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도심 '복합환승센터' 투자처로 부상...주의점은?

2019년 04월호

도심 '복합환승센터' 투자처로 부상...주의점은?

2019년 04월호

문재인 정부 ‘교통시설 연계성’ 중시...고용창출·경제효과도 유발
복합환승센터 실제 완성률 10% 이하...“국가 기간산업 주목해야”


| 김성수 기자 sungsoo@newspim.com


현 정부가 추진 중인 사회간접자본(SOC) 특성을 감안해서 부동산 투자를 한다면 테마는 무엇일까. 전문가들은 ‘복합환승센터’라고 입을 모은다. 복합환승센터는 열차, 지하철, 버스, 승용차 간 환승이 가능하고 상업·업무 기능을 갖춘 복합시설이다. 대중교통의 중심지일 뿐만 아니라 문화·상업·업무시설까지 들어서 지역 내 랜드마크 역할을 한다.

정부가 ‘교통시설의 연계성’을 중시한다는 점을 고려하면 복합환승센터가 들어서는 지역에 대한 투자가 유망하다는 것. 우리나라는 ‘철도와 철도’, ‘철도와 버스’ 간 환승거리가 길어 사회적으로 낭비되는 비용이 수십조원에 이른다. 이에 따라 철도 노선이 환승하는 곳에 복합환승센터를 설치해 주요 교통거점으로 삼고 상업·업무시설까지 도입하면 환승에 따른 사회적 비용을 절약함과 동시에 고용 창출 및 경제 효과까지 얻을 수 있다는 분석이다.

수도권에서 추진되는 대표적인 사업으로는 경기 대곡역 복합환승센터(대곡역세권 개발), 서울 디지털미디어시티(DMC)역 복합환승센터, 서울 창동역 복합환승센터(창동역세권 개발), 서울 영동대로 복합환승센터(현대차 글로벌비즈니스센터 일대)가 있다. 다만 이 가운데 창동역 복합환승센터와 영동대로 복합환승센터는 사업 진행에 걸림돌이 있어 투자 시 주의해야 한다는 목소리도 있다.
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대곡지구 ‘GTX-A로 탄력’...초대형 역세권 개발

대곡역 복합환승센터 사업은 경기 고양시 덕양구 대장동 일원 12만2700㎡에 주거·업무·숙박·컨벤션·편의시설을 갖춘 환승시설을 짓는 사업이다. 총 7684억원이 투입될 예정이다. 복합환승센터 사업과 더불어 현재 고양시에서 추진 중인 대곡역세권 개발도 속도를 내고 있다. 대곡역은 현재 지하철 3호선, 경의중앙선 환승역이다. 복선전철 대곡~소사선이 오는 2021년 개통을 목표로 공사 중이며 향후 교외선, 수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선도 개통될 예정이다. 그렇게 되면 대곡역에 총 5개 노선이 교차한다. 이곳이 수도권 서북부 광역교통 중심지로 거듭날 가능성이 커지는 셈이다.

대곡역세권 일원에 개발이 추진되면 이 지역에 GTX, 지하철, 버스를 아우르는 복합환승센터가 생기고 상업·업무·자족시설도 들어선다. 이 지역 부동산 전문가들은 투자자들이 땅을 사는 대신 근처 재개발·재건축에 투자하는 쪽으로 방향을 바꾸고 있다고 말했다. 지금 땅을 산다면 향후 정부 토지보상금보다 비싼 값을 줘야 하기 때문이다.

두산건설은 올해 경기 고양시 능곡1구역을 재개발해 짓는 ‘능곡 두산위브’를 분양할 예정이다. 능곡뉴타운은 GTX-A 노선이 지나가는 대곡역을 끼고 있다. GTX가 개통되면 강남 삼성역까지 20분대에 진입할 수 있다. 단지는 전용면적 34~84㎡, 628가구 규모다. 지하철 3호선 대곡역과 경의중앙선 능곡역까지 걸어갈 수 있는 거리에 있다.

고양시 덕양구 토당동 A공인중개사무소 관계자는 “투자자들이 대곡역에서 걸어서 8분 거리에 있는 토당동 지역 재개발·재건축에 투자하고 있다”며 “능곡 두산위브 분양가는 조합원 기준 3.3㎡당 1200만원으로 82.5㎡(25평) 기준 3억원”이라고 말했다.

DMC역 복합환승센터...트리플 역세권

서울시와 한국철도공사(코레일)는 상암·수색지역을 하나의 권역으로 묶는 수색역세권 개발사업을 진행하고 있다. 서울시는 여의도공원의 약 1.5배 크기인 수색역 일대 차량기지 이전 부지 32만3000㎡에 업무·상업·문화시설로 이뤄진 복합단지를 조성하는 사업을 추진 중이다.

이 사업으로 디지털미디어시티역에는 3개 노선(경의중앙선·공항철도·서울지하철 6호선)이 통합된 복합환승센터가 생긴다. 디지털미디어시티역 주변에는 상암 롯데복합쇼핑몰이 들어서며 백화점, 영화관도 입점한다. 상암·수색지역을 연결하는 남북 연결도로가 뚫리며 상암동과 영등포구 양평동을 잇는 월드컵대교도 오는 2020년 개통될 예정이다.

혐오시설로 인식되던 수색변전소 및 송전철탑 지중화(땅 밑에 시설을 묻는 것) 사업도 진행된다. 서울시와 한국전력은 오는 2023년까지 지중화 사업을 끝내고 택지와 업무·판매시설을 비롯한 복합시설을 마련할 계획이다. 송전철탑 자리는 지역 주민을 위한 휴식공간으로 조성된다.

이 지역 부동산 전문가들은 수색 재개발이 이제 막 첫 단추를 꿴 상태라고 말했다. 은평구 수색동 A공인중개사사무소 관계자는 “수색은 앞으로 개발 계획이 무궁무진하다”며 “수색역 근처가 지금은 낙후해 보이지만 개발이 이어질 것이기 때문에 앞으로 점점 유망해질 것”이라고 말했다.
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창동역 복합환승센터...진행속도 더뎌

창동역세권 개발사업은 서울 동북권 최대 개발사업이다. 총 2만7423㎡ 규모로 1지구에 창업 및 문화산업단지(1만746㎡)를 조성하고 2지구에 복합환승센터(8370㎡)를 세우는 것이 골자다.

우선 1지구에 창업 및 문화산업단지를 조성하는 데는 총 6085억원(토지비 포함)이 투입된다. 16층과 49층 건물 두 개 동을 연결하는 형태로 들어서며 연면적은 14만9673㎡다. 창업창작레지던스 공간 700실, 문화 관련 오피스 300실이 각각 마련되며 2500명을 수용할 수 있는 창업준비 공간으로 구성된다.

2지구에 들어설 창동역 복합환승센터는 GTX-C 노선과의 연계 계획을 담은 첫 복합환승센터다. 수도권 지하철 1, 4호선 환승역인 창동역과 소공원, 광장으로 구성될 예정이다. 2지구도 1지구처럼 용적률 800% 이하, 건폐율 60% 이하를 적용받아 최고 50층짜리 대규모 환승센터가 들어서게 된다.

하지만 창동역세권 개발은 창동차량기지 옆 도봉운전면허시험장을 이전할 부지를 확정하지 못해 진행이 더디다. 도봉면허시험장은 서울시 소속이어서 서울시로 이전하거나 경기도에 이전한 후 반대급부를 제공해야 한다. 현재 서울시는 “도봉면허시험장 부지를 대체할 곳을 찾고 있으나 서울시 동북권역에는 적합한 부지가 없는 상황”이라고 밝혔다. 경기 남양주시가 가장 유력한 이전 부지로 제기됐지만 남양주 시민들이 면허시험장을 혐오시설로 여겨 반대하고 있다.

부동산 전문가들은 “도봉운전면허시험장을 이전하지 못하는 한 창동역세권 개발은 기약이 없어 보인다”며 “지금처럼 부동산 경기가 침체된 상황에서는 이렇게 진행 속도가 느린 곳일수록 가격이 더 많이 떨어진다”고 말했다.
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대규모 지하도시 생길 ‘영동대로 복합환승센터’

영동대로 복합환승센터는 GTX-A·C 노선, 고속철도 의정부 연장노선, 위례~신사 경전철, 남부 광역급행철도가 교차하는 대규모 환승역이다. 서울시가 역점 사업으로 추진 중인 영동대로 지하공간 복합개발의 중요한 부분을 차지한다.

영동대로 지하공간 복합개발은 서울지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이에 입체 복합환승센터와 대규모 지하도시를 짓는 사업이다. 도로 하부에 5개 광역·지역철도를 탈 수 있는 통합역사와 버스 환승 정류장, 공공·상업시설을 갖춘 광역 복합환승센터를 조성하는 프로젝트다.

영동대로 지하공간이 향후 코엑스, 글로벌 비즈니스 센터(GBC)와 연계되면 연면적 41만㎡로 잠실 야구장 30배 크기의 대규모 공간이 탄생한다. 하지만 착공은 내년으로 미뤄질 전망이다. 오는 5월 착공할 예정이었지만 경제성이 부족한 고속철도 의정부 연장노선 선로를 제외하고 재설계하는 것이 불가피해졌기 때문이다. 서울시는 의정부 연장선 재설계를 상반기에 마치고 하반기에 공사를 발주한 후 연내 착공할 계획이다.

부동산 전문가들은 “복합환승센터 예정지로 발표된 곳은 100군데가 넘지만 실제로 완성되는 곳은 10% 이하일 것”이라며 “복합환승센터 예정지 중에서도 정부 주도로 개발되며 국가기간산업인 철도와 도로가 만나는 곳을 눈여겨봐야 한다”고 조언했다.
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