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연예계 부동산 투자 ‘고수’ vs ‘하수’

2019년 11월호

연예계 부동산 투자 ‘고수’ vs ‘하수’

2019년 11월호

스타벅스 재테크’ 박명수 부부...꼬마빌딩으로 재미
청담동 주차장 사들여 ‘돈방석 앉은’ 김희애
“강남 빌딩도 다 좋진 않아요” 소지섭·전지현


| 김성수 기자 sungsoo@newspim.com


최근 연예인들의 부동산 투자 소식이 심심치 않게 들린다. 수입이 일정치 않은 연예인에게 ‘안정성’ 측면에서 부동산만 한 재테크 수단이 없다. 인기 톱스타는 일반 직장인들보다 소득이 높아 고가의 부동산을 투자하기에도 유리하다.

하지만 서울 청담동이나 삼성동과 같은 알짜배기 땅에 수백억짜리 건물을 갖고 있다 해서 모두 투자 고수는 아니다. 실력 있는 조언자를 만난다면 ‘대박’을 얻을 수 있지만, 그렇지 않은 경우 ‘빛 좋은 개살구’일 수 있는 게 투자 세계의 엄연한 현실. 그렇다면 연예계에서 부동산 재테크의 ‘고수’와 ‘하수’는 누구일까.

부동산 ‘미다스의 손’...박명수·수지·김희애

수익적인 측면에서 보면 방송인 박명수와 그의 부인은 연예계에서 ‘부동산 투자 귀재’로 평가된다. 그가 부동산 투자에 성공한 데는 부인이자 피부과 의사인 한수민이 ‘일등공신’ 역할을 한 것으로 알려져 있다.

박명수·한수민 부부는 지난 2011년 결혼 후 서울 성북구에 있는 한 건물을 29억원에 매입했다. 성북구 동선동1가 92-1에 소재한 이 건물은 대지면적 177㎡, 연면적 469㎡, 지하 1층~지상 4층 규모다. 준공 시점이 1987년 8월로 매입 당시엔 다소 낡은 건물이었다.

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한수민이 매각한 동선동 빌딩. [사진=다음지도]


이 건물은 부인 한수민의 개인 명의로 사들였다. 한수민은 이 건물을 리모델링한 다음 이듬해인 2012년 스타벅스와 5년 임대차계약을 맺었다. 스타벅스가 건물 전층을 임대하는 조건이었다. 스타벅스는 건물주들이 가장 선호하는 우량 임차인(앵커 테넌트)이다. 보통 5년 이상 장기 계약해 공실 걱정이 없는 데다 브랜드 충성도가 높아 매장을 찾는 고객이 끊이지 않는다. 자연스레 건물 가치가 큰 폭 오르는 효과를 볼 수 있다.

한수민이 소유한 빌딩도 스타벅스 입점 후 임대수익과 건물 가치가 모두 상승했다. 보증금 2억원, 월세 970만원이었던 임대료는 보증금 3억5000만원, 월세 1650만원으로 올랐다. 한수민은 매입한 지 3년 후 이 건물을 46억6000만원에 매각했다. 부동산업계에서는 리모델링을 비롯한 각종 비용을 제외해도 한수민이 얻은 차익이 10억원 이상일 것으로 보고 있다. 임대수익은 약 5억원으로 추정된다.

한수민은 이후에도 서울 서초구 방배동에 있는 건물에 ‘스타벅스 재테크’를 적용해 대박을 냈다. 그는 지난 2014년 10월 서울 서초구 방배동 812-2에 있는 건물을 매입했다. 대지면적 734.4㎡, 연면적 283㎡ 규모다. 토지 매입가는 88억원, 건물은 감가상각이 진행돼 1억원 정도였다.

이듬해인 2015년 한수민은 기존 건물을 철거하고 약 21억원을 들여 연면적 890.88㎡(약 269.49평), 지상 5층 규모 건물을 신축했다. 새로 지은 빌딩 1층에는 스타벅스가 입점했다. 한수민은 처음 빌딩을 매입하기 1년 전부터 빌딩의 위치와 상권을 분석하고 스타벅스 입주 가능 여부를 미리 심사받은 것으로 알려졌다.

빌딩 이름은 한수민의 이니셜을 따서 SM빌딩으로 지어졌다. 이 건물에는 현재 스타벅스 외에도 약국, 어학원, 병원 등이 영업 중이다. 이러한 우량 임차인에 힘입어 건물 시세는 약 155억원으로 상승했다.

가수 겸 배우 수지가 매입한 ‘꼬마빌딩’도 부동산 투자의 성공 사례로 꼽힌다. 수지는 지난 2016년 4월 서울 강남구 삼성동에 있는 상가주택을 37억원에 매입했다. 이 건물은 대지면적 218㎡, 연면적 616㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다. 대출은 17억원 정도 받았다.

수지가 산 건물은 서울지하철 9호선·분당선 환승역인 선정릉역에서 걸어서 5분 거리에 있다. 건물 뒤편에 경사가 있어 앞쪽에서 보면 지하 1층이 지상 1층처럼 보인다. 이 덕분에 지하 1층도 지상 1층과 비슷한 임대수익이 발생한다.
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수지가 소유한 삼성동 빌딩. [사진=빌사남]


이 건물은 역과 가까운 데다 주차도 편리하고 외관도 깔끔해 공실률이 낮다. 월 임대수익은 관리비 포함 1700만원 정도 발생하는 것으로 추산된다. 매매 금액에서 보증금을 제외하면 연 수익률은 6% 정도로 추산되며, 현재 시세는 43억원 정도다.

가수에서 부동산 투자자로 변신한 방미는 “수지의 건물은 규모는 작지만 세금, 대출이자 등을 제외하고도 고정 임대소득으로 6~8%를 남긴다”며 “이런 건물을 살 수만 있다면 엄청난 부자가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

반드시 주택이나 건물을 사야만 부동산 투자인 것은 아니다. 토지로 ‘월수입’과 ‘시세차익’의 두 마리 토끼를 잡는 경우도 있다. 배우 김희애는 지난 2006년 서울 강남구 청담동의 한 특수용지 649.1㎡(196.4평)를 119억원에 매입했다. 주차장은 건물보다 평수가 넓기 때문에 매맷값도 비싸다. 김희애는 이 용지를 현재까지 주차장으로 운영하고 있다.
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김희애가 소유한 청담동 주차장. [사진=다음지도]


김희애가 소유한 주차장은 청담동의 노른자 땅에 있어 항상 주차난이 극심한 곳이다. 자연스럽게 주차장 월수입도 오를 수밖에 없다. 전문가들은 이 주차장에서 3000만원 이상의 월수입이 발생할 것으로 추정한다.

이 주차장은 월수입뿐만 아니라 시세차익 면에서도 성공적이다. 김희애가 소유한 주차장 가격은 현재 250억원으로 추정된다. 10여 년이 지난 후 땅값이 2배 이상 뛰어오른 것. 주변에 건물이 들어선다면 주차장 가치는 훨씬 더 올라갈 것으로 전망된다.

“강남 불패? 신화는 무너진다” 소지섭·전지현

이와 달리 한류 스타 소지섭, 전지현은 부동산 투자를 잘못한 사례로 꼽힌다. 우선 배우 소지섭은 테헤란로에 있는 오피스 건물을 지난 7월 매각했다. 이 건물은 서울 강남구 역삼동 720-7에 있으며 연면적 3306.6㎡(1002평), 지하 3층~지상 15층 규모다.

그는 이 건물을 작년 10월 민병철어학원의 민병철, 민수연 씨에게 293억원 주고 사들였다. 3.3㎡당 2920만원 수준이다. 이후 소지섭은 지난 7월 이 건물을 310억원에 되팔았다. 1년이 안 된 사이 건물 가격이 17억원 오른 셈이다.

하지만 소지섭의 빌딩 투자가 성공적인 것은 아니라는 평가다. 취득세 4.6%를 감안하면 소지섭이 건물을 매입할 때 실제 든 비용은 306억원이 넘기 때문. 또한 매각 자문사에 지불한 수수료까지 제외하면 실제 남은 수익은 거의 없을 것이라는 분석이다.

유명한 에비슨영코리아 센터장은 “소지섭 씨가 처음에 빌딩을 샀던 금액이 다소 높았던 것 같다”며 “3.3㎡당 2920만원 정도면 지금 시세로도 비싼 가격”이라고 말했다.

배우 전지현은 빌딩 투자에서도 ‘큰손’으로 꼽힌다. 보유 부동산 규모만 770억원 수준이다. 전지현은 서울 강남구 삼성동에만 부동산 3개를 보유하고 있다. 지난 2014년에는 서울 삼성동 주택단지를 75억원에 샀다. 이어 1년도 안 돼 소속사 문화창고 대표 A씨와 함께 삼성동 2층 단독주택을 44억원에 매입했다.

지난 2017년에는 삼성동 147-15에 있는 325억원 상당의 ‘흑돈가’ 건물을 대출 없이 전액 현금으로 구입한 사실이 알려져 화제가 됐다. 하지만 전지현의 325억원짜리 흑돈가 건물 투자는 ‘기대’보다는 ‘우려’의 시선을 받고 있다.

우선 임대수익률이 형편없이 낮다는 문제가 있다. 매월 임대수익은 3300만원으로 건물 매맷값 325억원과 비교하면 연 1.2% 수준이다. 세전 수익률이 이 정도니 세후 수익률을 계산하면 은행 이자보다 형편없이 낮은 셈이다.

전지현은 삼성동의 미래가치 상승을 예상해서 이 건물에 투자한 것으로 분석된다. 삼성동에는 현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하 개발을 비롯한 대규모 호재가 많기 때문이다. 전지현 건물은 코엑스와 인터컨티넨탈호텔 건너편에 있다.

하지만 삼성동 개발이 과연 흑돈가 건물에 호재로 이어질지는 단언할 수 없다는 평가다. 영동대로 지하 개발로 인해 유동인구가 지상이 아닌 지하로만 다닌다면 흑돈가 건물은 오히려 상권 축소 및 임대수익 감소라는 피해를 받을 수 있다. 앞서 서울 송파구 신천동에 롯데월드타워가 완공된 후 주변 방이동 상권이 위축된 사례도 있다.

또한 전지현 빌딩은 용적률 면에서도 다소 아쉽다는 평가다. 흑돈가 건물이 있는 땅은 3종 일반주거지역이다. 강남구청 도시계획과에 따르면 삼성동 3종 일반주거지역은 용적률이 최대 250%, 건폐율이 최대 50%다. 전지현 빌딩을 신축할 경우 층수가 5층까지만 가능하다는 뜻이다.

부동산 전문가는 “전지현 씨의 흑돈가 투자는 임대수익률도 낮고 미래가치도 불확실하다는 점에서 리스크가 높아 보인다”며 “건물에 투자할 때는 향후 개발에 따른 미래가치를 내다보는 동시에 상권 분석도 철저히 해야 할 것”이라고 말했다.

배우 장동건의 부동산 투자는 평가가 다소 엇갈린다. 장동건은 서울 이태원 꼼데가르송길에 있는 빌딩을 지난 2011년 6월 126억원에 샀다. 꼼데가르송길은 한남동 제일기획 빌딩에서 서울지하철 6호선 한강진역으로 이어지는 640여m 일대를 일컫는 별칭이다. 길 자체가 고급스러워 다수 연예인이 빌딩을 매입해 소유한 곳으로 알려져 있다.
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장동건이 소유한 한남동 빌딩. [사진=원빌딩]


장동건이 매입한 건물은 서울 용산구 한남동 683-73 일대 토지면적 330㎡, 연면적 1466㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다. 장동건이 지불한 가격은 3.3㎡당 1억2599만원으로 당시 시세보다 비싸다는 지적이 있었다. 가수 싸이가 이듬해 2월 같은 대로변에 있는 빌딩을 훨씬 싸게 구입했다는 점도 장동건의 ‘빌딩 바가지설’에 한몫했다.

싸이는 78억5000만원에 빌딩을 매입했다. 3.3㎡당 7847만원으로 장동건 빌딩보다 4700만원 넘게 저렴하다. 하지만 빌딩 투자 전문가인 김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 장동건 빌딩이 무조건 투자 실패 사례라고 단정 짓기는 어렵다고 말했다.

김윤수 빌사남 대표는 “싸이 씨 건물은 대로변에서는 가시성이 떨어진다”며 “반면 같은 대로변에 있는 장동건 씨 건물은 외관 전체가 다 보여 가시성이 뛰어나다”고 말했다. 이어 “장동건 씨가 건물을 살 당시 매입가가 비싸다고 생각하지 않는다”며 “지금은 전 층에 폭스바겐이 임차해 있고 현재 시세는 170억원 정도로 예상된다”고 덧붙였다.
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