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들끓는 ‘강남과 분당 사이’ 서초내곡·강남세곡은 지금

2018년 11월호

들끓는 ‘강남과 분당 사이’ 서초내곡·강남세곡은 지금

2018년 11월호

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내곡동·세곡동 일대 가보니...개발 기대에 매물 실종
그린벨트 해제 시점 기약 없어...“투자 위험 감안해야”

| 김성수 기자 sungsoo@newspim.com


“그린벨트 투자 관련 문의가 많이 들어오고 있습니다. 지금 그린벨트 매물로 2468㎡(약 748평) 토지가 나와 있는데 이 가운데 일부분인 1023㎡(약 310평)가 지난 9월 중순쯤 팔렸습니다. 나머지 1445㎡(약 438평)는 3.3㎡(평)당 가격이 280만 원이니 다 합쳐서 12억 원 정도에 팔려고 합니다.” -강남구 세곡동 A 공인중개사 관계자

“그린벨트 토지 가격은 호가에 따라 다르지만 990~ 1650㎡(약 300~500평) 규모 땅값이 10억 원 후반대입니다. 가장 최근 거래된 물건은 1600㎡(약 480평)이었습니다. 지금은 팔려고 해도 매물이 없는 상황입니다.” -서초구 내곡동 B 부동산 중개사무소 관계자


강남구 세곡동과 서초구 내곡동 일대가 들끓고 있다. 정부의 ‘9.21 주택공급확대방안’에서 ‘강남과 분당 사이’에 공공택지를 조성하겠다는 계획이 발표된 뒤부터다. 이 일대에 그린벨트(개발제한구역) 해제 가능성이 커진 것은 이번이 처음은 아니다. 하지만 정부가 밝힌 ‘강남과 분당 사이’로 꼽을 만한 유일한 땅이 이곳인 만큼 이번엔 해제 가능성이 예전보다 더 커졌다는 기대가 나온다.
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그린벨트 해제 유력 후보지들 ‘매물 실종’

정부가 그린벨트를 풀어 수도권에 30만 가구를 공급하기로 한 ‘9.21 주택공급확대방안’이 발표된 지 약 보름이 지난 10월 초. 그린벨트 해제가 유력한 지역에선 토지시장이 들썩이고 있었다. 그린벨트 해제 가능성이 거론되는 서울시 내 후보지는 강남구 세곡동과 서초구 내곡동, 양재동 우면산 일대, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌아파트 주변, 강동구 둔촌동 중앙보훈병원 주변이다.

특히 서울 강남구 세곡동과 서초구 내곡동은 그동안 공공택지 조성을 위한 그린벨트 해제 얘기가 나올 때마다 해제 1순위 지역으로 꼽혔다. 게다가 이 일대는 정부가 밝힌 ‘강남과 분당 사이’인 만큼 기대감이 더 크다. 이곳은 농지 중심으로 구성돼 그린벨트 중에서도 보존가치가 낮은 지역으로 규정된다. 또한 주변 교통여건이 나쁘지 않아 대단위 기반시설 공사를 하지 않아도 주거신도시로 탈바꿈할 수 있다는 장점이 있다.

내곡동 그린벨트 내에 거주하는 주민은 3000명 내외로 취락지구가 형성돼 있다. 과거 조성된 옛 보금자리지구인 내곡지구에도 1~7단지 통틀어 4265가구가 있다. 지하철이 없다는 점은 단점으로 지적됐지만 이것도 점차 개선되고 있다. 수원 광교신도시에서 용인, 분당, 판교를 지나 서울 강남을 잇는 신분당선 청계산입구역이 내곡지구에 들어선 것. 신분당선은 오는 2025년 용산역까지 이어질 예정이다.

내곡동 일대에서는 그린벨트 땅 주인들이 향후 땅값 상승을 예상해 매물을 거둬들이고 있다. 내곡동 A 부동산중개사무소 관계자는 “토지는 아파트와 달리 시세라는 게 형성되기 어려워 부르는 게 값”이라며 “그린벨트에 땅을 가진 사람들은 나중에 정부가 그린벨트를 수용할 때 비싸게 팔 수 있다고 생각해서 물건을 내놓지 않고 있다”고 말했다. 이어 “지금은 (그린벨트) 매물이 없어서 얼마가 올랐는지 추산도 못한다”고 덧붙였다.

강남구 세곡동 그린벨트는 쟁골마을, 교수마을에 취락지구가 형성돼 있다. 세곡동은 매물이 없는 내곡동과는 달리 거래가 간헐적으로 이뤄지고 있다. 세곡동 B 부동산중개사무소 관계자는 “지금 갖고 있는 그린벨트 매물 1412㎡(약 428평)는 3.3㎡(평)당 가격이 280만 원”이라며 “정부가 나중에 수용할 때 3.3㎡당 380만~400만 원에 사 줄 것으로 내다보고 있다”고 말했다. 이어 “수용가격이 더 비싸기 때문에 투자할 마음이 있다면 지금 미리 사놓는 게 이득”이라고 덧붙였다.

그린벨트가 해제되면 그 지역에 살고 있거나 땅을 가진 사람들은 한국토지주택공사(LH)에서 토지보상금을 받는다. 또한 LH로부터 택지를 받게 되며 그 대가로 대금을 지급한다.

LH 관계자는 “그린벨트가 해제돼서 수용되면 그린벨트에 거주하던 사람은 토지보상금과 토지(단독택지) 분양권을 받는다”며 “그린벨트에 땅만 갖고 있거나 무허가주택에서 살던 사람은 협의양도인택지를 받는 반면 그린벨트 내 허가주택에 살던 사람은 이주자택지를 받는다”고 말했다. 이어 “이주자택지는 일반적으로 협의양도인택지보다 싼 가격에 택지를 받을 수 있는 조건이어서 협의양도인택지보다 유리하다”고 설명했다.

그는 “협의양도인택지를 받은 사람은 다른 사람에게 그 토지를 팔 수 있다”며 “다만 한 번만 매도할 수 있기 때문에 이 토지를 매수한 사람은 다른 사람에게 되팔 수 없다”고 말했다. 이어 “차후 그린벨트 해제 지역에 택지가 조성되면 이 매수인은 소유권을 등록한 후 몇 년 동안 땅을 매도할 수 없는 전매제한 기간이 적용된다”며 “이 기간이 지나면 해당 토지에 집을 지을 수도 있고 땅을 팔 수도 있다”고 덧붙였다.

일각에서는 강남 세곡동 말고도 성남에 있는 그린벨트 역시 투자 가치가 있다는 의견도 있었다. 세곡동 C 부동산중개사무소 관계자는 “서울 강남구 세곡동 옆에 있는 경기 성남시 수정구 신촌동, 오야동, 심곡동 중에서는 대왕판교로를 기준으로 아래쪽에 있는 지역이 개발될 가능성이 있다”며 “이들 지역은 정부가 개발하기로 지정했기 때문에 이 지역 그린벨트를 사 놓는 게 유리하다”고 말했다.

반면 “대왕판교로 위쪽 지역은 대통령 전용기나 헬리콥터, 비행기가 뜨고 내리는 지역”이라며 “이곳이 개발되려면 공항이 없어져야 하는데 그러기가 현실적으로 어렵다”고 덧붙였다.
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서울 서초구 내곡동의 그린벨트 지역.

해제 시점 알 수 없어...투자 유의해야

하지만 그린벨트에 투자하는 것을 부정적으로 보는 시선도 있다. 해제 시점이 언제가 될지 알 수 없어서다. 우선 그린벨트 해제 권한을 가진 서울시가 반대 입장을 분명히 하고 있다.

서울시 관계자는 “서울시는 원칙적으로 그린벨트 해제에 대해 신중한 입장”이라며 “특정 지역에 대해서 (그린벨트 해제 관련) 협의 결과가 나온 건 없는 걸로 알고 있다”고 말했다. 이어 “서초구 내곡동 그린벨트가 해제될 가능성에 대해서도 전혀 들어본 바 없다”고 강조했다.

내곡동과 세곡동 그린벨트를 각각 관할하는 서초구청과 강남구청은 그린벨트가 훼손됐다는 것에 반대하는 입장이다. 서초구청 관계자는 “내곡동에서는 농지에 비닐하우스를 짓고 농사를 짓는 사람들이 있다”며 “비닐하우스를 지은 것을 두고 그린벨트가 훼손됐다고 표현하는 게 맞는지는 잘 모르겠다”고 말했다. 이어 “그린벨트가 해제되려면 토지 평가등급이 3~4등급 이상이어야 한다”며 “수목이 많은 임야는 1~2등급인 반면 농지는 3~4등급 이상이기 때문에 그런 면에서는 그린벨트 해제 기준에 포함되기는 한다”고 말했다.

강남구청 관계자는 “강남구 세곡동 지역은 지난 1972년 8월 25일 개발제한구역으로 지정됐다”며 “구청이 개발제한구역에 단속 팀을 계속 운영하면서 불법행위 발생 시 즉각 대응해 왔기 때문에 (그린벨트가) 굉장히 잘 보전돼 있다고 생각한다”고 말했다.

또한 그린벨트가 정부에 수용됐을 때 얼마를 보상받을 수 있을지도 미지수인 만큼 투자에 신중을 기해야 한다는 의견도 있었다. 정부가 수용했을 때 보상가는 통상 공시지가의 150~200%다.

세곡동 C 부동산중개사무소 관계자는 “그린벨트가 언제 해제될지 모르고 해제된다 해도 정부가 수용을 언제 할지, 얼마에 수용할지도 알 수 없다”며 “그린벨트에 투자한다면 높은 리스크를 안고 가야 한다는 점을 명심해야 한다”고 말했다.

그린벨트 해제에 대한 반대 여론도 들끓고 있다. 서울 강남권 그린벨트 주변 아파트 주민들은 그린벨트 해제를 반대하고 있다. 그린벨트가 풀려 대규모 공공주택이 들어서면 집값이 하락할 것이라는 우려에서다.

서초구청 게시판에 글을 올린 한 주민은 “안 그래도 교통이 복잡한 이 지역에 아파트 수만 가구가 들어서면 강남을 넘어 서울 전체에 큰 재앙을 몰고 올 것”이라며 “서울 구도심에 방치된 낡은 단독주택을 활용하는 편이 더 나을 것”이라고 말했다.

서울 시민과 환경단체들도 그린벨트 해제를 반대하고 있다. 전국 환경단체들의 네트워크인 한국환경회의는 지난 9월 10일 서울 광화문광장에서 정부의 그린벨트 해제 추진을 반대한다는 기자회견을 열었다. 한국환경회의는 녹색연합, 환경운동연합을 비롯한 전국 환경 관련 시민단체 42곳이 연합한 단체다.

한국환경회의 소속 활동가 20여 명은 기자회견에서 “부동산 투기 논란이 있을 때마다 그린벨트가 해제돼 왔지만 부동산시장을 안정시키기는커녕 주변 지역 투기를 조장했다는 것이 중론”이라며 “그린벨트 해제는 주택 문제의 해법이 될 수 없다”고 주장했다.

이들은 “이명박 정부 때 그린벨트를 풀어 만든 보금자리주택지구 세곡동 아파트는 서민이 살 수 없는 초고가 아파트가 됐다”며 “그린벨트 해제, 택지 선정, 준공, 입주까지 수년 이상에서 길게는 10년 가까이 걸리기 때문에 그린벨트를 풀어 당장 집값을 잡겠다는 것은 어불성설”이라고 비판했다.
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