌파 실패 후 멈춰선 비트코인
길어지는 탐색전 속 월가 전망도 갈려
| 시드니=권지언 특파원 kwonjiun@newspim.com
지난 1분기 주요 자산시장 중 투자 성과 1위를 기록했던 비트코인이 여름을 지나면서 좀처럼 갈피를 잡지 못하는 모습이다. 지난 4월과 7월, 은행권 위기와 블랙록의 현물 상장지수펀드(ETF) 승인 신청이라는 호재 속에 중요한 심리적 저항선인 3만달러 돌파에 성공했던 비트코인 가격은 현재 2만6000달러 부근으로 내려온 상황. 미국 은행권 위기가 일단 진정 국면으로 옮겨간 데다 ETF 추진 역시 증권거래위원회(SEC)의 계속되는 견제로 확실한 상승 촉매제 역할을 하지 못한 것이다.
이후 비트코인은 웬만한 거시경제 변수에는 미동도 하지 않고 있다. 가격 움직임으로만 본다면 관망세가 짙어진 모습이나 큰손들은 누구보다 바삐 움직이고 있다. 다만 비트코인 향방에 대한 기관들의 판단이 엇갈려 가격은 제자리걸음을 하는 것처럼 보일 뿐이다. 비트코인 낙관론자들은 내년 반감기 호재, ETF 승인 기대감 등으로 가격은 앞으로 오를 수밖에 없어 지금이 저가매수 기회라고 말한다. 하지만 비관론자들은 기술 분석을 이유로 가격이 하방 압력을 더 거세게 받을 것으로 우려하고 있다.
온체인 분석업체 샌티멘트 데이터에 따르면 비트코인을 10개 이상 1만개 이하로 보유하고 있는 고래 투자자들이 지난 8월 17일 비트코인이 급락한 이후 1만1629 BTC 이상 추가 매수했는데 금액으로는 약 4073억원 규모다. 암호화폐 전문 미디어 AMB크립토는 주요 가상자산거래소에 보관 중인 비트코인 물량은 (전체 공급량 대비) 5.8%로 2017년 이후 최저치를 기록하고 있지만 고래 투자자의 거래는 여전히 활발하다고 강조했다. 실제 코인셰어스 분석에 따르면 8월 마지막 한 주 동안 코인 시장 유출 금액은 1120만달러로 크지 않은 수준이나 같은 기간 거래량은 28억달러 이상으로 연평균의 90%를 웃돌았다.
이를 두고 제임스 버터필 코인셰어스 연구 총책임자는 “(시장 움직임을) 오리에 비유하고 싶다”면서 “수면 위에서는 별일이 없는 듯 보이나 그 아래에서는 미친 듯 헤엄치고 있는 것”이라고 말했다. 그는 이러한 폭발적 거래가 지난주 비트코인 현물 ETF와 관련해 나온 엇갈린 소식들과 관련이 있다고 설명했다.
앞서 SEC가 세계 최대 암호화폐 자산운용사 그레이스케일의 신탁 비트코인 ETF 전환 신청을 거부한 결정을 뒤집으면서 코인 시장 투자심리를 자극해 가격이 2만8000달러까지 올랐다. 하지만 며칠 뒤 SEC가 현재 모든 비트코인 현물 ETF 승인에 대한 결정을 10월까지 미룬다고 밝혀 코인 시장은 다시 롤러코스터를 연출했다. 버터필은 기관투자자들 중 일부가 SEC의 결정 연기 소식이 코인에 악재라고 받아들이고 매도에 나섰고, 다른 일각에서는 가격이 빠진 지금을 오히려 저가매수 기회로 보는 등 현 상황에 대한 판단이 엇갈리고 있다고 지적했다.
ETF 승인·반감기 ‘대박 조짐’
코인 투자자들은 비트코인 현물 상장지수펀드(ETF) 관련 소식을 주시 중인데, 승인 관련 낙관론에 무게를 싣는 소식들은 계속되고 있다. 지난 9월 4일 로이터통신 등은 그레이스케일이 비트코인 신탁을 ETF로 전환하는 문제에 대해 SEC에 신속한 결단을 촉구했다고 보도했다. 거텀 추가니 번스타인 애널리스트는 보고서에서 그레이스케일이 SEC를 대상으로 제기한 BTC 현물 ETF 출시 거부 불복 소송서 승리한 뒤 현물 ETF 출시 가능성이 높아졌다고 분석했다. 추가니는 9월 초 투자자 노트에서는 첫 승인이 10월 중순에서 내년 3월 중순 사이에 나올 것이라면서, 이후 출시가 봇물을 이루고 기관들의 관심이 늘어나 비트코인 불마켓이 이어질 것으로 봤다.
비트코인 현물 ETF는 선물 ETF에 비해 운용보수가 저렴하고 괴리율도 낮아 잠재적 수요가 상당할 것으로 예상된다. 또 감독당국으로부터 시장조작 위험을 이유로 거부당했던 비트코인 현물 ETF 상장이 허용되는 것은 가상자산의 제도권 편입을 상징하는 사건으로도 볼 수 있다. 업계에서는 현물 ETF가 출현하면 기관투자자들로부터 300억달러(약 40조원)가량의 자금이 유입될 것으로 기대 중이다. 일각에서는 ETF 관련 소식이 헤드라인을 장식하는 것만으로도 비트코인 제도권 편입에 대한 논의를 불러일으켜 대중의 인식이 개선되는 효과를 기대할 수 있다는 주장도 나온다.
장기 투자자들은 비트코인에 대한 변함없는 신뢰를 보내고 있는데, 특히 이들이 현재의 가격 후퇴를 저가매수 기회로 삼는 가장 큰 이유는 내년 4월 도래하는 비트코인 반감기 때문이다. 채굴 방식의 비트코인은 4년에 한 번씩 신규 발행량이 급감하는 반감기가 돌아오는데 과거 데이터상 반감기마다 공급 부족으로 비트코인 가격이 5~8배씩 뛰었다. 미국 암호화폐 헤지펀드 기관 판테라 캐피탈이 과거 패턴을 바탕으로 낸 최근 분석에 따르면 다음 반감기에서 비트코인은 반감기 직전 3만5000달러, 직후 14만5000달러로 급등할 것으로 예측된다. 이들은 반감기 상승장에서는 반감기 시작에서 상승 사이클의 최고점까지 평균 480일이 걸렸다며, 이런 분석에 기반하면 비트코인 가격은 이미 지난해 바닥을 찍었고 2025년까지 14만8000달러까지 오른다고 주장했다.
이러한 호재들에 기반해 낙관론자들은 다양한 가격 전망들을 제시하고 있다. 아담 백 블록스트림 최고경영자(CEO)는 “다음 반감기가 오기 전 비트코인 가격이 10만달러(1억3173만원)에 도달하거나 이를 돌파할 것”으로 봤고, 대표적인 암호화폐 강세론자인 톰 리 펀드스트랫 글로벌 어드바이저 공동 창업주는 ETF가 승인되면 비트코인 가격이 15만달러, 높게는 18만달러까지 갈 수 있다고 주장했다. 모건 크릭 캐피털 매니지먼트의 CEO 마크 유스코 역시 비트코인 반감기와 ETF 호재가 겹치는 내년 중반까지 가격이 15만달러로 오를 것으로 봤다. 코인피디아는 조만간 비트코인이 3만달러만 넘어선다면 연말까지 3만5000달러로 오를 것으로 예상했다.
기술 분석은 하락에 무게
하지만 기술분석가들 사이에서는 가격 하락에 대한 경고도 제기되고 있다. 9월 초 배런스에 따르면 FX 프로의 분석가인 알렉스 쿠프치케비치는 “비트코인이 2주 넘게 2만6000달러 선에 머물러 있는데, 200일 이동평균선 돌파 시도는 기술적으로 더 강한 매도세에 부딪혔고 이는 약세론자들이 시장 주도권을 포기하지 않고 있음을 보여준다”고 분석했다.
비트코인 가격이 대개 9월이면 하락 흐름을 보인다는 점도 전문가들이 신중한 접근을 주문하는 이유다. 암호화폐 분석가 노엘 애치슨은 비트코인 상승장이 연출되던 2021년에도 9월 중에는 가격이 7% 빠졌다면서 “당시에는 채권 금리도 1.1% 수준에 S&P500지수는 연초 이후 40% 상승하는 등 위험 선호 심리가 강했을 때였다”고 설명했다. 당시보다 지금 매크로 여건이 더 열악하다는 점을 감안할 때 9월 가격 흐름이 더 부진할 수 있다는 의미다. 세븐스 리포트 리서치의 톰 예사예 창업자는 연방준비제도(연준)가 매파 쪽으로 더 기울 것 같다면서, 암호화폐 시장 등이 이를 충분히 가격에 반영하지 않은 상태라고 지적했다.
연준의 긴축 전망과 그에 따른 채권 금리 움직임, 달러 향방, 미 은행권 위기 등 단기 재료들도 꾸준히 모니터해야 한다. 지난 8월 말 글로벌 투자은행 JP모간체이스는 보고서에서 “비트코인 선물 계약 추이를 봤을 때 (최근 나타난) 매도세가 마지막 단계에 근접한 것으로 보인다”고 평가하면서 앞으로의 글로벌 경제 향방과 규제 당국의 가상자산 통제 움직임 등이 중요한 변수가 될 것으로 판단했다. 특히 연준의 긴축이 확실한 마침표를 찍지 않았고, 미국 채권 금리와 달러가 9월 들어 다시 위를 향하고 있다는 점은 비트코인을 짓누르고 있다. 따라서 시장 참가자들은 9월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리 결정이 나오기 전까지 물가 등 미국 경제 지표들도 추가로 살펴야 할 것으로 보인다.
2023년 10월호
고물가에 직장인들은 '도시락'...자영업자는 '파산 쓰나미'
자영업자 “무턱대고 가격 올릴 수도 없고...”
직장인들 “한푼이라도...” 무소비 일관
자영업 대출 사상 최대...연체율 8년래 최고
| 김연순 기자 y2kid@newspim.com
과일·채솟값 ‘금값’... “복숭아·사과는 구경만, 장 보기 겁나요.”
지난여름 태풍 힌남노를 비롯한 폭우와 유난히 길었던 폭염 탓에 올해 채솟값과 과일값은 ‘금값’이 된 지 오래다. 거기에 후쿠시마 오염수 방류로 인한 수입 감소 우려로 수산물 가격까지 들썩이고 있다. 치솟는 물가에 직장인들은 점심 한 끼 해결하기도 부담스러운 상황이다.
60대 주부 김은순 씨는 “얼마 전 동네 시장에서 배추가 한 포기에 7000원이 넘는다 해서 못 사고 그냥 왔다”며 “복숭아나 사과도 너무 비싸 구경만 하다가 왔다. 동네 다른 아줌마랑 운동 삼아 시장에 자주 다니는데 요즘은 시장 가서 물건 사기가 겁날 정도”라고 말했다. 주부 조정애(42) 씨는 “지난 주말에 아이들 우유랑 반찬거리 좀 사러 마트에 갔다가 이것저것 별로 담지도 않았는데 10만원이 훌쩍 넘었더라. 이제 웬만한 건 온라인쇼핑 이용하고 마트는 당분간 가지 않을 생각”이라고 말했다.
농업·유통업계에선 올해 역대급 폭염과 폭우로 농산물 피해가 극심해 추석까지 농산물 물가가 지속적으로 오를 것으로 보고 있다. 사과와 복숭아, 배 등 주요 과일의 낙과 피해로 생산량이 줄어 가을 과일값은 ‘금값’이 될 전망이다.
실제 2%대이던 소비자물가 상승률이 9월 들어 다시 3%대로 오를 조짐도 보이고 있다. 우크라이나 전쟁 장기화에 따라 국제유가도 다시 상승세를 타면서 휘발유·경유 등 기름값도 오르고 있어 서민들의 주머니 사정은 좀처럼 나아질 기미가 보이지 않는다. ‘월급 빼고 다 오른다’고 푸념하는 직장인들은 최근 한푼이라도 아끼기 위해 도시락을 싸가지고 오기도 한다. 서울 강남의 한 회사에 다니는 장예슬(33) 씨는 “한 달 전부터 매주 화, 목요일마다 회사 친한 언니랑 도시락을 싸와서 같이 먹는다”며 “요즘 회사 근처 식당에서 점심 한 끼 해결하려면 최소 7000~8000원, 거기에 커피까지 마시면 하루 점심값만 1만원이 훌쩍 넘어 부담된다”고 말했다.
올해 1∼6월 개인회생 신청 전년 대비 44% 늘어
“2년 전 코로나 소상공인 대출을 신용보증재단에서 받은 뒤 거취 기간이 지나 연장신청을 하려고 하니 연장은 가능한데 이제 신용대출로 바뀌어 이자가 오를 거라고 합니다. 힘들어도 기존 금리로 원금을 갚아야 하는 건지, 아니면 이렇게라도 연장을 해야 하는 건지 도움 좀 부탁드립니다. 가게는 점점 더 힘들어지네요. 폐업까지 생각 중입니다.”
“몇 개월 전에 폐업 신고를 했습니다. 은행에 갔다가 기존에 사업자 대출 받은 걸 일괄 상환해야 한다는 직원의 얘기를 들었습니다. 부동산담보대출로 전환할 수 없느냐고 물었더니 안 된다고 하더라고요. 현재 일괄 상환할 형편이 안 되는데 이 경우에 달리 방법이 없을까요?”
최근 국내 대형 온라인 ‘자영업자 커뮤니티’에는 이 같은 하소연들이 하루가 멀다 하고 쏟아지고 있다. 코로나19 충격이 채 가시지 않은 상황에서 고금리·고물가·고유가의 3고(高)까지 겹치면서 자영업자들의 자금 사정과 이자 부담이 갈수록 악화되고 있다. 자금난에 허덕이는 자영업자들이 비은행권으로 내몰리며 대출 돌려막기, 연체율은 심각한 수준에 이르고 있다.
9월 금융지원 종료 후 부실 폭탄 터질 가능성
한국은행이 국회 기획재정위원회 소속 양경숙 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘자영업자 대출 현황’ 자료에 따르면 올해 1분기 말 기준 자영업자 대출 규모는 사상 최대 수준인 1033조7000억원에 달했다. 지난해 3분기(1014조2000억원)와 4분기(1019조8000억원)에 이어 3개 분기 연속 1000조원을 넘겼다.
자영업자 연체율은 지난해 3분기(0.53%)부터 다시 오름세다. 지난해 4분기 0.65%였던 연체율은 올해 1분기 1.0%까지 치솟았다. 2015년 1분기 이후 8년 만에 가장 높은 연체율이다. 자영업자 전체 연체액도 6조3000억원으로 전분기(4조1000억원) 대비 53.66%나 늘었다.
한국은행은 지난 6월 금융안정보고서에서 “지난해 자영업자 부채가 취약차주·비은행권·대면 서비스업 위주로 늘어난 점에 비춰 자영업자 부채의 전반적인 질이 다소 악화된 것으로 판단된다”며 “자영업자 대출 연체율도 지난해 하반기부터 취약 부문을 중심으로 상승 전환되는 등 대출 건전성 역시 저하되고 있다”고 분석했다.
더 큰 문제는 은행권에서 밀려난 영세 자영업자들이 최대 20%에 달하는 금리에도 대출을 받고자 2금융권으로 몰리고 있다는 점이다. 대출로 대출을 막는 ‘돌려막기’로 지탱해 왔지만, 한계 상황까지 몰린 자영업자들이 연체 이후 개인회생 신청을 하는 사례가 늘고 있다는 분석이 나온다.
국회 산업통상자원중소벤처기업위원회 소속 이동주 더불어민주당 의원이 한국은행으로부터 받은 자료에 따르면 지난해 자영업자의 비은행권 대출 잔액 증가율은 28.7%로 코로나19 이전인 2019년 13.7%와 비교해 두 배 이상 높아졌다. 특히 저소득(소득 하위 30%) 자영업자의 은행 대출 잔액은 1분기 말 기준 전년 동기 대비 8.67% 증가한 72조7000억원인 반면, 같은 기간 저축은행에서는 20.83%, 상호금융에서는 23.72%나 대출 잔액이 불어난 것으로 나타났다.
저축은행을 중심으로 한 2금융권 연체율은 급증세다. 79개 저축은행의 개인사업자 연체율은 지난해 말 3.31%에서 올 6월 말 6.35%로 3.04%포인트(p) 급등했다. 대출 돌려막기와 연체율 급증세는 자연스럽게 ‘개인회생’으로 이어진다.
법원통계월보에 따르면 올해 1∼6월 사이 전국 법원에 접수된 개인회생 신청은 6만191건으로 지난해 같은 기간(4만1787건)보다 44% 늘었다. 관련 법원통계가 작성된 2013년 이후 최고치다. 자영업자의 부실 위험은 앞으로 더 심화될 가능성이 크다. 9월 이후 만기 연장 및 상환 유예 등의 금융지원이 순차적으로 종료되면 부실 폭탄이 터질 가능성도 거론되고 있다.
금융연구원이 발표한 ‘저축은행 가계신용대출의 연체 요인 분석 결과 보고서’는 9월 이후 연체율 급등 가능성을 제기했다. 오태록 금융연구원 연구위원은 “제도권 금융에서 추가 신규대출이 발생하지 않은 대출자의 3개월 내 연체진입 확률은 유사한 특성을 가진 신규대출 발생 차주보다 44% 높을 것으로 추정된다”며 “이를 감안할 때 상환유예 또는 만기연장 종료 이후에는 추가 대출이 어려운 차주를 중심으로 연체율이 높아질 가능성이 있다”고 전망했다.
금융당국은 ‘9월 위기설’에도 이자상환 유예 대출 규모가 전체의 2% 수준이며 상환 추이도 긍정적으로 볼 수 있어 부실률이 크게 올라가진 않을 것으로 전망하고 있다. 하지만 소상공인연합회는 “근본적인 어려움이 해소되지 않은 상황에서 대출 만기 연장, 상환 유예가 종료되면 일부 취약 차주들은 ‘버티거나 접거나’ 둘 중 하나를 선택해야 하는 상황을 맞게 될 수도 있다”고 밝혔다.
2023년 10월호
급할 때 쓰는 보험계약대출 주의점은?
보험 해지 없이 보험사에서 대출받아
급전 필요 저신용자 유용...대출심사 없어
이자 장기 미납 시 보험계약 해지될 수도
| 한태희 기자 ace@newspim.com
# 전업주부 A 씨는 자녀 수술비 500만원이 급하게 필요했다. 시중은행에서는 대출을 받기가 어려워 2금융권 대출과 보험계약대출을 알아봤다. 2금융권 대출을 생각했으나 이자를 제때 내지 못하면 신용등급이 하락하고 나중에 대출 등 금융 거래 시 불이익을 받을 수 있다는 점이 마음에 걸렸다. 고정소득이 없는 A 씨는 매달 이자를 내기가 부담스러워 고심 끝에 보험계약대출로 수술비를 마련했다.
보험계약대출은 보험 가입자가 사용할 수 있는 보험사 대출 상품이다. 가입한 보험을 해지하지 않고 보장은 그대로 유지하면서 해지환급금의 70~95%를 빌려 쓸 수 있다. 이 대출은 신용등급 조회 등 심사 절차가 없고 수시로 상환해도 중도상환수수료를 부담하지 않는 장점이 있다. 신용도가 낮아 은행 대출 이용에 제약이 있거나 긴급하게 단기자금이 필요한 경우, 대출 상환 시점이 불명확한 경우에 유용하다.
보험계약대출 이용자는 해마다 늘고 있다. 금융감독원에 따르면 2018년 12월 64조원이던 보험회사 보험계약대출 잔액은 2023년 6월 68조9000억원으로 증가했다. 금감원 관계자는 “보험계약 해지 시 납입보험료에 비해 환급금이 적어 금전적 손실이 발생할 수 있고 향후 동일한 조건으로 보험에 가입하기도 쉽지 않다”며 “단기간 사용할 긴급 자금이 필요한 경우 보험을 바로 해지하기보다 보험계약대출을 통해 보험 계약을 유지하면서 자금을 마련하는 방법을 우선적으로 고려할 필요가 있다”고 설명했다.
다만 모든 보험 상품이 보험계약대출을 제공하진 않는다. 순수보장성보험은 보험계약대출을 이용할 수 없다. 순수보장성보험은 만기가 됐을 때 환급금이 아예 없거나 만기까지 납입한 보험료 총합계보다 만기 환급금이 적은 보험이다. 순수보장성보험을 제외한 대부분 보험 상품은 보험계약대출이 가능하다.
보험사별 대출금리 확인 필수
보험계약대출을 이용하기로 마음을 먹었다면 가입한 여러 보험 중 어느 상품을 활용해 대출받을지 결정해야 한다. 2020년 기준 가구당 평균 4.7개 보험을 보유하고 있다. 보험 가입 시점과 보험 상품은 물론이고 보험사마다 대출 금리가 다르다. 꼼꼼히 비교해 대출 금리가 낮은 보험계약대출부터 활용하는 게 유리하다.
생명보험협회와 손해보험협회는 각 보험사 보험계약대출 금리를 비교해 공시하고 있다. 지난 7월 산출 기준 생명보험사 금리연동형 보험계약대출 금리는 평균 연 4.46%다. 이자율이 가장 낮은 보험사는 교보라이프플래닛생명으로 연 3.81%다. 금리가 가장 높은 보험사는 삼성생명으로 연 4.77%다. 금리확정형 평균 금리는 연 6.18%다. 삼성생명이 연 8.56%로 가장 높고, BNP파리바카디프생명이 연 4.24%로 가장 낮다.
손해보험사 금리연동형 보험계약대출 평균 금리는 연 4.09%다. 메리츠화재가 연 4.92%로 가장 높고, 하나손해보험이 연 3.17%로 가장 낮다. 금리확정형 평균 금리는 연 5.50%다. 삼성화재가 연 7.14%로 가장 높고, AIG손해보험이 3.91%로 가장 낮다. 보험사 관계자는 “보험계약대출 금리는 업무 원가와 가산금리가 더해져 결정되며 보험사마다 차이가 있다”고 설명했다.
장기 연체 시 보험계약 해지될 수도
보험 계약자는 보험사 고객 창구를 방문하지 않더라도 인터넷과 전화, 모바일 등으로 보험계약대출을 신청할 수 있다. 보험계약대출은 이자가 미납돼도 연체이자율이 적용되지 않는다. 대출이 연체되더라도 신용등급에 영향을 미치지 않는다. 다른 금융기관 대출과 가장 차이가 나는 지점이다.
그렇다고 안심해서는 안 된다. 미납 이자가 쌓이면 보험계약이 해지될 수 있어서다. 이자를 장기간 내지 않아 보험계약대출 원리금이 해지환급금을 초과하면 보험 약관에 따라 보험계약이 해지될 수 있다. 이 경우 보험 사고 발생 시 보장을 받을 수 없다.
보험사 관계자는 “보험계약대출은 해지환급금을 담보로 받는 대출이기 때문에 이자를 내야 하고 반드시 원금을 상환해야 한다”며 “장기간 연체해 환급금 범위를 넘으면 보험계약이 해지될 수 있다는 점을 주의해야 한다”고 말했다.
2023년 10월호
연말 배당, 올해는 ETF로 준비해 보세요
절세 혜택과 시간차 이용한 알뜰 투자 가능
| 이석훈 기자 stpoemseok@newspim.com
투자 격언 중에 ‘날씨가 선선해지면 고배당 주식을 매수하라’는 말이 있습니다. 기업의 배당이 가장 활발히 이뤄지는 시기가 12월인데, 배당수익률이나 배당성향이 좋은 기업의 주식은 9월부터 투자자 관심이 몰려 주가가 오르기 때문입니다. 그런데 고금리 상황 속 증시가 여의치 않아 주식 매수를 꺼리는 사람도 많습니다. 이런 분들에겐 고배당 주식형 상장지수펀드(ETF)가 좋은 대안이 될 수 있습니다. 고배당 주식형 ETF는 은행이나 에너지 산업 등 전통적으로 배당수익률이 높고 변동성이 낮은 주식에 투자하는 펀드입니다.
기업의 배당 금액이 ETF 수익으로 잡히고, 투자자들에게 분배되는 원리입니다. 보통 기업의 배당금 지급일 이후 예정된 분배기준일에 맞춰 수익이 지급됩니다. 배당금을 받기 위해선 배당락일까지 주식을 보유해야 하는 것처럼 분배금 지급 대상자가 되려면 분배락일까지 해당 ETF를 갖고 있어야 합니다.
ETF를 통해 배당수익을 추구할 때의 장점은 개별 주식에 투자하지 않고도 고배당 수익을 노릴 수 있다는 것입니다. 고배당 주식형 ETF는 은행·보험 등 금융권 종목들을 많이 포함하고 있습니다. 한국거래소에 따르면 9월 7일 기준 은행업종과 보험업종의 배당수익률은 각각 6.11%와 4.24%로 전 업종 평균인 2.21%의 2~3배에 달합니다.
다양한 세제 혜택 수단을 활용할 수 있는 점도 투자자들에게 유리하게 작용합니다. 연금계좌(DC·IRP)에서 ETF 투자를 할 경우 15.4%의 배당소득세 부과가 이연됩니다. 개인종합자산관리계좌(ISA)를 활용한 절세 효과도 가능합니다. 서민형 ISA의 경우 400만원, 일반형 ISA는 200만원까지 비과세되기 때문입니다. 만약 배당수익이 비과세 수익보다 많더라도 초과분에만 세금이 부과되며 이마저도 일반 계좌의 15.4%보다 낮은 9.9%의 세율이 적용됩니다. 서민형 ISA 계좌를 이용해 600만원의 금융소득이 생길 경우 400만원은 그대로, 200만원에는 9.9%에 해당하는 세금이 부과되는 방식입니다.
시간차를 활용한 투자가 가능하다는 것도 매력 포인트입니다. 배당금이 포함된 분배금은 기업 배당기준일 이후에 지급되기 때문에 투자할 ETF를 고를 때 구성 종목의 배당이 어떻게 이뤄졌는지 구체적으로 따져보고 결정할 수 있습니다.
다만 정말 알뜰한 투자를 위해서는 몇 가지 주의해야 할 부분이 있습니다.
첫 번째로 구성 종목의 배당일 이후 주식형ETF의 순자산가치와 종가가 내릴 수 있다는 점입니다. 보통 배당성향과 배당수익률이 높은 회사의 경우 배당일을 전후로 주가가 올랐다가 떨어지는 양상을 보입니다. 그렇다 보니 고배당주를 담은 ETF의 종가와 순자산가치도 이에 영향을 받을 수밖에 없죠. 투자자들은 종가 하락과 분배금 수익을 저울질해 보고 투자 여부를 결정해야겠습니다.
두 번째로 DC·IRP 계좌로 인한 세제 혜택이 퇴직연금계좌의 중도 해지 시 소멸한다는 점입니다. DC·IRP 계좌에 부여되는 세제 혜택이 최종적으로 세액공제로 이어지려면 해당 계좌의 만기가 도래할 때까지 연금계좌를 유지해야 합니다. 퇴직연금계좌의 만기 시점은 가입자 연령이 만 55세가 될 때입니다.
마지막으로 ETF 규정상 지급기준일과 실제 지급일은 차이가 있다는 점에 유의해야 합니다. 삼성자산운용의 Kodex 고배당 ETF의 경우 분배금 지급 기준일은 1월·4월·7월·10월의 마지막 영업일 및 회계기간 종료일인데, 2022년 7월에는 분배금 지급을 진행하지 않은 것이 대표적 사례입니다. 투자 전문가는 투자설명서에 명시된 지급기준일과 실제 지급일은 차이가 있다고 설명합니다. 대신 ‘최근 3년 분배금 지급 현황’을 꼭 확인해야 한다고 조언합니다. 이처럼 고배당형 주식 ETF는 혜택이 많은 만큼 조심해야 할 부분도 있기 때문에 여느 종목과 마찬가지로 투자에 신중을 기해야겠습니다.
2023년 10월호
[3高 시대] 반포주공 70억짜리 샀는데...고민하다 결국 포기했다...계약금 7억은 허공으로
압구정 현대 61억, 한보미도맨션 27억, 삼보아파트 40억, 이촌동 한가람 21억
초고가 아파트들 7월에 최고가로 계약하고 8월에 잇따라 취소
슈퍼자산가·법인들 킹 달러 귀환에 채권·달러 보유로 돌아서
| 한기진 기자 hkj77@newspim.com
# 서울 재건축의 최상급지인 압구정 신현대12차 10층 155.52㎡ 아파트가 61억5000만원에 매매(8월 10일)되자 ‘집값 상승’ 분위기가 확산됐다. 종전 가격보다 무려 10억원이나 오른 신고가이기 때문이다. 불과 12일 뒤에 집값 이상 신호가 나왔다. 같은 달 22일 이 아파트 매매 계약이 취소되고 매수자는 계약금 6억원가량을 날렸다.
8월 들어 재건축 투자의 중심지인 서울 강남에서 아파트 매매계약 취소가 부쩍 증가하고 있다. 반포주공1단지 140.13㎡ 아파트 67억원과 70억원짜리가 8월 24일 매매 취소됐다. 각각 7월 26일, 8월 2일 계약한 물건이다. 이 아파트의 신고가는 71억5000만원으로, 매매가 불발되면서 매수자는 계약금 7억원 안팎을 날렸다. 대치동의 한보미도맨션(2) 84㎡ 아파트도 전고점(27억3000만원)에 육박한 27억원 거래가 7월 1일 체결됐다가 8월 16일 취소됐다. 서초동의 삼풍아파트 40억원짜리가 계약 취소되는 등 8월 들어 매매 취소 사례가 다수 나타났다. 강북의 재건축 최상급지인 용산구 이촌동 한가람 84㎡ 아파트도 21억원 신고가로 8월 13일 매매됐다가 28일 취소됐다.
“계약금 6, 7억 포기할 정도로 심각한 경기 변동 감지”
올 초 집값 하락기에도 보기 힘들었던 매매 취소 현상이다. 집값 띄우기용 자전거래로 의심하기도 어렵다. 최근 부동산 거래 규제 강화로 계약금의 지급 여부가 불투명한 허위거래(자전거래)는 형사처벌을 받는다. 매매계약을 취소하면 매수자는 계약금을 포기해야 한다.
강남의 유명 빌딩투자 전문가는 “8월 매매계약 취소 물건의 공통점은 초고액이자 전고점을 돌파한 신고가 물건이다. 50억원이 넘는 아파트 구매자는 자산 100억원대 이상의 슈퍼 부자이거나 법인 투자자가 대부분인데, 고금리와 경기침체 장기화에 부담을 느껴 최근 고가 재건축 아파트 투자보다는 현금 보유로 돌아선 것으로 보인다”면서 “강남의 재건축 아파트는 구매 후 10년 보유 조건에다 새 아파트 분양까지 10~15년이 걸리기 때문에 자금이 묶이고 대출 이자 등 금융비용과 재산세, 종부세, 재건축초과이익분담금 등 많은 비용을 치러야 한다. 계약금 6억~7억원을 포기할 정도로 심각한 경기 변동을 감지한 것 같다”고 말했다.
3高 해소 분위기는 1분기로 마감
초고액 자산가들이 초고가 재건축 아파트에 투자했다가 손절에 나서고 있다. 왜 그럴까?
전문가들은 머지않아 끝날 것 같던 고물가·고금리·고환율 등 3고(高) 현상이 장기화하고 있어 자산가들이 투자 포트폴리오를 다시 짜고 있다고 분석한다. 3고(高)가 성장 둔화·신용 위험·구조 변화발(發) 불확실성 등 3고(苦) 현상으로 확대되며 실물경제를 악화시키는 단계다.
3고(高)는 2022년 전 세계적으로 예상하지 못한 고물가·고금리·고환율 현상이다. 팬데믹 대응 과정에서 유동성이 급증한 가운데, 러시아-우크라이나 전쟁에 따른 원자재 가격 급등과 경제활동 재개 등으로 1980년대 이후 최고 수준의 인플레이션이 닥쳤다. 물가 급등을 잡으려고 주요국 중앙은행이 통화긴축을 위해 전례 없는 속도로 기준금리를 올렸다. 특히 미국 연방공개시장위원회(FOMC)가 1980년대 이후 가장 가파른 금리 인상(2022년에만 425bp·4.25%P)과 양적긴축을 병행하면서 미국 달러화만 강세를 보였다. 2022년 말 미 달러화 가치는 2021년 말 대비 8.2% 상승한 반면 유로, 엔화, 원화는 각각 5.9%, 12.3%, 6.0% 하락했다. 미국 달러의 독주였다. 우리나라 경제는 특히 내수 중심으로 피해를 입었다. 아파트값이 크게 하락하고 물가는 급등했다.
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2분기 들어 유가·금리·환율 상승...3高 장기화
2023년 1분기까지 3고 현상이 완화되는 분위기였다. 미국 금리 인상이 곧 종료되고 오히려 금리 인하에 나설 수 있다는 기대심리가 작용했고, 유가 등 원자잿값 상승도 진정됐기 때문이다. 우리나라에서도 국고채 3년물 금리가 2022년 최고 4.548%까지 치솟았다가 올해 2월 3.110%까지 내려오며 금리 공포도 완화됐다. 정부의 부동산 규제 완화와 특례보금자리론 등 대출확장 정책이 더해지며 아파트 투자가 다시 살아나기 시작했고 6월 이후 곳곳에서 신고가 소식이 들려왔다.
하지만 8월 중순 들어 분위기가 돌변했다. 사우디아라비아가 하루 100만배럴을 감산하자 국제유가가 오르면서 글로벌 인플레이션이 다시 시작됐고, 이에 따라 미국 국채 10년물이 4%를 훌쩍 넘어섰다. 유럽과 중국 경기 부진으로 안전자산인 미국 달러 수요가 늘어 ‘킹 달러’가 귀환했다. 우리나라 국고채 3년물 금리도 3% 후반까지 올랐고, 원·달러 환율은 올해 2월 1220.3원까지 떨어졌다가 최근 1330~1340원으로 크게 올랐다. 성태윤 연세대 경제학과 교수는 “강달러가 지속되면 강한 물가 상승과 실질소득 감소가 동시에 나타나게 될 것”이라고 지적했다.
8월부터 모든 지표가 3고의 장기화를 가리키자 후유증이 나타나고 있다는 분석이 나온다. 하나금융경영연구소는 3고(高) 현상의 파급효과로 성장 둔화, 신용 위험, 구조 변화발 불확실성의 3고(苦)가 본격화할 가능성이 있다고 진단했다. 정유탁 하나금융경영연구소 연구위원은 “실증분석 결과 통화정책 충격(금리상승 충격)이 성장률에 미치는 영향은 1년 후가 정점”이라고 설명했다. 실제로 2분기 명목 국민총소득(GNI)은 직전 분기보다 0.2% 줄었다. 실질 GNI도 0.7% 뒷걸음질쳤다. 대한민국 가계의 소득이 줄고 있다.
2023년 10월호
달러 빚·고금리에 '휘청'...기업들 수익성 악화일로
원·달러 환율 1300원 돌파...곳곳 주름살
기업, 고환율에 비용 부담·해외투자 난항
달러 결제 정유사도 환차손 우려
| 이지용 기자 leeiy5222@newspim.com
| 채송무 기자 dedanhi@newspim.com
| 노연경 기자 yknoh@newspim.com
| 신수용 기자 aaa22@newspim.com
경기 불황에 원화 대비 달러 강세 현상이 이어지면서 산업계의 고심이 깊어지고 있다.
외환시장 및 관련 업계에 따르면 올해 2월 달러당 1220원 수준이었던 원화 환율은 1300원대 박스권에 갇혀 있다. 중국 경제 부진, 한국 수출경기 회복 지연 등 악재가 맞물리면서다. 환율 1300원대는 위기 때나 나타나며 한국 경제에 ‘위험 신호’로 여겨진다.
배터리와 석유업계는 고환율에 따른 비용 부담을 안고 있다. 이들 업계는 친환경 미래 사업 전환을 위해 대규모 해외 투자를 진행하고 있어 외화 부채가 불어난 상태다. 특히 LG에너지솔루션, 삼성SDI, SK온 등 배터리 3사는 해외 공장 건립에 따른 달러화·유로화 차입이 크게 증가하고 있다.
배터리업계 관계자는 “해외 투자에 따른 외화 부채가 많은 상황에서 고금리 부담을 낮추기 위해 여러 방안을 모색 중”이라며 “수요 위축 등 수주 계약에도 여러 부분을 반영하고, 친환경 기업에 대한 재정적 지원책도 예의주시하고 있다”고 말했다.
석유 등 에너지 분야도 마찬가지다. 이들은 원유 등 각종 비용을 달러로 지급한다. 정유업계 1위 SK이노베이션에 따르면 달러 등 주요국 환율이 5% 오르면 순이익이 약 488억원 감소한다는 설명이다.
조상범 대한석유협회 실장은 “신사업을 위한 투자자금 조달 과정에서 금리 부담이 커져 기업의 재정 건전성에 빨간불이 켜질 것”이라며 “정유사들은 원유 대금을 달러로 결제하기 때문에 환율 급등 시 외화 부채에 따른 환차손이 발생할 가능성이 높다”고 우려했다.
원유 정제 후 수출을 통해 손해를 일정 부분 상쇄할 수 있지만, 외환 관련 손익에 악영향을 미쳐 당기손익에도 부정적 영향을 미친다는 게 업계 설명이다.
철광석 등 원료를 수입하고 있는 철강업계도 환율 급등으로 수익성에 적신호가 켜졌다. 글로벌 경기 둔화로 철강 수요가 위축되면서 환율 인상에 따른 원자잿값 상승분을 제품 가격에 온전히 반영하기도 어려운 상황이다. 수출을 통해 환 헤지(위험 회피)가 가능하지만 고환율 기조가 장기화되면 부담이 커질 수밖에 없다.
철강업계 관계자는 “3고(高) 영향이 본격화되면서 글로벌 경기 침체 가능성에 대비하기 위해 그룹 차원에서 위기 대응 긴급 대책을 수립하고 비상경영 체제를 가동할 방침”이라며 “광산 투자로 환율에 따른 원재료 가격 손실을 최소화하고, 외화차입금과 환율 파생상품 계약 등 효율적인 환율 관리를 위해 면밀히 모니터링하며 준비하고 있다”고 말했다.
글로벌 경기 침체와 맞물린 고환율은 독으로도 작용하고 있다. 삼성전자는 달러가 5% 상승할 경우 당기손익이 약 2586억원 증가하지만, 지난 1분기 주력 수출품인 메모리 반도체 판매량이 급감하며 고환율 혜택을 보지 못했다.
삼성전자와 LG전자 등 가전업계는 해외 고급 브랜드와 공동 마케팅에 나서는 등 대책 마련에 고심하고 있다. 해외 공동 마케팅은 고금리·고물가 등 최근 세계 경제 위기 속에서도 고가 제품을 구매할 수 있는 해외 소비자들을 집중 공략해 매출을 늘리는 전략이다.
고물가로 소비 위축이 심화하면서 유통업계는 사업 운영 방식과 투자 계획을 재검토하고 있다. 큰 규모의 자금이 들어가는 물류 투자는 기존 계획을 변경하고 시기를 늦췄다. 이마트는 고정비를 줄이기 위해 처음으로 점포 운영 시간을 단축했다. 지난해 동절기(12월 1일~2월 28일)엔 42개 점포의 영업종료 시간을 오후 11시에서 10시로 한 시간 앞당겼다. 가성비를 앞세운 다양한 상품군도 꾸준히 늘리고 있다.
기업의 환율 시름은 하반기까지 이어질 전망이다. 우리은행은 최근 “비관적인 수출경기 전망으로 원화 위험 자산에 대한 수요 부진이 우려된다”며 일차적 심리 저항선인 달러당 1350원 선이 무너질 경우 1400원까지 떨어질 수 있다고 진단했다.
2023년 10월호
"그래도 분양가는 오른다"...실수요자들 '매수 타이밍' 찾아야
높은 금리에도 집값 상승세 여전
서울 아파트는 물론 경기권 국민평형 10억 넘겨
“실수요자 서울 외곽지역 매수 기회 여전”
| 최현민 기자 min72@newspim.com
2021년 이후 점진적으로 올라 높은 수준을 유지하고 있는 금리에도 집값이 꾸준히 상승하고 있다. 전반적인 물가 상승과 분양가 급등에 따른 영향으로 풀이된다. 분양가가 천정부지로 치솟는 것은 원자잿값과 인건비 등 공사비 인상분이 반영된 데 따른 여파로 보인다. 다만 단기에 해소될 가능성은 낮다. 집값을 낮추는 요인 중 하나인 금리 역시 급등할 가능성이 크지 않아 분양가발(發) 집값 상승세는 지속될 것으로 예상된다.
이에 따라 향후 주택시장은 투자수요 보다는 실수요 중심이 될 것으로 진단된다. 전문가들은 강남3구와 용산구 등 고가 지역의 경우 어느 정도 가격 회복이 이뤄졌지만 서울 외곽지역이나 경기·인천의 경우 아직 저점을 찍었다고 보기 어려운 지역들에서 매물들을 찾아야 한다는 조언이다.
고금리에도 집값 상승세...수도권 ‘국평’ 10억 넘어서
기준금리가 예전 대비 높은 수준을 유지하고 있지만 집값은 꾸준히 상승세를 보이고 있다. 이는 전반적인 물가 상승과 특히 분양가 급등에 따른 것으로 풀이된다. 기준금리는 지난해 1월 1.25%에서 같은 해 11월 3.25%까지 꾸준히 인상되면서 집값 하락의 주요인으로 작용했다. 하지만 올해 1월 3.50%로 고점을 찍은 이후 5개월 연속 동결돼 현 수준을 유지하고 있다. 여전히 높은 수준이지만 부동산 시장에서 금리 이슈는 이미 ‘상수’로 보고 있어 집값에 큰 영향을 끼치지 못하고 있는 것으로 보인다.
실제로 최근 서울을 비롯해 수도권에서 진행된 청약에선 국민평형(전용면적 84㎡)이 10억원을 넘어서는 단지가 수두룩하게 나왔다. 전용 84㎡(최고가 기준) 가격이 가장 높은 곳은 서울 용산구 ‘용산 호반써밋 에이디션’으로 16억3390만원에 달한다. 최근 1순위 청약에서 마감된 ‘호반써밋 개봉’, ‘상도 푸르지오 클라베뉴’, ‘청계 SK뷰’ 역시 전용 84㎡ 가격이 13억원대다.
분양가 오름세는 ‘상상을 초월’할 정도다. 서울 광진구 자양동 ‘롯데캐슬 이스트폴’도 15억원에 가까운 분양가가 책정됐다. 이 아파트의 경우 지난해 분양가상한제가 적용돼 구청에서 심의한 분양가는 최초 3.3㎡당 2400만원 선에서 최종 3000만원 선까지 올라갔다. 하지만 사업시행자가 분양을 미뤘다. 결국 올해 초 정부의 규제 완화로 분상제 대상에서 제외되면서 최종 3000만원대에서 1000만원 이상 더 높은 가격이 책정했다. 애초 예정 분양가보다 무려 60% 치솟은 것이다. 롯데캐슬 이스트폴의 평균 분양가는 3.3㎡당 4050만원으로 전용 84㎡가 14억9000만원에 달한다.
서울뿐 아니라 경기도에서도 ‘국평’ 10억원 시대가 열렸다. 경기도 광명과 안양에서 나왔다. ‘광명 센트럴 아이파크’ 전용 84㎡는 12억7200만원, ‘인덕원 퍼스비엘’ 전용 84㎡는 10억7900만원으로 책정됐다.
분양가는 오른다...실수요 움직일 필요
최근 청약 시장의 고분양가는 원자잿값과 인건비 등 공사비 인상분이 분양가에 반영된 데 따른 여파다. 우크라이나·러시아 전쟁이 여전히 지속되고 있어 단기에 해소될 가능성은 낮은 상태다. 집값 하락 요인 중 하나인 금리 인상 역시 가능성이 크지 않아 분양가발(發) 집값 상승세는 지속될 것으로 예상된다.
정부의 공공주택 공급이 지체되는 부분 역시 분양가 상승 요인으로 작용할 전망이다. 윤석열 정부가 임기 동안 50만 가구를 공급하기로 했지만 공공분양 대다수를 공급하는 한국토지주택공사(LH)의 철근 누락 사태로 계획에 차질이 생겼다. LH의 올해 상반기 주택 착공 실적은 ‘0’이다. 지난해엔 2587가구가 공급됐다. 공공분양 주택 50만 가구 공급을 달성하려면 매년 10만 가구가 공급돼야 하지만 이 역시 실현 가능성이 낮아졌다.
견고한 고분양가는 기존 주택의 하방경직을 높이고 있다. 소위 말하는 집값 바닥론의 주요 원인이다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “신축 분양가가 오른다고 기존 주택 가격이 무조건 오른다고 볼 순 없다”면서 “다만 신축 분양가가 오르게 되면 기존 주택 가격이 못 떨어지게 막는 효과가 있다”고 말했다. 실제 IMF 외환위기 극복 이후 2000년대 초중반 집값 급등도 바로 분양가에서 시작됐다.
더욱이 기존 주택 가격이 올라가면서 분양가 오름세가 더 커진다는 시각도 제기된다. 송승현 도시와경제 대표는 “지난해 고분양가 논란이 처음 나왔을 땐 거래가 안 되고 미분양이 났는데 (지금은) 주택가격이 상승하다 보니 분양가격은 더 높아지고 계약도 이뤄지는 것으로 보인다”고 말했다.
고분양가 청약 시장이 일상화되면서 실수요자나 투자자가 서둘러 부동산 시장에 뛰어들 것이란 전망이 나온다. 특히 실수요 입장에선 집값이 떨어지길 기다리는 것보다 움직여 볼 만하다는 것이다. 윤지해 연구원은 “투자수요는 물론 실수요자 입장에서도 가장 적절한 매수 타이밍은 지났다고 볼 수 있지만 상대적으로 회복이 더딘 중저가 지역을 공략해야 한다”면서 “강남3구나 용산구와 같이 고점을 회복한 곳은 추격 매수하기에 부담감이 있지만 서울 외곽이나 수도권 전역으로 확대해 보면 저점을 찍었다고 보는 데 한계가 있고 급매물이 많이 있다”고 덧붙였다. 실제 7월 이후 하남시, 남양주시를 비롯해 서울 거주자들의 수도권 주택 구입이 활성화되고 있는 상태다.
시장 전문가들은 집값이 크게 오를 것으로 내다보진 않는다. 다만 고분양가로 인해 하방경직이 강화될 것으로 전망되는 데다 정부의 특례대출이 소진될 경우 서민들의 내집 마련은 더욱 어려워질 것으로 예상되는 만큼 실수요자들의 행동 결정을 조심스레 조언하고 있다.
2023년 10월호
수익률 13% 넘는다...브라질 채권에 '역발상 투자'
올해 8월까지 총 9164억원 판매...전년比 244.8%↑
높은 금리·매매차익·비과세까지 3색 매력 ‘주목’
전문가들 “신흥국 채권 변수 많아 주의해야”
| 이윤애 기자 yunyun@newspim.com
브라질 채권에 자금이 몰리고 있다. 연 10%가 넘는 높은 금리와 채권 매매차익 기대, 비과세 매력 등이 주목받으면서 고액 자산가들을 끌어들이고 있다는 분석이다. 다만 신흥국 채권은 변수도 많아 주의해야 한다는 조언이 나온다. 과거 브라질에 투자했다가 경제·정치적 불확실성과 환율 변동성 등의 문제로 큰 손실을 본 사례가 적지 않기 때문이다.
미래에셋증권·삼성증권·NH투자증권·키움증권·KB증권 등 국내 주요 증권사에 따르면 올해 들어 지난 8월 말까지 브라질 채권 총 판매액은 9164억원으로 집계됐다. 지난해 동기(2658억원) 대비 244.8% 증가한 규모이자 지난해 한 해 동안 총 판매액을 2배 이상 넘어선 기록이다. 일부 증권사는 지난해 연간 판매액의 3배 가까운 금액을 판매한 곳도 있다.
브라질의 고(高)금리 정책이 고액 자산가들의 관심을 끌었다. 브라질은 코로나19 이후 미국에 앞선 2021년 3월부터 통화긴축에 들어갔다. 브라질의 기준금리는 연 2% 수준에서 13.75%까지 올랐다. 지난해 8월부터 최근까지 이 수준을 유지하다가 고금리로 경제성장률이 둔화될 것이란 우려가 불거지면서 최근 50bp(1bp=0.01%포인트) 인하해 현재 13.25%가 됐다.
시장에서는 점진적 금리 인하 사이클에 진입하는 것이라고 판단하고 있다. 전병하 NH투자증권 연구원은 “브라질이 실제 금리 인하 사이클에 진입했다고 판단한다”면서도 “여전히 고금리 장기채권에 대한 매수 전략은 유효하다”고 평가했다.
채권 투자로 기대할 수 있는 수익은 이자 수익과 매매 차익 등이다. 9월 8일 기준 브라질 채권의 이자 수익률은 10년물 11.420%, 5년물 11.060%, 3년물은 10.635%다. 우리나라 국고채 1년물~10년물의 수익률 3%대에 비해 3~4배 높은 이자 수익을 기대할 만하다. 여기에 브라질 채권은 1991년 한국과 브라질 정부가 맺은 ‘국제조세협약’에 따라 국내 투자자가 투자해 얻는 이자에 대해 비과세 혜택을 금액 제한 없이 적용받을 수 있다.
향후 금리가 추가 인하되면 채권 매매 차익도 더욱 커진다. 금리가 떨어지면 역으로 국채 가격은 오르기 때문이다. 금리가 높을 때(채권 가격이 낮을 때) 채권을 매수했던 투자자들은 추후 매도 시 차익을 얻을 수 있다는 설명이다. 헤알화 가치는 연말까지 오를 것이란 전망이 많다. 환차익도 기대할 만하다. 헤알화 환율은 올 초 원화당 240.80원에서 9월 초 260원대로 상승해 환차익도 상당하다.
그럼에도 전문가들은 브라질의 경제·정치 상황과 환율 변동성을 잘 살펴야 한다고 조언한다. 특히 헤알화 가치는 급변동하므로 투자에 유의해야 한다고 입을 모은다. 과거에도 헤알화 가치가 급락하면서 투자자들이 상당한 손실을 본 사례가 많았다는 지적이다. 2014년 경제 위기로 브라질의 국가신용등급이 투기부적격 수준으로 강등됐고, 2018년에는 헤알화 가치가 약 17% 급락하기도 했다. 코로나 초기에는 채권 가격이 30% 넘게 폭락했다. 올 들어 글로벌 신용평가사들이 브라질의 신용등급 전망을 상향 조정했지만 여전히 투기등급(BB-) 수준이다.
2023년 10월호
자산시장 40년 황금기 종료 ‘지각 변동’에 대비하라
자산 가격 끌어올렸던 저금리 ‘마침표’
중립금리 논쟁 가열, 포인트는?
과거 20년처럼 투자하면 ‘낭패’
| 황숙혜 기자 shhwang@newspim.com
미국을 필두로 국제 금리가 상승하면서 자산시장 전반에 걸친 지각 변동을 예고하고 있지만 투자자들은 아직 준비되지 않았다고 월가는 지적한다.
대다수 투자자들이 여전히 연방준비제도(Fed)의 피봇(pivot, 정책 전환)에 대한 기대를 내려놓지 못했고, 2024년 말까지 100bp(1bp=0.01%포인트)의 금리 인하가 단행될 가능성을 점친다. 뉴욕증시가 2022년 베어마켓을 탈피해 2023년 초 이후 강한 반전을 이룬 데는 인공지능(AI) 테마주의 상승 열기 외에 금리 인하 기대감이 깔려 있다. 시장 전문가들은 연준의 금리 결정 및 장단기 국채 수익률 등락 이외에 중립금리를 둘러싼 갑론을박에 신경을 곤두세운다.
중립금리 놓고 신경전, 왜
중립금리란 인플레이션과 디플레이션 압박이 없는 잠재성장률 수준을 이룰 수 있도록 하는 이론적인 금리 수준을 의미한다. 이는 연준 정책자들이 특정 수치로 제시하는 것이 아니며, 경제 상황을 통해 판단해야 하는 사안이다. 즉, 실물경기가 가열되면서 인플레이션 상승 압박이 거세질 때 월가와 정책자들은 중립금리 수준이 현재 기준금리보다 높은 것으로 판단하고, 반대로 경기가 둔화되면서 인플레이션이 가라앉으면 중립금리가 기준금리 아래에 위치한 것으로 진단한다.
지난 수년간 관심 밖이었던 중립금리가 도마 위에 오른 것은 5.25~5.50%의 기준금리가 물가를 통제할 만큼 충분히 긴축적(restrictive)인지 여부를 놓고 연준 매파와 비둘기파 정책자들 사이에 첨예한 대립이 벌어지고 있기 때문. 기준금리의 추가 인상 여부와 폭, 인하 시기와 폭 등 통화정책을 둘러싼 논란들이 결국 중립금리 수준과 관련한 의견과 맞물린다.
일부 시장 전문가들은 미국 인플레이션이 연준의 목표치인 연율 2.0%까지 떨어진다 하더라도 기준금리가 2020년 팬데믹 사태 이전 수준으로 복귀하기는 어렵다고 주장한다. 생산성 향상과 재정적자의 급증으로 인해 중립금리 수준이 상승했고, 이는 인플레이션 상승 리스크가 꺾인 이후에도 연준의 금리 인하 속도와 폭을 크게 제한할 것이라는 설명이다. 중립금리 수준이 높아진 상황에 기준금리를 이보다 낮은 수준으로 떨어뜨릴 경우 인플레이션 상승을 촉발시킬 수 있기 때문.
JB위어의 샐리 얼드 최고투자책임자(CIO)는 블룸버그와의 인터뷰에서 “연준이 중립금리가 2.5%보다 높을 수 있다고 판단할 경우 2022년 이후 금리 인상이 충분하지 않다는 의미”라며 “연준이 2024년 말까지 기준금리를 100bp 인하할 것이라는 판단은 틀린 셈”이라고 설명했다.
지각 변동, 시장은 준비되지 않았다
월스트리트저널(WSJ)에 따르면 리치먼드 연방준비은행의 톰 바킨 총재는 “미국 경제가 금리 5.25%의 잠재력보다 강한 성장을 보일 경우 중립금리가 기존의 판단보다 높다는 사실을 시사한다”고 언급한 바 있다.
중립금리와 함께 실질금리의 가파른 상승도 주식시장의 위협 요인으로 꼽힌다. 업계에 따르면 10년물 TIPS(물가연계채권) 수익률은 2.0%에 근접했다. 이는 2009년 이후 최고치다. 실질금리는 위험 자산의 상대적인 가치를 평가하는 데 핵심 축이라는 점에서 투자자들이 최근 상승 흐름에 신경을 곤두세우고 있다.
피델리티 인터내셔널의 살만 아메드 글로벌 매크로 및 자산배분전략 헤드는 파이낸셜타임스(FT)와의 인터뷰에서 “실질금리 상승은 실물경제와 주식시장에 커다란 리스크 요인”이라며 “자산 가격에 충격을 가하는 것은 물론이고 기업의 신규 자금 조달이나 기존 채권의 차환발행에 커다란 걸림돌”이라고 설명했다.
시장 전문가들은 고평가 부담이 높은 성장주 섹터의 비중을 축소하는 한편 부채 비율이 높은 종목을 경계해야 한다고 조언한다.
뱅크오브아메리카(BofA)는 보고서를 내고 주식을 포함한 위험자산 시장이 고금리의 장기화와 중립금리 및 실질금리 상승에 준비되지 않은 상태”라고 지적했다. IT 성장주를 중심으로 뉴욕증시가 매크로 측면의 충격에서 발생할 수 있는 하락 리스크를 충분히 반영하지 못하고 있다는 얘기다.
2023년 09월호
부동산투자 보증수표 재건축...블루칩 '강남'·실속투자 '노도강'
정부 규제 완화·서울시 신통기획...서울 전 지역 재건축 사업 활성화
재건축 밀집 단지 거래 활발...영등포·송파·노원·강남 순
지역별 매매가 온도차...강남구 상승·노원구 하락
| 최현민 기자 min72@newspim.com
정부의 규제 완화로 서울 전 지역 재건축 사업장이 활기를 띠고 있다. 전 정부에서 묶여 있던 규제로 재건축 시작 단계인 ‘안전진단’ 통과도 어려워 움츠리고 있던 단지들이 모습을 드러내고 있는 것이다. 사업에 속도가 붙으면서 재건축 단지를 중심으로 수요가 몰려 거래량과 가격 역시 상승세를 보이고 있다. ‘블루칩’으로 꼽히는 강남3구(강남·서초·송파)를 비롯해 비(非)강남권이지만 우수한 교육과 생활 인프라가 갖춰진 목동·여의도, 그리고 상대적으로 가성비가 좋은 노도강(노원·도봉·강북) 지역이 투자처로 각광받고 있다.
재건축 단지 거래 활발...영등포·송파·노원·강남 순
윤석열 정부 들어 재건축 규제가 완화되면서 그동안 재건축사업 추진을 미뤄온 단지들이 안전진단 신청에 나서고 있다. 불과 얼마 전까지만 해도 2~3점이 부족해 안전진단 문턱을 넘지 못했던 단지들도 재도전하고 있다. 최근 부동산 경기 침체와 맞물려 정부의 안전진단 규제 완화와 서울시의 신속통합기획(신통기획) 제도 도입으로 재건축사업이 탄력을 받기 시작한 모양새다. 신통기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 서울시가 참여하는 오세훈 시장의 역점 사업이다. 서울시의 신통기획으로 49층 재건축 단지가 잇따라 나오고 있다. 압구정 2~5구역과 여의도가 대표적인 곳이다. 그동안 35층 이하로 제한됐던 재건축 시장에서 49층 재건축이 가능토록 한 신통기획은 재건축사업에 말 그대로 ‘날개를 달았다’는 분석이 나오고 있다.
이 같은 정부와 시의 방침에 재건축 추진 단지가 늘어남에 따라 재건축 매물 거래 역시 살아나고 있는 모습이다. 서울부동산정보광장 통계에 따르면 지난 6월 아파트 거래량은 3852건이다. 올해 1월 1412건에서 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 지역별로 보면 강남구와 송파구, 영등포구, 노원구 등 재건축 단지가 몰려 있는 지역 위주로 거래가 많았다. 신통기획의 중심 여의도가 속한 영등포구는 총 290건으로 가장 거래가 많았다. 뒤를 이어 송파구 286건, 노원구 273건, 강남구 250건 등 순으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 올해 2분기 기준 아파트 재건축사업은 177곳에서 진행되고 있다. 강남구에서 가장 많은 48개 사업이 추진되고 있으며 서초구 20개, 양천구 18개, 송파구 17개, 영등포구 16개 순이다. 강남권에서만 전체 재건축의 44%에 달하는 사업이 추진 중이다.
1급 투자처 강남·서초-동부이촌 ‘국평’ 50억 예상
시장 전문가들은 대표적인 재건축 투자처로 3단계를 거론하고 있다. 강남·서초권역과 용산 동부이촌동의 블루칩 투자처를 필두로 송파·목동·여의도의 차상위 투자처 그리고 노원 중·상계 주공단지 실속 투자처가 그것이다.
우선 강남·서초구에서는 압구정 지구 한양아파트를 가장 먼저 꼽는다. 청담동 진흥이나 대치동 은마아파트, 잠원동 한신아파트, 서초동 신동아아파트 등이 투자처로 꼽힌다. 용산구 동부이촌동에서는 단연 한강맨션이 재건축 선두주자를 형성하고 있다. 동부이촌동은 강남·서초권역과 어깨를 나란히 할 블루칩 재건축으로 꼽힌다. 또 재건축 시작 단계인 서빙고 신동아아파트에 대한 기대감도 커지고 있다.
최근 입주가 시작된 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84㎡ 매맷값은 45억원을 기록했다. 이를 기준으로 봤을 때 압구정동은 원베일리를 웃돌고 잠원동은 유사한 시세를 보일 것으로 예상된다. 또 한강과 멀리 떨어져 있는 대치동과 서초동은 원베일리의 90% 선 매맷값 형성이 예상된다. 중층 아파트인 만큼 보수적으로 전용 84㎡ 배정을 위한 분담금으로 3억원 정도를 감안하면 모든 재건축 추진 아파트에서 시세차익이 예상된다. 원베일리 인근 중개업소 관계자는 “지금과 같은 시장 상황이 유지된다고 봤을 때 원베일리 입주 이후 급매물이 해소되는 6개월 뒤부터는 국평(전용 84㎡) 매맷값은 50억원에서 시작될 것”이라고 말했다.
실속 있는 투자처를 찾자면 노원구 중·상계 주공아파트를 눈여겨볼 만하다. 전용 59㎡기준 5억5000만원대의 매물이 나오고 있는 이 아파트를 매입해 전용 84㎡를 받게 되는 것을 가정하면 최대 4억원의 분담금을 낼 경우 10억원가량의 투입비용이 들어간다. 현재 서울 동대문 뉴타운 일대 전용 84㎡ 분양가격은 10억원 선이다. 중·상계지역은 동대문 뉴타운보다 북쪽에 위치해 접근성은 떨어지지만 신시가지가 형성돼 있고 우수한 교육 여건, 지하철 역세권 등을 감안하면 이를 능가할 것이란 분석이 나온다. 향후 가치 상승 면에서 더 큰 기대를 해도 좋다는 게 전문가들의 이야기다.
다만 중·상계 주공의 경우 사업 진척속도가 늦다는 점은 약점으로 꼽힌다. 결국 서울시 신속통합기획 수혜를 봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 재건축에 미온적인 집주인들을 자극하는 요인도 필요하다는 게 이들의 이야기다.
지역별 매매가 온도차...강남구 상승·노원구 하락
‘강남 재건축 1번지’ 대치동 은마아파트에 대한 투자 문의도 이어지고 있다. 심의된 정비계획안을 보면 20개 동(14층), 4424가구인 은마아파트는 재건축을 통해 33개 동(최고 35층), 5578가구(공공주택 678가구) 단지로 탈바꿈하게 된다. 상한 용적률은 250% 이하, 건폐율은 50% 이하가 적용된다. 조합설립을 준비하고 있는 은마아파트는 49층 건축계획 변경을 준비하며 집값도 상승세를 보이고 있다. 올해 1월부터 7월까지 은마아파트 매매 건수는 총 78건이다. 올해 1월 전용 76㎡의 경우 17억~18억원대에 거래됐지만 지난 7월에는 22억6000만원에 거래되며 4억원 이상 올랐다. 지난 1월 21억5000만원에 거래됐던 전용 84㎡도 지난 7월 24억~26억원대에 손바뀜되면서 매매가가 최대 5억원 이상 올랐다. 은마아파트 조합원 분양가 추정액은 전용 59㎡ 17억5400만원, 84㎡ 23억2800만원, 109㎡ 26억8500만원으로 추정된다. 전용 76㎡를 보유한 은마아파트 소유주가 전용 109㎡를 받으려면 약 7억7700만원의 분담금을 내야 한다. 하지만 인근에 위치한 아파트들이 고가에 거래되고 있어 재건축 이후 가격 상승이 점쳐진다. 2015년 입주한 ‘래미안대치팰리스 1·2단지’ 전용 84㎡는 31억원대, ‘대치SK뷰’ 전용 84㎡는 27억원대에 거래되고 있다.
비(非)강남권에서도 재건축이 서서히 활성화되고 있다. 이른바 ‘영끌족의 성지’로 불리던 노도강(노원·도봉·강북)에선 7개 재건축사업이 진행되고 있다. 대표적으로 1987년 11월 준공한 상계주공5단지가 있다. 19개 동, 지상 1층~5층 총 840가구 규모에서 지하 3층~지상 35층 5개 동 996가구로 탈바꿈할 예정이다. 상계주공5단지는 조합 방식이 아닌 신탁 방식으로 사업을 진행 중이다. 신탁사가 정비사업을 직접 시행하는 방식이라 공식적으로 조합이나 추진위 설립 절차가 생략된다.상계주공5단지는 지난 2021년 5월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하고 올해 1월 GS건설을 최종 시공사로 선정했다. 다만 은마아파트와 다르게 상계주공5단지는 올해 초보다 떨어진 가격으로 거래가 이뤄지고 있다. 올해 2월 5억4500만원에 거래됐던 전용 31㎡(단일)는 지난 7월 4억7000만~4억9000만원에 손바뀜됐다. 5000만~7000만원 가까이 떨어진 셈이다. 분담금을 감당하지 못하는 소유주들이 고점 대비 낮은 가격에 매도하고 있는 것으로 풀이된다. 31㎡ 단일 주택형인 상계주공5단지는 59㎡ 한 채를 받으려면 3억~4억원, 84㎡를 받으려면 5억~6억원대의 분담금을 내야 하는 것으로 추산된다.
한국자산신탁 관계자는 “아직 건축 심의를 진행 중이다 보니 분담금 관련해선 최초에 동의서 안내 책자 이후 정확하게 산출을 하고 있진 않다”고 말했다. 이어 “가까운 시일 내에, 빠르면 내년 초 정도에 사업시행계획 인가를 목표로 하고 있다”면서 “그 (사업시행계획 인가) 시점에 확정된 설계 도서를 기반으로 감정평가 업체로부터 받은 수치를 근거로 다시 추정 분담금을 안내하기 위해 준비하고 있다”고 말했다.
2023년 09월호
"빌라가 우스워?" 실수요·투자 동시에, 모아타운 쏠쏠한 관심
모아타운·모아주택, 내집 마련 소액 투자자 눈여겨볼 만
2억원 이하 낮은 분담금 장점...‘대박’은 글쎄
중구·강북 지역 재개발 불가 지역서 유망
| 이동훈 기자 donglee@newspim.com
“빌라는 투자가치가 없잖아요?”
그동안 전월세 ‘주거 사다리’로만 인식됐던 빌라의 가치가 달라질 전망이다. 재개발 사업이 없는 한 집값은 오르지 않고 주차장 부족을 비롯해 주거환경 열악성만 두드러져 투자가치 면에서 ‘제로’에 가까웠던 빌라에도 새로운 투자가치가 발생한 것이다. 바로 서울시가 중점적으로 지원하고 있는 모아주택-모아타운 사업 때문이다.
아파트를 살 자금이 부족한 소액 내집 마련 투자자들에게도 저가에 주택을 매입한 뒤 길지 않은 시간에 ‘주거 업그레이드’를 할 길이 열렸다. 일단 저렴한 가격에 빌라를 사서 거주하다 10년이 지나 노후주택이 된 빌라를 모아주택-모아타운 사업을 통해 신규 아파트로 바꿀 수 있는 기회가 마련된 것이다.
소액 투자-내집 마련 투자처 주목...입지가 관건
모아주택-모아타운 사업이란 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 따라 1500㎡ 이상 부지에 있는 노후저층주택을 개량하는 사업이다. 지방자치단체로부터 소규모주택정비관리지역으로 지정된 후 사업이 시작된다. 사업 수법은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업 4가지가 있다. 이 중 가장 많이 사용되는 수법은 가로주택정비사업이다.
모아타운은 재개발·재건축처럼 단지 자체를 들어엎는 형태의 사업이 아닌 만큼 사업 후 지역 리뉴얼 효과는 적다. 모아타운 내부에는 모아주택 사업을 하지 않는 기존 주택 존치지역도 있기 때문이다. 하지만 모아타운 지정으로 지하주차장이 들어서고 가로가 넓어지고 보행로가 조성되며 공원이 들어서는 효과가 있다. 그럼에도 큰 규모의 분담금이 들지 않는 장점이 있어 투자가치가 있다는 진단이 나온다. 특히 재개발이 불가능한 지역의 경우 노후주택 개량 수법으로 활용하기 적절하다는 평가를 받는 만큼 소액 투자에 나서볼 만하다는 평가다.
모아타운은 사업 착수가 재개발에 비해 빠르다. 과거 박원순 시장 시절 뉴타운 출구전략에 따라 신축 빌라가 대거 지어진 탓에 재개발 요건인 노후도 30년을 20년으로 줄였다. 또 주민동의율도 재개발의 66%에 비해 57%로 낮춰 사업 진행을 쉽게 했다. 이에 따라 재건축·재개발 사업의 경우 평균 8~10년이 걸리지만 모아타운은 지정과 동시에 정비계획 수립을 갈음하며 조합추진위 설립단계가 없어 4~5년이면 사업이 가능하다. 실제 1호 모아타운인 강북구 번동의 경우 지정 2년 만에 사업승인을 받은 상태다.
모아타운으로 지정되면 용적률 등에서 인센티브를 받을 수 있다. 대부분의 경우 용도 상향이 가능하다. 이에 따라 15층 이하만 지을 수 있는 소규모주택정비사업에서 모아타운으로 지정되면 15층 이상 2종 일반주거지역 이상으로 상향되기 때문에 아파트 단지 건립이 가능해지는 것이다. 임대주택을 20%까지 늘려 공급하면 3종 일반주거지역 종상향이 가능하다. 이때 용적률은 250%를 받는다. 특히 서울시는 모아타운 사업 활성화를 위해 임대주택 비율을 10%까지 줄여도 250% 용적률에 15층 건립이 가능하게 하는 제도를 마련하고 있어 모아타운의 투자가치는 좀 더 올라갈 것으로 예측된다.
전문가들은 모아타운 투자에서 필요한 것은 입지 분석이라고 말한다. 단순히 입지가 좋은 곳을 말하는 것이 아니라 사업 가능성도 봐야 한다. 서울시가 투기 우려가 있는 곳은 지정 대상에서 제외한다는 방침을 밝히고 있어서다. 대표적인 곳이 송파구 삼전동·석촌동 일대다. 부동산 작전세력들이 시세차익을 노리고 모아타운 지정 가능성을 퍼뜨린 후 단타매매에 나서는 경우를 배제한다는 게 서울시의 방침이다. 서울시 관계자는 “작전세력이 들어가 있는 것으로 보이는 송파구 삼전동·석촌동은 투기 우려가 사라지기 전까진 모아타운 지정이 어려울 것”이라고 말했다.
마·용·성 재개발불가 지역, 북부 3구·중구 등 관심
모아타운은 사업 성격상 ‘부동산 대박’을 노리기는 다소 어렵다. 소규모주택개량사업이란 한계가 있어서다. 서울시 시범사업지구인 번동처럼 1000가구 이상 대단지가 건립되는 일은 많지 않을 것으로 예상된다. 군데군데 모아타운 사업에 참여하지 않는 노후저층단지가 상존하고 이는 지역 가치에 부정적인 요소가 될 것으로 진단된다. 실제 광진구 자양4동의 경우 주민 절반 가까이의 반대로 모아타운 지정 철회가 추진되고 있는 상황이다. 이들 주민의 반대 이유는 역시 낮은 사업성 때문이다. 실제 모아타운 지정구역에서 집값이 크게 오른 경우는 아직 없다.
이와 함께 권리산정기준일을 모아타운 지정시기로 못박아 부동산 투기 대책이 이뤄지고 있는 것도 단타매매를 노리는 수요엔 부담이다. 서울시는 모아타운 지정 후 지분 쪼개기 등을 막기 위해 지정 고시시점을 권리산정기간으로 책정했다. 이후 신축되는 빌라는 현금청산 대상이 된다. 다만 기존 지분을 사들여 조합원이 되는 절차는 재개발·재건축과 동일하다.
하지만 이 같은 요건은 내집 마련을 겸한 투자 수요라면 오히려 절호의 기회라는 분석이 나온다. 쓸데없이 차익만 올리는 ‘부동산 작전세력’이 나타나지 않기 때문이다. 강북구 번동 모아타운 시범지구 주변 공인중개사 관계자는 “번동 모아타운은 1242가구 규모 대단지가 되지만 단일 아파트 단지가 아닌 만큼 재개발 아파트와 비교하긴 어렵다”며 “입주 5년 이내 재개발 대단지보다 향후 시세가 낮을 것으로 예상되지만 그만큼 사업이 빠르고 주택 개량을 적은 돈으로 할 수 있다는 것은 장점으로 꼽을 수 있을 것”이라고 말했다.
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이에 따라 투자 포인트는 모아타운 지정이 되지 않은 노후도 높은 지역이 될 전망이다. 유망 지역으로는 당연히 강북 한강변 지역인 마포·용산·성동구가 가장 먼저 떠오른다. 다만 이들 지역은 지분가격이 33㎡ 기준 6억원을 넘고 있어 투자 수익성이 낮으며 무엇보다 재개발·재건축을 추진하려는 성향이 있어 20년 이상 장기화할 가능성도 배제할 수 없다. 이들 지역에선 군소 필지를 비롯한 재개발 불가지역을 노리는 투자가 필요하다. 준공 20년이 넘은 노후주택을 노리는 게 좋다. 초기 매입비용이 적고 모아타운 지정 가능성이 높아서다.
재개발이 어려운 곳을 찾자면 ‘재개발 사각지대’로 꼽히는 중구 약수동·신당동 일대도 눈여겨볼 곳으로 보인다. 이와 함께 모아타운 제도를 가장 많이 활용할 것으로 예상되는 곳은 강북구·도봉구 등 서울 북부지역과 중랑구로 꼽힌다. 이들 지역 중 노후저층단지는 뉴타운과 같은 대규모 정비사업지구로 지정되지 않으면 사업동력이 크게 떨어지는 만큼 서울시가 적극 지원하는 모아타운에 대한 수요가 많을 것이란 게 전문가들의 이야기다.
빌라는 아파트와 달리 시세가 없어 매도호가가 천차만별이다. 전문가들은 4억~5억 선에 지분 33㎡ 빌라를 매입해 전용 59㎡ 아파트를 얻을 경우 분담금은 재개발 수준을 적용하면 3억원 이하로 예측된다. 이 경우 투자금은 8억원 정도다. 하지만 공공 기여가 적은 모아타운의 분담금은 조합원 분양가를 6억원 이하로 봤을 때 2억원을 조금 상회하는 수준이 될 전망이다. 현 서울지역 소규모 단지 전용 59㎡ 아파트 일반분양가는 8억원 선이다. 현 시점에서 모아타운 투자는 최소 1억원에서 최대 2억원이 될 것으로 예측된다. 재개발과 비슷한 투자수익이 예상되는 것이다.
모아타운의 투자가치는 단지 규모를 늘리는 것이 핵심 관건이 될 전망이다. 가로주택정비사업이 인기가 없는 것은 200가구 이하 소규모 단지로 짓기 때문에 중견 건설사 이상의 브랜드를 달기가 어려워서다. 실제 300가구 이하 규모 단지의 경우 대형 브랜드는 전혀 수주에 나서지 않는다. 다만 대형 건설사들이 최근 사업 리스크가 적다는 점에서 재개발보다 모아타운을 더 선호한다는 진단도 나오고 있어 귀추가 주목된다.
결국 모아타운 투자는 ‘부동산 대박’을 꿈꾸기보다 내집 마련 수요자의 ‘업그레이드 투자’라는 분석이 많다. 최문섭 서울부동산경제연구소 소장은 “가장 저렴한 돈으로 투자하기에 적합한 모델이 모아주택”이라며 “평당 5000만원으로 땅을 사서 아파트를 지었다면 1억원이 될 때까지 바라보는 것”이라고 말했다.
2023년 09월호
“밸류에이션 추가 동력 안 보인다” 서학개미들 ‘경계 태세’ 필요한 시점
美 증시, 강력 호재 없이도 5개월 연속 상승
월가 전문가들 “전통적 약세장 8월 유의하라”
| 시드니=권지언 특파원 kwonjiun@newspim.com
뉴욕증시가 연방준비제도(연준)의 고강도 긴축 부담과 은행 위기 등 끊이지 않는 악재 속에서도 7월까지 5개월 연속 월간 상승했다. 지속되는 고금리로 심각한 경기 침체가 올 것이란 경고에도 미국 경제가 견실한 흐름을 보였고, 펀더멘털의 심각한 타격 없이 인플레이션을 연준의 목표 수준인 연율 2.0%로 끌어내리는 데 성공하는 모습을 보이자 월가 비관론은 점차 설자리를 잃는 분위기다. 하지만 전통적인 계절적 약세장에 해당하는 8월인 데다 이미 높아진 밸류에이션을 더 밀어올릴 추가 동력을 찾기가 쉽지 않아 투자 전략에 신중을 기해야 한다는 경고음도 만만치 않다.
앞만 보고 달린 증시, ‘숨 고를’ 타이밍
지난 7월 말까지 대형주로 구성된 S&P500 지수는 연초 대비 19% 뛰었고, 특히 6월 1일 이후 상승폭은 10%에 달한다. 블루칩이 포진한 다우존스 지수는 13일 연속 상승했는데 이는 1987년 이후 최장기 오름세다. 여기에 인공지능(AI) 테마를 앞세운 나스닥 지수는 연초 이후 36% 치솟았고, 2021년 11월 기록한 사상 최고치 1만6057.44와의 거리를 13%로 좁혔다. 연준의 말과 행동 하나하나에 요동치던 시장은 7월 연방공개시장위원회(FOMC)를 앞두고도 무덤덤한 모습을 보였고, 시장의 시선은 이미 연준 긴축 종료 너머로 이동했다. 연준이 금리를 현 수준에서 얼마나 오래 동결할지, 연말까지 추가 인상이 있을지 여부를 두고는 이견이 존재하나 인플레이션 완화가 진행 중이고 급격한 금리 인상과 그로 인한 변동성 확대 흐름은 이제 마무리됐다는 공감대가 확실히 형성됐다는 평가다.
하지만 월가 전문가들은 부담스러운 밸류에이션에 추가 상승을 기대하기에는 아직 넘어야 할 산들이 적지 않다고 입을 모은다. 그간의 긴축 충격파가 장기간에 걸쳐 나타날 수 있으며, 금리 인상이 종료된다 하더라도 빅테크를 중심으로 밸류에이션 부담이 주가를 압박할 수 있다는 것. 로이터에 따르면 대형 IT 종목으로 구성된 나스닥100 지수가 2023년 초 이후 44% 폭등했고, S&P500 지수를 구성하는 IT 섹터 역시 같은 기간 46% 랠리했다. 주가가 폭등한 사이 밸류에이션 역시 한계 수위로 뛰었다. S&P500 기술주 섹터의 12개월 예상실적 기준 주가수익비율(PER)이 7월 28일(현지시간) 기준 28.2배로 집계됐다. 이는 연초 19.6배에서 크게 뛴 수치다. 이 때문에 인공지능 시장의 중장기 성장과 뉴욕증시의 추가 상승을 예상하는 투자자들 사이에서도 리스크 관리에 무게를 두는 움직임이 두드러진다.
8월이 전통적으로 약세장에 해당한다는 점도 부담스럽다. 월가 대표 강세론자인 톰 리 펀드스트랫 공동 창립자는 7월 말 고객 노트에서 8월은 전통적 약세장에 해당한다며, 상승세가 상당 기간 이어진 만큼 증시 후퇴 가능성이 커 주의가 필요하다고 강조했다. 지난 1950년 이후 8월 증시 평균 수익은 단 0.01%에 불과해 연중 가장 부진한 달에 해당한다. 특히 8월 투자 승률(win ratio)은 55%에 불과하며, 하락할 땐 평균 낙폭이 3.2%였다. 이러한 과거 자료를 토대로 톰 리는 S&P500 지수가 8월 150포인트 정도 하락할 수 있다고 분석했다. 특히 연초 이후 7월 말까지 S&P500 지수의 상승폭이 15%가 넘었을 때 8월 성적은 더 큰 폭으로 저조해진다는 것이다. 밀러 타박 전략가 매트 말리는 그간 나만 소외돼서는 안 된다는 ‘FOMO(Fear Of Missing Out)’ 랠리가 연출된 만큼 이제는 (하락에 대비하는) 백업 플랜이 필요할 때이며, 앞으로 몇 달 동안 상방은 제한될 것이라고 주장했다. 그러면서 “단순히 ‘침체를 피한’ 것만으로 이미 높아진 밸류에이션을 더 밀어올릴 충분한 호재가 될 것인가?”라며 투자자들의 주의를 당부했다.
우크라이나 전쟁 확전 등 예상치 못한 돌발 변수가 나타날 가능성에도 유의해야 한다. 8월이 시작되자마자 나온 피치의 미국 신용등급 강등 소식이 대표적이다. 미국의 재정 악화와 국가채무 증가 등을 이유로 ‘AAA’ 등급을 ‘AA+’로 내린 피치의 결정에 대해 시장 전문가들은 대체로 장기적인 시장 충격은 없을 것이란 의견이지만, 미국 위주였던 투자 포트폴리오가 재편되는 계기가 될 수도 있다. 업계는 미국 신용등급 강등 이슈가 당분간 신흥국 통화의 약세를 부추기면서 시장 불안에 따른 위험자산 축소 성향에 힘을 실을 수 있다고 우려했다. 투자조사자료 제공업체 BCA리서치는 “전략적으로는 여전히 주식 비중 확대이나, 여름이 지난 뒤까지 랠리가 지속될 것 같지는 않다”면서 실적 측면에서 악재가 나올 수 있고, 내년 상반기에는 경기 침체가 나타날 것으로 예상했다.
그럼에도 희망적
다만 올해 각종 악재를 소화해낸 증시의 상승 탄력이 상당해 월가 유명 약세론자들마저 백기를 드는 등 증시가 후퇴해도 낙폭이 크지는 않을 것이란 기대감이 공존하는 모습이다. 블룸버그통신은 증시가 대개 8월에 조용한 흐름을 보이나 S&P500 지수가 5개월 연속 상승했을 때는 추가 상승이 이어질 수 있다며 비스포크 인베스트먼트 그룹 데이터를 인용했다. 이 자료에 따르면 1928년 이후 8월에 앞서 5개월 연속 상승이 나타난 적이 총 37차례였는데 그중 80%가 8월에도 상승을 기록했다. 네이션와이드의 마크 하켓 투자 리서치 책임자는 경제 지표와 시장 수익률이 거듭 전망치를 웃돌면서 기관투자자들과 월가 전략가들, 이코노미스트들 사이에 약세론이 사라지기 시작했다고 말했다.
실제로 씨티그룹 스콧 크로너트 주식 전략가는 3분기에 예상했던 단기 장애물은 이제 지나갔고 연착륙 가능성이 더 높아졌다면서 연말 S&P500 지수 전망치를 4600으로 종전의 4000에서 상향 조정했다. 내년 중반 전망치 역시 4400에서 5000으로 높여 잡았다. 지난해 약세장을 정확히 예측해 유명세를 탄 마이크 윌슨 모간스탠리 수석 미국증시 전략가는 최근 자신의 비관론이 잘못됐음을 인정한 데 이어 이날은 뉴욕증시 랠리가 좀 더 이어질 것 같다는 낙관론을 덧붙였다. 네이션와이드의 하켓은 실적 공개에 대한 시장 반응도 한층 차분해졌다면서, 이는 시장을 좌우하던 지나친 흥분이 가라앉았다는 매우 고무적인 신호라고 강조했다.
2023년 09월호
'곧 상장·가짜 MTS'까지...진화하는 '불법 주식 리딩방'
교묘해진 수법...유튜브·문자·카카오톡 등 통해 회원 유치
| 유명환 기자 ymh7536@newspim.com
올해 상반기 2차전지와 반도체 관련주에 힘입어 개인투자자들의 투자가 활발하게 이어지는 분위기를 노려 불법 주식 리딩방이 활개를 치면서 피해가 속출하고 있습니다. 금융감독원에 따르면 올해 상반기까지 접수된 불법 주식 리딩 관련 피해 민원은 2018년 905건에서 지난해 3070건으로 3배 이상 증가했습니다. 2021년 3442건으로 집계된 것에 비하면 소폭 감소했으나, 당시 수많은 국내 투자자들이 유례없이 주식시장에 진출한 것을 고려하면 높은 수준입니다.
리딩방의 수법도 교묘해지고 있습니다. 최근 슈퍼개미로 불리면서 주식 리딩방과 유튜브 채널을 운영하던 김모 씨가 알고 보니 자신이 미리 투자해 놓은 주식을 추천하는 방식으로 자그마치 58억원의 수익을 올리고 자신만 빠져나오는 사건도 발생했습니다. 최근에는 증권사 직원들이 적발되는 사례도 나오고 있습니다. ‘불법 리딩방 운영’ 의혹을 받고 있던 유진투자증권 영업이사 강모 씨가 퇴사 처리됐습니다. 강 씨는 지난 5월 증권사에 재직 중인 상태에서 유사투자자문업체를 차려 특정 종목이나 투자 방향을 추천하는 불법 리딩방을 운영했다는 의혹에 휩싸였습니다.
최근엔 불법 리딩방들이 문자와 카카오톡·텔레그램 메시지 등을 통해 ‘무료 체험’, ‘100% 수익 보장’ 등을 내세우면서 회원들을 모집하고 있습니다. 인터넷 카페에서는 회원에게 유료 리딩방 참여를 유도하는 경우도 많아졌습니다.
리딩방에서는 운영자가 특정 종목을 선매수한 후 회원들에게 매수를 추천해 주가를 올리고, 운영자가 선매도한 후 회원들에게 매도를 추천하는 선행매매가 이뤄지고 있습니다. 선행매매는 자본거래법 위반 형사처벌 대상으로, 이들은 차명계좌 등을 이용해 감시망을 피하고 있습니다.
이 같은 메시지는 대다수 사람들이 한 번쯤 받아봤을 정도로 빈번하죠. 이들은 투자정보 제공을 미끼로 특정 종목을 무료로 추천한 다음 일대일 상담을 통해 유료 가입을 권유합니다. 또한 컨설팅사를 표방한 뒤 유사투자자문업체로 둔갑해 불법 투자자문 행위와 투자일임 행위를 저지르기도 합니다.
국회 정무위 법안소위는 지난 6월 27일 이 같은 문제를 해결하기 위해 유사투자자문업 규제를 위한 자본시장법 일부 개정안을 의결했습니다. 법안이 최종 통과되면 사실상 정식 등록된 투자자문업자를 제외하곤 주식 리딩방 등 양방향 채널 개설 자체가 금지됩니다. 또 ‘100% 수익 보장’ 등 과장·허위 광고도 불가능합니다. 금융투자업자가 아닌 유사투자자문업자임을 밝히고 개별적인 투자 상담 및 자금 운용이 불가능하다는 사실, 원금 손실이 발생할 수 있다는 사실 등을 광고·서비스 시 명시해야 합니다. 하지만 법안 개정까지는 상당 기간이 소요될 것으로 보입니다.
그렇다면 불법 주식 리딩방에 대한 대처법은 무엇일까요. 안타깝게도 리딩방에 참여해 시세조종 피해를 본 경우 손해배상 소송에 나서긴 어렵습니다. 민사 소송을 통해 해결책을 강구할 순 있지만 인과관계 입증이 쉽지 않기 때문이죠. 결국 투자자의 냉철한 선택이 최선의 예방책입니다.
만일 불법 주식 리딩방으로 인해 피해를 봤다면 우선 신고하는 것이 가장 중요합니다. 그래야 자신의 피해 구제는 물론 다른 사람들의 피해도 막을 수 있습니다. 금감원 e-금융교육센터가 정리해 놓은 피해 신고 방법을 살펴보면 먼저 주식 리딩방의 운영주체에 대한 확인이 필요합니다. 이는 금융소비자 정보포털 파인의 유사투자자문업자 신고 현황에서 알아볼 수 있습니다.
운영업체가 유사투자자문업체인 경우 금감원 홈페이지의 유사투자자문피해신고 코너에서 신고를 진행합니다. 유사투자자문업체가 아닌 일반 개인, 법인인 경우 수사기관인 경찰과 검찰에 고발 조치를 하면 됩니다. 주가조작 등 주식 불공정거래 관련인 경우엔 불공정거래신고제보센터나 금감원 콜센터 1332번으로 신고해 해결할 수 있다는 게 금감원 측 설명입니다. 계약해지 관련 피해구제 신청은 한국소비자원에서 가능하죠.
초보 투자자들은 정보가 부족하고 직접 매매 판단을 해본 경험이 상대적으로 적기 때문에 소위 전문가를 자칭하는 이들의 유혹에 넘어가기 쉽죠. 뜻하지 않게 자산을 잃고 범법자가 될 수 있는 만큼 항상 주의를 기울여야 하겠습니다.
2023년 09월호
오토바이 사고 '치명상'…이륜차보험으로 걱정 뚝!
오토바이 220만대...교통사고 사망자 늘어
이륜차보험 의무 가입해도 형사 책임은 사각지대
손보사, 합의금·벌금 등 별도 보장 상품 내놔
| 한태희 기자 ace@newspim.com
한국은 ‘배달 천국’이다. 짜장면 한 그릇, 커피 한 잔, 햄버거 한 개 등 소량의 음식 배달은 기본이고 꽃다발이나 서류 등 작은 소포도 오토바이를 이용해 배송한다. 배달 문화 발달로 오토바이 등 이륜차도 늘었다. 지난해 말 기준 등록된 이륜차는 약 220만대로 지난 10년 동안 8만대 증가했다.
오토바이가 많아지면 교통사고도 늘어나기 마련이다. 다행히 교통법규 준수와 안전 운전 교육으로 이륜차 교통사고는 최근 들어 감소했다. 도로교통공단에 따르면 전국에서 발생한 이륜차 교통사고는 2021년 2만598건에서 2022년 1만8295건으로 줄었다. 하지만 안심하기엔 이르다. 지난해 이륜차 교통사고 사망자는 484명으로 1년 전보다 25명 늘었다. 치명상으로 이어진 오토바이 교통사고가 많아졌다는 얘기다. 이에 따라 오토바이 관련 보험의 필요성이 갈수록 커지고 있다.
이륜차보험 의무 가입…민사 책임만 보장 한계
주요 손해보험사는 이륜자동차 보험을 판매한다. 이 보험은 이륜차 운전으로 발생할 수 있는 각종 사고와 피해를 보장한다. 보장 범위에 따라 대인배상1, 대인배상2, 대물배상으로 구분된다.
대인배상1은 자동차 사고로 다른 사람을 다치게 하거나 사망하게 한 경우 자동차손해배상보장법으로 정한 한도 내에서 보장한다. 사망 시 최대 1억5000만원, 후유장애 시 최대 1억5000만원, 부상 시 최대 3000만원을 각각 보장한다. 대물배상은 다른 사람 자동차 등 재물에 손해를 입힌 경우로 사고당 2000만원 한도에서 보장한다. 대인배상2는 대인배상1에서 지급된 금액을 초과하는 손해를 보험가입금액 한도에서 보장한다.
이 가운데 대인배상1과 대물배상은 책임보험으로 오토바이 운전자라면 반드시 가입해야 한다. 가입하지 않고 운전하다 적발되면 과태료를 물게 된다. 의무 가입이지만 이륜차 운전자 10명 중 6명(59.9%)은 미가입 상태로 운행하고 있다. 보험료 부담이나 의무 가입 내용을 숙지하지 못한 탓이다. 이에 정부는 이륜차보험 최초 가입 시 보험료 20% 할인 등으로 보험 가입을 독려하고 있다.
합의금·벌금 등 형사 책임 보장 상품 출시
정부가 이륜차보험 가입을 독려하지만 사각지대는 있다. 오토바이 운전자 본인에 대한 보상은 없는 것. 대인배상1과 대물배상 등은 오토바이 교통사고 피해자 중심으로 민사 책임 부분만 보장한다.
보험사는 사각지대를 줄이기 위해 이륜차보험과 별도로 운전자보험을 내놓고 있다. 손해보험사 관계자는 “이륜차보험이 대인·대물배상 등 민사적 책임을 보장한다면 운전자보험은 합의금 등 형사적 책임을 보장한다”고 설명했다.
삼성화재는 교통사고 입원 일당, 피해자 합의금 등 교통사고처리 지원, 부상치료지원금, 운전자 벌금, 변호사 선임 비용 보장 등을 담은 운전자보험을 출시했다. 현대해상은 이륜차 사고 보장에 특화한 ‘하이바이크운전자보험’을 내놨다. 이륜차 운전 중 교통사고로 인한 사망, 입원, 수술은 물론 교통사고처리지원금(형사 합의금) 최대 2억원, 어린이보호구역(스쿨존) 사고 시 벌금 최대 3000만원, 변호사 선임비 최대 5000만원 지원 등을 보장한다. 현대해상은 특히 이륜차 사고 시 많이 발생하는 골절과 수술, 깁스 치료도 보장한다. DB손해보험은 ‘다이렉트 참좋은 라이더+보험’으로 오토바이 운전자 피해를 보장하고 있다. 이륜차 운전 중 발생한 부상 치료비, 교통사고 발생 시 경찰 조사 단계부터 변호사 선임 비용, 교통상해 입원 일당, 벌금, 보복운전 피해 위로금 등을 지원한다. 월 보험료는 가입자 연령, 이륜차 사용 목적, 선택 특약에 따라 차이가 있으나 1만~3만원대에 형성돼 있다.
손해보험사 관계자는 “일반적으로 이륜자동차보험에서는 형사 책임과 관련된 비용을 보장하지 않으나 음주와 무면허 사고를 제외한 중과실 사고 발생 시 벌금, 합의금, 변호사 선임 비용과 운행 중 사고로 인한 상해 치료 비용 등을 집중적으로 보장한다”고 설명했다.
2023년 09월호
규제 완화·정비사업 활성화...재건축·재개발 투자 각광
윤석열 정부 들어 규제 완화...정비사업 탄력
압구정·여의도·목동 등 재건축 유망지역
가격 메리트 중요 “주변 시세와의 적정성 따져봐야”
| 최현민 기자 min72@newspim.com
집값 바닥론이 강력하게 나오는 가운데 부동산 투자 수요도 다시금 움직일 태세다. 신축 아파트 분양가가 고공행진하는 가운데 아파트 청약률이 오르고 있는 등 ‘대세 상승’ 분위기까지 나오고 있어서다. 이에 따라 부동산 시장에 투자 수요가 늘고 있다. 특히 영원한 부동산 투자 ‘키워드’인 재건축·재개발 등 재정비사업이 부상하고 있다. 블루칩 투자로 꼽히는 강남 재건축과 서울 뉴타운을 비롯한 재개발 투자가 활기를 띨 전망이다. 또 투자와 실수요 두 마리 토끼를 노리는 모아타운 등 소규모 재개발 재정비사업도 각광을 받는다. 시장 전문가들도 바닥론의 실제화 여하에 상관없이 재정비사업에 대한 투자를 조심스럽게 추천하는 실정이다. 부동산 투자의 핵심 키워드는 여전히 재건축·재개발이란 게 전문가들의 한목소리다.
尹정부 들어 정비사업 탄력...재건축 ‘각광’
윤석열 정부 출범 이후 재건축·재개발 등 정비사업이 활성화되고 있다. 집값 상승을 우려해 사업 추진을 가로막았던 문재인 정권과 달리 오히려 정비사업을 활성화해 주택 공급을 확대하는 방향으로 정책을 선회하고 있기 때문이다. 실제로 박원순 전 서울시장 시절 사실상 ‘봉쇄’ 상태였던 잠실주공5단지와 은마아파트 재건축이 정권 교체 이후 빠른 속도로 이뤄지고 있으며, 재개발사업도 재정비촉진지구(뉴타운)를 중심으로 속속 정상화되고 있다.
전문가들은 재정비사업 가운데도 영원한 우량 투자처로 재건축을 꼽는다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울의 경우 대부분 역세권 입지에 대규모 단지가 형성돼 있다”면서 “재건축 일반분양 물량에 대한 수요자의 선호도가 비교적 높은 편이라 유망사업으로 꼽을 수 있다”고 말했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “재초환과 강남3구·용산 등 일부 지역의 분양가 규제 강도가 다소 높기는 하지만 권리구조와 이해관계가 복잡한 재개발보다는 재건축사업이 더 유망해 보인다”면서 “모아타운은 공공 지원으로 속도는 빠를 수 있으나 소규모 아파트 단지에 그치는 등 규모의 경제 효과를 누리기 어려운 단점이 있다”고 말했다.
우선 정부는 2018년 이후 재건축 규제수단으로 활용된 안전진단 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 낮추기로 했다. 주거환경·설비노후도 점수는 각각 30%로 높였다. ‘조건부 재건축’도 개선했다. 조건부 재건축의 점수 범위를 줄여 재건축 추진율을 높이는 동시에 조건부 재건축에 지정되면 의무적으로 받아야 했던 1차 안전진단에 대한 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 거치지 않도록 개선된 것이다. 적정성 검토를 거치면서 소요되는 시간과 비용을 줄일 수 있다.
다만 지역별로 사업성에는 차이가 있을 것으로 보인다. 정부 정책 변화에 따라 정비사업 인허가에 대한 부담이 감소한 반면 자재비 등 공사비 상승에 따른 부담이 커진 상황이기 때문이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “상대적으로 재건축과 재개발이 가능성 높은 사업이지만 지역별로 사업성이 다르기 때문에 공사비 상승에 따른 비용을 부담할 여력이 있는 사업지를 중심으로 진행될 것”이라며 “소규모 정비사업의 경우 선례가 많지 않아 추이를 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.
모아타운의 경우 서울시에서 추진하는 새로운 형태의 도시정비사업이다. 시와 함께 추진되는 만큼 비교적 안정적이라고 할 수 있다. 게다가 재건축·재개발에 비해 상대적으로 빠른 속도로 사업 추진이 가능하다. 다만 관리계획 수립이 쉽지 않고 동의율 80%가 필요하다는 점이 가장 큰 걸림돌로 작용한다. 동의율이 낮을 경우 시간이 지체되는 등 불확실성이 큰 것이다. 또 소규모 단지라 대규모 단지로 탈바꿈되는 재건축에 비해 선호도가 상대적으로 떨어질 수밖에 없다.
블루칩 재건축...“주변 시세와의 적정성 따져봐야”
“폼은 일시적이지만 클래스는 영원하다.” 블루칩 재건축 투자처는 단연 강남·서초권역이다. 여기에 동부이촌동, 여의도, 압구정, 목동, 송파 신천 등도 꼽힌다. 30년 이상 형성된 탄탄한 입지 여건을 기반으로 역세권은 물론 한강 조망이 가능한 입지와 교육 및 생활 인프라가 고루 갖춰져 생활 여건이 우수하기 때문이다.
함영진 랩장은 “고급 유효수요가 여전히 남아 있는 데다 한강 조망이 가능한 입지, 우수한 교육과 생활 인프라를 갖춘 강남 압구정 지역을 유망지역으로 꼽을 수 있다”면서 “이들 지역은 메이저 건설사들의 브랜드들이 들어설 것이란 기대감도 높다”고 말했다. 최근 이슈가 되고 있는 강남권과 여의도 지역 외에 가성비를 앞세운 지역의 재건축 단지들도 눈여겨볼 만하다.
윤지해 수석연구원은 “프리미엄 고급 주거단지를 노린다면 목동, 여의도, 용산, 압구정, 마포 일대의 사업 초기 단계 재건축이 유망해 보인다”면서 “가성비를 고려하면 노원, 도봉, 강북 일대도 우수하다”고 말했다. 재건축이 활성화되는 시점인 만큼 투자에 나서기 위해선 입지와 가격, 사업속도 등 다양한 요소를 고려해야 한다.
다만 결국 투자 목적인 만큼 가격 경쟁력이 가장 중요한 요소로 작용할 것으로 보인다. 윤 수석연구원은 “입지, 가격, 사업속도 등 세 가지 요소가 모두 중요하지만 종전 자산 대비 종후 자산에 대한 미래가치 평가, 즉 가격 경쟁력이 가장 중요하다”고 말했다. 함 랩장은 “입지와 가격, 사업속도 등을 고루 살펴 만족할 만한 투자단지 선정 노력이 필요하다”면서 “사업속도는 빠르면 좋겠지만 비교적 안전한 투자를 위해선 조합설립인가 단계 수준에서 주변 시세와의 적정성을 따져봐야 한다”고 말했다.
각자 상황에 따라 투자 포인트가 다를 수 있다는 의견도 제기된다. 이은형 연구위원은 “돈이 없는 투자자의 경우 가격 비중이, 자금 여유가 있는 투자자는 입지나 미래가치 비중이 선택 요소가 될 것”이라면서 “또 단순투자라면 상관없겠지만 실거주를 염두에 두고 있다면 사업속도 역시 중요한 투자 결정 요인이 될 수 있다”고 말했다.
2023년 09월호
10년 만에 다시 온 '뉴타운'...한남·흑석 투자처 '1순위'
뉴타운 사업, 도시재생 중심 개발방식으로 변화
한강변 35층, 고도제한 완화 등으로 사업성 개선 기대
한남·흑석 투자 1순위...투자금 적으면 초기 사업지 관심을
| 이동훈 기자 leedh@newspim.com
한동안 추진 동력을 잃었던 뉴타운 사업(재정비촉진사업)이 서울시의 사업방식 변경에 따라 다시 주목받고 있다. 상대적으로 개발 규모가 큰 데다 노른자위 사업장의 개발 속도가 빨라지고 있어서다.
올해 이문·휘경 뉴타운, 신림 뉴타운 등에서 공급된 물량은 고분양가 논란에도 흥행 열기가 뜨거웠다. 시장에서 입지적 가치를 인정받은 셈이다. 제도 완화, 투자심리 회복 등으로 주요 지역의 뉴타운 사업에 다시 온기가 감도는 만큼 장기적 관점으로 투자에 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 의견이다.
삐걱대던 뉴타운, 다시 날아오르나
뉴타운은 2002년 이명박 전 대통령이 서울시장 재임 당시 낡은 구도심을 개발하기 위해 추진했다. 정식 명칭은 이후 제정된 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따른 재정비촉진사업이며, 기존 소규모 개발을 탈피해 사업지를 묶어 대규모 단위로 정비하는 사업 방식이다.
은평·왕십리·길음 등 세 곳을 시범 뉴타운지구로 지정하며 시동을 걸었다. 이듬해 11월 △돈의문 뉴타운 △한남 뉴타운 △전농·답십리 뉴타운 △중화 뉴타운 △미아 뉴타운 △가재울 뉴타운 △아현 뉴타운 △신정 뉴타운 △방화 뉴타운 △노량진 뉴타운 △영등포 뉴타운 △천호 뉴타운 등 12곳이 2차로 지정됐다.
2년 후인 2005년에는 11곳의 3차 뉴타운이 추가로 지정된다. 대상 지역은 △이문·휘경 뉴타운 △장위 뉴타운 △상계 뉴타운 △수색·증산 뉴타운 △북아현 뉴타운 △시흥 뉴타운 △신길 뉴타운 △흑석 뉴타운 △신림 뉴타운 △거여·마천 뉴타운 △창신·숭인 뉴타운 등이다. 뉴타운 사업은 4년 만에 26개 지구에 총 247개 구역으로 불어났다. 주거 편의시설이 양호한 강남권보다는 상대적으로 주거환경이 열악하고 낡은 단독주택 밀집 지역이 주요 대상으로 지정됐다.
하지만 2011년 10월 박원순 전 서울시장이 당선되면서 뉴타운 사업은 큰 위기를 맞는다. 박 전 시장은 취임 직후 ‘뉴타운 사업’을 전면 철거 후 재개발하는 방식 대신 기존 주거지를 유지해 보수하는 ‘보존형 주거지 재생’으로 노선을 틀었다. 뉴타운이 시작된 지 10년 만이다. 개발보다는 보존에 초점을 맞춘 정책으로 사업성이 하락하고 주민 간 이견이 커져 뉴타운 추진 동력이 크게 약화했다. 이에 미아 뉴타운, 장위 뉴타운 등 상당수 조합원은 뉴타운 지정을 취소하라며 서울시와 마찰을 빚기도 했다.
2021년 오세훈 시장이 다시 취임하며 상황이 달라졌다. 주택 경기가 회복한 것도 있지만 규제 일변도 정책에서 탈피하는 방향성을 제시하고 있어서다. 기존 한강변 35층, 고도제한 규제 등을 단계적으로 해제하고 있다. 보존 중심으로 규제 강화 10년 만에 뉴타운 사업이 다시 주목받는 이유다.
한남·흑석 뉴타운 투자 1순위
30곳에 가까운 뉴타운 지정 지역 중 한남 뉴타운과 흑석 뉴타운이 투자처 1순위로 꼽힌다. 한강변 입지에 개발 호재가 풍성해 강남 부럽지 않은 관심을 받고 있다.
한남 뉴타운은 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 사업으로 용산에서 사업 규모가 가장 큰 정비사업이다. 정비구역에서 해제된 1구역을 제외하고 현재 2·3·4·5구역이 뉴타운 사업을 추진 중이다. 한남3구역이 지난 6월 관리처분인가에 이어 10월부터 주민 이주를 추진하면서 주변 사업지까지 기대감이 높아지고 있다.
한남3구역 다음으로 속도가 빠른 곳은 시공사가 선정된 한남2구역이다. 이어 한남5구역은 건축심의 신청을 완료한 상태로 연내 심의 통과가 예상된다. 한남4구역은 건축심의 단계를 밟고 있다. 이들 구역의 재개발이 모두 끝나면 한남 뉴타운은 1만2000가구가 거주하는 ‘미니 신도시’로 탈바꿈한다.
서울 동작구 흑석 뉴타운도 정비사업 이후 가치 상승이 기대되는 지역이다. 흑석동은 가파른 언덕이 많고 이렇다 할 명문 학교도 없어 주거지로 큰 인기를 끌지 못했다. 하지만 한강변 입지에 양측으로 노량진, 서초구 정비사업이 본격화하면서 재평가되고 있다. 이미 일부 대표 단지는 강남권 시세와 맞먹는 수준까지 몸값이 뛴 상태다.
동작구 흑석동 일대 1~9구역과 11구역 등 10개 구역으로 나눠 진행됐다. 3~8구역이 입주를 마쳤고 나머지 4개 구역이 재개발 사업을 추진 중이다. 1구역은 조합설립인가를 마쳤고 2구역은 공공재개발 방식으로 사업을 진행 중이다. 9구역은 주민 이주가 이뤄지고 있고, 11구역은 단지 철거를 앞두고 있다. 1·2구역은 한강 조망이 가능한 단지이며, 9·11구역은 단지 규모가 상대적으로 크다.
뉴타운 투자는 전형적인 ‘고위험 고수익’ 투자 상품이다. 사업이 초기 단계이거나 지지부진하면 입주권 가격이 저렴한 상태로 거래되지만 건축심의, 관리처분인가 등 사업 절차가 가시화하면 시세가 급등한다. 자신의 현금 동원력에 맞는 투자가 필요한 이유다. 자금력이 상대적으로 부족하거나 위험을 감수하더라도 높은 수익률을 원하면 사업 초기인 사업장에 관심을 둘 필요가 있다. 안정적인 투자를 원하면 사업시행인가 이후 사업지를 찾는 게 유리하다. 전체 사업의 7부 능선을 넘은 것으로 장기간 지연될 가능성이 낮아진다.
리얼&인베스트먼트 민수진 센터장은 “서울에서는 청약 당첨이 쉽지 않아 뉴타운, 정비사업 조합원 지위를 얻어 새 아파트의 입주권을 받는 투자가 상당수 이뤄지고 있다”며 “한강변 입지에 개발 호재가 많은 한남 뉴타운, 흑석 뉴타운이 가장 유망한 투자처로 꼽힌다”고 말했다.
2023년 09월호
재초환·공사비 증액 등 재건축 걸림돌 상존...신통기획도 갈등 불씨 여전
재초환 부담 완화방안 野 반대에 표류
원자잿값 상승에 공사비 증액...조합원 분담금 늘어나
임대주택·기부채납에 신통기획도 순항 불투명
| 이동훈 기자 leedh@newspim.com
재개발·재건축 등 정비사업이 정부의 규제 완화 이후 회복 기미를 보이고 있지만 여전히 발목을 잡는 걸림돌이 많아 시장 활성화에 어려움이 있을 것이란 진단이 나온다. 2006년 도입된 재건축초과이익환수제(재초환)는 윤석열 정부 들어 당정이 16년 만에 완화 방안을 추진했으나 야당의 반대로 지지부진한 상태다. 서울 주요 지역의 경우 가구당 수억원씩 부담해야 해 사업 진행에 적지 않은 부담으로 작용하고 있다. 원자재 가격 상승에 공사비가 치솟자 상당수 사업장에서 시공사와 조합 간 마찰을 빚고 있다. 서울시와 조합이 공동으로 사업을 진행하는 ‘신속통합기획’도 반대하는 조합원이 많아 갈등의 불씨가 남은 상태다.
재초환 부담에 재건축 사업성 여전히 불투명
정부가 작년 말부터 급격히 하락한 주택 경기를 정상화하기 위해 다양한 규제 완화 방안을 내놓았다. 규제지역 해제를 비롯해 대출 및 전매제한, 재건축 안전진단 기준 등을 완화했다. 시행 이후 변하지 않았던 재초환 환수금액 기준선도 높이기로 했다.
하지만 재초환 완화는 여전히 작동하지 않고 있다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 주변 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 환수하는 제도다. 법 시행 이후 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월 다시 시행됐다.
지난해 11월 김정재 국민의힘 의원이 대표 발의한 개정안은 조합원 1인당 재건축부담금 부과 면제 기준을 기존 3000만원 이하에서 1억원 이하로 완화하는 내용을 담고 있다. 부과율 적용 구간은 당초 2000만원→7000만원으로 확대하는 것을 목표로 했으나 야당의 반대에 정부는 4000만원으로 조정했다.
정부는 해당 개정안이 지난해 말 국회를 통과해 올해 7월께 시행될 것으로 예상했으나 아직 국회 문턱을 넘지 못한 상태로 연내 시행될지도 미지수다. 개발이익이 개인에게 과도하게 돌아가는 것을 용인할 수 없고 투자심리를 조장할 수 있다는 이유로 야당이 강하게 반대하고 있어서다.
정비사업 시장에서는 재초환이 과도한 부담이란 시각이 많다. 조합원 1인당 적게는 몇천만원에서 많게는 수억원이 부과되는 게 다반사다. 지난해 12월 서울시 성동구 성수동 장미아파트가 재초환 시행 이래 최고금액인 조합원 1인당 4억7000만원을 통보받았다. 서울이 아닌 경기도 사업장도 1억원이 넘는 부담금이 고지됐다. 안양1동 진흥아파트는 1억4200만원, 수원 11-5구역은 1억1972만원이 재초환 부담금으로 책정됐다.
전국재건축정비사업조합연대 이미희 공동대표는 “과거 강남 집값을 잡겠다고 졸속으로 만든 재초환법이 서울뿐 아니라 전국 재건축 사업의 발목을 잡는 악법이 됐다”며 “정부 개정안도 만족할 수준은 아니지만 하루빨리 법이 시행돼 재건축 사업의 불확실성을 완화할 필요가 있다”고 말했다. 이 단체는 현재 75개 조합에 약 5만8000명의 조합원이 활동하고 있다.
신통기획, 임대주택·기부채납 갈등 확산
서울시와 조합이 공동으로 사업을 진행하는 신통기획 참여가 늘고 있지만 갈등의 불씨가 여전히 남아 있다.
오세훈표 신속통합기획 사업장이 도입 2년여 만에 재건축·재개발 82개소를 넘어섰다. 시는 서울 도심 주택공급을 확대하기 위해 연내 75개소 기획을 완료해 신통기획 추진에 박차를 가하겠다는 방침이다. 정비구역 지정까지 끝낸 사업장은 8개소다. 연내 22개소, 내년 말까지 75개소 지정을 목표로 하고 있다.
하지만 사업 절차가 구체화할수록 조합원 간 마찰음이 커질 것으로 보인다. 신통기획 신청을 위해서는 토지 등 소유자 30% 동의만 있어도 가능하다. 조합설립인가 단계로 넘어가려면 이 비율이 75%로 확대된다. 신통기획의 실익이 크지 않다고 판단될 경우 조합원 반대로 사업이 지지부진할 여지가 큰 것이다.
서울 서초구 잠원동 신반포2차 아파트 일부 조합원은 최근 확정된 신통기획안이 조합원들에게 이익이 되지 않는다며 ‘신반포2차 아파트 조합원을 위한 신속통합기획추진위원회(신통추)’를 조직해 철회를 추진하고 있다. 이들은 임대주택 수가 기존 계획보다 2배 많아지고 소형평형 비율도 높아져 조합원 분담금이 늘어난다고 주장한다. 지난 4월 신통추 소속 조합원을 포함한 58인은 조합을 상대로 서울중앙지법에 총회 결의 무효 확인의 소를 제기하기도 했다.
송파구 오금현대아파트와 서초구 신반포4차 등은 신통기획을 추진하다가 중간에 발을 뺐다. 임대주택 비율 상향 등으로 사업 수익성이 악화한다는 이유에서다. 이에 따라 신통기획에서 임대주택, 기부채납, 재초환 등의 기준 완화로 혜택을 늘려줘야 한다는 의견도 나온다.
원자재 가격 상승도 정비사업에는 부담이다. 공사비가 늘어나면 상대적으로 사업비가 늘어 조합원 분담금이 증가한다. 시공사와의 마찰로 사업 자체가 지체되는 경우도 적지 않게 발생하고 있다. 투자자 입장에서는 투자금 회수가 예상보다 늦어지거나 투자금이 늘어날 수 있어 관심을 둘 필요가 있다.
서초구 A공인중개소 대표는 “재초환 규제 완화가 이뤄지지 않으면 10년 이상 장기보유자 등을 제외하면 가구당 4억~5억원 떠안을 것으로 보인다”며 “공사비 추정치가 1년 새 30% 정도 상승한 데다 재초환 부담까지 감안하면 재건축의 실익이 없다는 주민도 늘고 있다”고 말했다. 이어 “신통기획 참여가 늘고 있는데 조합설립, 사업시행 과정으로 들어가면 조합 내 내홍을 겪는 사업장이 적지 않을 것”이라고 덧붙였다.
