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여유자금, 부동산 ‘급이탈’ 없다 똘똘한 한 채·토지·분양시장에 몰릴 것

2018년 11월호

여유자금, 부동산 ‘급이탈’ 없다 똘똘한 한 채·토지·분양시장에 몰릴 것

2018년 11월호

고강도 부동산 대책에 금리인상 이어지면 유동성 자금 분산될 듯
미래가치 높은 ‘똘똘한 한 채’에 수요 집중 전망
공급대책 여파 토지시장과 ‘로또 아파트’ 분양시장 관심 커질 듯


| 김신정 기자 aza@newspim.com


정부의 9.13 부동산 규제 정책 발표에 이어 연내 한은의 기준금리 인상 가능성까지 제기되면서 시중 유동성 자금이 향후 부동산시장을 떠날지에 관심이 집중되고 있다. 일단 단기적으로 부동산시장에서의 자금 이탈은 없을 것으로 보인다. 정부의 부동산 규제 정책이 고가의 1주택자보단 다주택자를 겨냥하고 있어 미래가치와 차익 실현이 높은 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 수요가 몰릴 가능성이 크기 때문이다. 여기에 일부 자금은 정부의 수도권 공급 대책 발표로 관심이 커진 택지개발 토지시장으로 흘러 들어갈 개연성이 있다. 또 정부의 분양가 규제로 하반기에도 인기를 끌 ‘로또 아파트’ 분양시장에 일부 유동성 자금이 몰릴 것으로 점쳐진다.
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유동자금, 부동산시장 떠나지는 않을 것

부동산 전문가들은 정부의 강력한 대책에 따른 부동산시장 조정으로 유입된 유동성 자금이 특정 지역의 똘똘한 한 채나 토지시장, 분양시장에 분산될 것으로 전망했다. 고공행진하던 서울 주택가격은 하반기 들어 진정세로 돌아서며 당분간 보합을 보일 것이라는 게 부동산 전문가들의 주된 의견이다.

한국공인중개사협회 관계자는 “정부의 부동산 정책 발표 이후 당분간 거래량은 늘지 않는 상황에서 매도자, 매수자 모두 관망세를 보일 것”이라며 “매물이 나온 뒤 거래가 이뤄져야 호가가 어느 정도 조정받고 있는지 알 수 있을 것”이라고 진단했다.

특히 고가의 1주택자보다 다주택자에 대한 대출 규제와 과세가 강화된 만큼 향후 집값 상승 가능성이 높은 지역의 똘똘한 한 채에 대한 수요가 더 커질 것이라는 관측이 우세하다. 강화된 세금에 부담을 느낀 다주택자가 비인기지역 매물부터 내놓을 것이란 얘기다. 결국 미래가치 상승 기대감이 높고 개발 호재가 예상되는 강남, 용산, 여의도 일대에 수요가 더 몰릴 것이라는 설명이다.

실제 올 들어 강남과 용산 일대에 밀집해 있는 9억 원 이상 고가 아파트의 상승폭이 컸다. 부동산114에 따르면 지난 1~9월까지 9억 원 이상 고가 서울 아파트값은 평균 4억3529만 원 상승한 반면 9억 원 이하 아파트는 평균 1억3066만 원 올랐다.

하지만 정부의 거래세 인하 움직임이 없어 특정 지역의 지나친 쏠림 현상도 쉽지 않을 것이라는 분석이 나온다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “수도권 주택시장은 크게 오르거나 내리지 않는 보합세가 이어지다가 금리와 대출 변수에 따라 방향성이 결정될 것”이라며 “양도세 중과로 매물이 쉽게 나오기 어려운 상황으로, 특정 지역에 쏠림 현상이 이어질지는 미지수”라고 설명했다.
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서울 강남 은마아파트 모습.

유동자금, 토지시장 ‘기웃’

정부가 수도권 내 물량 공급에 열을 올리고 있는 만큼 당분간 유동성 자금이 토지시장에 몰릴 수 있다는 전망도 나온다. 다만 토지시장에 대한 투자가 쉽지 않아 유입되는 유동성 자금에는 한계가 있을 것이라는 지적이다.

토지 거래를 주로 하는 한 부동산 중개인은 “정부의 공급 대책 발표 후 토지에 대한 투자 문의가 이어지고 있는 것은 사실”이라며 “토지는 잘만 투자하면 많은 시세차익을 얻을 수 있으나 가치가 선반영되는 경우가 많아 이미 거론되는 택지지구 토지가격은 오를 대로 올랐다고 보면 된다”고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부가 부동산시장으로 유입되는 자금 통로를 꽉 조여 놨다”며 “정부의 택지개발 발표로 기대심리가 높아지면서 일부 자금이 토지시장으로 흘러 들어갈 가능성이 있다”고 진단했다. 이어 “다만 주택시장과 달리 토지시장은 대출이 쉽지 않은 데다 장기보유가 필요한 만큼 자금을 유입시키는 데 한계가 있을 것”이라고 덧붙였다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “토지 투자는 일반인들이 접근하기 어려운 시장으로, 자금이 장기간 묶일 수 있다는 우려가 팽배하다”며 “대규모 자금이 흘러 들어가긴 쉽지 않을 것”이라고 분석했다. 그러면서 “당분간은 재개발, 재건축 시장에 자금이 떠돌아 다닐 것으로 전망된다”며 “정부의 정책으로 단기간 집값 급등이 조정받을 수 있지만 중장기적으론 상승세를 잡기 어려울 것”이라고 진단했다.

지난 상반기에 이어 하반기에도 수도권 내 신규 분양에 대한 열기가 더욱 뜨거워질 것이라는 전망도 나왔다. 시중 유동성 자금이 분양시장에 몰릴 수 있다는 얘기다. 건설업계에 따르면 10월부터 연말까지 강남권에서 공급될 아파트 물량은 9080여 가구로 집계된다. 대부분 재건축아파트 단지에서 공급되는 물량이다.

서초구 서초동 우성1차 아파트를 재건축해 내놓는 래미안 리더스원 아파트를 선두로 강남구 삼성동 상아2차 래미안 아파트가 공급 채비를 하고 있다. 11월에는 강남구 개포동 그랑자이 아파트와 일원동 일원대우 아파트 분양을 기다리고 있다. 경기도 위례신도시에서도 3년 만에 아파트 분양이 재개된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “유동성 자금이 임대수익률이 저조한 상가를 포함한 수익형 부동산보다는 분양시장으로 흘러들 가능성이 있다”며 “서울 강남, 경기도 위례·과천을 비롯한 알짜 지역에 무주택 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다”고 설명했다.
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