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실물부동산 위축에 ‘리츠’ 다시 비상하나

2018년 09월호

실물부동산 위축에 ‘리츠’ 다시 비상하나

2018년 09월호

정부 9월중 리츠 활성화 대책 발표...시장 외연 확대 움직임
리츠 8%대 안정적 수익률...임대 수익으로 배당
부동산 전문가 “증권금융과 부동산시장은 별개...영향력은 글쎄”


| 김신정 기자 aza@newspim.com


실물 부동산이 위축되자 부동산 간접투자가 활기를 띠고 있다. 리츠(REITs, 부동산간접투자회사)를 두고 하는 말이다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 전문투자회사가 부동산 시장에 투자하고, 그 수익(임대소득, 매매차익, 개발이익)을 투자자에게 배당으로 돌려주는 부동산 간접투자 상품을 말한다. 개인도 소액의 자금으로 거대한 빌딩의 지분을 살 수 있는 셈.

리츠의 장점은 투자상품이면서도 정기예금 금리의 4배에 달하는 수익률이다. 시중금리가 크게 떨어졌던 지난 2016년에도 연 8%에 육박하는 수익률을 거뒀다. 당시 정기예금 금리가 연 2%에 못 미쳤던 점을 감안하면 리츠 투자의 매력은 충분하다는 게 전문가들의 이야기다.

최근 정부도 리츠 활성화에 가세하며 시장은 더욱 확대될 전망이다. 하지만 리츠가 향후 부동산 시장에 미치는 영향이 커질 것으로 장담하기는 어렵다. 증권금융과 부동산의 결합 상품이지만 엄연히 이 두 시장의 속성이 다르기 때문이다.

리츠 활성화 대책 발표 임박...리츠 상장규정 완화 포함

정부가 공모를 거쳐 증시에 상장하는 리츠 활성화에 팔을 걷어붙였다. 현재 추정되는 시중 유동자금은 1000조 원에 이른다. 부동산 시장으로만 유독 몰리는 유동성 자금을 분산시키겠다는 게 정부의 복안이다.

이에 따라 국토교통부는 9월 중 구체적인 리츠 시장 활성화 방안을 발표할 예정이다. 활성화 대책에는 위탁관리 리츠의 상장 규정을 완화하는 방안이 포함된다. 또 리츠를 퇴직연금에 연계시키거나 리츠에 신용등급을 매겨 투자자들이 참고 지표로 활용할 수 있도록 할 계획이다.

앞서 정부는 지난 2011년 리츠가 횡령, 배임, 주가 조작으로 시장으로부터 강한 불신을 받자 투자자 피해를 막기 위해 상장 문턱을 높이며 규제를 강화했다. 하지만 문턱을 다시 낮춰 유동성 자금이 쉽게 유입될 수 있도록 할 방침이다.

앞으론 개인도 리츠 공모에 참여하거나 주식을 매입해 대형 부동산에 투자할 수 있게 된 것이다. 특히 수익성 높은 리츠는 대부분 사모 방식으로 투자하는 문제점도 줄어들 전망이다. 그동안 기관투자자들이 독점하던 대형 부동산 투자수익을 일반 국민도 공유할 수 있게 한 것이다.

일반투자자들이 소액으로 투자할 수 있는 리츠는 공모형 상장 리츠를 말한다. 공모형 리츠는 은행이나 기관투자자(보험·캐피탈·연기금)에서 자금을 빌려 부동산을 개발한 뒤, 증권시장에 상장해 자금을 조달한다. 이렇게 조달된 자금으로 은행과 기관투자자에게 대출금을 상환하고 투자자들은 매입한 주식 수만큼 배당을 받게 된다.

이렇다 보니 개인은 주식처럼 소액으로도 우량 건물에 손쉽게 투자할 수 있다. 부동산 실물에 직접 투자하는 것이 아니라 부동산 투자회사의 주식을 사는 것이어서 소액투자가 가능하고 현금화도 쉽다. 또 전문가가 운용하는 만큼 수익성도 높다. 투자금에 대한 투자수익을 받는 부동산펀드와는 다른 점이다.
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이리츠코크렙 자산 뉴코아아울렛 야탑점.

임대사업 통한 리츠 수익률 8%대...안정적 수익구조 매력

리츠의 수익구조를 살펴보면 건물을 매입하거나 지은 뒤 임대한 곳에서 수익이 나온다. 통상 5~10년 정도 장기계약을 맺기 때문에 꾸준한 수익이 보장된다.

지난 2002년 도입된 이후 리츠 시장은 32조 원으로 커졌다. 국토부에 따르면 지난 2013년부터 2017년까지 리츠의 연평균 수익률은 8.18%를 기록했다. 이 기간 회사채 수익률(2.5%)이나 예금 수익률(1.98%)과 비교해도 높은 수치다.

이런 안정적인 수익구조에도 불구하고 국내에서 공모형 상장 리츠는 그동안 큰 인기를 끌지 못했다. 배당을 주는 리츠 상품이 주가 급등락 차익을 바라는 국내 주식투자자들을 제대로 만족시키지 못한 게 아니냐는 지적이 나온다.

실제 상장 리츠 시장은 맥을 못 추고 있다. 국내에 상장된 리츠는 이리츠코크렙을 비롯해 모두투어리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 에이리츠 등 5개다. 상장 후 주가가 모두 하락해 현재 시가총액 200억~400억 원대에 머물고 있다.

특히 국내 리츠는 매월 임대료를 받을 수 있는 상업용 상가나 부동산에 편중돼 있다. 여기에는 월세가 수반되는 주택 시장도 포함되지만 비중은 크지 않다. 시장이 커지기에는 투자 대상의 다양성이 떨어진다는 지적이다.

호주의 경우 은퇴자들을 대상으로 퇴직연금에 리츠를 적용하고 있다. 호주에서도 은퇴자들의 명예퇴직 시기가 빨라지다 보니 이들 사이에선 평균 수익률이 6~8%대인 리츠에 대한 선호도가 높은 편이다. 우리 정부도 오는 10월부터는 확정급여형(DB) 퇴직연금에서 리츠에 투자할 수 있게 할 방침이다.

전문가 “부동산 시장에 미치는 영향력은 글쎄”

하지만 리츠의 미래에 대해 부동산 전문가들의 시선은 밝지만은 않다. 리츠 활성화가 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 게 전반적인 의견이다. 증권금융상품과 부동산은 별개라는 이유에서다. 실제 실물 부동산 투자자는 리츠 투자에 큰 관심이 없다. 리츠 투자자는 주로 증권, 채권 투자자가 많은 것이 현실이다. 이에 따라 언제라도 실물 부동산이 뜨면 리츠에 대한 관심은 주저앉을 수 있다는 것.

특히 리츠가 중점적으로 투자하는 오피스, 상가빌딩 시장이 공급과잉과 경기 위축으로 타격을 받고 있는 것도 리츠의 미래를 장담할 수 없는 요인으로 꼽힌다.

박병태 한국리츠협회 사무국장은 “그동안 일반 투자자들의 리츠 이해 부족으로 막연하게 기피하는 불안감이 있었지만 정부의 활성화 정책으로 이런 우려가 해소될 것”이라며 “다만 리츠상품은 부동산 시장과는 연결고리가 확연히 달라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지는 미지수”라고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장도 “부동산 시장 전체에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라며 “부동산 투자 기대심리는 단순 수익률을 보고 투자하는 게 아니라 실사용 또는 투자 목적에다 자기 명의의 부동산을 갖고 싶은 심리까지 복합적으로 작용한다”고 진단했다.

그러면서 “임대주택 분야에서 세제 혜택을 통해 참여를 유도하고 이를 통해 공급이 늘어나도록 하는 게 더 의미 있는 정책이 될 것”이라고 덧붙였다.
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