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다주택자 규제에 새로운 투자처로 ‘부분임대 아파트’ 눈길

2018년 12월호

다주택자 규제에 새로운 투자처로 ‘부분임대 아파트’ 눈길

2018년 12월호

부분임대형 아파트 서울 주요 지역에서 속속 공급
일반평면보다 높은 청약경쟁률 기록하기도

| 나은경 기자 nanana@newspim.com


부분임대(가구분리)형 아파트가 서울 주요 지역에서 속속 공급되고 있다. 지난 10월 분양한 서울 서초구 서초동 ‘래미안 리더스원’과 지난 5월 분양한 영등포구 양평동 ‘영등포 중흥S-클래스’가 대표적이다. 서초구와 영등포구 일대에서 부분임대형 아파트가 공급된 건 올해가 처음이다. 과거와 달리 청약 성적도 나쁘지 않다. 전문가들은 청약통장이 귀해진 시기에 통장 하나로 집 두 개가 당첨된 효과를 주기 때문에 서울 주요 지역 공급이 늘고 있다고 분석한다. 다주택자 규제망이 촘촘해진 것도 또 하나의 이유다. 일각에선 ‘공유경제’, ‘셰어하우스’ 같은 개념이 사람들에게 익숙해졌기 때문이라는 분석도 나온다.
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영등포 중흥S-클래스 견본주택 모습.

일반평면보다 높은 청약경쟁률...‘통장 하나로 집 두 채’

올해 서울 지역에서 분양한 부분임대형 아파트들은 동일 단지 일반평면 아파트의 청약경쟁률을 웃도는 성적을 보였다. 래미안 리더스원 부분임대형인 전용면적 84㎡C형은 청약경쟁률 19 대 1로 1순위 마감됐다. 전용 84㎡A가 21.56 대 1, 84㎡B가 9.58 대 1을 기록한 것과 비교하면 성공적인 청약 성적이다.

영등포 중흥S-클래스 청약 성적은 이보다 좋았다. 이 단지는 부분임대형으로 선보인 전용면적 55㎡와 84㎡B가 다른 타입보다 높은 청약경쟁률을 기록하며 1순위 마감됐다. 전용 84㎡B 경쟁률은 18.58 대 1로 부분임대형이 아닌 전용 84㎡A의 청약경쟁률인 16.28 대 1보다 높았다.

이같이 부분임대형 아파트가 인기를 끄는 배경은 뭘까. 우선 법적으로 부분임대 아파트에 대한 개념이 명확해지고 가이드라인이 정립된 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “과거엔 부분임대라는 개념이 모호해 인기를 끌기 어려웠지만 법적으로 부분임대 아파트가 별도 출입문을 낼 수 있게 돼 사생활 보장이 가능해지면서 수요가 증가했다”고 설명했다. 지난 2013년 국토교통부는 주택법을 개정하면서 부분임대형 아파트의 정의와 면적기준 및 건설기준을 확정했다.

투자자들에게는 통장 하나로 집 두 개를 얻을 수 있다는 장점도 있다. 다주택자에 대한 규제망에서 벗어날 수 있기 때문이다. 영등포 중흥S-클래스 분양 때 마케팅을 맡았던 성영식 분양팀장은 “당시 공급했던 전용면적 24㎡와 28㎡를 합친 평형이 부분임대형 전용 55㎡였다”며 “분양을 받으려면 청약통장이 필요한데 소비자 입장에서 실질적으로 청약통장 하나로 집 두 채를 가져 가는 효과가 있어 인기가 높았던 것 같다”고 설명했다.

전반적으로 세입자들이 오피스텔보다 아파트에 대한 선호도가 높다는 점도 투자자들의 눈길을 끄는 요소다. 조은상 리얼투데이 실장은 “보통 부분임대 아파트가 같은 평형대 오피스텔보다 임대료는 비싸지만 아파트의 경우 커뮤니티 시설을 이용할 수 있고 관리사무소도 있어 세입자 입장에서 상대적으로 보안이 좋다는 게 강점”이라며 “만약 월세가 10만~20만원 정도 더 비싼 수준이라면 경제력 있는 세입자는 부분임대 아파트를 선택할 가능성이 높다”고 설명했다.

인식 변화도 부분임대 아파트의 인기를 높였다. 권일 팀장은 “예전엔 사람들이 공간을 나눠 쓰는 것에 대해 부정적인 인식을 갖고 있었지만 공유경제라는 개념이 도입되고 젊은 세대가 셰어하우스에 익숙해지면서 부분임대에 대한 인식 전환에 일조했다”고 말했다.
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부분임대 아파트 투자, 세 수요 고려해야

모든 부분임대 아파트가 성공하는 것은 아니다. 부동산 전문가들은 소형 임대 수요가 많은 지역에서 공급되는 부분임대 아파트에 주목해야 한다고 강조한다. 권 팀장은 “공실 없이 운용하려면 강남이나 여의도와 같이 대단위 업무지구 주변에서 공급돼야 한다”고 말했다. 조은상 실장도 “부분임대 아파트는 관리비가 더 비싸고 현관이 두 개이기 때문에 분양가도 일반 동일 평형대 아파트보다 높다”며 “업무지구로 이동이 편리한 곳에 위치해야 성공할 수 있다”고 말했다.

실제로 이전에 부분임대형 아파트가 공급된 곳들 역시 업무시설이 모여 있는 서울 도심가나 대학가였다. 동작구 ‘흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레’나 마포구 ‘신촌 그랑자이’, 용산구 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’가 그 예다. 이번에 공급된 ‘래미안 리더스원’ 역시 지하철 신분당선·2호선 강남역과 도보거리에 있는 역세권 아파트로 강남 일대 주요 업무지역으로 이동이 편리하다.

성영식 분양팀장도 “현장에 맞게 특화된 상품으로 부분임대형 상품을 선보여야 성공할 수 있다”고 강조했다. 당시 영등포 중흥S-클래스는 소형 평형인 전용면적 55㎡를 부분임대형으로 선보여 눈길을 끌었다. 이제까지는 전용 84㎡ 이상의 아파트만 부분임대형으로 설계됐기 때문에 이색적인 도전이었다. 성 팀장은 이에 대해 “아파트라면 아예 전용면적 40㎡ 이하 소형 평수로 임대가구를 만들어 공급하지만 이곳은 주상복합단지였기 때문에 이 같은 규제가 없어 이런 선택이 가능했다”며 “시장 분석을 할 때도 다주택자를 규제하는 시장 상황이나 소형 임대 수요가 많은 역세권임에 주목했다”고 말했다.

그는 이어 “작은 평수를 부분임대형으로 공급하는 시도를 할 수 있었던 것도 현장의 특성을 감안했기 때문”이라며 “ ‘부분임대형 아파트는 항상 인기이자 대세’라고 접근할 게 아니라 현장이 어떤 상황인지 세심하게 분석해 이에 특화된 상품으로 나와야 성공한다”고 거듭 강조했다.
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