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꾸준히 성장하는 오피스텔 시장 ‘틈새 투자처’ 될까

2018년 09월호

꾸준히 성장하는 오피스텔 시장 ‘틈새 투자처’ 될까

2018년 09월호

저금리 기조 이어지며 꾸준히 성장...1인가구 증가 여파
높은 취득세·관리비와 낮은 전용률은 단점...투자시 유의해야
입지가 투자 성패 좌우...하반기 신규물량 80% 이상 대도시에 위치


| 나은경 기자 nanana@newspim.com


최근 오피스텔 분양 열기가 뜨겁다. 특히 서울과 수도권에 위치하고 대형 건설사가 시공한 오피스텔은 높은 청약 경쟁률을 기록하며 투자자들 사이에 인기가 높다. 저금리 시대에 금리 이상의 임대수익률을 올릴 수 있는 것이 매력이다.

실제 지난 6월 분양한 경기 성남 ‘분당 더샵 파크리버’ 오피스텔은 평균 57 대 1의 경쟁률을 기록하며 전 주택형이 마감됐다. 지난 4월엔 경기 안양시 동안구에 위치한 ‘힐스테이트 범계역 모비우스 오피스텔’이 105 대 1의 청약 경쟁률을 보였다.

전용면적이 84㎡ 이상인 아파텔(apatel: 아파트와 오피스텔의 합성어)의 인기도 높다. 639실 모집에 4만15명이 접수해 경쟁률이 62.62 대 1에 달했던 경기 군포시 금정동 ‘힐스테이트 금정역’은 전 주택형이 계약까지 완료됐다.
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힐스테이트 금정역 견본주택 내방객들.

오피스텔 시장, 꾸준한 성장 ‘주목’

오피스텔 투자가 시장에서 주목받은 지는 꽤 오래다. 지난 2014년 이후 저금리 기조가 이어지면서 오피스텔에 투자해 임대수익을 얻으려는 투자자들이 늘어났다. 은행연합회에 따르면 신한·하나·국민은행을 포함한 18개 시중은행의 정기예금 금리는 0.75~2.30%, 저축은행의 정기예금 금리는 1.72~2.68%다. 반면 올 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.15%다. 부동산114에 따르면 오피스텔 임대수익률은 지난해(5.22%)보다 낮아졌지만 예금 금리보다 최소 2배 이상 높다.

1인가구 증가 등 라이프스타일 변화도 오피스텔의 인기에 한몫하고 있다. 통계청이 발표한 지난해 5월 기준 국내 1인가구는 556만2048가구로 전체 가구 수의 28.5%를 차지했다. 향후 1인가구가 더 늘어날 것으로 관측되면서 오피스텔은 꾸준한 성장이 예상된다. 실제 올해 1인가구 수는 전체 가구 수의 29.1%인 573만8931가구로 전망된다. 오는 2020년엔 전체 가구의 30%를 넘어설 것으로 추정된다.

아파트보다 높은 취득세·관리비...투자 전 유의해야

하지만 오피스텔은 취득세와 관리비가 아파트보다 비싸다는 단점이 있다. 이 때문에 공실이 발생할 경우 투자자가 고스란히 그 부담을 떠안아야 한다. 더욱이 주거용 오피스텔은 주택법을 적용받지 않기 때문에 취득세 감면 혜택을 받지 못한다. 오는 2019년부터 적용되는 소형 아파트 취득세율이 현행 0.5%인 데 비해 주거용 오피스텔 취득세율은 4%. 여기에 지방교육세와 농어촌세를 더하면 소형 아파트 취득세율과 8배 가까운 차이가 날 수 있다.

전용면적을 공급면적으로 나눈 수치인 전용률이 아파트보다 낮은 것도 단점이다. 관리비는 공급면적을 기준으로 부과되기 때문에 오피스텔은 아파트보다 높은 관리비를 부담해야 한다.

실제로 경기 안양시 만안구 안양동 일대 한 공인중개소 관계자는 “역에서 다소 먼 위치에 있는 한 오피스텔은 공실기간이 길다 보니 월세 수입 없이 높은 관리비만 계속 지출해 손해 보는 투자자가 많다”며 “오피스텔은 일반 주택보다 회전율이 높아 부동산 중개수수료를 자주 물게 된다는 점도 무시할 수 없는 부담”이라고 말했다.
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건설사들은 1인가구를 겨냥한 특화 설계를 선보이고 있다. 사진은 틈새공간을 활용한 ‘대전 하우스디어반’ 오피스텔의 인출식 빨래건조대.

아파트보다 수요에 민감...‘입지’ 잘 따져야

오피스텔은 입지에 가장 민감하다. 아파트에 비해 얇은 수요층 때문이다. 오피스텔 투자 전 배후수요가 탄탄한지 먼저 확인해야 하는 이유다.

힐스테이트 금정역 오피스텔이 흔치 않은 큰 평형대 아파텔임에도 분양에 성공할 수 있었던 것도 탄탄한 배후수요 때문이라는 분석이다. 힐스테이트 금정역 주변에는 안양IT밸리, 군포IT밸리, 안양국제유통단지, 평촌스마트스퀘어를 비롯해 산업단지가 분포돼 있어 이 일대 종사자들의 배후수요가 높다.

올 하반기 분양 예정인 오피스텔은 대부분 대도시 위주로 분포돼 있다. 신규 분양 예정인 1만1669실 중 수도권에 전체 분양물량의 83% 이상(9716실)이 집중돼 있다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 “오피스텔은 실수요보다 투자수요가 월등히 많기 때문에 아파트에 비해 입지에 훨씬 예민하다”며 “투자를 하려면 젊은 세대가 많은 지역인지, 역세권인지, 주변에 버스정류장이 있는지, 학교나 직장과 가까운지 꼼꼼히 살펴야 한다”고 말했다.
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