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‘동에 번쩍 서에 번쩍’ 베트남 부동산은 차이나 머니 세상

2019년 06월호

‘동에 번쩍 서에 번쩍’ 베트남 부동산은 차이나 머니 세상

2019년 06월호

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‘차이나 머니’, 호찌민 찍고 하노이로 이동 중
매매차익과 함께 임대수익률 겨냥 자본 많아
베트남 부동산의 5대 주요 리스크 점검 중요


| 강소영 중국전문기자 jsy@newspim.com


베트남 부동산시장에 대한 글로벌 투자자들의 관심이 뜨겁다. 국내외를 막론하고 부동산 투자에 열을 올리는 중국 자본은 이미 베트남 부동산시장의 ‘큰손’ 역할을 하며 현지 부동산 투자 트렌드를 주도하고 있다. 중국 매체 취안상중궈(券商中國)가 밀착 취재한 ‘차이나 머니’의 베트남 부동산 투자 현황을 통해 베트남 부동산시장의 상황과 투자 전략을 알아보고 중요 리스크도 점검해 본다.

‘차이나 머니’, 베트남 부동산 투자 트렌드 주도
베트남 투자 외국자본 중 절반이 ‘차이나 머니’
역세권·학원가 등 중국식 투자 개념 베트남에 도입

베트남 부동산시장에 외국인의 투자가 허용된 것은 2015년 7월 1일부터다. 외국인은 여권과 베트남 비자만 있으면 원칙적으로 베트남에서 아파트·별장·빌딩 등 부동산을 구입할 수 있다.

베트남 부동산시장이 외국인에게 개방된 초기에는 한국과 싱가포르 자본의 투자가 많았지만, 현재는 중국 자본의 비중이 가장 높다. 중국을 포함한 외국인 투자자들의 투자가 집중된 지역은 베트남에서 경제와 정치가 발달한 호찌민과 하노이 지역이다.

글로벌 부동산컨설팅업체 CBRE의 자료에 따르면 2018년 CBRE를 통해 베트남 부동산에 투자한 고객 중 77%가 외국인 투자자였다. 전체 외국인 투자자 가운데 중국 국적자의 비율은 47%로 거의 절반에 달했다.

국내에서와 마찬가지로 중국인 투자자들의 베트남 투자 방식은 매우 ‘대담’하다. 현지 중개업소 관계자는 중국 매체와의 인터뷰에서 “하노이 중심가의 고급 아파트 분양 당시 외국인 판매 물량으로 할당된 30채 가운데 10채를 중국인 투자자 한 명이 한 번에 계약하는 사례도 있었다”고 밝혔다.

중국인 자본이 많아지면서 중국식 투자 개념이 베트남 시장에도 도입되기 시작했다. 학군 우수 지역, 역세권, 매매가 대비 임대료 비중 등 기존의 베트남 부동산시장에서 중시되지 않았던 개념이 베트남에도 중요한 투자 척도로 여겨지고 있다고 중국 매체는 전했다.

일례로 베트남 현지인들은 지하철을 부동산 호재로 여기지 않는다고 한다. 오토바이 이용이 익숙한 데다 지하철 부근이 복잡하고 소음이 심하다고 여기기 때문. 그러나 중국인 등을 중심으로 한 외국인 투자자들은 지하철과의 거리를 부동산 가치를 평가하는 중요한 포인트로 받아들이고 있다. 베트남 최초로 시범 운행을 앞두고 있는 하노이 지하철 노선 인근 부동산에 중국 자본이 눈독을 들이는 이유다.

베트남 정부도 오토바이로 인한 대기 오염과 교통 체증을 줄이기 위해 지하철 등 공공 교통 인프라를 확충할 방침이다. 공사가 매우 더디게 진행되고는 있지만 호찌민 시에도 지하철이 건설되고 있다. 하노이 일부 주요 간선도로에는 이미 오토바이 진입이 금지됐다. 이러한 교통 시스템 변화가 향후 베트남의 주거 방식 변화를 촉진할 것으로 중국인 투자자들은 판단하고 있다. 아파트 임대 고객 대부분이 외국인이라는 점도 지하철 접근성을 중요하게 여기는 이유다. 베트남에서 임대 사업을 하는 한 중국인 투자자는 고객 대부분이 한국 기업에서 파견된 한국인이라고 밝혔다.
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단기 매매차익보다 임대수익 노려
베트남 아파트 임대수익률 6~8%
중국인 집주인 늘어, 주요 고객은 한국인 등 외국인


베트남 부동산을 구입한 중국인 대다수의 투자 목적은 매매 차익보다는 임대 사업이다. 베트남 부동산시장의 임대수익률이 높은 수준이기 때문이다.

글로벌 부동산서비스 회사인 세빌스(Savills)의 자료에 따르면 2018년 호찌민 시 고급 주택의 투자수익률은 10%에 달했다. 이 중 자본수익이 6%, 임대수익이 4%를 차지했다. 하노이 시의 투자수익률은 8%로 자본수익이 3.5%, 임대수익이 4.5%를 차지했다.

그러나 중국 부동산업계가 추산한 베트남 임대수익률은 이보다 높다. 중국 자본이 베트남에 설립한 부동산서비스 기업 마이홈(Myhome)은 베트남 주요 대도시 평균 임대수익률을 6~8%로 보고 있다.

마이홈에 따르면 하노이 인기 지역의 매매가 80만위안(약 1억3500만원)의 방 두 칸짜리 아파트의 경우 매월 임대료가 3700~4400위안(약 63만~74만원)에 형성돼 있다. 6~7월 비수기의 경우 한 달 정도 공실이 발생할 수도 있지만, 대부분 수요가 많아 임차인을 구하기는 어렵지 않다. 특히 한국인 고객이 많아 한국어가 가능한 전담 직원을 배치했다고 마이홈은 밝혔다.

사무실 임대수익률은 더욱 높다. 10~15%를 기대할 수 있다. 임대료가 매우 높아 투자 매력이 높지만, 매물이 거의 없는 실정이라고 마이홈은 설명했다.

호찌민에서 하노이로 투자 이동
호찌민 시장 성숙기, 가격 높고 우량 물건 태부족
하노이 아파트 상승세, 중국 자본 이동 빨라져


중국 자본이 바라보는 베트남 부동산시장의 중심은 호찌민에서 하노이로 이동 중이다. 베트남의 경제 도시, 중국으로 치면 상하이로 평가받는 호찌민은 지난 2년 동안 외국 자금이 대거 진입하면서 부동산시장이 빠르게 성장했다. 2018년 하반기부터 많은 아파트가 추첨 방식을 도입할 정도로 투자 열기가 뜨겁다. 인기 지역의 고급 물건은 구하기가 쉽지 않다.

중국 매체가 인터뷰한 베트남 부동산중개업소 중국 담당자에 따르면 호찌민 중심지 제1군의 고급 아파트는 ㎡당 분양가가 9000~1만3000달러에 달한다. 국제학교가 있는 지역도 부동산 가격이 높게 형성돼 있다.

베트남의 2대 도시이자 수도인 하노이 부동산 가격은 호찌민보다는 저렴하지만 최근 가파르게 상승 중이다. 하노이 전체 주택 평균 매매가는 평당 1300달러 수준이고, 싱가포르 개발기업이 최근 분양한 하노이 시 중심의 아파트는 ㎡당 5000달러에 달한다.

우장(吳疆) 마이홈 대표는 “하노이와 호찌민을 비교 연구한 결과, 경제 성장 수준과 부동산시장 측면에서 하노이가 호찌민보다 2년 정도 뒤처져 있다”며 “하지만 지난해부터 대규모 글로벌 자금이 하노이로 진입하면서 호찌민과의 격차가 좁혀지고 있다”고 밝혔다.

베트남 부동산 투자 주의해야 할 리스크
부동산 개발사 신뢰도, 아파트 보유증 발급 여부, 물건의 적법성, 환율 및 정책 변동, 유동화 등 고려해야

여타 시장과 마찬가지로 베트남 부동산시장에도 적지 않은 리스크가 존재한다. 현지에서 중국인 투자자를 상대하는 부동산 전문가는 5가지 측면에서 베트남 부동산 리스크를 꼼꼼히 챙길 것을 권고했다.

첫째, 아파트의 품질이다. 믿을 만한 유명 개발사 물건을 골라야 최악의 상황을 피할 수 있다.

우장 대표는 “개발회사마다 아파트 품질과 경영 실력에서 차이가 많이 난다. 투자를 할 땐 신뢰할 수 있는 부동산개발업체 물건을 선택해야 중도 부도나 부동산등기증을 못 받는 상황을 피할 수 있다”고 강조했다. 그는 “부동산 건설 붐이 일면서 부동산 매매 관련 분쟁도 늘어나고 있다. 기준에 부합하지 않는 품질 미달 물건도 많아지고, 자금력이 충분하지 않은 개발사가 복잡한 차입 과정을 거쳐 건물을 짓다가 부도가 나기도 한다. 베트남 정부기관의 관리감독 능력이 충분하지 않아 피해를 입어도 구제를 받기 힘든 경우가 많다”고 덧붙였다.

둘째, 부동산보유증을 받을 수 있는지 확인해야 한다.

베트남 부동산중개업소 관계자는 “최근 2~3년 호찌민에서 집을 구매한 외국인 가운데 부동산보유증을 받은 사람이 거의 없다”고 밝혔다. 베트남 현지인의 경우 부동산 구매 후 반년 정도면 ‘빨강 표지 증명서’로 불리는 부동산보유증명서를 받을 수 있다. 그러나 무슨 연유에서인지 최근 호찌민 시에서 부동산보유증명서를 발급받은 외국인 투자자는 극소수에 불과하다.

하노이의 경우 외국인에 대한 부동산보유증명서 발급이 호찌민보다 원활한 것으로 알려졌다. 현지에서 부동산중개업에 종사하는 중국인 우샤룽(吳曉蓉) 씨는 “하노이에서는 외국인도 부동산보유증명서를 받을 수 있다. 그러나 모든 물건이 가능한 것은 아닌 만큼 투자 전에 이 부분을 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.
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하노이 시내 전경.


부동산보유증명서를 발급받지 못하면, 재산권이 개발회사 혹은 다른 사람에게 있는 만큼 몰래 은행 담보로 활용되거나 다중 계약의 위험이 있다.

한편 장기임대계약 형식의 위법 물건도 주의해야 한다. 베트남 부동산은 신규 분양물량의 30%만 외국인에게 판매할 수 있다. 최근 외국인 판매 물량이 부족해지자 내국인 매매 전용 물건을 장기임대 방식으로 편법 거래하는 경우도 늘어나고 있다.

베트남에 진출한 중국 증권사 관계자는 “베트남에서 투자 관련 분쟁이 발생하면 법적으로 처리하기에 어려운 점이 많다. 소송 비용도 비교적 높은 편이어서 적법한 투자 방식을 선택해야 한다”고 밝혔다.

셋째, 법률 및 정책 변동의 리스크를 주의해야 한다.

중국 증권사 관계자는 베트남 부동산시장도 정부 정책의 영향을 크게 받는 만큼 베트남 정부의 정책 기조를 잘 분석해야 한다고 강조했다. 지난 2009년 부동산 폭락 사태가 대표적인 사례다. 2005년부터 베트남 부동산 가격이 급등하며 시장에 거품이 형성되자 2009년 1월 정부가 투기 억제 정책을 발표했다. 그 후 베트남 부동산시장은 2013년까지 조정기를 거치며 가격이 30%가량 하락했다.

최근 대규모 외국자본 유입으로 부동산 가격이 상승하면서 베트남 정부가 또다시 투기 억제 정책을 검토 중인 것으로 알려졌다.

넷째, 환율 리스크도 간과할 수 없다.

중국과 마찬가지로 베트남 자본시장도 불완전 개방 시장으로, 관리변동환율제도를 취하고 있다. 환율로 인한 손실을 방지하기 위해선 베트남 경제 상황을 예의 주시해야 한다.

마지막으로 베트남 부동산의 유동화도 고려해야 할 투자 포인트다.

베트남에선 기존주택 거래가 활발하지 않다. 현지 부동산시장 조사에 나선 중국 매체는 기존주택 거래 중개업소를 찾기가 힘들 정도였다고 현지 상황을 전했다. 이는 보유한 아파트를 다시 팔고자 할 때 매입자를 찾기가 쉽지 않을 수 있다는 의미다.

베트남 경제 성장 속도가 빠르지만, 현지인들이 주택을 거래할 만큼 소득이 높지 않은 것이 기존주택 시장이 발달하지 않은 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 실제로 베트남에서 근무하는 중국 대기업의 고위 임원 상당수는 현지 부동산 매입에 소극적인 것으로 알려졌다. 귀국 시 아파트를 급하게 처분하기 힘든 데다 절차도 매우 복잡하고 까다롭기 때문이다.

이 밖에 외국인의 베트남 부동산 매매는 소유권 부여가 아닌 50년 단위의 사용권(재산권)을 받는다는 점도 알아야 한다. 1회에 한해 연장이 가능하기 때문에 최대 100년간 보유할 수 있다. 베트남 부동산 구매 시에는 부동산 매매가의 2%에 해당하는 장기수선충당금이 부과된다. 10%의 부가가치세도 지불해야 하는데 통상 매매가격에 포함돼 있다.

부동산 보유 기간에 별도의 부동산세는 없지만, 임대를 할 경우 임대료의 10%를 세금으로 내야 한다. 보유한 부동산을 팔 경우에도 2%의 거래세를 내야 한다.
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