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마지막 2기 신도시’ 인천 검단 잠재성·한계 모두 있어...가치는 ‘10년 후’

2018년 12월호

마지막 2기 신도시’ 인천 검단 잠재성·한계 모두 있어...가치는 ‘10년 후’

2018년 12월호

집값 싸고 규제 적어...교통 여건 개선 임박
기반시설 갖추려면 10~15년 지나야
자족기능 미비는 넘어야 할 산


| 김성수 기자 sungsoo@newspim.com


“인천 검단신도시가 완성되려면 10~15년은 걸려요. 근데 명품 신도시가 될지, 단순한 베드타운이 될지는 모르죠. 이제 겨우 분양이 시작된걸요.” (인천 검단신도시 A공인중개사무소 관계자)

수도권 마지막 2기 신도시인 인천 서구 검단신도시가 주목받고 있다. 치솟는 서울 집값을 못 견디고 떠나는 사람이 급증하면서 서울 가까이 있는 신도시와 택지지구가 관심을 받는 상황이다. 우선 인천은 서울보다 집값이 싸다는 장점이 있다. 또 청약 비조정지역이라서 강화된 청약·대출 규제가 적용되지 않는다는 것도 장점이다.

하지만 전문가들은 검단신도시에 대한 장밋빛 환상은 금물이라고 입을 모은다. 우선 입지적으로 인천 서쪽에 있어 서울과 물리적 거리가 멀다는 태생적 한계를 어떻게 극복할지가 관건이다. 또한 검단신도시에 지하철, 도로를 비롯한 교통 인프라가 갖춰지려면 2024년까지 기다려야 한다.
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검단신도시 부지 전경.

‘동탄급’ 신도시...기반시설 2024년부터

검단신도시는 인천시와 인천도시공사, 한국토지주택공사(LH)가 인천광역시 서구 원당·당하·마전·불로동 일원에 1118만1000㎡(약 338만평), 인구 약 18만명, 7만5000가구 규모로 조성 중인 인천 서북부 핵심사업이다.

지리적으로는 청라경제자유구역, 김포한강신도시, 서울을 잇는 거점도시가 될 것으로 기대된다. 원당대로를 이용하면 인천국제공항고속도로로 진입할 수 있다. 또 서울외곽순환도로, 김포한강로, 수도권 제2순환고속도로를 이용해 서울로 접근할 수 있다. 서울 강서구와도 가깝다. 검단신도시는 서울 강서구 마곡지구와 직선으로 약 7㎞ 거리이며 마곡산업단지까지 차량으로 30분 정도 걸린다.

지하철역 신설도 추진되고 있다. 인천지하철 1호선 계양역에서 검단신도시까지 7.4㎞ 구간을 연장하는 사업이 확정된 상태다. 개통은 오는 2024년 예정이다. 검단신도시에 인천지하철 1호선 연장선이 개통되면 송도국제도시, 인천시청, 서울역, 인천국제공항까지 30여 분이면 갈 수 있다. 검단신도시를 비롯해 김포한강신도시까지 이어지는 ‘서울지하철 5호선 연장안’도 추진되고 있다.

지하철 외 서울과 검단신도시를 연결할 도로 계획도 수립돼 있다. 서울외곽순환도로, 올림픽대로로 연결되는 원당~태리 간 광역도로 건설이 오는 2021년 개통을 목표로 추진되고 있다. 또한 인천 문학나들목(IC)~검단신도시 간 지하고속도로가 오는 2024년 개통될 예정이다. 이 밖에 검단~경명로 간 연결도로와 인천공항고속도로 연결도로도 추진 중이다.

검단신도시에서 처음 분양에 나선 아파트는 호반건설이 짓는 ‘검단신도시 호반베르디움’이다. 이 아파트 분양가는 가구 수가 가장 많은 84A㎡ 기준 3.3㎡당 1207만원으로 책정됐다. 전용면적 72㎡는 3억1310만~3억6000만원, 84㎡는 3억5380만~4억700만원 수준이다.

검단신도시 B공인중개사무소 관계자는 “호반베르디움과 검단신도시 아파트 가격을 비교하려면 검단신도시 주변 김포한강신도시 신축 아파트인 김포 풍무푸르지오하고 비교해야 한다”며 “같은 서구 도시개발사업지구에 있는 원당LG자이·칼·풍림아이원·금호어울림1차 아파트는 입지도 다르고 아주 오래돼서 비교하는 게 의미가 없다”고 설명했다.

김포 풍무지구(경기도 김포시 풍무동)는 아파트 평균 매매가가 3.3㎡당 898만원이다. 김포 풍무푸르지오는 전용면적 72.85㎡ 가격이 4억2500만~4억5000만원이다. 또한 84.99㎡ 가격은 4억6500만~5억1000만원이다.

검단신도시 사업을 진행하는 LH는 인천이 서울에 비해 정부 부동산 규제를 덜 받는 만큼 이 지역으로 이주하는 수요가 있을 것으로 전망했다. LH 관계자는 “서울에서 검단신도시로 유입되는 인구가 있을 것”이라며 “인천 내 다른 지역이나 김포, 부천과 같은 주변 도시에서도 전반적으로 수요가 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

이남수 신한은행 도곡PWM 팀장은 “인천은 정부 규제에서 벗어난 지역”이라며 “검단신도시가 수도권 중심지와 거리가 있지만 이 지역 부동산시장 상황이 전체적으로 나쁘지는 않을 것”이라고 내다봤다.
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서울과 먼 입지적 한계...베드타운 전락 우려

하지만 검단신도시가 갖는 문제점도 여럿 있다. 우선 인천의 서쪽에 있어 서울 강남과 거리가 멀다. 게다가 서울과 지하철이 연결돼 있지 않아서 서울 강남이나 도심으로 출퇴근하기 불편하다는 의견도 나온다. 서울지하철 5호선을 연장하는 사업은 잠정 보류됐다가 최근 다시 논의되고 있다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “검단신도시에서 서울 강남까지는 2~3시간이 걸린다”며 “서울로 출퇴근하기 어려울 것”이라고 말했다. 이어 “지하철 5호선 연장선이 들어온다 해도 검단신도시가 지역적으로도 너무 외지기 때문에 서울 사람들이 느끼는 거리감이 달라지지 않을 것”이라고 덧붙였다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “검단신도시는 서울까지 지하철이 연결돼도 입지 자체가 갖는 약점이 있기 때문에 수요가 많이 생길 지역은 아닌 것 같다”고 말했다.

검단신도시가 인천 내부에서조차 상대적으로 선호도가 떨어진다는 점도 약점으로 꼽힌다. 인천에는 송도국제도시, 청라국제도시가 있는데 과연 인천 사람들이 검단신도시에 살려 하겠느냐는 의견이다. 이창무 교수는 “인천에 사는 사람들은 송도를 가장 선호하고 그다음으로는 청라를 선호한다”며 “검단신도시는 교통·학군을 비롯한 주변 여건이 이들 도시와 차이가 많이 난다”고 말했다.

또한 검단신도시는 새로 분양할 아파트가 많아서 향후 집값 상승이 어려울 것이라는 우려도 나온다. 부동산 리서치 회사인 닥터아파트에 따르면 연말까지 검단신도시에 공급되는 아파트는 5개 단지 5943가구다. 업체별로는 △금호건설 ‘검단 금호어울림 센트럴’(1452가구) △우미건설(1개 단지, 1257가구) △호반건설(1개 단지, 1168가구) △대방건설(1개 단지, 1281가구) △유승종합건설(1개 단지, 938가구)이 분양할 계획이다.

전문가들도 공급물량 증가에 따른 가격 부담을 우려하고 있다. 이남수 신한은행 도곡PWM 팀장은 “검단신도시에 신규 분양으로 공급되는 물량이 많다”며 “검단신도시 집값이 부담을 받을 것 같다”고 말했다.

정부가 개발하려는 3기 신도시에 비해 검단신도시가 얼마나 경쟁력을 가질지도 미지수라는 분석이다. 이창무 교수는 “국토교통부가 개발하려는 소규모 신도시들은 검단신도시보다 입지가 좋다”며 “LH가 진행하는 공공주택사업도 검단신도시보다 입지가 좋은 경우가 많다”고 말했다.

이남수 팀장은 “정부가 주택 공급을 위해 3기 신도시로 선정하려는 지역은 1·2기 신도시의 옆에 붙어 있는 경우가 많다”며 “(신도시가 어디가 될지) 최종 결정은 안 났지만 검단신도시도 (3기 신도시가 옆에 생길) 부담을 갖고 있다”고 말했다.

이와 함께 검단신도시는 서울과 거리가 먼데도 불구하고 자족 기능이 없다는 것도 약점으로 꼽힌다. 검단신도시 C중개사무소 관계자는 “검단신도시에 7만5000가구가 들어온다고 들었지만 어떤 산업·업무시설이 들어오는지는 못 들었다”며 “중심업무지구에 내로라하는 시설이 들어가지 않는다면 검단신도시 입주민들은 낮에 마곡지구로 빠져나갈 것이고 도시 전체가 베드타운처럼 될 것”이라고 말했다.

이어 “마곡이 성공한 이유는 국내 최대 융복합 연구단지인 LG사이언스파크가 입주했고 서울과 거리도 가까웠기 때문”이라며 “사람들이 검단신도시에 거는 기대치가 충족되려면 앞으로 10~15년이 지나 기반시설이 완전히 안착해야 할 것”이라고 덧붙였다.
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