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아파트 대체재 오피스텔 관심 급증 투자열기 속 양극화도 진행

2018년 12월호

아파트 대체재 오피스텔 관심 급증 투자열기 속 양극화도 진행

2018년 12월호

정부규제 영향 오피스텔 투자수요 급증 ‘풍선효과’
서울과 지방 온도차 뚜렷...입지별 쏠림현상
청약통장 필요없고 분양권 전매도 가능...주택수 합산 안돼 선호


| 김신정 기자 aza@newspim.com


정부가 서울 및 수도권 일대 아파트에 대한 규제를 강화하면서 투자자들의 관심이 오피스텔로 향하는 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다. 금융대출과 세금 규제 강도가 아파트에 비해 상대적으로 느슨하기 때문이다.

오피스텔은 법률상 주택이 아니기 때문에 다주택자 여부를 판단하는 주택 수에 합산되지 않는다. 또 청약통장이 필요 없고 분양권 전매도 가능해 투자자와 수요자 모두에게 인기를 끌고 있다. 때문에 여유자금만 있다면 투자해볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다. 다만 오피스텔 역시 서울과 지방 간 지역별 편차가 심해 꼼꼼히 따져보고 투자할 필요가 있다. 더욱이 빨리 임대할 수 있도록 웃돈이 붙지 않은 오피스텔 분양을 노려보는 것도 한 방법이다.

경기 하남 인근 공인중개업소 대표는 “주말에 젊은 층 위주로 오피스텔을 알아보기 위해 방문하는 수요자가 부쩍 늘었다”며 “정부가 아파트 규제를 심하게 하자 임대수익을 노리려는 수요자들이 오피스텔을 많이 찾는 것 같다”고 말했다.

자금이 풍부한 다주택자 역시 소형 오피스텔로 눈을 돌리는 분위기다. 시세차익보다는 매달 나오는 임대수익을 노려보겠다는 계산에서다. 서울 송파구에 사는 A씨는 서울 인근 경기도 하남 미사지구 오피스텔을 알아보기 시작했다. 정부의 부동산 규제를 덜 받고 소액투자가 가능한 오피스텔을 찾아보기로 한 것이다. 하남시가 서울 송파와 가까운 데다 경기도가 서울보단 저평가됐다는 얘기를 듣고 이곳부터 알아보기로 했다.

특히 아파트는 주택담보대출비율(LTV) 40% 규제를 받고 있지만 오피스텔은 1금융권일 경우 50%까지 가능하다. 개인 신용등급이 높을 경우 60%까지 대출받을 수 있다. 저축은행은 최대 85%까지 대출해 주고 있어 오피스텔 투자에 유리하다.

최근 경기도 하남 미사강변도시에 있는 오피스텔 ‘힐스테이트 미사역’ 전용면적 84㎡의 매도 호가가 많게는 6억1000만원까지 올랐다. 지난해 6월 분양가가 5억1000만원인 것을 감안하면 1년 새 1억원 가까이 오른 셈이다.
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오피스텔 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’ 투시도.

지난 10월 분양한 경기도 ‘힐스테이트 삼송역 스칸센’도 총 2513실 모집에 9648건이 접수돼 평균 3.84 대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 지난 10월 18일 진행된 ‘안양KCC스위첸’ 청약은 평균 경쟁률 32.69 대 1로 마감됐다. 같은 기간 대구광역시 수성구 범어동 ‘힐스테이트 범어 센트럴’ 오피스텔은 청약 접수 결과 160실 모집에 1097명이 몰려 평균 6.9 대 1을 기록했다.

비규제지역 주거용 오피스텔 인기

비규제지역에서 공급되는 주거용 오피스텔도 인기를 끌고 있다. 이들 지역 내 주거용 오피스텔의 경우 소형 아파트 대체상품으로 선호도가 높은 데다 청약통장 없이도 청약이 가능하기 때문이다.

실제 오피스텔 거래량도 늘고 있다. 한국감정원에 따르면 올 1월부터 9월까지 전국 오피스텔 누적 거래량은 14만1516건을 기록했다. 지난해 같은 기간 13만244건보다 7.96% 증가한 수치다. 이는 1~2인 가구 및 신혼부부의 수요가 증가한 데 따른 것으로 분석된다.
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서울 오피스텔의 매매 및 임대가격도 올해 들어 모두 상승세로 돌아섰다. 한국감정원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격지수는 지난 9월 기준 101.9로 매월 꾸준히 오름세를 보였다. 매매가격지수가 100 이상이면 가격 상승, 100 이하면 가격 하락을 의미한다.

특히 입지가 좋은 오피스텔일수록 청약 경쟁률도 높게 나타났다. 지난 10월 분양한 경기도 수원시 정자동 ‘화서역 파크푸르지오 오피스텔’은 최고 경쟁률 278.28 대 1, 평균 64.82 대 1을 기록했다. 같은 달 부산에서 공급된 ‘동래 래미안 아이파크’도 최고 178.25 대 1, 평균 17.26 대 1로 1순위에 청약을 마감했다.

하지만 오피스텔 역시 서울과 지방 간 양극화 현상이 나타나고 있다. 서울의 오피스텔 1가구당 평균 실거래가격은 2011∼2014년 1억8000만원 수준에 머물다가 2015년 2억원을 돌파했다. 올해 2억4713만원으로 상승했다. 경기·인천은 지난 2015년부터 가격이 점차 오르기 시작해 올해 1억7063만원으로 집계됐다. 반면 지방은 2016년 1억2289만원을 기록한 이후 점차 하락해 올해는 1억1455만원이었다.

매매지수 역시 서울과 지방의 온도차가 뚜렷했다. 지방 오피스텔 매매지수는 올해 1월 99.9에서 9월 98.7로 오히려 1.2포인트 하락했다. 매매지수가 가장 많이 하락한 곳은 울산으로 1월 대비 9월 지수가 3포인트 빠졌다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “수년 전부터 서울의 오피스텔 과잉공급 우려가 제기돼 왔음에도 시장은 여전히 상승세를 타고 있다”며 “특히 올해는 아파트값 상승이 가팔랐기 때문에 대체재인 오피스텔의 상승 여력이 충분해 보인다”고 분석했다.

한 부동산 전문가는 “입지가 좋은 오피스텔은 여전히 인기가 많다”며 “다만 오피스텔의 취득세율이 4.6%로 아파트보다 높은 측면이 있지만 아파트 규제가 심해진 시기에는 시세차익보단 일정한 수익률을 올릴 수 있는 수익형 오피스텔에 투자하는 게 한 방법”이라고 설명했다.
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