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“2019년 서울 집값 떨어진다...분양 노려라”

2019년 01월호

“2019년 서울 집값 떨어진다...분양 노려라”

2019년 01월호

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전문가들 “2019년 서울 집값, 하락 우려” vs “8% 넘게 오른다”
무주택자, 내집 마련 전략은 분양시장
북위례·과천 지식정보타운 ‘명품 입지’...검단신도시 전망 ‘엇갈려’


| 김성수 기자 aaa@newspim.com


서울 부동산 시장에 한파가 닥치고 있다. 국내 경기 둔화와 정부 부동산 규제, 금리 상승이라는 ‘트리플 악재’가 한꺼번에 덮쳐서다. 2018년 우리나라 경제성장률 전망치는 3%가 채 안 된다. 정부는 강력한 대출 규제로 수요자들의 돈줄을 막고 있다. 2019년부터는 다주택자나 고가주택 보유자의 종합부동산세 부담도 가중된다. 한국은행은 1년 만에 기준금리를 1.75%로 인상했다. 가뜩이나 부동산 시장에 악재가 많은데 무거운 짐 하나가 더 추가된 셈이다.

전문가들은 2019년 서울 부동산 시장을 어떻게 전망하고 있을까. 7명의 부동산 전문가 중 6명은 2019년 서울 집값이 하락할 것으로 내다봤다. 반면 이상우 유진투자증권 건설부동산 애널리스트는 7명 중 유일하게 새해 서울 집값이 상승할 것으로 전망했다.

“하락 위험 높다” vs “8% 넘게 오른다”

대다수 전문가들은 지금 같은 ‘트리플 악재’가 지속되는 한 서울 집값이 약보합을 보일 것으로 전망했다. 지금은 미국, 중국을 비롯한 전 세계 경기 상황이 안 좋기 때문에 국내 집값이 오르는 데 한계가 있다는 분석이다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “월급봉투도 얇고 금리마저 올랐는데 무리해서 집을 사려는 사람은 없을 것”이라며 “경기가 급격히 호전되지 않는다면 집값이 다시 오르기 어렵다”고 말했다. 이어 “지금은 미국, 중국을 비롯한 글로벌 경기가 같이 안 좋은 상황”이라며 “국내 경기가 단기간에 좋아지기 어려운 만큼 서울 집값이 다시 오르기까지 1~2년이 걸릴 수도 있다”고 말했다.

글로벌 주요 도시와 비교했을 때 서울 집값이 고평가 상태라는 분석도 있었다. NH투자증권에 따르면 지난 2009~2018년까지 10년간 서울 소득 대비 주택가격 비율(PIR)은 15.7로 집계됐다. PIR(price to income ratio)이란 주택가격이 가구 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수다.

PIR이 15.7이라는 것은 연간 소득을 한푼도 쓰지 않고 15.7년간 모으면 집을 살 수 있게 된다는 뜻이다. 최근 10년간 강남과 강북 PIR은 각각 17.6, 13.7로 집계됐다. 뉴욕(10.9), 밴쿠버(11.2), 시드니(9.5), 도쿄(14.1)와 비교하면 서울 집값이 세계 주요 도시들보다 대체로 비싸다는 해석이다.

김형근 NH투자증권 대체투자 애널리스트는 “서울 사람들의 연소득에 비하면 서울 주택가격이 고평가된 것으로 판단된다”며 “서울 주택가격이 2019년부터 하락할 것”이라고 말했다.
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서울을 비롯한 전국 집값은 떨어지겠지만 국지적으로 오르는 곳도 있을 것으로 전망됐다. 2018년에 박원순 서울시장의 용산·여의도 통합개발 발언이 서울 집값에 영향을 줬던 것처럼 2019년에도 비슷한 상황이 연출될 수 있다는 분석이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “중앙정부는 규제 일변도로 가고 있지만 지방자치단체는 전철, 상업단지, 기업 유치를 비롯한 개발 성과를 내야 하는 상황”이라며 “전국적으로는 집값이 오를 분위기가 아니지만 이런 국지적인 개발 변수로 인해 집값이 상승과 둔화를 반복하는 흐름이 있을 수 있다”고 말했다.

반면 2019년 서울 아파트값이 8% 넘게 오를 것이란 전망도 있었다. 이상우 유진투자증권 건설부동산 애널리스트는 전문가 7명 중 유일하게 2019년 서울 집값이 상승할 것으로 전망했다. 이 애널리스트는 2019년 서울 아파트 매매가격이 한 해 전보다 8.4% 상승할 것으로 내다봤다. 2018년(21.4%)보다는 큰 폭 둔화된 수준이지만 떨어질 이유가 없다는 것이 그의 생각이다.

이상우 애널리스트는 “2018년 서울 아파트값은 규제와 상관없이 크게 올랐다”면서 “서울 강남은 2018년 5.6% 상승에 이어 2019년에는 8.0%로 상승폭이 높아질 것”이라고 말했다. 반면 “경기도는 2019년 상승률이 7%로 2018년(8.1%)보다 줄어들 것”이라며 “서울 집값이 2019년에는 떨어질 수 있어도 수십 년 후를 내다보면 결국 오를 것”이라는 전망도 나왔다. 서울은 편리한 인프라를 갖추고 있어 실수요자가 계속 유입되는 반면 주택 공급은 턱없이 부족하기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “해외 사례를 봐도 알 수 있지만 서울과 같은 대도시는 결국 집값이 장기적으로 오를 수밖에 없다”며 “만약 집을 사서 5년 이내 팔 계획이라면 당장은 안 사는 게 좋겠지만 20~30년간 오래 거주할 계획이라면 사는 것도 나쁘지 않을 것”이라고 말했다.

무주택자, 내집 마련 전략은? “분양시장이 해답”

전문가들은 무주택자에게 가장 안전한 ‘내집 마련’ 방법은 ‘새 아파트 분양’이라고 입을 모았다. 정부 규제로 분양가가 시세보다 저렴하게 책정되고 있어서 지금은 분양시장이 안전자산이라는 진단이다.

또한 ‘9.13 주택시장안정대책’으로 무주택자들이 새 아파트에 당첨될 수 있는 기회가 많아졌다. 추첨제 물량 가운데 75% 이상이 무주택자에게 우선 공급된다. 반면 분양권·입주권 소유자는 유주택자로 간주돼 가점제에서 불이익을 받는다. 유주택자가 60세 이상 직계존속을 부양할 경우 예전에는 가점 5점이 있었지만 앞으로는 가점이 사라진다. 무주택자들 입장에서는 실질적 경쟁자가 줄어드는 셈이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “무주택자들은 청약 기회가 넓어졌으니 새 아파트를 분양받거나 급매물을 사는 전략으로 가야 할 것”이라며 “2019년 집값이 오를 가능성이 높지 않다고 본다면 분양시장을 겨냥하는 게 좋다”고 말했다.

다만 분양이 아닌 일반매매는 추천하지 않는다는 의견도 있었다. 종합부동산세 개편안이 확정되고 공시가격이 올라가면 서울과 수도권을 비롯한 주요 지역에서 집값이 떨어질 확률이 높기 때문이다.

이동현 센터장은 “무주택자들은 주택 구매를 서두를 필요 없다”며 “단기적으로 1~2년간 서울 집값이 주춤하는 상황이 유지될 수도 있다”고 말했다. 이어 “자녀 학교 진학과 같은 이유로 집을 사야 하는 실수요자가 아니라면 무리하게 갭투자에 나설 시기는 아닌 것 같다”며 “2019년 하반기쯤 부동산 시장이 조정을 받으면 그때 사도 늦지 않을 것”이라고 덧붙였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “무주택자는 급하지 않다면 2019년에는 부동산 시장을 관망하는 게 나을 것 같다”며 “집값이 조정될 가능성이 있으니 구입 시점을 그 후로 늦추는 게 좋을 것”이라고 말했다.
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북위례·과천 ‘불패’...검단신도시 전망 ‘엇갈려’

전문가들은 북위례신도시와 과천 지식정보타운 모두 분양이 잘될 것으로 전망했다. 둘 다 서울과 가까운 곳에 있기 때문이다. 북위례신도시는 서울의 마지막 공공택지 단지다. 행정구역이 대부분 서울 송파구에 위치해 있으며 송파구 생활편의시설이나 업무지역으로 이동하기 편리하다. 과천 지식정보타운 역시 서울 강남과 가까워 ‘알짜 택지’, ‘강남권 로또 지역’으로 불린다.

권일 팀장은 “과천은 서울과 동일생활권이라 불러도 무방한 지역”이라며 “북위례신도시도 지도를 놓고 보면 (서울과 붙어 있어) 입지가 좋다는 것을 알 수 있다”고 말했다. 이어 “누가 봐도 좋아 보이는 지역에는 사람들이 청약을 할 수밖에 없다”고 덧붙였다. 이동현 센터장은 “북위례, 과천 지식타운은 무조건 잘된다”며 “인기 있는 지역인데 분양가는 싸기 때문에 누구나 들어가고 싶어 한다”고 말했다.

반면 인천 검단신도시에 대한 전망은 엇갈렸다. 일부 전문가들은 수도권에 신도시가 많지 않기 때문에 검단신도시 분양시장이 잘될 것이라고 내다봤다. 하지만 검단신도시가 인천의 서쪽에 있어 서울 도심, 강남과 거리가 멀고 지하철이 없어서 서울로 출퇴근이 불편하다는 것이 단점으로 꼽혔다.

이동현 센터장은 “검단신도시에서 서울 강남까지는 2~3시간이 걸린다”며 “인천 사람들이 검단신도시로 가서 살 수는 있겠지만 서울에 살거나 서울로 출퇴근하는 사람들이 굳이 검단까지 갈 가능성은 낮다고 본다”고 말했다.

이어 “검단에서 그나마 가까운 업무단지가 서울 강서구 마곡지구”라면서도 “하지만 마곡에 들어설 기업체 수는 서울 전체에 비하면 극소수인 만큼 검단이 확실한 배후주거지로 자리 잡을지는 미지수”라고 덧붙였다.

박원갑 위원은 “검단신도시에 신규 분양하는 아파트 가격이 저렴하다면 분양 자체는 잘될 것이라고 본다”면서도 “하지만 검단신도시는 주변 인프라가 다 갖춰지기까지 10~15년 정도 걸릴 것이기 때문에 투자자보다는 실수요자한테 적합하다”고 말했다.

권일 팀장은 “검단신도시에서 신규 분양하는 아파트들은 당분간 잘되겠지만 위치나 입지에 따라 시세 차이가 날 것”이라며 “청약을 할 사람은 중심상업지구와 가깝거나 향후 전철 연장이 될 수 있는 지역을 선별해야 할 것”이라고 조언했다.
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