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로또 분양 vs 재고 아파트...분양가상한제 '내 집 마련' 전략은

2019년 10월호

로또 분양 vs 재고 아파트...분양가상한제 '내 집 마련' 전략은

2019년 10월호

분양가상한제 시행시 청약경쟁률 과열 불가피
가점 낮다면 입주 5년 내 아파트 노려볼 만


| 김지유 기자 kimjiyu@newspim.com


신혼부부인 30대 김모 씨는 최근 내 집 마련을 두고 고민에 빠졌다. 올해 초 결혼한 김씨 부부는 무주택 기간이 길지 않고 자녀를 출산하기 전이라 청약통장 가점이 높지 않다. 당초 3년 후 자녀를 1명 이상 출산한 뒤 일반분양을 받으려고 했다. 하지만 민간택지 분양가상한제 도입을 앞두고 청약경쟁률이 치열해질 전망이어서 하루라도 빨리 일반분양에 도전하는 게 맞을지 고민이다. 게다가 아파트 공급물량까지 축소될 수 있다는 관측에 차라리 입주한 지 5년 정도의 새 아파트를 매수하는 게 낫다는 생각도 든다.

10월 민간택지 분양가상한제 적용을 위한 법이 개정되면서 어떤 식으로 집을 마련하는 게 좋을지 고민하는 수요자가 늘고 있다. 분양가상한제가 본격 시행되면 낮은 값에 아파트를 분양받으려는 수요자가 급격하게 늘 것으로 전망된다. 반면 주요 도심 내 아파트 공급물량 축소가 불가피할 것으로 보인다. 공급물량이 줄면 일반분양에 나서는 단지의 청약 경쟁은 더 심해진다. 청약경쟁률이 높아지면 일반분양을 받기 위한 당첨 점수도 높아질 공산이 크다.

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‘서대문 푸르지오 센트럴파크’ 견본주택이 방문객들로 북적이고 있다. [사진=대우건설]


“가점 낮다면 빨리 청약 나서야”

분양가상한제 도입이 예고되자 이미 수도권을 비롯한 주요 단지들의 청약경쟁률이 폭발적으로 높아지고 있다. 서울 주요 분양단지의 청약경쟁률이 최고 수백 대 1까지 치솟았다. 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면 청약 경쟁이 더 치열해 당첨되기가 쉽지 않다는 판단 때문이다.

금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 8월 청약한 서울 동작구 사당동 ‘이수역 푸르지오 더 프레티움’은 총 89가구 모집에 1만8134명이 청약해 평균 경쟁률 204 대 1로 분양시장을 달궜다. 최고 경쟁률은 1123 대 1에 달했다. 9월이 되자 서울은 물론 인천 송도 등 수도권에서도 청약경쟁률이 치솟았다. 송파구 거여동 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’은 9월 초 청약을 마감한 결과 평균 54.93 대 1, 최고 420.55 대 1로 당해지역 1순위를 마감했다. 서대문구 홍제동에서 분양한 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’도 1순위 당해지역 청약에 평균 43.53 대 1, 최고 278.5 대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난 9월 4일 1순위 청약을 진행한 인천 연수구 송도동 ‘송도 더샵 센트럴파크 3차’는 총 258가구 모집에 5만3181명이 몰려 평균 206.13 대 1, 최고 1463 대 1 경쟁률을 보였다. 같은 날 청약을 접수한 ‘송도 더샵 프라임뷰(F20-1블록)’는 평균 115.37 대 1, 또 다른 ‘송도 더샵 프라임뷰(F25-1블록)’는 평균 104.46 대 1로 청약을 마쳤다.

당첨 가점도 높아지고 있다. 금융결제원 아파트투유에 따르면 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’의 당첨자 평균 점수는 67.06점이다. 당첨자 중 최고 점수는 79점으로 만점인 84점에 가깝다. 이 당첨자는 1가구를 모집한 전용면적 41㎡에서 나왔다. 가장 낮은 가점은 56점으로 전용 59㎡에서 나왔다. 동일 면적의 최고점은 74점이었다. 전용 84㎡의 최저점은 63점, 최고점은 74점이었다. 건설업계에서는 분양가상한제 이후 인기 단지나 평형대를 안정적으로 청약받기 위해서는 평균 70점을 넘어야 할 것으로 전망한다. 현행 청약점수는 무주택 기간(32점 만점), 부양가족 수(35점 만점), 청약통장 가입 기간(17점 만점) 등 84점 만점으로 구성된다. 부양가족 3인을 포함한 4인 가족의 경우 최대 가점이 69점이다.

한 건설업계 관계자는 “분양가상한제 이후 공급물량 축소를 우려해 청약 가점이 높지 않은 수요층이 서둘러 청약에 나서는 분위기”라며 “향후 서울의 주요 인기 단지의 경우 커트라인이 최소 60점에서 평균 70점 이상으로 형성될 것으로 예측된다”고 말했다. 이에 따라 전문가들은 청약 가점이 낮은 수요자라면 분양가상한제가 본격 시행되기 전 하루라도 빨리 청약에 도전하는 것이 유리하다고 조언한다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “민간택지에 분양가상한제가 시행되면 공급 축소와 함께 낮은 값에 분양을 받으려는 수요자들로 인해 청약경쟁률은 더 높아질 전망”이라며 “청약 가점이 낮은 수요자라면 가능한 한 빨리 청약하는 게 유리하다”고 말했다. 특히 분양가상한제가 시행되면 서울을 비롯한 인기 지역에 수요자가 더 몰리는 ‘양극화 현상’이 심화될 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “분양가상한제로 투기과열지구를 중심으로 한 분양시장에 수요가 몰리는 현상이 더욱 두드러질 것”이라고 말했다.

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서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전경. [사진=현대산업개발]


신축 단지 “입주 5년 내 아파트 매수해야”

청약 가점이 낮다면 기입주한 주택을 매수하는 것도 방법이다. 입주한 지 5년 내 아파트는 새로 공급되는 아파트와 거주 여건에 큰 차이가 없어 실거주에 편리하다. 특히 새 아파트는 공급물량이 축소되면 매맷값이 더 상승할 것으로 전망돼 재테크 측면에서도 유리하다. 분양가상한제가 예고된 이후 실제 새 아파트값이 상승하고 있다.

지난 3월 입주한 서울 송파구 가락동 헬리오시티는 아직 등기 전으로 입주권이나 분양권으로 거래된다. 주변 공인중개업소에 따르면 이 단지의 전용 84.98㎡는 9월 기준 17억3000만~18억원에 시세가 형성됐다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 7월 14억~17억5000만원에 실거래됐다. 1만가구에 달하는 대단지이다 보니 매맷값이 입지별로 차이 난다. 9월 입주한 강동구 고덕동 고덕그라시움의 분양권은 한 달 새 1억원 넘는 웃돈이 붙었다. 주변 공인중개업소에 따르면 전용 84.24㎡는 13억2000만~13억8000만원에 시세를 형성하고 있다. 이 단지 같은 면적은 지난 7월 9억~12억8750원에 거래된 것으로 신고됐다.

고덕동 A공인중개사는 “분양가상한제 시행으로 공급물량이 위축되면 새 아파트에 수요가 몰릴 것이란 전망에 매수 문의가 늘었다”며 “지역 내 입지가 뛰어나고 이름이 알려진 단지는 앞으로 가격이 더 오를 것이란 분위기가 지배적”이라고 전했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “서울 내 주택공급 부족에 대한 인식이 크기 때문에 신축이나 입주한 지 몇 년 안 된 아파트들은 오히려 희소성이 부각될 것”이라며 “분양가상한제가 예고되자 일부 수요자들은 기존 아파트를 매수하려는 흐름을 보이고 있다”고 말했다. 이어 “상한제가 시행되면 청약 가점이 높지 않은 수요자들은 본격적으로 기존 아파트 시장으로 돌아설 가능성이 있다”고 덧붙였다.
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