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‘맞춤형 청약전략’부터 세워야 맞벌이 부부 신혼희망타운 노려라

2018년 11월호

‘맞춤형 청약전략’부터 세워야 맞벌이 부부 신혼희망타운 노려라

2018년 11월호

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서울은 임대 최소화...경기·인천 법정임대비율 35% 이상 공급 예정
투자가치 높은 광명하안·성남신촌...인천검암 공급과잉으로 고전 예상


| 나은경 기자 nanana@newspim.com


정부는 지난 9월 21일 서울 1만282가구, 경기 1만7160가구, 인천 7800가구 규모의 공공주택 공급 계획을 발표했다. 이 가운데 조금 더 구체적인 시안이 발표된 건 경기도와 인천이다. 서울에 공급되는 1만여 가구 11개 택지 중 9개 택지는 미공개 상태다. 지금까지는 옛 성동구치소 부지에 1300가구(신혼희망타운 700가구 포함), 개포동 재건마을에 340가구(신혼희망타운 280가구 포함)가 공급된다는 사실만 공개됐다. 하지만 실수요자들은 궁금한 게 많다. 어느 곳의 청약경쟁률이 높을 것인지부터 임대주택 비율, 앞으로 집값은 얼마나 오를지까지. 실수요자들이 궁금해할 내용을 알아봤다.
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임대주택 공급도 서울-수도권 양극화
신혼부부 희망타운, 분양 위주 공급

서울을 제외한 수도권에서 신규 택지로 발표된 지역은 주변 주민들의 반대 목소리가 크다. 난개발로 인한 환경 오염 문제는 물론 대규모 공급으로 집값 하락 우려도 제기된다. 일각에서는 임대주택 공급이 집값에 영향을 미치지 않을까 걱정한다.

이런 가운데 서울과 서울 외 수도권 지방자치단체들이 임대주택 확보에 대해 다른 자세를 취하고 있어 눈길을 끈다. 우선 공공주택특별법의 제한을 받는 공공주택지구인 경기도와 인천시 택지지구들은 법정 임대주택비율 하한선인 35%를 반드시 지켜야 한다. 여기에 각 지자체 담당자들은 가급적 하한선 이상의 임대주택을 공급할 수 있도록 하겠다는 의지를 보이고 있다.

경기도 공공택지과 관계자는 “아직 확정된 것은 없으나 정부 정책의 취지를 고려할 때 임대주택 의무확보비율 이상으로 (임대주택을) 공급할 수 있는 방향으로 지구계획을 구상하고 있다”고 말했다.

인천도시공사 관계자 역시 인천 검암역세권지구 공급계획에 대해 “법정 의무확보비율을 지키면서 가급적 그 이상이 되도록 노력하는 것이 기본 방침”이라고 말했다.

반면 이번에 발표된 서울시 사업지구 두 곳은 임대물량을 최소화하거나 전부 분양주택으로 사업을 진행할 가능성이 높다. 이들 지구는 공공택지로 지정되지 않을 가능성이 높아서다. 임대 및 분양물량 계획에 대해 한 서울시 관계자는 “재건마을과 옛 성동구치소 부지는 신혼희망타운 물량 외 일반물량은 임대 없이 분양만으로 공급할 예정”이라며 “전체적으로도 분양주택 위주로 공급하려 구상하고 있다”고 말했다.

일반 지구단위계획 구역인 서울 옛 성동구치소 땅은 임대주택 의무비율의 제한을 받지 않기 때문에 이런 구상이 가능하다. 이곳은 총 1300가구 중 신혼희망타운으로 700가구, 일반분양으로 600가구를 공급할 예정이다.

개포 재건마을은 아직 사업 추진 방식이 결정되지 않았지만 이곳 역시 공공주택지구로 지정될 가능성이 낮아 임대 물량은 많지 않을 전망이다. 9.21 부동산 대책에서는 개포 재건마을에 대해 총 340가구 중 60가구는 원주민에게, 280가구는 신혼부부에게 주어질 신혼희망타운을 조성할 예정이라고 발표한 바 있다. 재건마을이 공공주택특별법상 임대주택 의무확보비율을 지키게 되면 신혼희망타운 물량이 상당 부분 포함된 총 119가구는 임대주택이 돼야 한다. 재건마을이 공공주택지구로 지정될 가능성이 낮은 이유다.

신혼희망타운에서 임대 물량이 차지할 비중에 대해 묻자 한 광역자치단체 도시개발공사 관계자는 “신혼희망타운은 기본적으로는 공공분양을 원칙으로 하면서 일부 공공임대로 검토 가능한 곳이기 때문에 임대주택 비율이 크기는 어렵다”고 말했다.
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수도권 최고 택지는 성남신촌·광명하안
인천검암·의정부우정은 수요 적을 듯


부동산업계 전문가들은 이번에 공공택지로 발표된 서울 제외 수도권 공급지역 6곳 중엔 ‘성남 신촌’의 입지가 가장 좋다고 입을 모은다. 이곳은 이번 발표 지역 중 서울 강남권역과의 접근성이 가장 높다. 지하철 8호선, 분당선이 지나는 복정역과 1.8km 거리인 데다 서울외곽순환고속도로 송파나들목(IC)과도 가깝다. 수서고속철도(SRT)와 지하철 3호선을 이용할 수 있는 수서역과는 3km 떨어져 있다. 조은상 리얼투데이 리서치팀장은 “이번 발표 지역 중 가장 서울과 가깝다”며 “강남 세곡·내곡지구와 가까이 있어 이곳에 이미 갖춰진 기반시설을 이용할 수도 있기 때문에 가장 인기가 높을 것으로 보인다”고 말했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산위원도 “주변 집값이 높은 지역에 들어서는 택지지구가 입지가 좋은 것 아니겠느냐”며 이번 발표 지역 중 성남 신촌지구, 광명 하안2지구, 의왕 청계2지구를 입지가 좋은 곳으로 꼽았다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원 역시 “1차 발표지 중에선 성남 신촌과 광명 하안2지구가 가장 입지가 좋다”며 “보통 강남권 집값이 크게 오르기 때문에 ‘범강남권’인 성남 신촌에 많은 관심이 쏠릴 것”이라고 전망했다.

이번 공급 확대 방안의 가장 큰 목표는 무주택자의 내집 마련 수요를 충족시키기 위함이지만 김 전문위원의 말처럼 실수요자라고 해서 미래 투자가치를 무시할 순 없다. 전문가들은 투자성 역시 성남 신촌이 가장 클 것으로 내다봤다.
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조은상 팀장은 “지하철 없는 서울 외곽지역인 세곡·내곡지구도 초기 분양가에 비해 현재 매매 시세가 크게 올랐다”며 “분양가상한제를 적용받는 공공택지지구이기 때문에 초기 분양가가 시세보다 낮게 책정될 텐데 전례를 보더라도 성남 신촌의 투자가치가 크다”고 말했다. 지난 2013년 분양한 세곡 리엔파크 3단지 전용면적 85㎡는 분양가가 4억4838만~4억5780만 원이었으나 현 시세는 9억2500만 원(KB부동산시세) 수준이다. 약 5년 사이 집값이 2배 뛰었다.

다만 성남 신촌은 주택도시보증공사(HUG)가 주변 시세 기준을 어디로 두느냐에 따라 초기 분양가 수준이 크게 달라질 것으로 보인다. 조 팀장은 “세곡지구를 분양가 책정 기준으로 삼는다면 분양가가 높아질 테지만, 성남 구도심으로 잡는다면 분양가가 낮아질 수 있다”고 말했다. KB부동산시세에 따르면 성남시 수정구 태평동 신세계쉐덴(2010년 입주) 전용 85㎡ 매매 시세는 4억7000만 원, 세곡 리엔파크 3단지 동일 평형대는 9억2500만 원으로 세곡지구와 주변 성남 구도심 아파트는 약 두 배인 4억5000만 원 정도 차이가 난다.

광명 하안2지구에 대한 평가는 전문가마다 이견을 보였다. 김규정 부동산전문위원은 “기존 역세권 택지개발지들 사이에 위치해 입지가 완전히 좋다고 말하기는 어렵다”면서도 “경기 서북권 주택 수요가 있고 기본 주거생활 여건이 갖춰진 곳”이라고 평가했다. 반면 조은상 팀장은 “광명은 지하철 7호선 노선, KTX 광명역 일대가 역세권으로 인기가 높은데 이번 발표 지역은 이들 지역과 다소 거리가 있다”고 말했다. 이어 “광명시는 지자체가 성명을 낼 정도로 반대 목소리가 커 사업이 수월히 이뤄지긴 어려울 것”이라고 덧붙였다.

택지지구로서 입지가 나쁜 곳은 ‘인천 검암역세권’과 ‘의정부 우정’, ‘시흥 하중’이 꼽혔다. 인천 검암역세권 지구는 79만3000㎡ 부지에 7800가구가 들어서는 대규모 택지다. 인천 2호선 검바위역과 1km 거리에 있고 공항철도와 인천 2호선 검암역이 가깝다. 말 그대로 ‘역세권’이지만 검암 외 공급량도 많다는 게 단점이다. 조은상 팀장은 “검암역세권은 주변에 송도국제도시, 영종지구, 검단신도시와 같은 경쟁 주거지가 많다”며 “이 중 어느 곳의 선호도가 더 높은지, 분양가가 어떻게 책정되는지에 따라 수요자들의 청약 우선순위가 생길 것”이라고 봤다.
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김규정 전문위원도 “인천과 시흥은 지자체에서 자체적으로 택지개발 중인 곳이 많은데 여기에 추가 공급이 된다면 여러모로 경쟁력이 뛰어나야 성공할 수 있을 것”이라고 말했다. 이어 투자가치에 대해서도 “전체 수급이 안 맞으면 경쟁력이 있어도 가격이 많이 오르지 않을 수 있다”며 “기존 공급량이 많은 인천과 시흥은 투자처로는 위험하다”고 덧붙였다.

의정부 우정지구도 입지가 좋은 편은 아니라는 평가다. 51만8000㎡ 부지에 4600가구가 들어서는 이곳은 지하철 1호선 녹양역과 가깝다. 조은상 팀장은 “경기도에서도 동북부 수요만 흡수 가능하고 거주 선호도가 높지 않은 지역”이라고 말했다.
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