뉴스핌 | ANDA 뉴스 | 월간 ANDA | 안다쇼핑 | 中文 | 뉴스핌통신 PLUS
회원가입로그인정기구독신청

[부동산 핫이슈] 강남 아파트 대기수요자..."후분양 대비하라"

2019년 08월호

[부동산 핫이슈] 강남 아파트 대기수요자..."후분양 대비하라"

2019년 08월호

분양가 더 낮추라는 정부, 반대급부로 ‘후분양’ 등장
주변시세 수준으로 분양가 책정 가능...현금부자 유리
정부는 민간택지 분양가상한제 도입 박차...변수 커

| 서영욱 기자 syu@newspim.com
| 이형석 사진기자 leehs@newspim.com


최근 강남 재건축 시장을 중심으로 의도치 않은 ‘후(後)분양’ 바람이 불고 있다. 재건축 조합은 분양가 규제가 강화되자 상대적으로 분양가를 높게 받을 수 있는 ‘후분양’으로 방향을 선회하고 있다. 후분양은 소비자가 품질을 확인한 후 분양을 결정할 수 있는 데다 전매가 원천적으로 차단되기 때문에 실수요자에게 유리한 제도로 평가된다. 하지만 대금 납부 후 입주까지 기간이 짧아 목돈을 마련해야 하는 기간이 촉박하고 건설사의 금융비용이 소비자에게 전가돼 분양가가 높아지는 단점이 있다.
상세기사 큰이미지
후분양으로 공급한 서울 서초구 반포 래미안 퍼스티지.


정부 “분양가 더 낮춰라”...규제 강화 나서

현재 아파트 분양은 대부분 선(先)분양이다. 선분양은 아파트를 지은 후 분양하는 게 아니어서 사업이 중간에 좌초되면 계약한 소비자가 피해를 볼 수 있다. 이러한 리스크(위험)를 방지하고자 1996년부터 주택도시보증공사(HUG)가 분양대금 환급을 책임지는 ‘분양보증’ 제도를 시행하고 있다. 이 보증을 받지 않으면 선분양이 불가능하다. 하지만 집값이 급등하자 오히려 분양보증은 고분양가를 통제하는 장치로 활용됐다. 특히 지난 6월 24일부터 분양보증을 받으려면 한층 강화된 규제를 적용받는다.

HUG가 지난 6월 발표한 ‘고분양가 사업장 심사기준’에 따르면 먼저 비교사업장 선정 기준을 △1년 이내 분양기준 △1년 초과 분양기준 △준공기준 3가지로 세분화했다. 당해 지역에 1년 이내 분양한 아파트가 있는 경우 새 아파트의 분양가는 비교 대상 아파트 분양가의 100%를 넘지 못한다. 이는 기존 안과 같다.

당해 지역에 분양한 아파트가 1년이 넘었을 경우 새 아파트의 분양가는 비교 대상의 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액이나 비교 대상 평균 분양가의 105%를 넘지 못한다. 기존에는 1년 초과 분양사업장의 경우 비교 대상 아파트 평균 분양가의 110%를 초과하지 못했다.

최근에 분양한 아파트가 없는 경우 10년 안에 준공한 아파트가 기준이다. 새 아파트의 분양가는 비교 대상 아파트의 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 해당 지역 최근 1년간 평균분양가 중 높은 금액을 적용한다. 하지만 해당 지역 평균 매맷값의 100%를 넘어서는 안 된다. 기존 규정은 평균 매맷값의 110%를 넘을 수 없었다. 비교사업장 적용 순서는 1년 이내 분양기준 → 1년 초과 분양기준 → 준공기준 순으로 한다. 준공기준을 적용할 경우 준공일로부터 10년이 초과한 아파트는 비교 대상에서 제외된다.

이에 따라 재건축 사업의 주체인 조합은 제값을 받고 팔기 위해 HUG의 분양보증을 받지 않아도 입주자 모집이 가능한 ‘후분양’ 카드를 검토하고 있다. 일단 아파트를 짓고 공정률이 60~80%가 넘은 뒤 분양하는 방식으로 정비사업조합에서 분양가를 비교적 자유롭게 책정할 수 있다. 하지만 집을 사야 하는 소비자 입장에서는 여러모로 문제가 발생한다.
상세기사 큰이미지
방배그랑자이 견본주택 모습. [사진=GS건설]


단기간에 수억 마련하려니.. 초기 미분양 속출

후분양 문제는 참고할 만한 곳이 있다. 2008년 당시 정부 규제로 후분양이 진행된 서초구 ‘반포 래미안 퍼스티지’다. 당시 이 아파트 평균분양가는 주변 시세보다 30%가량 비싼 3.3㎡당 3100만원대에 나왔다. 분양가 통제가 없었던 데다 후분양을 위해 건설사가 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 수천억원을 조달하는 과정에서 발생한 이자가 분양가에 전가됐기 때문이다.

후분양의 또 다른 문제점은 계약 뒤 입주까지 기간이 1년이 되지 않아 잔금을 단기간에 마련해야 한다는 점이다. ‘반포 래미안 퍼스티지’의 경우 입주 시 잔금 90%를 내는 것으로 계약이 진행됐다. 전용 84㎡ 타입은 잔금만 8억~10억원 정도 필요했다. 초기 미계약이 40%에 달했던 데는 이러한 금전적 부담이 컸다.

10년 전 사례에서 보듯이 ‘강남 후분양의 귀환’은 부동산 시장에 적잖은 파장을 일으킬 전망이다. 비싼 분양가로 새 아파트가 공급될 가능성이 있고, 1년 안에 수억원을 마련해야 하는 부담도 생긴다. 더불어 선·후분양 저울질로 신규 분양이 지연될 공산이 크다. 정부 규제로 강남권 ‘공급 가뭄’ 현상이 더 심해질 것으로 보인다.
상세기사 큰이미지
후분양으로 가닥을 잡은 서울 삼성동 래미안 라클래시 조감도. [자료=삼성물산]


“이 가격에 분양 못해” 주목받는 후분양

후분양 단지는 이미 꽤 등장했다. 경기 과천 과천주공1단지 재건축인 ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’이 대표적이다. 현재 공사가 한창이며 올 하반기 509가구를 후분양으로 시장에 내놓을 예정이다. 강남권에서는 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 단지인 ‘원베일리’와 강남구 삼성동 상아2차 ‘래미안 라클래시’가 후분양으로 잠정 결정됐다. 향후 강남 재건축 단지에서 후분양 아파트는 곳곳으로 확산될 전망이다.

역설적으로 후분양이 확산하자 발 빠르게 분양한 곳은 수혜를 봤다. GS건설이 서초구에 짓는 ‘방배그랑자이’, 현대건설 ‘디에이치포레센트’는 고분양가 논란이 있었지만 정당 계약기간 높은 경쟁률을 기록했고 단기간 내 완판을 기록했다. ‘서초그랑자이’는 174가구 모집에 7418명이 몰려 평균 42.63 대 1의 경쟁률을 기록, 역시 조기 완판을 예고했다. 또 HUG가 칼을 빼든 만큼 당분간 강남권 분양이 ‘올스톱’되는 것도 계약률을 높이는 요인이다. 물론 공급이 부족하면 가격 상승으로 연결된다는 기대감도 한몫했다.

이창엽 GS건설 서초그랑자이 분양소장은 “분양가 규제 강화로 많은 단지가 후분양을 검토하면서 서초그랑자이가 사실상 마지막 로또 청약이라는 인식이 있다”고 설명했다. 서초그랑자이에 청약한 A씨는 “지금 분위기에서 몇 년간 강남 아파트 분양이 거의 없을 것으로 본다”며 “반면 강남에 아파트를 사려는 사람들이 줄을 잇는 상황에서 후분양을 하면 3.3㎡당 5000만원을 넘을 텐데 차라리 지금 받는 게 싸다”고 말했다.

정부의 규제에도 불구하고 강남권 아파트값은 작년 9.13대책 고점을 빠르게 회복했다. KB부동산시세에 따르면 재건축을 앞둔 강남구 은마아파트 전용 76㎡ 평균가격은 지난 1월 15억6500만원에서 6월 17억3250만원으로 10.7%가량 올랐다. 송파구 가격 상승을 주도하고 있는 잠실5단지 전용 76㎡는 연초 17억3000만원에서 6월 19억2500만원으로 11.27% 상승했다. 6월 가격은 작년 9월 최고점(18억9000만원)을 넘어선 가격이다.
상세기사 큰이미지
김현미 국토교통부 장관.


변수로 떠오른 민간택지 분양가상한제

민간택지 분양가상한제는 후분양제 변수로 등장했다. 민간택지 분양가상한제는 최근 후분양제 흐름과 연관된다. 사실 후분양은 정부에서도 권장하는 제도다. 소비자의 합리적인 판단을 돕고 부실시공을 줄일 수 있다는 이유에서다. 하지만 최근 강남이나 여의도 재건축 단지들이 검토하고 있는 후분양이 일반분양가를 올리는 수단으로 활용되자 정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 앞당기고 있다.

김현미 국토부 장관은 국토교통위원회 전체회의에서 “지금 분양가 상승률이 집값 상승률보다 두 배 이상 높다. 무주택 서민이 부담하기 어려운 것이 사실이다”고 언급했다. 이어 “시행령을 개정해 민간택지 분양가상한제를 도입할 수 있는 요건을 검토하고 있다”며 “부동산 시장 과열이 심해지면 민간택지 분양가상한제 도입을 정부에서 적극적으로 검토할 필요가 있다”고 강조했다. 국토부는 자체 시뮬레이션 결과 상한제를 적용할 경우 강남권의 재건축 단지 분양가는 HUG가 요구하는 3.3㎡당 4500만원대보다 낮아지는 것으로 분석했다.

그러나 일부 전문가들은 상한제가 도입되면 분양가와 시세 간 격차가 커 일명 ‘로또 아파트’가 양산될 것으로 본다. 청약 과열뿐 아니라 특정 당첨자에게 과도한 수익을 안겨주는 문제가 있다. 특히 9억원 초과 주택은 중도금 대출이 전면 금지돼 현금 부자들이 강남의 로또 아파트를 독차지할 것이라는 우려가 여전하다.
상호 : (주)뉴스핌 | 사업자등록 : 104-81-81003 | 발행인 : 민병복 | 편집인 : 민병복 | 주소 : 서울 영등포구 국제금융로 70, 미원빌딩 9층 (여의도동) 뉴스핌 | 편집국 : 02-761-4409 | Fax: 02-761-4406 | 잡지사업 등록번호 : 영등포, 라00478 | 등록일자 : 2016.04.19
COPYRIGHT © NEWSPIM CO., LTD. ALL RIGHTS RESERVED.
© NEWSPIM Corp.