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반값 아파트 북위례신도시, 청약 전략은?

2019년 04월호

반값 아파트 북위례신도시, 청약 전략은?

2019년 04월호

올해 7곳 4753가구 분양 예정...서울·하남·경기 수요자 주목
청약가점 높다면 기대해볼 만...서울 거주자 추첨제 기대
9억 초과 물량 많아 자금계획 신중...최소 2.5억 마련해야


| 서영욱 기자 syu@newspim.com

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지난해 말 위례포레자이가 청약 대박을 터뜨린 북위례신도시에서 올해 본격적으로 새 아파트가 쏟아진다. 위례포레자이 청약 결과 558가구 모집에 6만3472명이 몰려 평균 130 대 1의 청약경쟁률을 기록하며 쾌조의 스타트를 끊었다. 올해 공급 예정인 아파트 역시 치열한 경쟁으로 진입장벽이 예상되고 있다.

올해 북위례 7곳 4753가구 분양

위례신도시는 중앙에 위치한 호수공원을 기준으로 북위례와 남위례로 나뉜다. 남위례 아파트는 입주가 모두 마무리됐고 중심상가에 병원, 음식점 등 다양한 상점이 입점해 있다. 그간 대형 상업시설이 없어 불편하다는 불만이 많았지만 작년 12월 스타필드시티 위례점이 개장하면서 이 같은 민원도 해소됐다는 반응이다.

반면 북위례는 올해 본격적으로 분양을 시작한다. 분양업계에 따르면 올해 북위례 7곳에서 모두 4753가구가 공급될 계획이다. 이 가운데 서울 송파권에서 위례송파 리슈빌(A1-6), 위례 호반베르디움3차(A1-4), 위례 호반베르디움5차(A1-2) 1883가구가 공급될 예정이다. 하남시에서는 힐스테이트 북위례(A3-4a), 위례신도시 우미린(A3-4b), 위례 중흥S-클래스(A3-10), 위례신도시 우미린2차(A3-2) 2870가구가 공급될 계획이다.
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청약 커트라인 51점?...평균 60점대 예상

하남 지역에서 분양한 위례포레자이의 경우 당첨자 평균 가점은 66.3점이다. 지난해 서울 아파트 평균 당첨 가점이 58.4점임을 감안하면 8점가량 더 높은 점수다. 최고 점수는 79점으로 총 4개 주택형(전용 101㎡A 기타경기·기타지역, 전용 101㎡B 기타지역, 전용 131㎡ 기타경기)에서 나왔다. 최고 가점 79점은 지난해 최고 로또 아파트로 불렸던 ‘디에이치자이 개포’와 같은 점수다. 최저점은 51점으로 경쟁률이 가장 낮았던 전용 101㎡B에서 나왔다.

거주지역별 경쟁률이 달랐던 만큼 가점 커트라인도 평형별, 지역별 차이를 보였다. 위례포레자이는 전체 가구의 30%를 해당지역에 우선 배정하고 기타경기 20%, 기타지역 50%를 배정했다. 청약 접수를 한 6만3472건의 청약통장 중 서울과 경기도 지역 청약자가 전체의 93%, 총 5만8902명에 달했다.

높은 경쟁률 탓에 기타경기와 기타지역의 당첨 가점 커트라인이 해당지역보다 더 높았다. 실제 해당지역의 경우 하남 거주자는 50점대면 당첨이 가능했다. 반면 기타경기, 서울·인천 거주자는 커트라인이 60점 중후반이었다. 지역별 커트라인을 살펴보면 해당지역 51점, 기타경기 67점, 기타경기 65점이다.

분양업계 관계자는 “사실 청약 가점 60점도 쉽지 않다. 무주택 기간 10년, 청약통장 가입기간 10년에 배우자와 3명의 자녀를 둔 세대주가 받을 수 있는 점수가 59점”이라며 “위례포레자이 당첨자 평균 가점인 66점이 되려면 무주택 기간 12년(26점)에 청약저축 기간 13년(15점), 부양가족은 4명(25점)이 있어야 한다”고 설명했다.

중대형 물량 대부분...추첨제에 기대해볼 만

하지만 청약 가점이 다소 낮아도 중대형 아파트를 원하는 수요자들에게 희망은 있다. 올해 북위례에서 공급 예정인 단지들이 전용 85㎡ 초과 중대형이기 때문이다. 중도금 집단대출이 불가능한 9억원 초과 물량이 상당수 차지할 전망으로, 이 경우 진입장벽이 높아 청약경쟁률이 생각보다 낮게 나올 수 있다. 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 하남과 송파는 85㎡ 초과 물량에 대해 가점제 물량 50%, 추첨제 물량 50%가 적용된다. 이는 청약 가점이 부족해도 당첨될 수 있다는 것을 의미한다.

청약을 준비하기 전 먼저 자신이 1순위 청약 자격이 되는지 정확한 확인이 필요하다. 1순위 청약 자격은 하남과 송파 분양단지 모두 동일하다. 서울 송파구와 하남시 모두 전체 물량의 87.5%는 무주택자들에게 당첨 기회가 주어진다. 나머지 12.5%도 무주택자와 1주택자가 경쟁해야 해 무주택자가 유리하다.

서울 송파구 분양단지는 청약 가점이 낮아도 서울 1년 미만, 인천·경기 거주 무주택자는 당첨을 기대해볼 만하다. 추첨제 50%를 지역우선 선정 없이 오로지 추첨으로만 당첨자를 선정하기 때문이다. 분양가는 3.3㎡당 2000만원 중반대로 책정될 전망이다. 3.3㎡당 분양가 평균이 4000만원을 넘은 강남 아파트에 비해 저렴한 수준이어서 수요가 대거 몰릴 것으로 예상되고 있다.

하남시 분양단지는 하남시 1년 이상 거주자에게 많은 기회가 있다. 하남시 1년 이상 거주자가 30% 우선공급에서 떨어지면 20% 물량의 경기도 6개월 이상 거주자와 다시 경쟁한다. 여기에서도 안 될 경우 나머지 50% 물량의 수도권 거주자와 경쟁한다. 청약 가점이 낮더라도 추첨제에서 두 번의 기회가 더 주어지는 셈이다.
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초기자금 2억5000만원...당첨되면 시세차익 ‘쑥’

북위례 아파트는 당첨되더라도 고려해야 할 점이 많다. 분양가상한제가 적용되는 공공택지지구는 인근 시세 대비 비율에 따라 전매제한 기간이 상이하다. 분양가가 70% 미만으로 책정될 경우 8년간 전매할 수 없으며, 70~85%로 책정된다면 6년간 전매할 수 없다. 또 대출의 경우 분양가 9억원 초과 주택은 중도금, 잔금 대출이 모두 불가능하며 북위례 모두 투기지역 및 투기과열지구에 속해 대출 가능 비율이 40%에 불과하다.

가점 커트라인이 높고 치열한 경쟁이 예고되지만 당첨만 되면 시세차익은 확실히 누릴 수 있을 전망이다. 위례포레자이를 예로 들면 이 아파트의 분양가는 전용 3.3㎡당 1820만원 수준으로, 전용 101㎡의 경우 6억원 초반대로 책정됐다. KB부동산에 따르면 남위례의 비슷한 규모 아파트인 위례자이 전용 101㎡ 3월 평균 가격이 12억9000만원으로 추후 시세차익을 누릴 가능성은 다분하다는 분석이다.

위례신도시의 한 부동산중개업소 관계자는 “올해 북위례 아파트에 청약할 예정이라면 자금 계획을 잘 세워야 한다”며 “계약금 비중이 10%에서 20%로 바뀌는 추세여서 분양 전 최소 2억5000만원 이상 준비해둘 필요가 있다”고 조언했다.

또 다른 관계자는 “올해 북위례에서 대규모 물량이 쏟아지는 만큼 부적격 사례가 발생하지 않도록 꼼꼼한 준비가 필요하다”며 “특히 자금을 마련하지 못해 계약을 포기하는 경우가 생기지 않도록 철저한 자금 계획을 세워야 한다”고 말했다.
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