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서울역 일대 부동산 4대문 ‘안’과 ‘밖’ 다르다

2019년 08월호

서울역 일대 부동산 4대문 ‘안’과 ‘밖’ 다르다

2019년 08월호

서울시, 4대문 내 역사문화 ‘보존’ 기조...묻지마 투자 금물
4대문 밖, 신축 아파트 희소성 높아져...경희궁자이 가격 ‘쑥’


| 김성수 기자 sungsoo@newspim.com


최근 부동산 투자자들이 ‘강남’에서 벗어나 ‘서울역’처럼 개발 호재가 풍부한 곳으로 눈을 돌리고 있다. 강남권 재건축 아파트가 최근 역대 최고가에 근접해 투자금이 많이 늘어난 데다 정부의 규제 강화도 부담이다.

서울역은 대형 개발 호재가 집중된 지역이다. 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B노선과 수도권철도 신안산선이 서울역에 정차할 계획이다. 한국철도공사(코레일) 본사 부지의 서울역 북부역세권 개발사업도 재개될 예정이다. 서울역 북부역세권은 강북의 코엑스로 불리는 곳으로 개발사업 규모가 1조원을 넘어선다.

다만 전문가들은 서울역 주변 부동산에 투자하려면 ‘4대문 안’과 ‘4대문 밖’을 구분해서 접근하라고 조언한다.
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4대문 안, 재개발 투자는 금물

‘4대문 안’은 서울시 건축 관련 법규를 검색하면 나오는 문구다. 서울특별시 건축조례 시행규칙 제16조에 따르면 ‘4대문 안’은 퇴계로, 다산로, 왕산로, 율곡로, 사직로, 의주로를 경계로 그 주변지역을 포함하는 지역으로 별지 도면에서 정한 구역이다.

특정 사업지가 4대문 안에 들어가면 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율) 규제가 더 강하다. 4대문 안이 조선시대 고도(古都, 옛 도읍)로서 역사적 가치를 갖는 만큼 서울의 체계적인 도시 발전 및 도시 개발을 하는 데 용적률 제한이 필요하다고 보기 때문이다.

박원순 서울시장은 ‘4대문 안’을 ‘걷고 싶은 거리’로 만들어 보존하는 것을 부동산 정책 기조로 삼고 있다. 서울역 일대 보행길 확장(서울로 7017)이 나온 것도 이런 배경에서다. 서울로 7017은 ‘지난 1970년 만들어진 고가도로가 2017년 17개의 사람이 다니는 길로 다시 태어난다’는 뜻으로 이름 지어진 서울역 고가도로의 도시 재생 공원화 사업이다.

서울시가 세종문화회관 앞 광화문광장을 기존의 3.7배로 확장하려는 것도 4대문 안에 걸어다니는 거리가 광화문으로 연결되기 때문이다. 서울시 계획에 따르면 경복궁 앞에는 역사광장(3만6000㎡), 역사광장 남측에는 시민광장(2만4000㎡)이 자리한다.
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서울로 7017 도보 관광코스 경로 지도. [자료=서울시]


역사광장 초입에는 지상과 지하를 잇는 ‘선큰공간’을 조성한다. 선큰공간은 지하층에 채광이나 접근성이 좋도록 입체적으로 조성한 구조를 뜻한다. 이는 시민들이 북악산의 녹음과 광화문 전경을 보며 역사광장과 자연스럽게 만나게 하기 위해서다. 지하에는 시청까지 350m를 연결해 1만㎡의 거대한 지하도시를 만든다. 광화문~시청~을지로~동대문에는 4㎞ 지하보행로도 만들 예정이다.

서울시는 또 4대문 안에 건물 신축을 제한하고 있다. 일자리 창출 및 스토리텔링 효과를 낼 수 있는 관광 인프라를 만든다. 을지면옥, 양미옥을 비롯한 세운상가 일대 노포(오래된 가게)를 보존하기로 한 결정과 성곽마을 및 한옥 밀집지역, 회현동 일대 지구단위계획을 보존하기로 한 것도 이러한 맥락이다.

부동산 전문가는 “서울 4대문 안에 있는 사업지는 ‘보존’이 핵심이기 때문에 절대 재개발 투자를 하면 안 된다”며 “4대문 안에서는 단독주택이나 다가구주택에 투자해서 ‘걷고 싶은 거리’의 주변 상가로 전환하는 방향으로 접근해야 한다”고 조언했다.

4대문 밖, 신축 아파트 희소성 높아진다

반면 ‘4대문 밖’에서는 ‘경희궁자이’와 같은 신축 아파트의 희소가치가 상대적으로 높아질 것으로 전망된다. 4대문 안에 신축 아파트가 공급될 수 없기 때문에 서울 도심지역 접근성이 좋으면서도 4대문 밖에 있는 신축 아파트에 수요가 몰릴 것이란 분석이다.

경희궁자이 3단지(종로구 평동)는 서울시의 광화문광장 조성 사업으로 수혜가 예상되는 단지다. 이 아파트는 지난 2017년 2월 돈의문뉴타운에 입주했으며 최고 20층, 8개동, 총 589가구 규모다. 광화문, 경희궁, 덕수궁, 청와대까지 걸어갈 수 있는 거리에 있다. 강북삼성병원, 서울적십자병원이 가깝고 교육청, 경찰청을 비롯한 각종 행정기관도 가깝다. 서울시립미술관, 서울역사박물관도 주변에 있어 역사·문화탐방 기회가 많다.

KB부동산 시세에 따르면 경희궁자이 3단지는 전용 59.85㎡ 상위평균가가 지난 5월 12억1000만원에서 6월 12억2000만원으로 상승했다. 전용 59.47㎡ 역시 12억1000만원에서 12억2000만원으로, 전용 77.65㎡는 13억7000만원에서 13억8000만원으로 뛰었다. 전용면적 116.93㎡는 지난 1월 18억1500만원에서 6월 19억4000만원으로 올랐다.
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경희궁자이 위치도. [자료=GS건설]


KB부동산 시세는 KB국민은행이 전국에 있는 50가구 이상 아파트와 오피스텔을 대상으로 조사해 발표하는 시세를 말한다. 아파트 단지별로 대표 공인중개업소 2곳을 선정한 후 상위·일반·하위 평균가격을 입력받아 자체 검증을 거쳐 산출한다. KB시세 상위평균가란 해당 면적 내에서 고가로 거래되는 선호 가구들의 평균적인 가격을 뜻한다. 일반적으로 KB시세는 부동산 상승기에는 매도호가보다 천천히 오른다는 특징이 있다.

서울역 앞에 있는 중구 중림동 ‘중림삼성사이버빌리지’, 중구 만리동 ‘서울역리가’와 ‘서울역센트럴자이’도 4대문 밖 신축 아파트로서 가치가 높아질 것으로 전망된다. 중림삼성사이버빌리지는 전용 84.93㎡ 상위평균가가 올해 1월 9억8500만원에서 6월 10억500만원으로 올랐다. 전용 114.54㎡ 상위평균가는 10억9000만원에서 12억2500만원으로, 전용 114.77㎡ 상위평균가는 11억1500만원에서 12억5500만원으로 뛰었다.

서울과 인접한 공덕, 마포에서도 신축 아파트의 희소성이 높다. 마포구 공덕동 ‘삼성래미안공덕2차’ 아파트는 전용 114.87㎡ 상위평균가가 올해 1월 10억7000만원에서 7월에 10억9500만원으로 올랐다. 같은 공덕동에 있는 ‘롯데캐슬프레지던트’ 주상복합아파트는 전용 191.87㎡ 상위평균가가 올해 1월 17억7500만원에서 7월에 18억5000만원으로 뛰었다.

부동산 전문가는 “서울에서는 아파트를 신축할 땅이 부족하고 재개발·재건축 규제도 강하기 때문에 ‘경희궁자이’와 같은 신축 아파트의 희소성이 점점 높아질 수밖에 없다”며 “앞으로도 서울 도심지역에 접근하기 편하면서 4대문 밖에 있는 신축 아파트가 투자 수요자들의 관심을 받을 것”이라고 내다봤다.
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