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신도시 발표 때마다 ‘땅투자 주의보’ 토지투자, 장기·소액 명심해야

2019년 01월호

신도시 발표 때마다 ‘땅투자 주의보’ 토지투자, 장기·소액 명심해야

2019년 01월호

서울 땅값 10월 누적 오름세...전년 수준 웃돌아
신도시 개발 정보 유출사고...토지 상승 부추겨
장기적 안목으로 토지투자 입지부터 꼼꼼히 따져봐야


| 김신정 기자 aza@newspim.com


정부가 서울과 수도권 집값을 잡기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 충분한 주택물량 공급을 위해 3기 신도시 후보지 발표는 물론 광역교통망 개선책까지 마련했다.

이에 따라 부동산 투자자들의 관심도 주택에서 토지로 옮겨가고 있는 모양새다. 잇단 부동산 규제와 금리 인상, 주택 공급과잉 우려로 주택시장 심리가 위축되면서 상대적으로 규제가 덜한 토지로 투자자들의 관심이 옮겨가고 있는 것이다.

이렇다 보니 신도시 개발 지역 발표를 앞두고 그 일대 땅값이 들썩이며 부동산 시장 교란 사태가 벌어지기도 했다. 앞서 수도권 3기 신도시 후보지로 거론됐던 경기 고양시 화전동 일대가 지정에서 완전히 배제된 것이 단적인 사례다. 개발 정보가 사전에 유출된 탓이다.
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김현미 국토교통부 장관이 2018년 9월 21일 정부서울청사 별관에서 ‘수도권 주택공급 확대 방안’ 브리핑을 하고 있다.

반복되는 신도시 정보 유출...땅값 상승 부추겨

경기도 고양시 원흥지구와 삼송지구 인근 화전동과 용두동 일대는 정부의 ‘9.21 수도권 주택공급 확대방안’ 발표 직후 유력한 3기 신도시 후보지로 꼽혔다. 3기 신도시의 전제조건인 1기 신도시와 서울 사이에 자리해 도심 접근성이 좋은 데다 대부분 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있어 토지보상금이 상대적으로 적게 든다는 이유에서다.

개발계획이라고 포장된 도면이 유출되면서 3기 신도시 후보로 거론된 이 일대는 토지 거래량은 물론 땅값까지 크게 요동쳤다. 한국감정원에 따르면 화전동의 토지 거래는 2018년 중 111건을 기록했다. 최근 5년 내 최대 거래량이다. 하지만 결국 이 지역은 결국 3기 신도시 후보로 이름을 올리지 못하게 됐다.

개발계획 정보가 유출된 건 두 번째다. 2018년 9월에도 공공택지 개발 정보가 유출된 사건이 있었다. 신창현 더불어민주당 의원은 경기도 7개 시에 신규택지 8곳 총 542만㎡를 개발해 3만9189가구를 공급할 예정이란 정보를 미리 빼내 공개했다. 당시 공개했던 8개 후보지 가운데 광명 하안2, 의정부 우정, 시흥 하중, 성남 신촌, 의왕 청계2는 ‘9.21 대책’에서 공공택지 후보지에 선정됐다. 후보지로 꼽혔던 안산 2곳과 과천 과천동은 공공택지지구 후보지에서 빠졌다.

당시 이들 지역에서도 정보 유출에 앞서 토지 거래가 크게 증가했다. 김상훈 자유한국당 의원실에 따르면 의왕 청계2지구로 지정된 의왕시 포일동의 토지 거래는 2018년 6월 1건에 불과했으나 7월과 8월에 각각 11건과 12건으로 늘어났다. 자료가 유출된 9월에는 25건으로 급증했다.

서울 땅값 5.02% 상승...전년 수준 웃돌아

서울 땅값은 이미 집값 상승의 영향으로 크게 올랐다. 한국감정원에 따르면 2018년 지가동향 조사 결과 지난 10월 서울의 지가는 0.69% 올라 전월(0.68%) 대비 상승폭이 확대됐다. 10월 서울 땅값은 누적 기준 5.02% 올라 전년(4.32%) 수준을 0.70%포인트 웃돌았다. 2007년(5.88%) 이후 최대치가 될 전망이다. 수도권도 지난 10월 경기(0.41%), 인천(0.42%)에서 꾸준한 상승세를 기록하고 있다.

부동산업계에서는 서울을 포함한 수도권 땅값이 오르는 이유는 집값 상승 이외에 개발 호재와 기대감에 따른 것으로 보고 있다. 서울과 수도권에서 아파트 재건축, 재개발 사업이 많았고 각종 교통 호재도 땅값을 끌어올렸다.

이에 따라 땅 투자수요도 자연스레 몰렸다. 정부 정책으로 한동안 움츠렸던 부동산 투자 열기가 수도권 토지를 도화선 삼아 확산될 수 있다는 것이다. 부동산 전문가는 “금리가 오르는 추세지만 여전히 투자자들은 은행 이자수익에 만족하지 못한다”며 “정부 규제가 강화된 주택보다 토지 시장으로 수요자가 몰릴 가능성이 크다”고 말했다.
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토지투자 장기·소액 나서야

부동산 전문가들은 토지 투자는 주택과 달라 개발계획 등을 꼼꼼히 따져야 한다고 당부했다. 특히 단기적보다는 장기적인 안목을 가지고 토지 투자에 임해야 한다고 조언한다.

토지 투자는 개인이 뛰어들기에는 위험 요소가 크고 투자수익 회수 기간이 길다는 단점을 갖고 있어 유념해야 한다. 이런 위험 요소를 줄이기 위해선 정부의 개발계획 확인은 물론 철도나 지하철역 위주의 입지가 좋은 토지에 투자해야 한다. 또 쪼개기 지분투자도 가능해 주택 매매보다는 소액투자에 유리하다.

공인중개소 관계자는 “토지 투자의 가장 큰 장점은 소액으로 지분투자가 가능하다는 것”이라며 “다만 역세권과 같은 미래 사업이 유망하고 발전 가능성 있는 지역의 토지에 투자해야 한다”고 당부했다.

한 부동산 전문가는 “개인이 토지 투자를 하기에는 어려움이 많은 것은 사실”이라며 “토지 투자는 단기보다는 장기 투자로 생각해야 하고, 정부의 개발계획 등을 꼼꼼하게 따져가며 투자해야 한다”고 지적했다.
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