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2020년 01월호

부동산 전문가 “올해 서울 집값 ‘강보합’...청약 노려야”

“저금리 기조·4월 총선·갭 메우기로 2020년 서울 집값 ‘상승’” “무주택자, 과천지식정보타운 등 공공택지 분양 ‘주목’” | 노해철 기자 sun90@newspim.com 부동산 전문가들은 2020년 서울 집값이 ‘강보합세’를 나타낼 것으로 전망했다. 정부의 부동산 규제 강화에도 불구하고 저금리 기조, 4월 총선, 상대적 저평가 지역의 갭 메우기(가격 따라잡기) 등으로 올해 집값이 상승 움직임을 보일 것이라는 분석이다. 전문가들은 무주택자는 청약을 통한 내 집 마련, 다주택자는 기존 주택 매각 등을 통한 절세 전략이 필요하다고 조언한다. 투자가치가 높은 유망 지역으로는 경기도 과천지식정보타운, 서울 용산구 한남뉴타운 등이 꼽힌다. “서울 집값 ‘강보합세’..전셋값 ‘보합’ 또는 ‘상승’” 전문가들은 올해 서울 27개 동에 대한 분양가상한제 시행 등 규제에도 서울 집값은 대체로 상승할 것으로 예상했다. 저금리 기조로 유동자금은 풍부한 반면, 부동산을 대체할 만한 투자처가 마땅치 않기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2007년과 달리 이번 분양가상한제는 전국 시행이 아닌 데다 저금리와 풍부한 부동자금이 서울 주택시장에 집중돼 매도자 우위의 시장이 지속되고 있다”며 “새 아파트에 대한 희소성과 분양시장의 선호가 유지되면서 서울 집값이 오름세를 유지할 확률이 높다”고 말했다. 4월 총선과 갭 메우기 현상이 더해지면서 상승을 부추길 것이라는 설명이다. 다만 국내 실물경제 위축에 따라 상승폭은 제한적일 것이라고 내다봤다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 “수급 불균형, 저금리 기조, 총선 등의 영향으로 전국적으로 강보합세를 보일 전망”이라며 “서울은 풍부한 시중 유동자금이 안전자산으로 인식된 서울 아파트 시장으로 유입되면서 상대적 강세를 유지할 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “올해 서울과 수도권 주택시장에서는 상대적 저평가 지역에서의 갭 메우기 현상이 두드러질 것”이라며 “다만 국내 실물경제가 위축돼 있고, 7년간 이어진 장기 상승에 따른 피로감 누적으로 소폭 상승에 그칠 것으로 보인다”고 분석했다. 전셋값은 ‘보합’ 또는 ‘상승’을 나타낼 것이라는 전망이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “올해 서울과 경기 아파트 입주물량은 각각 4만2000가구, 20만가구로 예년 수준과 비슷해 전반적인 전셋값 상승 가능성은 높지 않다”며 “재개발 및 재건축 수요의 이주, 교육 정책 등으로 특정 지역 중심 전셋값의 상승 가능성은 있지만 전반적인 상승 부담은 크지 않다”고 말했다. 송승현 도시와경제 대표는 “현 부동산 정책은 주택값 상승의 문제도 있지만 주택 구매 이후 보유세와 같은 세금 부담 등이 전세를 선택하게 만들고 있다”며 “자금력 있는 무주택자는 일자리, 학군, 생활편의시설들이 갖춰져 있는 지역으로 유입돼 더욱 상승할 것”이라고 내다봤다. 함 랩장은 “서울은 분양시장에 대한 높은 선호와 가격 상승 피로감으로 구매 포기 임대차 수요, 사교육 특수가 전세시장 가격 상승으로 이어질 수 있다”며 “특히 재계약갱신권 법 개정이 추진될 전망이라 임대인의 전셋값 인상 의지가 높아질 수 있다”고 전망했다. “추가 규제 가능성 높아...‘출구전략’ 필요” 전문가들은 정부 규제에도 서울 집값이 상승세를 보이면서 올해 추가 부동산 대책이 나올 것이라고 전망한다. 송승현 대표는 “보유세 확대와 분양가상한제 적용지역 확대 카드를 만질 것으로 본다”며 “공동주택 공시가격 현실화는 다주택자의 주택을 시장에 내놓게 하려는 의도이지만, 무주택자가 무거운 세금 부담을 지고 그 주택을 받기는 쉽지 않다”고 지적했다. 김은진 팀장은 “올해 정부의 부동산 규제 기조가 유지될 것”이라며 “공시가격 현실화에 따른 보유세 부담 인상, 거주의무기간 확대, 수도권 30만가구 공급 시기 조정 등이 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다. 반면 올해 총선과 경기 둔화로 인해 추가 규제가 어려울 것이라는 목소리도 나온다. 함영진 랩장은 “규제지역 추가 지정, 1주택자 양도세 비과세 보유기간 연장, 재건축 허용 연한 강화 등을 고민할 수 있다”면서도 “올해 지방선거가 있고, 경제성장률에서 건설투자가 차지하는 비중이 축소되는 상황에서 정책 카드 사용이 쉽지는 않을 것으로 판단된다”고 밝혔다. 전문가들은 서울 집값 안정을 위해서는 유동자금을 흡수할 수 있는 대체투자처를 마련해야 한다고 제언한다. 박원갑 위원은 “현재 부동산으로 쏠리는 부동자금을 다른 곳으로 분산시키는 노력이 필요하다”며 “부동산으로 몰리는 은퇴자들에 대한 공공복지 대책을 확대하는 것도 함께 검토해야 한다”고 말했다. 송 대표는 “분양가상한제 확대는 추가로 2차 투자 유망지역을 발표하는 셈이어서 적절치 않다”며 “특정 지역의 집값을 잡으려는 의도는 오히려 특정 지역의 집값을 올리는 부작용을 가져온다”고 지적했다. 이어 “우선적으로 양도세를 한시적으로라도 완화해 선택권을 시장에 맡겨야 한다”며 “주택소유자와 무주택자에게 선택권을 넓히고, 일정 기간 시장에서 적정가격이 형성될 수 있게 해야 한다”고 제언했다. “무주택자 ‘청약’, 과천지식정보타운 주목” 전문가들은 서울 집값 상승과 정부 규제가 겹치는 상황에서 보유자산과 주택 수에 따라 투자 전략을 달리해야 한다고 조언한다. 무주택자의 경우에는 ‘청약’을 통한 내 집 마련을, 다주택자는 기존 주택 매각이나 임대사업자 등록 등을 통해 절세 전략을 펴야 한다는 설명이다. 함영진 랩장은 “무주택자는 청약가점이 높다면 분양시장을 통한 내 집 마련이 현명해 보인다”며 “1주택자 중 보유 가치가 떨어지는 주택을 소유했다면 분양권 또는 입주권 구매를 통한 교체나 분양시장의 무순위청약 등을 이용해 새 아파트로 갈아타는 전략이 유효하다”고 말했다. 다주택자의 경우에는 보유세 인상 등 세금 부담이 높아지면서 셈법이 복잡하다. 함 랩장은 “다주택자는 정부의 보유세 인상과 다주택자의 양도세 부담이 한층 커지는 등 추가 주택 구입의 실익이 많지 않은 상황”이라며 “보유 가치가 있는 주택 위주로 포트폴리오를 조정하거나 기존 주택의 임대사업자 등록, 증여 등을 통한 절세 전략이 필요하다”고 조언했다. 다만 청약을 통한 내 집 마련은 쉽지 않을 전망이다. 수요 대비 공급 부족, 높은 분양가, 대출 규제에 따른 자금 마련 어려움 등 때문이다. 이에 따라 경기도 과천정보지식타운 등 상대적으로 분양가가 낮은 수도권 공공택지 물량을 노려야 한다고 제안한다. 함 랩장은 “과천지식정보타운은 저렴한 공공분양의 장점과 풍부한 대기수요를 갖추고 있다”며 “올해 분양물량이 상당하다는 점이 매력적”이라고 꼽았다. 김은진 팀장과 박원갑 위원도 이 같은 이유로 과천지식정보타운 분양을 노려볼 만하다고 조언했다. 충분한 자금을 보유한 경우라면 강동구 고덕지구, 영등포뉴타운 등 교통수혜지역이나 랜드마크 지역으로 꼽히는 용산구 한남뉴타운, 개포주공1·4단지, 신반포2·4차 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 다만 정부의 정비사업에 대한 규제가 이어지면서 재건축·재개발 사업 투자는 위험하다는 의견도 있다. 분양가상한제, 안전진단 강화, 조합원 지위 양도 금지, 재건축초과이익환수제를 비롯한 규제로 사업 지연과 추가부담금 증가 우려가 있기 때문이다.

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2020년 01월호

[공모리츠열풍] 시중 여유자금 빨아들이는 '진공청소기'

국내 공모리츠 자산 2조 vs 미국(2100조) 일본(120조) 정부 세제혜택 발표에 주가 40~50% 껑충 2020년 IPO 5개 종목 준비중...총 5조원 규모 | 이고은 기자 goeun@newspim.com “최근 리츠 상품을 찾는 투자자들이 크게 늘어났습니다. 파생결합증권(DLS) 사태 등으로 불안을 느끼는 분들이 안정적인 배당을 찾으면서 리츠에 눈을 돌리고 있습니다. 특히 국내에서 리츠에 관심이 높아진 계기는 2018년 신한알파리츠와 2019년 롯데리츠 등 규모가 큰 리츠가 증시에 입성하면서부터입니다. 배당도 안정적이지만 이들 종목에서 처음 공모를 받은 분들은 시세차익으로도 재미를 보고 있습니다. 우리나라만이 아니라 일본 리츠 관련 펀드도 수익률이 좋은 편이라 전 세계적인 흐름으로 보입니다.” -백봉석 미래에셋대우 WM센터원 영업부 차장 1%금리 시대에 갈 곳을 잃은 시중자금이 공모리츠에 몰리고 있다. 지난해 12월 5일 코스피 시장에 상장한 NH프라임리츠의 청약에는 7조7500억원이 몰려들어 317.62 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 공모수량에 만족하지 못한 투자자들은 상장 후 투자를 이어갔다. 지난해 10월 말 유가증권시장에 상장한 롯데리츠는 근 두 달 새 20% 넘게 올랐다. 이 같은 공모리츠의 인기는 앞으로 계속될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 5% 이상 배당에다 정부의 리츠 활성화 정책, 그리고 미국·일본 등 선진국과 비교하면 걸음마 단계인 자산 규모 등을 감안하면 성장잠재력이 크다는 지적이다. 실제로 2020년에도 5개의 새로운 공모리츠가 기업공개(IPO)를 기다리고 있다. ‘걸음마’ 수준 국내 리츠...성장잠재력 무궁무진 리츠협회와 미래에셋대우 리서치센터에 따르면 국내 상장 리츠 6개(롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠)의 자산 규모는 약 2조원이다. 이는 미국 상장 리츠 2130조원, 일본 128조원, 호주 101조원, 프랑스 68조원, 싱가포르 60조원, 홍콩 36조원과 비교해 보면 ‘조족지혈’이라고 할 수 있다. 국내 리츠시장이 그만큼 성장성이 크다는 의미다. 2020년에도 추가 기준금리 인하 등이 예상돼 리츠 투자 매력은 더욱 커질 전망이다. 여기다 정부 정책도 리츠 시장 규모를 키우는 데 일조하고 있다. 정부는 지난해 3월과 9월 두 번에 걸쳐 공모리츠 활성화 정책을 발표했다. 정부 대책에는 공모리츠 사업자에 대한 우량 자산 공급과 공모리츠 투자자에 대한 분리과세, 세율 인하(14%→9%) 등이 담겨 있다. 정부 정책은 효과를 봤다. 활성화 방안 발표 이후 상장한 롯데리츠는 상장 첫날 상한가를 기록했다. 공모가 주변에 있던 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 2019년 들어 주가가 40~50% 치솟았다. 미래에셋대우 리츠전담팀 관계자는 “정부는 리츠 시장 활성화를 통해 부동산 여유자금을 간접투자로 돌릴 수 있게 하고자 한다”며 “부동산 직접투자의 경우 유동성이 없는 반면, 리츠의 경우 임대수익이 일정해 리스크가 줄고 언제든지 주식 매도로 현금화할 수 있다는 장점이 있다”고 말했다. 시중자금이 몰리면서 IPO를 추진하는 리츠는 앞으로 크게 늘어날 전망이다. 2020년까지 상장 예정인 리츠는 5개, 자산 규모는 5조원으로 예상된다. 이지스자산운용(호텔과 오피스, 임대주택), KB부동산신탁(홈플러스 안성물류센터와 오피스), 마스턴투자운용(프랑스 소재 우량 오피스), 하나자산신탁(제주·경기 소재 민간 임대주택과 강남구 소재 오피스빌딩, 대전시 소재 리테일, 오피스 빌딩), 코람코자산신탁(타임스퀘어 업무시설 A, B동) 등이 2020년 공모리츠 상장을 추진 중이다.

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2020년 01월호

“성장성 충분” 전담팀 구성 나선 증권가

‘전담부서 신설’ 미래에셋·KB, 시장 개척 박차 NH투자증권은 지분투자 통해 수익 노려 “저금리 실망 자금, 리츠에 몰릴 것” | 김민수 기자 mkim04@newspim.com 국내 공모리츠 시장 규모가 가파르게 성장하면서 투자자들의 눈길을 잡기 위한 증권사들의 발걸음도 빨라지고 있다. 특히 풍부한 자기자본을 바탕으로 수익 다각화에 나선 대형 증권사들이 관련 조직을 새로 만드는 등 적극적이다. 최근 금융투자업계에 따르면 자기자본 4조원 이상 초대형 IB이자 국내 자기자본 1위 미래에셋대우는 2018년 IB3 부문 내 태스크포스(TF)로 구성했던 공모리츠금융팀을 2019년 초 IB1 부문 내 팀으로 정식 신설했다. 국내 증권사 가운데 공모리츠 관련 부서를 만든 것은 미래에셋대우가 처음이다. 실제로 미래에셋대우는 2019년 초 기업공개(IPO) 시장 대어로 꼽힌 홈플러스리츠 상장주관사로 선정돼 성과를 눈앞에 두기도 했다. 비록 기대치를 밑돈 기관 예측으로 상장에 실패했지만, 조직원 규모를 10명 내외까지 확대하며 수익구조 발굴에 속도를 내는 중이다. 최근에는 국내 최초 해외 부동산 공모리츠의 대표주관사로 선정되며 분위기 전환을 꾀하고 있다. 미래에셋대우 관계자는 “유동성 위험이 발생할 수 있는 부동산 직접투자와 달리 리츠는 임대수익이 일정해 리스크 관리가 가능하고, 주식 매도로 현금화할 수 있다는 장점이 있다”며 “공모리츠가 활성화된 지 얼마 되지 않은 상황에서 선도적으로 조직을 만들었다는 점에 큰 의미가 있다”고 밝혔다. 또 다른 초대형 IB인 KB증권도 전문인력을 꾸려 투자은행(IB) 부문 내 리츠금융팀을 신설했다. KB증권 리츠금융팀은 신규 리츠 발굴 및 상품구조 설계 전반 업무를 수행한다. 2019년 IPO 등 ECB 부문에서 괄목할 성장을 거둔 KB증권은 인프라 펀드와 함께 리츠 상품을 신규 먹거리로 보고 시장 분석에 공을 들이고 있다. 과거 부동산 등 인프라 관련 다수의 자산유동화 진행 경험을 바탕으로 양질의 리츠 상품을 개발하는 한편 KB부동산신탁 등 KB금융지주 내 계열사들과의 시너지도 추구한다는 계획이다. 반면 NH프라임리츠 흥행 돌풍으로 수혜를 본 NH투자증권은 앞선 두 회사와는 다소 엇갈린 행보를 이어가고 있다. NH투자증권은 관련 부서 신설 대신 지분투자 방식으로 공모리츠 시장에 발을 들이는 방식을 택했다. NH프라임리츠의 일부 기초자산을 자기자본투자(PI)로 장기 보유하기로 한 것이다. NH프라임리츠는 기존에 상장된 다른 리츠와 달리 자산을 직접 취득하지 않고 해당 자산을 담은 펀드의 수익증권을 편입한 상품이다. 서울스퀘어에 투자한 ARA펀드의 1종 수익증권(10%), 강남N타워에 투자한 케이비강남1호리츠 우선주(10%), 삼성물산 서초사옥에 투자한 현대38호 펀드 수익증권(5%), 삼성SDS타워에 투자한 유경11호펀드 수익증권(6%) 등이 여기에 해당한다. 업계에서는 저금리·저성장 국면이 고착화된 국내 자본시장에서 리츠 상품에 대한 투자 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보고 있다. 특히 2017년 이후 IPO 시장이 차갑게 식은 만큼 최근 폭발적인 인기를 끄는 리츠를 통해 수익 추구에 나설 것이라는 설명이다. 리츠 시장에 대한 증권사들의 관심은 시간이 갈수록 확대될 전망이다. 이에 대해 한 대형 증권사 관계자는 “IPO 호황이 예상보다 짧게 끝나면서 수수료 기반 비즈니스는 물론 자기자본투자에서도 별다른 재미를 보지 못한 게 사실”이라며 “부동산 관련 펀드가 인기를 끌었듯이, 리츠 또한 국내에 이어 해외까지 투자 범위가 확대되는 방식으로 당분간 인기가 지속될 것”이라고 내다봤다.

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2020년 01월호

리츠도 잘 골라야 웃는다

같은 리츠라도 주가·배당 ‘천양지차’ 기초자산 리스크 꼼꼼히 살펴야 | 이고은 기자 goeun@newspim.com #1 최근 롯데리츠 공모에 참여한 투자자 A씨는 함박웃음을 짓고 있다. 롯데리츠는 상장 첫날인 지난해 10월 30일 공모가(5000원)보다 30% 치솟으면서 상한가를 기록했다. 두 달 여가 지난 지금도 여전히 공모가보다 20% 높은 수준을 유지하고 있다. 저금리 시대에 5%대 배당을 준다는 것만 보고 공모에 참여했는데 자본차익까지 얻게 돼 투자하는 재미가 쏠쏠하다. #2 투자자 B씨는 최근 리츠 상승세에 속이 쓰리다. B씨가 3년 전 공모에 참여한 모두투어리츠는 스타즈호텔에서 발생하는 임대수익을 배당하기로 했으나, 출범 후 중국의 사드 보복 충격으로 여행객이 줄면서 배당수익을 제대로 받지 못했다. 이로 인해 주가는 반토막 났다. 5%대 배당을 약속하는 다른 리츠 상품을 보면서 리츠 투자 자산이 리스크 헷지가 가능하도록 배분돼 있는지를 잘 따져봐야겠다고 다짐했다. 국내 상장 리츠에 시중자금이 몰리면서 주가 상승이 가파르다. 다만 중대형과 개발형 리츠 등 일부 종목만 강세를 보이고 있어 투자 전 자산 구성을 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 한국감정원 리츠정보시스템에 따르면 현재 상장된 공모리츠는 시가총액 순으로 롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, NH프라임리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠 등 모두 7개다. 롯데리츠는 공모가보다 20% 넘게 뛰었다. 같은 기간 코스피가 제자리걸음을 한 것에 비해 상당한 초과수익률을 올린 셈이다. 지난 2018년 상장한 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 각각 공모가보다 약 40%, 60% 뛴 가격에 거래되고 있다. 가장 최근인 지난해 12월 5일 상장한 NH프라임리츠는 상장 첫날 상한가(30%)까지 치솟으면서 최근 리츠의 인기를 다시 한 번 증명했다. 다만 주가가 급등하면서 이들 종목의 배당수익률(주당 배당금/주가)은 당초 기대보다 하락할 전망이다. 롯데리츠는 코스피 평균의 약 3배인 6.6~6.7%의 배당수익률을 목표로 했으나 증권가에서는 현 주가 수준에서 5.2% 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 상장 당시 각각 연 7%의 배당수익률을 약속했던 이리츠코크렙과 신한알파리츠도 각각 5.0%와 3.3%에 그칠 전망이다. NH프라임리츠는 처음부터 5%대 배당수익률을 약속했다. 고평가 논란도 제기되고 있다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “신한알파리츠는 주가 급등으로 인해 밸류에이션 임계점에 도달했다는 판단”이라며 “현 주가 시점에서 추가 상승 여력은 9%로 제한적”이라고 지적했다. 다만 김 연구원은 “배당수익률로 접근하기에는 지금 주가도 충분히 메리트가 있다고 판단한다”고 덧붙였다. 윤정한 미래에셋대우 연구원은 “배당수익률 측면에서 봤을 때 이리츠코크렙과 롯데리츠는 5%, 신한알파리츠도 3%로 글로벌과 비교해 높은 수준이기 때문에 아직 고평가 영역에 접어들었다고 판단하지는 않는다”고 설명했다. 중대형·개발형 ‘웃고’ 중소형 ‘울고’ 중소형 리츠인 케이탑리츠와 모두투어리츠의 경우는 앞선 중대형 리츠 3개와는 다른 주가 흐름을 보이고 있다. 지난 2011년 상장한 케이탑리츠는 공모가 대비 약 80% 하락했고, 2016년 상장한 모두투어리츠는 약 50% 하락했다. 배당수익률은 코스피 평균인 2% 수준에 머무른다. 오피스 자산에 투자한 케이탑리츠는 높은 공실률, 호텔을 기초자산으로 하는 모두투어리츠는 스타즈호텔 4곳에 몰려 있어 리스크 헷지가 어렵다는 점이 주가와 배당수익률 부진 이유로 거론된다. 자산 규모가 중대형의 10분의 1에 불과해 유동성이 부족한 것도 한계다. 모두투어리츠의 지난해 11월 하루평균 거래량은 6700주에 그쳤다. 반면 롯데리츠는 상장 직후라는 점을 감안하더라도 하루평균 190만주에 달했다. 반면 비슷한 규모의 중소형 리츠인 에이리츠는 공모가를 약 30% 웃도는 가격에 거래되며 중대형과 비슷한 상승세를 보이고 있다. 에이리츠는 임대수익을 배당으로 돌려주는 리츠가 아니라 개발사업에 투자하는 개발 리츠다. 에이리츠가 투자한 문배동 아파트의 입주잔금이 들어오는 2020년에는 현 주가 기준 배당수익률 14% 수준이 예상된다. 이후 신규 프로젝트가 없다면 다시 5%로 감소하는 구조다.

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2020년 01월호

‘공실률·업황·금리’ 반드시 확인하라

공실률·업황 성장성, 자산가치 직접 영향 장기적으로는 금리 상승 여부 지켜봐야 | 이현성 기자 hslee@newspim.com 리츠 열풍에 지난해 12월 5일 유가증권시장에 상장한 ‘NH프라임리츠’에 대한 관심이 뜨겁다. NH투자증권에 따르면 NH프라임리츠의 청약 경쟁률은 317.62 대 1, 청약금은 7조7000억원을 기록했다. NH프라임리츠는 롯데리츠에 이어 상장 당일 상한가를 달성했다. 금융투자업계 전문가들은 저금리 시대에 리츠가 매력적인 투자처이지만 인기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다고 조언한다. 공실률과 편입 자산의 업황 등 부동산 자산의 건전성과 금리 상승 리스크를 고려해야 한다. 오피스빌딩 리츠, 공실률 먼저 확인하라 리츠의 기초자산인 부동산의 건전성을 쉽게 확인하는 방법은 공실률이다. 오피스빌딩 리츠에서는 공실률이 수익성을 확인하는 지표가 된다. 공실률 상승은 배당수익을 비롯한 자산가치 하락을 초래하기 때문이다. 국내 상장 리츠 중 공실률을 파악할 필요가 있는 리츠는 오피스빌딩에 투자하는 신한알파리츠, 케이탑리츠 등이다. 공실률은 각 리츠 홈페이지에서 확인할 수 있다. 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임에 투자하는 신한알파리츠는 지난해 10월 말 기준 임대율을 각각 100%, 99.2%로 공시했다. 공실률을 명시하지 않은 리츠는 사업보고서 등을 통해 확인하거나 해당 건물을 직접 방문해 확인하는 게 도움이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “리츠 투자에서 공실률이 가장 중요하지만 공실 관리는 개인이 할 수 없다”며 “투자하는 개인은 운용사 내지는 빌딩을 관리하는 업체의 명성, 업체가 제공하는 데이터, 자산 위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야 한다”고 전했다. 공실률 상승은 리츠의 배당수익률을 비롯해 전반적인 수익률을 악화시키는 요인이 된다. 현재 주가나 배당의 증가가 향후 리츠의 성장성을 보장해 주지 않는다는 얘기다. 일본의 모리 소고(Mori Sogo) 리츠는 2015년 당시 오사카 마루베니 빌딩을 매각하면서 발생한 매각차익에 의해 일시적으로 배당이 확대되며 사상 최고 주가를 경신했다. 그러나 2016년 주요 임차인인 이토요카도(Ito-Yokado)그룹이 2017년 7월 임차 종료를 선언하며 공실이 발생했다. 이에 따른 배당 수익 감소로 주가가 주요 리츠 대비 크게 밑돌았다. 공실률 파악 어려울 땐 업황 성장성 따져야 투자하는 리츠 자산이 편입한 기업과 해당 산업군의 성장성 여부도 확인해야 한다. 오피스빌딩의 경우 공실률을 기준으로 자산가치를 가늠할 수 있지만 마트, 백화점, 상업용 부동산 등의 리츠와 헬스케어, 데이터센터 리츠 등은 자산 특성상 공실률로 수익률을 판단하기 어렵다. 따라서 기업과 해당 산업군의 성장성을 판단하는 기준이 필요하다. 2019년 한 해 수익률이 높았던 미국 리츠 프로로지스(prologis)는 물류센터를 임차하는 산업용 부동산 리츠로 연초 이후 주가가 50% 넘게 상승하며 시가총액 상위 미국 리츠 중 가장 크게 올랐다. 전문가들은 프로로지스의 성장이 물류센터의 성장성과 밀접한 관련이 있다고 분석했다. 김영기 한국투자증권 연구원은 “아마존 등 온라인 업체들의 당일 배송 서비스가 활성화되며 물류센터 자산에 대한 수요가 늘고 있다”며 “이에 따라 물류센터 리츠인 프로로지스가 크게 수혜를 봤고 앞으로 전자상거래 시장과 관련 리츠의 성장 여력도 높게 평가한다”고 설명했다. 금리 상승기에는 투자 매력 떨어져 금리 상승을 동반한 주식시장 성장기에는 리츠 투자 매력이 반감된다. 금리가 상승하면 부동산 자산을 편입한 리츠는 이자율 부담이 늘어 수익성이 떨어질 우려가 있다. 2017년 미국 시장 상승기에는 리츠 지수인 FTSE Nariet Equity REITs TR Index가 시장 대비 크게 하회했고, 2016년 일본 주식시장 상승기에는 일본 대표 리츠 2개의 수익률이 상대적으로 저조했다. 김지영 교보증권 연구원은 “경기 호황기에는 금리가 오르고 더 매력적인 투자상품이 존재하기 마련”이라며 “현재는 저성장, 저금리 기조로 리츠가 대체투자상품으로서의 매력도가 증가하고 있지만, 반대의 경우가 발생하면 매력도가 급격히 감소할 수 있다”고 설명했다.

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2020년 01월호

2020년 새로 열리는 철길 기대감 ‘쑥’

하남 집값, 5호선 연장 2020년 개통 앞두고 꿈틀 쭉쭉 늘어나는 인천지하철...검단·송도로 뻗는다 의정부, 연말 7호선 연장 착공 앞두고 집값 ‘들썩’ | 김성수 기자 sungsoo@newspim.com 부동산에 투자할 때 가장 안전하고 실패 확률이 낮은 방법은 교통 호재가 있는 지역에 투자하는 것이다. 특히 지하철, 한국고속철도(KTX), 경전철을 비롯한 철도노선 개발 소식은 한 지역의 부동산 가격을 가파르게 끌어올리는 결정적 요소다. 철도는 자가용이나 버스, 택시와 달리 ‘정시성’이 보장된다. 철도를 이용하면 교통 체증을 걱정할 필요가 없고, 사고가 발생하지 않는 한 원하는 곳에 시간 맞춰 도착할 수 있다. 이로 인해 부동산시장에서는 철도 관련 교통 호재 ‘3승(昇) 법칙’이 공식처럼 쓰인다. 철도는 기본계획 발표, 착공, 개통 순으로 3단계가 있는데 각 단계를 거칠 때마다 주변 집이나 부동산 가격이 상승하는 것이다. 특히 ‘착공 단계’와 ‘개통 단계’는 부동산시장에 확실한 호재로 인식된다. 기본계획이 발표되더라도 실제 첫삽을 뜨기까지 사업 속도가 지연될 수도 있고, 운이 나쁘면 계획이 전면 백지화될 가능성도 있다. 반면 한번 착공한 철도는 개통 시점이 다소 지연될 가능성은 있어도 개통하지 않는 사례는 거의 없다. 또한 철도 개통이 임박해지면 그 지역 교통 여건이 개선된다는 뜻이므로 주변 집값 상승에 더 큰 영향을 미친다. 2020년에는 전국적으로 다양한 신규 노선이 개통을 앞두고 있다. 올해 철도 착공 또는 개통을 앞둔 지역으론 어디가 있을까. 지하철 5호선 연장 앞두고 하남 집값 ‘꿈틀’ 2020년 4월 24일에는 서울지하철 5호선 하남 연장선(상일동~하남검단산)이 개통한다. 하남 연장선은 서울 강동구의 지하철 5호선 상일동역과 경기도 하남시 하남검단산역을 잇는 광역철도 노선이다. 강일역, 미사역, 하남풍산역, 하남시청(덕풍·신장)역, 하남검단산역에 정차한다. 하남선은 수도권에서도 가장 유망한 택지지구인 미사강변도시를 통과하는 노선이다. 하남선 개통이 부동산시장에서 주목받는 이유다. 하남선이 개통하면 미사역에서 천호역까지 약 15분, 잠실역까지는 약 25분이면 이동할 수 있다. 이에 따라 그동안 ‘대중교통 불모지’였던 하남시의 교통 여건이 개선될 가능성이 높아진다. 이 일대 아파트 가격이 상승하는 것도 그 때문이다. KB국민은행 부동산 플랫폼 ‘KB부동산 리브온’에 따르면 미사강변도시 내 미사역 역세권 단지 ‘미사강변골든센트로(미사강변도시28단지)’ 전용면적 59㎡ 시세는 2019년 8월부터 12월 사이 1억원 이상 상승했다. 국토부 실거래가에 따르면 미사강변골든센트로 전용 59.59㎡ 6층은 2019년 10월 18일 6억8500만원에 거래되면서 신고가를 기록했다. 검단·송도, 지하철 1호선·GTX-B 호재 ‘줄이어’ 인천에서는 지하철 1호선 검단 연장선과 송도 연장 사업이 추진되고 있다. 인천지하철 1호선 검단 연장은 현재 운영 중인 인천지하철 1호선에서 계양역∼검단신도시까지 6.9㎞ 구간에 3개 역을 설치하는 사업이다. 2019년 11월 중 실시설계를 거쳐 2020년 상반기 중 2·3·4공구 공사에 착수할 예정이다. 2020년 1월 착공, 2024년 개통을 목표로 삼고 있다. 검단신도시는 인천지하철 1호선 검단 연장 외에도 서울지하철 5호선 검단 연장, 인천지하철 2호선 김포·일산 연장 가시화, 원당~태리 간 광역도로를 비롯한 광역교통 호재가 많다. 이 외에도 정부가 검토 예정인 수도권광역급행철도(GTX)-D 노선 수혜지로 검단신도시가 떠오르기도 했다. 이런 교통 호재 속에 검단신도시 부동산시장이 주목받고 있다. 오는 2021년 검단신도시 내 입주를 앞둔 금호 어울림센트럴(1452가구), 호반써밋 1차(1168가구), 유승 한내들 에듀파크(938가구) 3개 단지는 1년 전매제한 기간이 끝나자 분양권에 억대 프리미엄(웃돈)이 붙었다. 인천지하철 1호선 송도 연장은 인천지하철 1호선 송도국제업무지구역에서 가칭 송도 랜드마크시티 역(신설)까지 0.824㎞ 구간을 연결하는 사업이다. 2020년 7월 시설물 건설 및 종합 시험(시운전)을 거쳐 2020년 12월 개통할 예정이다. 송도에는 GTX-B노선 호재도 있다. GTX-B노선은 인천 송도∼여의도∼서울역∼남양주 마석까지 연결되는 광역급행철도다. 총 사업비는 5조7351억원, 총 연장거리는 80.1㎞다. GTX-B노선이 완공되면 송도~서울역까지 이동 시간은 기존 1시간 22분에서 27분으로 줄어든다. 현재 추진 중인 기본계획 용역 기간(15개월)을 고려하면 오는 2022년 말 착공이 목표다. 토지 보상, 행정 절차를 비롯한 변수가 있지만 예상 개통 시점은 2027년이다. 이러한 호재 속에 송도 대장주 아파트인 송도더샵퍼스트파크(F13-1BL) 가격이 오르고 있다. KB시세에 따르면 이 아파트 시세는 2019년 9~12월 사이 3000만~5500만원 올랐다. 의정부, 7호선 연장 착공 앞두고 집값 ‘들썩’ 경기도에서는 지하철 7호선 연장 호재가 있다. 지하철 7호선 북부 노선(도봉산∼옥정) 연장 건설사업은 2019년 12월 12일 첫삽을 떴다. 사업이 논의된 지 18년 만이다. 이 노선은 도봉산역∼의정부 장암역∼탑석역∼양주시계∼옥정·고읍지구 15.3㎞에 1∼3공구로 나눠 건설된다. 도봉산역∼장암역 1.1㎞는 기존 노선이 이용된다. 나머지 14.2㎞는 장암역∼탑석역(1공구), 탑석역∼양주시계(2공구), 양주시계∼옥정·고읍지구(3공구) 등으로 나뉘어 공사가 진행된다. 특히 2공구는 설계·시공 일괄입찰(턴키) 방식으로 추진돼 진행속도가 가장 빠르다. 오는 2024년에는 경기도 의정부를 거쳐 양주까지, 2027년이면 포천까지 철도가 놓인다. 경기도 의정부와 양주 옥정에서는 지하철 7호선 연장선 착공을 앞두고 집값이 꿈틀거리고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 의정부시 용현동에 있는 현대(1차)아파트 전용 129㎡ 시세는 2019년 9~12월 사이 5000만원 넘게 상승했다. 양주시 옥정동에 있는 e편한세상양주신도시 아파트 전용 74㎡ 시세는 같은 기간 1500만원 올랐다. 업계 관계자는 “철도노선 개발이 진행 중인 곳은 아직 인프라가 미비하지만 완공이 가까워질수록 가치가 오른다”며 “무엇보다 인프라가 갖춰지면서 추가적인 역세권 프리미엄을 기대할 수 있다는 게 가장 큰 장점”이라고 언급했다.

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2020년 01월호

‘젊은 오빠’ 더뉴 그랜저 3.3 vs ‘젊은 아빠’ K7 프리미어 하이브리드

젊은 오빠와 젊은 아빠의 차이는 확실하다 | 김기락 기자 peoplekim@newspim.com 최근 자동차 업계에서 현대자동차 더뉴 그랜저는 가장 뜨거운 관심을 받고 있다. 30여 년의 그랜저 역사가 주는 브랜드 파워와 함께 젊어진 디자인 덕. 현대차가 노리는 더뉴 그랜저의 소비자는 젊은 40대로 ‘영 포티(Young forty)’다. ‘젊은 오빠’로 불리기 원하는 중장년층이다. 기아자동차 K7 프리미어 하이브리드도 만만치 않은 경쟁 차종이다. 더뉴 그랜저가 ‘젊은 오빠’ 차라면, K7 프리미어는 ‘젊은 아빠’ 차로 비유할 수 있다. K7 프리미어 하이브리드가 보다 남성적인 디자인과 카리스마를 풍기고 있어서다. 더뉴 그랜저, 별·빛·보석의 앞모습...호불호 갈려 더뉴 그랜저 첫인상은 33년간 그랜저의 완성도가 절정에 달했다는 점이다. 파격적이란 평가를 받는 앞모습은 보는 각도에 따라 도도해 보이는가 하면 친근해 보이기도 한다. 자동차의 인상을 좌우하는 라디에이터 그릴과 헤드램프 등 각각의 구성품이 자연스럽게 연결돼 있다. 이를 통해 현대차가 내세우는 것은 디자인 완성도. 6세대에 걸친 그랜저의 전통성과 새로운 디자인에 대한 현대차의 고민이 묻어난다. 전통과 트렌드를 양립시킨 디자인은 쉽게 질리지 않는다. 앞모습에서 느껴지는 이미지는 명품 가방의 무늬가 연상되는 ‘파라메트릭 쥬얼(Parametric Jewel)’ 패턴 라디에이터 그릴이다. 그릴 속에 숨겨진 주간주행등(DRL)이 조화로워 보인다. 낮에는 보석 같고, 밤에는 빛나는 별 같다. 이 부분에서는 호불호가 극명하다. 뒷모습은 상대적으로 스포티하다. 트렁크를 가로지르는 리어램프는 입체적으로 튀어나와 있다. 앞과 뒤의 디자인 통일성은 커 보이지 않는다. 더뉴 그랜저는 엔진 성능보다 부드러운 주행 질감이 돋보인다. 최고출력 290마력/6400rpm, 최대토크 35kg·m/5200rpm의 힘을 내면서도 소음과 진동, 거칠기(NVH) 등을 최소화했다. 뒷좌석에서는 엔진 소리조차 거의 안 들릴 정도다. 3.3ℓ V6 대배기량 엔진이 주는 감성은 매우 크다. 이런 건 머리보다 몸이 먼저 느낀다. 승차감은 기존 6세대 그랜저와 큰 차이가 없다. 고속에서 좌우 균형감을 유지하려는 등 조종성은 약간 나아진 듯하다. 더뉴 그랜저 복합공인연비는 9.7㎞/ℓ로 서울외곽순환도로 및 고속도로에서 시속 100km 주행 시 13~14㎞/ℓ를 오간다. 출퇴근 시간이나 도심에서는 6~7km/ℓ를 보일 것 같다. K7 프리미어 하이브리드, 경차 이상의 연비 K7 프리미어 하이브리드를 타면 기름 아끼려고 노력할 필요가 없다. 꽉 막힌 서울 도심 퇴근길. K7 프리미어 하이브리드는 가끔씩 엔진이 켜질 뿐 전기모터만으로 움직인다. 이 덕에 연비는 점점 올라가 복합공인연비 16.2km/ℓ를 넘어선다. 가솔린 준대형차에 견줘 경제성이 2배에 달하는 수치다. 고속도로에서도 연비 신뢰성이 높다. 경차 연비보다 우수한 20km/ℓ대를 나타내기도 한다. 실제 K7 프리미어 하이브리드의 공인 고속도로 연비는 복합공인연비와 똑같다. K7 프리미어 하이브리드에 탑재된 2.4ℓ 가솔린 엔진은 최고출력 159마력/5500rpm, 최대토크 21kg·m/4500rpm의 힘을 내는데 38kw 전기모터가 가속 시 힘을 더한다. 반대로 감속 시에는 바퀴의 회전에너지를 전기로 바꿔 전기모터에 힘을 공급하는 하이브리드 배터리를 충전한다. 충전된 배터리는 주행 및 가속 등 필요 시 전기모터에 전기를 공급하는 방식이다. 전기모터 용량이 비교적 작은 덕에 충·방전이 빨라 실용적이다. 급제동 시 충전량도 늘어나는데 이때 운전석 바퀴 쪽에서 미세한 소음이 발생하는 점은 ‘옥에 티’다. K7 프리미어 하이브리드는 국산 하이브리드 기술이 정점에 달했다고 평가할 만하다. 준대형 자동차로서 정숙성은 물론 하이브리드의 강력한 동력 성능과 연료 효율성 등 최적의 균형점을 찾아서다. 더욱 놀라운 점은 전기모터와 엔진의 동력 전달 과정이 상당히 자연스러워졌다는 점이다. 저속 주행 시 전기모터로만 구동된다. 엔진이 꺼져 있으니 소음과 진동도 느끼기 어렵다. 하이브리드 배터리가 소진되면 엔진이 켜지며 힘을 보조하는데, 이 과정에 소음과 불쾌한 진동이 생겼던 데서 상당한 진보를 이뤄낸 것이다. 하이브리드 자동차는 전통적으로 일본 토요타가 세계 시장을 이끌어 왔다. 현대차와 기아차는 하이브리드 자동차를 거듭 출시하며 기술 격차를 좁혀 왔다. 기아차가 찾은 해답이 바로 K7 프리미어 하이브리드다.

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2019년 12월호

‘제2의 반도체’ 선점하라 LG화학 vs SK이노베이션 ‘총성 없는 전쟁중’

전기차 배터리 시장 규모 2025년 182조원...메모리 반도체 넘어 한·중·일 배터리 ‘삼국지’...獨 폭스바겐도 배터리전 참전 SK 최태원 - LG 구광모 회장 ‘담판’ 나설까...내년 예비판결 후 합의 가능성 | 정탁윤 기자 tack@newspim.com 2019년이 저물고 있다. 올 한 해 국내 산업계를 뜨겁게 달군 이슈 하나는 LG화학과 SK이노베이션의 ‘전기차 배터리’ 전쟁이다. 재계 서열 3, 4위인 SK와 LG그룹의 ‘총성 없는 전쟁’은 현재 진행형이다. 내년 상반기 미국 법원이 예비판결을 내릴 때까지 두 그룹의 신경전은 계속될 전망이다. LG화학과 SK이노베이션이 전기차 배터리 특허를 놓고 치열하게 싸우는 이유는 미래 생존이 걸려 있기 때문이다. 전기차 배터리는 성장성이 커 한국을 먹여살릴 ‘제2의 반도체’로 불리기도 한다. 국내 배터리 시장 전문기관인 SNE리서치의 김광주 대표는 지난 8월 배터리 콘퍼런스 ‘KABC 2019’에서 “메모리 반도체 산업 규모는 1650억달러(약 200조원)”라면서 “배터리 산업 규모는 올해 메모리 반도체의 3분의 1 수준에 불과하나 성장세를 이어가면 2025년에는 메모리 반도체를 넘어설 것”이라고 전망했다. SNE리서치는 LG화학의 배터리 생산능력이 오는 2023년 200기가와트시(GWh)를 돌파할 것으로 내다봤다. 삼성SDI와 SK이노베이션은 오는 2025년 각각 131.6GWh, 100GWh의 생산능력을 갖출 것으로 전망했다. 해외 시장조사업체인 IHS마킷도 글로벌 전기차 배터리 시장 규모가 연평균 25%씩 성장해 2025년 약 182조원에 이를 것으로 예상한다. 6년 안에 한국의 최대 수출품이 메모리 반도체에서 전기차 배터리로 바뀔 수 있다는 얘기다. 배터리업계 한 관계자는 “전기차 배터리 선발주자인 LG화학과 후발주자인 SK가 저토록 치열하게 싸우는 건 그만큼 전기차 배터리가 미래 먹거리가 될 것을 확신하고 있다는 방증”이라며 “5년 뒤, 10년 뒤 LG나 SK에서 ‘제2의 삼성전자’가 나오지 말라는 법도 없다”고 말했다. @img4 한·중·일 배터리 ‘삼국지’...폭스바겐 가세 현재 전 세계 전기차 배터리 시장은 한국과 중국, 일본 세 나라가 나눠 차지하고 있다. 몇년 전까지만 해도 전 세계 전기차 선두업체 테슬라에 독점 공급하는 파나소닉에 힘입어 일본이 앞서갔다. 그러다 중국이 중앙정부의 전폭적인 지지를 등에 업고 일본을 앞질렀다. 한국은 기술력으로 양국에 승부를 걸고 있다. 여기에 올해 독일 폭스바겐 그룹이 전기차 배터리를 직접 생산하겠다고 밝히면서 전 세계 전기차 배터리 시장에 불이 붙었다. 폭스바겐은 2025년까지 전기차 50종을 연간 300만대 생산키로 했다. 또 테슬라와 독점 관계에 있던 파나소닉이 올해 초 도요타와 합작사를 세우기로 합의했다. 테슬라 역시 새로운 공장에는 파나소닉 외 다른 업체와 관계를 구축하겠다고 밝히는 등 글로벌 전기차 배터리 시장의 본격적인 지각변동이 시작됐다. 현재 글로벌 배터리 업체들은 조 단위 투자를 감행하는 등 사활을 건 시장 선점 경쟁에 나섰다. 생산능력 확대를 통한 ‘규모의 경제’로 진입장벽을 구축하려는 목적도 있다. 기존 배터리 업체가 50GWh 이상의 생산 규모를 갖추면 후발주자들이 쉽게 진입하기 어려울 것이라는 전망이 지배적이다. 완성차 업체들도 전기차 배터리를 안정적으로 공급받기 위해 배터리 업체와 협력을 강화하고 있다. GM과 일본의 혼다가 포괄적인 파트너십을 구축하고, 포드와 폭스바겐도 전기차 및 자율주행차 분야 동맹을 맺었다. LG화학은 중국 지리자동차와 전기차 배터리 합작법인을 설립하기로 했다. 지리자동차는 현지 완성차 브랜드 판매량 1위 업체다. 한병화 유진투자증권 연구원은 “글로벌 배터리 업체들 간 증설 경쟁이 있으나 결국 시장 수요 증가가 더 클 것”이라며 “전기차 배터리 외에 에너지저장장치(ESS), 전기배, 비행기, 오토바이, 자전거 등으로 배터리 수요의 범위가 확장되는 것을 감안하면 글로벌 배터리 시장은 수요초과 현상이 예상된다”고 전망했다. LG화학·삼성SDI·SK이노베이션, 투자 경쟁 지난 2000년부터 전기차 배터리에 투자하기 시작한 LG화학은 명실상부 국내 배터리업계 맏형이다. 지난해 4분기에는 전기차 배터리 투자 18년 만에 첫 흑자를 내기도 했다. LG화학은 현재 폭스바겐과 다임러, 르노, GM, 포드, 현대·기아차 등 국내외 자동차 제조사에 전기차 배터리를 공급 중이다. LG화학은 글로벌 시장 선점을 위해 전기차 시장의 약 90%를 차지하는 미국(홀랜드), 중국(난징), 유럽(폴란드 브로츠와프) 3개 지역에 생산거점을 구축했다. 국내에선 충북 오창 공장에서 생산 중이다. 이를 통해 순수 전기차 기준 연간 58만대 이상(2018년 기준 35GWh)의 배터리 생산능력을 확보했다. 지난 1월에는 총 1조2000억원을 투자해 난징 배터리 공장을 증설하겠다는 계획을 내놨다. 현재 전체 매출의 약 60%를 차지하는 석유화학 사업 의존도를 2024년에는 30%대로 낮추고, 급성장하는 자동차 전지를 중심으로 전지사업을 전체 매출의 50% 수준인 31조원까지 끌어올린다는 전략이다. 신학철 LG화학 부회장은 지난 7월 기자간담회에서 “선제적인 연구개발로 3세대 전기차 배터리 시장에서 압도적인 기술 우위를 유지하고 생산기술, 품질, 공급망 관리 등 운영 역량을 강화하겠다”고 강조했다. 지난 2008년부터 전기차 배터리 사업에 뛰어든 삼성SDI는 2013년 첫 전기차 배터리를 양산했다. 한 번 충전에 600㎞ 주행이 가능한 전기차 배터리 셀 등 다양한 배터리 기술을 확보하고 있다. 삼성SDI는 폭스바겐과 BMW, 르노 등에 배터리를 납품하는 한편 지난해엔 재규어랜드로버로부터 수주하기도 했다. 지난해 본격 가동에 들어간 유럽의 전기차 배터리 생산기지 헝가리 공장에 5600억원을 추가 투자하기로 하는 등 관련 투자를 늘려가고 있다. 후발주자인 SK이노베이션 역시 공격적인 투자에 나서고 있다. 지난 2010년 충남 서산에 첫 양산 공장을 건설한 SK이노베이션은 헝가리, 중국, 미국에 차례로 공장을 건설하며 글로벌 생산거점을 늘려가고 있다. 2022년까지 투자하기로 확정한 금액만 모두 4조원이 넘는다. 글로벌 공장이 모두 완공되는 2022년엔 연간 약 40GWh의 생산능력을 확보하게 되며, 이를 60GWh까지 확대한다는 계획이다. 김준 SK이노베이션 사장은 지난 5월 기자간담회에서 “독한 혁신으로 2025년 배터리업계 세계 3위에 진입하겠다”고 밝혔다. SK 최태원 - LG 구광모 회장 ‘담판’ 나설까 소송전이 한창이던 지난 9월 두 회사의 최고경영자(CEO)인 신학철 LG화학 부회장과 김준 SK이노베이션 사장이 만났다. 하지만 서로 입장차만 확인하고 헤어졌다. 이후 경찰의 SK그룹 압수수색 등이 진행되자 감정싸움이 격화되며 두 CEO 간 추가 회동은 현재로선 불투명하다. 이에 따라 결국 내년 6월경으로 예상되는 미국 국제무역위원회(ITC)와 연방법원의 예비판결 전까지 양측의 신경전이 계속될 전망이다. 다만 예비판결 즈음해서 최태원 SK그룹 회장과 구광모 LG그룹 회장 간 ‘담판’ 가능성도 제기된다. @img6 @img5 최태원 회장은 지난 9월 미국에서 기자들과 만나 이번 배터리 소송과 관련, “잘될 것”이라면서도 구체적인 언급은 피했다. 구광모 회장은 신학철 LG화학 부회장 및 권영수 LG 부회장 등을 통해 배터리 소송전 진행 상황 등을 보고받고 있는 것으로 알려졌다. 산업통상자원부가 지난 번 두 회사 CEO 간 첫 회동을 주선한 만큼, 추가 중재에 나설 경우 대화 여지는 남아 있다. 배터리산업 주무 부처인 산업통상자원부는 두 회사 소송 관련 진행 상황을 지속적으로 모니터링하고 있다. 배터리업계 한 관계자는 “배터리 소송은 내용이 복잡하고 보안 관련 내용이 많아 전문가 아니면 시시비비를 가리기가 쉽지 않다”며 “두 회사의 소송전과 별개로 중국은 독일에 공장을 짓는 등 가파르게 성장하고 있다. 중국 업체는 떠오르는 태양, 일본은 지는 해, 한국은 이제 막 시작 단계인데 중국 업체와의 기술 격차를 어떻게 벌려 나갈지도 고민해야 할 것”이라고 지적했다.

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2019년 12월호

LG화학 - SK이노베이션 난타전 내년까지 이어진다

국경 넘나드는 소송...美 ITC ‘디스커버리’ 위력 기대 과거 합의서까지 공개하며 소송전 2차 CEO 회동 가능성 낮아...이르면 내년 초 결론 | 권민지 기자 dotori@newspim.com 지난 4월 LG화학이 인력과 기술을 빼갔다며 소송을 제기하면서 시작된 LG화학과 SK이노베이션의 전쟁이 해를 넘겨 계속될 전망이다. 미국에서 시작된 소송은 국내로 번졌고, 형사 소송으로 이어져 압수수색까지 이뤄졌다. 양사 최고경영자 간 만남이 있었지만 아무런 성과도 내지 못했다. 양측은 전의를 다지고 있다. ‘핑퐁 게임’...한·미 법정 가리지 않는 쟁송 첫 번째이자 주요 전장은 미국이다. 미국 국제무역위원회(ITC)와 연방법원은 소송 과정에 강력한 ‘증거개시 절차(디스커버리)’를 둬 증거 은폐가 어렵다. 미국에서는 상대방이 소송과 관련된 정보와 자료를 요구할 경우 반드시 제출해야 한다. 이를 위반할 경우 소송 결과에 큰 영향을 주는 제재로 이어진다. 이번 소송에서도 ITC 디스커버리의 위력이 발휘될 것으로 보인다. 지난 4월 30일 LG화학은 ITC와 미국 델라웨어 주 지방법원에 SK이노베이션을 2차전지 관련 ‘영업비밀 침해’로 제소했다. LG화학은 SK이노베이션이 2017년부터 2년간 LG화학 전지사업본부의 핵심 인력 76명을 채용해 인력과 기술을 빼갔다고 주장했다. 이에 SK이노베이션은 즉각 반박했다. ‘인력 빼가기’가 아니라 당사자들의 공채 지원에 따른 ‘정당한 기업 경영활동’이라는 것이다. 오히려 국내 이슈를 해외 법원으로 가져갔다며 LG화학이 ‘국익을 훼손했다’고 주장했다. SK이노베이션은 국제전을 국내전으로 확전시켰다. 지난 6월 10일 SK이노베이션은 서울중앙지방법원에 LG화학을 상대로 ‘명예훼손에 따른 손해배상·채무부존재 확인’ 소송을 제기했다. 또 8월 30일에는 ITC와 델라웨어 주 지방법원에 LG화학과 LG전자를 ‘특허 침해’로 제소했다. 2차전의 시작이었다. 이후 9월 16일 산업통상자원부의 중재로 신학철 LG화학 부회장과 김준 SK이노베이션 총괄사장이 회동했지만 이렇다 할 성과는 없었다. 그리고 9월 27일 LG화학이 ITC와 델라웨어 주 지방법원에 SK이노베이션과 SK배터리 아메리카를 ‘특허 침해’로 제소하며 맞대응에 들어갔다. SK이노베이션은 이에 LG화학이 과거 10년간 부제소하기로 했던 합의를 파기했다며 서울중앙지방법원에 LG화학을 대상으로 ‘소 취하 및 손해배상 청구 소송’을 제기했다. 양사의 ‘소송에는 소송으로’ 맞대응 기조가 명확해지면서 국내외 쟁송이 끊임없이 이어졌다. LG “인력·기술 빼가기” vs SK “정당한 기업활동” LG화학이 미국 ITC에 제소한 ‘영업비밀 침해’ 소송은 이번 배터리 전쟁의 핵심으로 꼽힌다. 영업비밀 침해 소송 이후 진행된 법적 대응은 사실상 ‘맞대응’ 성격으로서 해당 소송의 결과에 나머지 소송의 취하 여부, 승패 여부 등이 결정될 가능성이 높기 때문이다. LG화학은 SK이노베이션이 LG화학 재직자를 경력직으로 채용하며 2차전지 양산 기술 및 핵심 공정기술과 관련된 영업비밀을 지원 서류에 기재하게 했다고 주장했다. 과거 2017년 10월과 2019년 4월에도 LG화학은 SK이노베이션에 영업비밀·기술정보 등의 유출 가능성이 높은 인력에 대한 채용을 중단할 것을 요청한 바 있다. LG화학에 따르면 SK이노베이션은 경력 이직자에게 LG화학에서 수행한 상세 업무내역과 프로젝트 리더, 프로젝트를 함께한 동료 전원의 실명을 기술하도록 요구했다. 당시 이직자들이 이직 전 사내 시스템에서 개인당 400여 건에서 1900여 건의 핵심 기술 관련 문서를 다운로드한 정황도 발견됐다. SK이노베이션은 “프로젝트에 함께한 팀원 실명을 기술하는 것은 면접 합격자에 한해 요구된다”며 “경력 증명서류의 대표적 양식”이라고 반박했다. LG화학은 이와 관련해 SK이노베이션 및 인사담당자를 서울지방경찰청에 ‘산업기술 유출 방지 및 보호에 관한 법률 위반’ 혐의로 형사 고소했다. 이후 SK이노베이션 본사와 대전 대덕기술원은 두 차례, 충남 서산의 배터리 공장은 한 차례 압수수색을 받았다. SK이노베이션도 가만히 있지 않았다. LG화학을 상대로 명예훼손 손해배상·채무부존재 확인 소송을 냈다. LG화학의 제소는 ‘아니면 말고 식 소송의 전형’이라는 주장이었다. 그러면서 이에 대한 명예 및 신뢰 훼손에 대한 손해배상과 ‘영업비밀 침해가 전혀 없다’는 것을 확인하는 채무부존재 소송을 걸었다. 이때 SK이노베이션은 2011년 진행했던 리튬이온분리막(LiBS) 사업 소송을 들고 나왔다. 당시에도 ‘아니면 말고 식’으로 진행한 후 1, 2심에서 패소해 합의종결했다는 것이다. 이번 소송도 당시와 유사한 양상으로 흘러갈 것으로 전망했다. 2차전 ‘특허 침해’...2014년 합의서까지 공개 2차전의 시작은 SK이노베이션이 알렸다. 8월 30일 SK이노베이션은 ITC와 델라웨어 주 지방법원에 LG화학과 LG전자를 동시에 제소했다. LG화학은 SK이노베이션의 2차전지 특허를 침해했고, LG전자는 이같이 특허를 침해한 기술로 만들어진 배터리 셀을 공급받아 배터리 모듈과 팩을 생산해 자동차 회사에 판매했다는 것이다. SK이노베이션은 “내용도 밝히지 않은 채 영업비밀을 침해했다고 주장하며 자사를 제소한 LG화학 소송과는 근본적으로 다르다”고 강조했다. 이후 9월 16일 양사 CEO 회동이 있었다. 하지만 서로 입장차만 확인하고 헤어졌으며, 바로 다음날 SK이노베이션 본사에 대한 검찰의 1차 압수수색이 진행돼 감정의 골은 깊어졌다. LG화학도 맞소송으로 대응했다. LG화학은 9월 27일 미국 ITC와 델라웨어 주 지방법원에 SK이노베이션과 SK이노베이션의 전지사업 미국법인 SK배터리 아메리카를 ‘특허 침해’로 제소했다. LG화학은 이에 대해 “특허 침해 소송에는 맞대응하는 게 글로벌 특허소송 트렌드”라고 설명했다. LG화학은 △안전성 강화 분리막(SRS®)의 원천개념 특허 △SRS® 코팅층의 최적화된 구조를 구현한 특허 △SRS® 코팅 분리막의 열적·기계적 안정성을 최적화한 특허 등 SRS® 관련 특허 3건과 양극재 미국 특허 2건을 SK이노베이션이 침해해 부당이득을 챙겼다고 주장했다. 여기서 ‘특허 동일성’ 여부의 문제가 등장했다. SK이노베이션은 LG화학이 SRS® 원천개념 특허로 제시한 미국 특허 7662517이 과거 10년간 부제소하기로 합의했던 한국 특허 775310과 동일하다는 주장을 내놓았다. SK이노베이션은 2014년 10월 29일 김홍대 당시 SK이노베이션 NBD총괄(현재 퇴임)과 권영수 당시 LG화학 대표이사(현재 ㈜LG 부회장)의 직인이 찍힌 합의서 원문을 들고 나왔다. 과거 LG와 SK는 대상 특허와 관련해 향후 직접 또는 계열회사를 통해 국내외에서 상호간에 특허 침해 금지나 손해배상의 청구 또는 특허 무효를 주장하는 쟁송을 하지 않기로 합의했다는 것이다. 이에 LG화학은 한국 특허와 미국 특허는 권리 범위부터가 다른 별개의 특허라고 반박했다. 당시 합의서에 언급된 ‘대상 특허’는 한국 특허이고 새롭게 SK이노베이션이 제소한 특허는 미국 특허라는 것이다. 그러면서 ‘특허 독립’의 원칙상 각국 특허는 독립적으로 권리가 취득되고 유지되며 각국의 특허 권리 범위도 다를 수 있다고 설명했다. 즉 한국 특허 775310과 미국 특허 7662517은 ‘별개’라고 주장했다. 내년 초 승자 윤곽...내년 말 美 ITC 최종판결 업계에서는 양사 감정의 골이 깊어 2차 CEO 회동의 가능성이 낮은 것으로 보고 있다. 국내외 쟁송과 수차례 이어진 논박으로 이미 건널 수 없는 강을 건넜다는 것이다. 또 1차 회동을 중재했던 산업부도 가시적인 성과가 없자 개입을 꺼리는 것으로 알려졌다. 승자는 이르면 내년 초 윤곽이 드러날 전망이다. 통상 ITC는 예비판결이 나오기 전 중재를 시도하는데, LG화학이 지난 4월 제소한 ‘영업비밀 침해’의 예비판결이 내년 6월에 예정돼 있다. 다만 연방법원에서 진행되는 소송은 별개다. ITC와 연방법원에서 승기를 잡지 못한 기업은 2차전지 시장 선점에도 실패하고 연방법원에서 청구하는 소송 비용도 부담해야 하는 ‘이중고’에 놓일 것으로 보인다. 최악의 경우 특허를 사용할 때마다 경쟁사에 로열티를 지불해야 할 수도 있다. 그야말로 양사의 미래가 달린 ‘신사업 먹거리’ 전쟁이다.

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2019년 12월호

‘탁탁’ 튀는 소리에 꺼지는 불 삼성SDI “더 이상 ESS 화재 없을 것”

울산사업장서 ESS ‘특수 소화시스템’ 시연...美 소방청 인증 도전 강제 발화에도 화재 확산 없어...전영현 사장 “100% 확신” 삼성 “특수 소화시스템에 2천억원 투자”...LG “화재확산 방지제품 국제인증” | 권민지 기자 dotori@newspim.com “에너지저장장치(ESS) 화재는 배터리 셀의 문제가 아니다. 하지만 자체 안전성 강화를 통해 혹시 화재가 발생하더라도 대응할 수 있도록 이번 조치를 취했다. 특수 소화시스템이 적용되면 더 이상 ESS 화재는 없을 것이라고 100% 확신한다.” 전영현 삼성SDI 사장은 지난 10월 23일 울산사업장에 기자들을 초청해 ESS 특수 소화시스템 시연회를 열고 자신감을 드러냈다. 전 사장은 배터리 셀에 문제가 없다는 점을 강조했다. 그는 “미국 소방법 기준 인증이 조치를 취한 것”이라며 “강제 발화를 유도해도 화재가 발생하지 않는다는 것을 증명해 미국 소방청의 인증을 받아야 한다”고 말했다. 이어 “해당 인증이 내년부터 법제화되는데 일부 해외 고객이 선제적 대응을 요구했다”고 이번 특수 소화시스템 도입 배경을 설명했다. 앞서 10월 14일 삼성SDI는 ESS에 특수 소화시스템을 적용하겠다고 발표했다. 이날 시연회에서는 기존 ESS 배터리 셀과 특수 소화시스템을 적용한 셀을 동일하게 강철못으로 찔러 발화를 유도한 후 반응을 살폈다. 특수 소화시스템이 적용된 셀에서는 하얀 연기와 함께 탁탁 하고 튀는 소리가 난 후 불이 꺼졌다. 직접 자극한 셀의 온도는 천천히 300도까지 올라갔으나 이후 하락했다. 인접셀의 온도도 50도 안팎에 머물러 화재 사고로 번지지 않았다. 반면 기존 셀의 경우 짙은 검은색 연기와 함께 급속하게 온도가 높아졌다. 강철못으로 직접 자극한 셀의 온도는 10초 만에 300도를 넘어섰고 인접셀도 140도를 넘어가 불이 붙었다. 이후 스파크가 튀면서 전체 셀로 화재가 번졌다. 배터리 내 분리막이 견디는 온도는 140도다. 이 때문에 140도 이상의 열이 주변에서 발생하면 인접셀로 불이 번져 화재사고로 이어진다. 전 사장은 “특수 소화시스템을 가능한 한 빨리 기존 국내 사이트에도 적용할 예정”이라며 “국내 1000여 개 사이트에 모두 적용하는 데 7~8개월 정도 걸릴 것으로 보고 있다”고 말했다. 원인 미상 화재 3년간 28건...업계 선제적 대응 지난 6월 민관합동조사위원회는 ESS 화재 원인으로 △배터리 보호시스템 미흡 △운영환경 관리 미흡 △설치 부주의 △ESS 통합제어 보호시스템 미흡 등을 지목했다. 당시 조사위가 “일부 배터리 셀에서 제조상 결함을 발견했으나 이러한 결함을 모사한 실증에서 화재가 발생하지 않았다”고 밝혀 ESS 화재 사고 원인이 규명되는 듯했다. 그러나 이 같은 발표 이후에도 화재는 계속됐다. 8월에 1건, 9월에 2건, 10월에 2건이 추가로 발생해 3년간 ESS 화재 사고가 28건 발생했다. 이에 삼성SDI와 LG화학은 선제적 대응에 나섰다. ESS 화재 사고에 탑재된 배터리 셀의 90%를 양사에서 제공한 만큼 책임감 있는 자세로 대처하겠다는 것이다. 삼성SDI는 2000억원을 들여 △배터리 모듈 내 소화시스템 △소화용 첨단 약품 등을 새롭게 출하하는 모든 ESS 배터리 셀에 탑재한다. 이미 국내 ESS 사이트에는 △외부 전기적 충격에서 배터리를 보호하기 위한 3단계 안전장치 설치 △운송·취급 과정에서 충격 여부를 확인할 수 있는 센서 부착 △ESS 설치 및 시공 상태 감리 강화 및 시공업체 정기교육 △배터리 상태의 이상 신호를 감지하는 펌웨어 업그레이드 등의 조치를 마쳤다. LG화학도 △모듈퓨즈 △서지프로텍터 △랙퓨즈 △IMD 등의 안전장치를 신규 ESS에 적용한다. 화재 확산 방지 제품은 현재 국제 인증을 마치고 추가 테스트를 진행 중이다. LG화학은 배터리 내 하드디스크인 HDD를 보호하는 내화성 HDD도 설치해 화재 원인 규명에 적극 나설 계획이다.

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2019년 12월호

대형 SUV 대결 기아차 모하비 vs 쉐보레 트래버스

고급스러운 디자인에 여러 안전사양 갖춘 기아차 ‘모하비’ ‘초대형 SUV’ 3열 공간성까지 갖춘 쉐보레 ‘트래버스’ 인지도는 모하비 우세...트래버스는 가성비 높아 경쟁력 충분 | 송기욱 기자 oneway@newspim.com 경차 시장에서 ‘모닝’과 ‘스파크’로 맞붙었던 기아자동차와 한국지엠 쉐보레가 이번엔 대형 SUV 시장에서 충돌했다. 기아차는 지난 9월 대형 SUV ‘모하비’의 페이스리프트 모델 ‘모하비 더 마스터’를 출시하고 ‘형님’ 격인 현대차 팰리세이드의 아성에 도전장을 냈다. 향상된 편의사양과 디자인 시그니처인 타이거페이스, 버니컬 큐브 DNA를 구현해 품격 있는 이미지를 완성했다. 기아차에 따르면 모하비 더 마스터는 지난 9월 출시 첫 달 1754대, 10월 2283대를 각각 판매했다. 한국지엠 쉐보레가 야심 차게 수입한 대형 SUV ‘트래버스’는 이미 미국에서 검증됐다. 미국의 땅덩이를 연상시키는 거대한 차체와 어떤 길도 달릴 수 있을 것 같은 아메리칸 감성이 어우러져 대형 SUV 마니아들의 이목을 집중시키고 있다. 한국지엠에 따르면 이미 2000대의 초도 물량이 완판됐다. 같은 영역에서 경쟁을 앞둔 두 모델이지만 비슷한 것은 가격대뿐이고 성능, 디자인, 차체 크기에서 각각의 특성이 있다. 편의·안전사양 대거 탑재...기아차 ‘모하비’ 모하비 더 마스터는 V6 3.0 디젤엔진과 8단 자동변속기가 장착돼 최고출력 260마력, 최대토크 57.1 kg·m의 성능을 자랑한다. 복합연비는 18인치 타이어 기준 9.4 km/ℓ다. 전장 4930mm, 전폭 1920mm, 전고 1790mm, 휠베이스 2895mm의 차체를 갖추고 있다. 트래버스에 비해 작은 덩치지만 어디 내놔도 작아 보이진 않는다. 외관 디자인은 이전 모델에 비해 품격을 더했다. 기존 ‘사골’이라는 오명을 쓴 모하비지만 이번 페이스리프트는 신차급 변화를 강조한 만큼 외장, 내장 디자인에서 많은 변화를 추구했다. 외장 전면부 타이거마스크 그릴과 가운데 새겨진 로고는 품격을 강조했다. 내장 역시 오크 우드 그레인 가니쉬로 마치 고급 세단에 탑승한 것 같은 느낌을 준다. 다양한 편의, 안전사양은 트래버스와 비교해 큰 장점이다. 공기청정모드, 외부공기 유입방지 제어, 운전석 자동 쾌적제어 시스템 등 국내 환경에 맞춘 편의사양은 물론 차량 뒤쪽에 스마트키를 들고 3초간 서 있으면 뒷문이 자동으로 열리는 스마트 파워 테일 게이트도 적용됐다. △전방충돌방지보조(FCA) △차로유지보조(LFA) △차로이탈방지보조(LKA) △후방교차충돌방지보조(RCCA) △후측방충돌방지보조(BCA) △운전자주의경고(DAW) △하이빔보조(HBA) 등 안전사양이 대거 기본화됐고 정차, 재출발 기능이 포함된 스마트크루즈컨트롤(SCC) 시스템이 큰 강점이다. 가격은 플래티넘 트림이 4700만원, 마스터즈 트림이 5160만원부터다. 트래버스와 비슷한 가격대다. 최대의 공간성, 초대형 SUV 쉐보레 ‘트래버스’ 트래버스는 얼핏 봐도 거대하다. 전장 5200mm, 전폭 2000mm, 전고 1785mm의 차체는 한국지엠이 ‘초대형 SUV’로 불러 달라는 이유를 단숨에 납득시킨다. 휠베이스도 3m가 넘는다. 거대한 크기만큼 넓은 내부공간이 트래버스의 가장 큰 장점이다. 특히 3열 공간은 국내 차량에서는 느낄 수 없는 편의를 제공한다. 동급 차량에서 가장 넓은 850mm의 3열 레그룸과 651ℓ의 트렁크 적재공간을 갖췄다. 3열 시트를 접으면 1636ℓ, 2열까지 접으면 무려 2730ℓ로 늘어난다. 심지어 러기지 플로어 아래 90.6ℓ의 대용량 수납공간도 마련돼 있다. 고성능 3.6ℓ 6기통 직분사 가솔린엔진과 하이드라매틱 9단 자동변속기를 장착했다. 최고출력은 314마력, 최대토크는 36.8kg·m으로 힘에서도 모하비보다 우세하다. ‘스위처블 AWD’ 기술도 강점이다. 2륜구동과 4륜구동을 넘나드는 것은 물론 오프로드에서도 최적화된 성능을 자랑하며 향상된 연비와 안정적인 주행감각을 동시에 느낄 수 있다. 트래버스는 전방충돌경고, 후측방경고, 차선이탈경고 차선유지보조, 차선이탈경고 등 ADAS 사양을 갖췄다. 스마트크루즈컨트롤이 포함되지 않아 모하비에 비해서는 부족하지만 동급 유일의 1열 센터 에어백을 갖췄다. 해당 기술은 사고 발생 시 운전자와 동반탑승자의 충돌을 막아준다. 트래버스의 가격은 △LT Leather 4520만원 △LT Leather Premium 4900만원 △ RS 5098만원 △ Premier 5324만원 △레드라인 5522만원으로 수입차임에도 가성비를 갖췄다는 평을 받고 있다. 업계는 두 모델이 같은 가격대임에도 다른 이미지와 활용성으로 경쟁을 벌일 거라고 예상했다. 한 업계 관계자는 “모하비가 국내 인지도는 더 높은 모델임은 분명하지만 트래버스는 지금껏 보지 못한 넓은 공간성과 가성비를 갖춘 모델”이라며 “시장에서 충분히 경쟁이 가능할 것으로 본다”고 말했다.

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2019년 12월호

GTX 네 번째 노선 김포·검단·하남이 들썩인다

‘광역교통비전 2030’에서 GTX-D노선 발표 김포한강·검단신도시 경유 유력...주민들 ‘환호’ 노선도 없는 성급한 발표 지적도 | 서영욱 기자 syu@newspim.com 정부가 수도권급행철도(GTX) 신규 노선 계획을 발표하자 경기 김포한강신도시와 인천 검단신도시가 들썩이고 있다. 수도권 서부 광역급행철도망의 유력한 경유지로 거론되면서다. 수도권 서부에서 서울을 가로질러 하남시까지 이어질 것이란 전망에 하남강변도시도 수혜지로 꼽힌다. 다만 정부가 노선도 확정하지 않은 상황에서 성급하게 개발 계획을 발표하면서 부동산 투기 바람이 다시 고조되고 있다는 지적이 나온다. 구체적인 노선이나 사업계획, 재원조달 방안 등을 서둘러 공개하지 않으면 내년 총선을 대비한 ‘선심성’ 공약이라는 비난을 피할 수 없을 전망이다. 서부권에 GTX-D 깐다!...김포, 검단에 볕드나 일명 GTX-D노선이 지날 것으로 유력하게 점쳐지는 김포·검단·하남은 벌써부터 집값이 오를 것이란 기대가 크다. 규제 일변도 부동산 정책과 3기 신도시 건설 계획으로 집값이 내려 불만이 고조된 지역 주민들의 민심을 단숨에 휘어잡았다. 정부는 지난 10월 31일 ‘광역교통비전 2030’을 발표하면서 GTX-D노선 계획을 언급했다. 국토부 대도시권광역교통위원회는 수도권 서부에 신규 급행노선을 추가로 검토해 2020년 하반기까지 확정·발표하겠다고 밝혔다. 정부는 구체적인 노선이나 사업 추진 계획 등을 일절 발표하지 않았지만 김포한강신도시와 검단신도시, 3기 신도시인 대장·계양신도시를 지날 것으로 보고 있다. 여기에 서울시가 지난 2015년 발표한 ‘10개년 도시철도망 구축계획 변경’에서 언급한 ‘남부광역급행철도’를 동쪽으로 서울 강일, 하남 미사까지 연결할 것이란 전망이 우세하다. 한강신도시나 검단신도시의 경우 서울로 직결되는 전철이 없어 지금도 주민들은 대부분 광역버스를 이용해 출퇴근하고 있다. 김포골드라인이 지난 7월 개통했지만 1편성에 2량만 다니는 소형 경전철인 데다 서울로 진입하려면 김포공항에서 환승해야 해 서울 출퇴근은 여전히 불편하다. 여기에 정부가 김포·검단으로 들어오는 길목에 부천대장·인천계양 3기 신도시 계획을 발표하면서 주민들의 반발은 더 커졌다. 김포·검단에 집을 사려는 수요는 점차 줄고 약속했던 교통망 확충도 늦어졌다. 한강신도시 대장주인 장기동 e편한세상캐널시티 전용 84㎡는 올해 들어 집값이 3000만원가량 빠졌다. KB국민은행 시세조사에 따르면 이 아파트 가격은 5억원에서 11월 현재 4억7000만원으로 6% 정도 하락했다. 한강센트럴자이1단지 전용 84㎡도 올 초 4억2000만원에서 11월 4억1000만원으로 1000만원이 떨어졌다. 한강신도시총연합회 관계자는 “2기 신도시인 김포와 검단의 서울 출퇴근 교통 불편 해소와 한강 하구 지역의 균형 발전을 위해 GTX-D의 빠른 노선 결정과 조기 착공을 기원한다”고 말했다. 검단신도시 집값은 좀처럼 되살아나고 있지 않다. 당하동 검단힐스테이트6차 전용 84㎡는 3억5750만원대 가격이 1년 넘게 유지되고 있다. 당하동 검단SK뷰 전용 84㎡는 일부 가격을 회복해 올 초 3억6250만원에서 현재 3억7500만원으로 1000만원가량 올랐다. 검단주민총연합회 관계자는 “GTX-D노선 서부선 추진 발표로 검단신도시는 장기적인 대형 호재를 추가로 선물받았다”며 “부동산 가치가 오르고 투자 수요도 몰리게 될 것”이라고 전했다. 동쪽으로는 미사강변도시의 기대감이 높다. 서쪽에서 출발한 GTX가 하남시까지 연결될 것이란 관측 때문이다. 실제로 서울 강동구나 하남시는 광역철도 수혜 대상이 아니다. 미사강변도시 역시 최근 집값이 주춤하다. 망월동 미사강변푸르지오 전용 84㎡는 올 초 8억5000만원에서 현재 8억3000만원으로 2000만원가량 내렸다. 미사강변도시28단지 전용 84㎡는 올 상반기 1억원가량 떨어졌다가 최근 7억6000만원대로 회복했다. 실현 가능성은 여전히 미지수...투기 우려도 커 하지만 우려의 목소리도 크다. GTX와 같은 대형 사업의 경우 실제 착공까지 절차가 험난하다. 먼저 법정 계획에 담겨 구체적인 노선과 예산을 확정해야 하고 까다로운 예비타당성 조사와 토지보상 절차를 거쳐야 한다. 이 과정에서 노선이 변경될 가능성도 있다. GTX-A~C노선은 지난 2011년 경기도가 정부에 제안한 후 공식적인 착공식(A노선)이 열리기까지 8년이 걸렸다. 사업 추진이 가장 빠른 A노선은 아직 보상 작업이 끝나지 않았다. 개통도 빨라야 2023년 말이다. 건설업계는 공사기간까지 감안하면 D노선의 개통까지 적어도 15년은 소요될 것으로 보고 있다. 막대한 사업비 조달도 관건이다. 서울시가 2015년 발표한 남부광역급행철도는 사업비가 3조2000억원이다. 남부광역급행철도는 GTX-D노선과 연계될 것이란 전망이 나오고 있다. 김포~미사 노선 연장까지 감안하면 사업비를 추정하기 어렵다. GTX 중 사업비가 가장 큰 B노선은 사업비가 5조7000억원에 달한다. 자칫 정교한 재원조달 방안을 마련하지 않을 경우 장밋빛 계획만 남발했다는 비판을 받을 가능성도 배제하기 어렵다는 지적이다. 이미 계획된 노선과의 중복투자 문제도 있다. 김포·검단은 서울지하철 5호선 연장 계획이 추진되고 있다. GTX-D노선이 구체화돼 5호선 예비타당성 조사에 반영되면 사업성 확보가 쉽지 않을 수 있다. 미사강변도시도 5호선 개통이 임박했고, 급행열차를 운행하는 9호선 연장 계획도 추진 중이다. 사실상 광역철도 역할을 하는 9호선이 먼저 개통하면 GTX-D노선은 방향을 틀 가능성도 충분하다. 한 부동산업계 관계자는 “정부가 노선이 확정되지도 않은 GTX 계획을 성급히 발표하면서 잠잠하던 수도권 부동산 시장을 들쑤셔 놓았다”며 “지역 민원을 고려하면 노선은 계획 확정까지 변경될 가능성이 매우 커 투자 피해 사례가 우려된다”고 경고했다. 백승근 대광위 본부장은 “광역교통비전 2030에 담은 사업들은 미래 추진 방향을 제시하기 위한 밑그림 성격”이라며 “구체적인 내용은 제2차 광역교통기본계획(2021~2040), 제4차 광역교통시행계획(2021~2040) 등 내년에 수립될 법정 계획에서 기술적 측면 등을 검토해 확정하겠다”고 말했다.

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2019년 12월호

변곡점 선 2020년 서울 부동산시장 전문가 전망은?

공급 축소에 저금리까지 내년 집값 하락은 제한적 지역별 온도차 불가피...전셋값도 동반 상승 전망 | 김지유 기자 kimjiyu@newspim.com 집값을 잡기 위한 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되자 내년 서울 아파트값이 어떻게 움직일지 관심이 높다. 전문가들은 대체로 내리지도 오르지도 않는 ‘보합’ 의견을 내놓았다. 서울 아파트값이 재건축 단지 위주로 잠시 하락했다가 다시 반등해 결과적으로 계속 오를 것이란 전문가도 있다. 종합하면 적어도 서울 아파트값은 지금보다 크게 떨어지지는 않을 것이란 의견이 우세하다. 서울 아파트값, 풍부한 유동자금으로 ‘보합’ 전망 전문가들은 정부 규제로 매매시장이 활기를 띠기는 어렵다고 진단했다. 분양가상한제가 재건축 단지를 정조준한 데다 다주택자 규제, 대출 규제가 강력하기 때문이다. 하지만 초저금리가 중요 변수다. 시장에 풀린 유동자금이 부동산 시장으로 계속 유입될 가능성이 있다. 이 경우 강력한 부동산 규제도 ‘약발’이 안 먹힐 수밖에 없다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “정부 규제와 어려운 거시경제, 대내외적 경제 상황으로 서울 아파트값은 오르기 어렵겠지만, 한편으로는 풍부한 유동자금이 매매시장에 유입되면 아파트값을 자극할 수 있다”며 “하락 요인과 상승 요인이 공존하는 시장이기 때문에 아파트값이 급락하기도 급상승하기도 어렵다”고 전망했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “낮아진 분양가로 인해 분양 시장으로 수요자 관심이 옮겨가면서 기존 주택가격 상승 흐름이 둔화될 수 있다”며 “하지만 기준금리 추가 인하 가능성과 풍부한 유동자금을 고려할 때 급격한 가격 조정을 기대하기 어렵다”고 말했다. 재건축단지, 수요 갈릴 것...가격 하락은 미지수 서울 재건축 단지는 분양가상한제 적용 여부에 따라 수요가 갈릴 것으로 예상된다. 분양가상한제가 적용되는 단지는 투자 수요가 감소할 수밖에 없다. 다만 수요가 감소하는 것과 별개로 이들 단지의 가격이 하락할지에 대해서는 전문가 의견이 분분하다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “분양가상한제가 적용되는 재건축 단지는 아파트값이 하락하고, 그렇지 않은 단지는 강보합 수준이 될 것”이라고 말했다. 반면 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “재건축 단지는 내년 상반기까지 약보합이겠지만 하반기 들어 다시 가격이 상승하면서 강보합이 될 것”이라며 “인근에 신축 아파트값이 오르면 이와 맞추기 위해 재건축도 결국 값이 오르게 될 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “재건축은 안전자산이라는 인식이 수요자들 사이에 많다”며 “신축 아파트값이 오르면 재건축을 구매하는 사람도 향후 그만큼 값이 오를 것으로 기대하게 된다”고 덧붙였다. 함영진 랩장도 “초기 재건축 단지들은 분양가상한제 적용이 불가피하기 때문에 수요가 떨어질 수 있다”면서도 “하지만 서울 등 인기 지역 재건축은 대체 투자처가 많지 않다 보니 가격이 크게 조정되기는 어렵다”고 예상했다. 전문가들은 서울에 공급된 새 아파트값은 계속 오를 것으로 예측했다. 권대중 교수는 “서울은 신축 위주로 일반 아파트에 대한 수요가 이어져 매맷값이 강보합을 보일 것”이라고 내다봤다. 함 랩장은 “신축 아파트값에 이미 공급 위축 우려에 따른 상승 가능성이 많이 반영됐지만, 여전히 수요자들이 선호해 아파트값이 강세를 보일 것”이라며 “신축 아파트와 분양의 차이는 청약통장을 사용하느냐, 가점은 낮지만 현금을 가진 수요자가 분양권을 사느냐일 뿐”이라고 말했다. 서울 전셋값을 바라보는 전문가들의 전망도 온도차가 있다. 우선 대규모 입주물량이라는 하락 요인은 있지만, 분양을 노리는 수요자들이 전세로 눌러앉으며 전셋값이 약보합을 보일 것이란 예측이다. 김덕례 선임연구위원은 “전셋값은 서울 입주물량이 올해와 내년에 많기 때문에 안정화되겠지만, 한편으로는 분양가상한제로 인해 대기수요가 증가할 것”이라며 “이에 따라 전셋값은 급등하지도 폭락하지도 않는 약보합 수준이 될 것”이라고 말했다 반면 정부가 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 추진하는 데다 재건축 단지들이 사업을 서두르지 않아 공급물량이 위축되면 전셋값이 오를 수 있다. 권 교수는 “정부가 추진하는 전월세상한제와 계약갱신청구권이 내년 도입되면 집주인들이 미리 전셋값을 올릴 수 있다”며 “특히 분양가상한제 도입으로 전세 대기수요는 증가하는 반면, 재건축 공급물량은 줄고 3기 신도시는 4~5년 후에 분양이 가능해 전셋값이 강세를 보일 것”이라고 말했다. 지방 아파트값, 지역별로 편차... 대전·부산↑ 지방은 일부를 제외하고 아파트값이 하락할 가능성이 크다. 김 부연구위원은 “대전은 올해 아파트값이 많이 올랐지만, 아직 다른 지역에 비해 덜 올랐다는 인식이 커 내년에도 상승할 것”이라며 “특히 부산은 조정대상지역에서 해제되면서 외부 유동자금이 유입되고 시장이 살아날 것”이라고 말했다. 그러면서 “강원도 아파트는 그동안 다주택자들이 세컨드하우스로 주로 보유했는데 최근 규제가 강화되자 매도하는 사례가 늘어 어려울 것”이라고 덧붙였다. 권 교수도 “부산과 대전, 인천, 대구, 울산 등 광역시는 유동자금이 몰려 아파트값이 강보합을 보일 것”이라며 “다만 광주는 최근 아파트값이 진정되는 국면에 진입했다”고 말했다.

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2019년 11월호

“자산관리는 기본, 자녀 혼사까지” 유능한 PB는 “가족보다 낫다”

| 전선형 기자 intherain@newspim.com “그동안 프라이빗 뱅킹(PB) 관리를 받으려면 수십억은 있어야 한다고 생각했었는데, 최근 뉴스를 보면서 그 정도까지는 아니어도 된다는 걸 알게 됐어요. 특히 증권사들은 은행보다 장벽도 낮고, 조금씩 자산을 증권사 쪽으로 옮겨볼까 생각 중입니다.” (30대 회사원 김모 씨) ‘증권사 PB’에 대한 대중의 관심이 커지고 있다. 지난 9월 조국 법무부 장관의 부인 정경심 동양대 교수가 자신의 연구실에 있는 PC를 반출하는 과정에서 한국투자증권 PB가 동행한 사실이 알려지면서다. 특히 정 교수가 VIP 요건을 충족하지 않았음에도 PB가 개인적인 업무들을 수시로 챙긴 것으로 전해지면서, 증권사에는 VIP 기준에 대한 문의전화가 걸려오고 있다. 금융자산만 2017조, 부자 잡기 증권사 PB 경쟁 KB금융지주 경영연구소가 지난 9월 발표한 ‘2019 한국부자(富者)보고서’에 따르면 지난해 말 기준 금융자산 10억원 이상 부자는 약 32만명, 이들의 총 금융자산은 2017조원인 것으로 나타났다. 지난해 코스피(KOSPI) 지수가 급락한 탓에 자산 증가율이 낮아지기는 했지만, 금융자산 규모는 지난 2014년 1542조원보다 무려 30.8%(475조원)나 늘었다. 부자가 늘어난다는 것은 금융사들이 관리해야 할 고객도 늘어났다는 것을 의미한다. 이미 은행·증권사들은 고객을 유치하기 위해 개인의 자산관리는 물론 자녀 입시에서 결혼, 상속, 증여 등 전방위 PB서비스를 제공한다고 홍보 중이다. 물론 PB서비스를 받으려면 다양한 조건을 충족해야 한다. 예치 자산도 그중 일부다. 일반적으로 은행에서 PB서비스를 받으려면 30억원 이상의 자산을 맡겨야 하는 것으로 알려져 있다. 증권사는 문턱이 조금 낮은 편이다. 물론 금액에 따라 제공되는 서비스는 다르겠지만, 10억원 이상 맡기면 특별 서비스를 받을 수 있다는 게 업계 중론이다. 실제 삼성증권의 경우 최근 우수고객 서비스를 받을 수 있는 최소 자격요건 기준을 낮췄다. 우대고객 등급 단계를 기존 3단계에서 4단계로 늘리면서 우대고객 등급을 신설, 연평균 자산 5000만원만 있다면 우대 서비스를 받을 수 있게 했다. 최소자산 유지 기준을 기존 연평균 1억원 보유에서 5000 만원 이상으로 내린 것이다. 또한 삼성증권은 자산 3억원 이상의 ‘아너스’, 자산 10억원 이상으로 일정 기여수익 이상인 ‘아너스 프리미엄’과 자산 30억원 이상의 ‘SNI 아너스’ 등급을 만들었다. 특히 지난해까지는 자산 10억원 또는 30억원 이상 보유 고객이더라도 회사가 정한 수준 이상의 기여수익을 기록하지 못하면 삼성증권의 우대고객이 될 수 없었으나, 올해부터는 자산 30억원 이상 최고 VIP 고객등급 산정 시 기여수익을 따지지 않기로 했다. 삼성증권의 우대고객 서비스는 다양하다. 우대 등급은 문화공연 초대 및 할인 등을 제공하는 ‘아너스 컬처’ 서비스를 받을 수 있고, 아너스 등급이 되면 공항 다이닝, 호텔 다이닝 등이 제공된다. 아너스 프리미엄이 되면 명인이 제작한 수제품 등이 들어 있는 기프트와 특급호텔 애프터눈 티, 다이닝 서비스, 프리미엄 차량세차 등의 서비스가 제공된다. 그리고 마지막으로 NI 아너스 회원은 앞선 서비스에다 공항 의전 서비스가 더해진다. 또한 삼성증권 투자컨설팅팀 전문가들이 직접 맞춤형 자산컨설팅과 세무, 부동산, 법무 관련 서비스를 제공한다. 한국투자증권은 총 5등급으로 고객을 나누고 있다. 고객 자산평균과 수익, 펀드상품 가입 등을 고려해 점수를 매긴다. 300점 미만은 패밀리, 300점 이상은 프라임, 1000점은 골드, 1만점은 로얄, 2만점 이상은 VIP로 분류한다. 자산은 10만원당 1점으로 환산되며 최대 1만점까지 받을 수 있다. 예를 들어 자산 규모 10억원일 경우 자산 조건에서 1만점이 충족돼 로얄 이상의 혜택을 받을 수 있다. 물론 수익률 및 거래실적 등의 조건도 충족해야 한다. 한국투자증권의 VIP 서비스는 다양하다. 자산관리 세미나는 기본. 명사 초청 강연이나 클래식 콘서트 및 오페라 관람, 와인클래스, 골프 등 다양한 행사에 초청된다. 물론 고객 요청 시 자산관리를 위한 세무 서비스도 상시 지원하고 있다. NH투자증권은 총자산 10억원 이상 고액자산가를 ‘톱클래스’로 분류하고 이 중에서 ‘프리미어 블루 멤버스’를 선정해 종합자산관리 서비스를 제공한다. 자산 기준으로 10억원 이상인 고객은 △종합자산관리(자산관리 자문서비스, 포트폴리오 제안, 보유자산 진단, 추천상품 제안/자문 서비스(세무, 부동산 컨설팅, 신고대행 서비스, 부동산 매매자문) △제철 먹거리 정기배송(연 3회 계절별 제철 농산물로 구성해 발송) △프리미엄 기프트(전용 온라인 몰을 통해 멤버십 등급별로 구성한 기프트 중 연 1회 신청 가능) 등의 혜택을 받을 수 있다. 미래에셋대우도 다양한 기준으로 고객을 나눠 ‘오블리제클럽서비스’를 제공한다. 서비스를 제공받는 고객은 자산 규모 및 수익 등으로 선정한다. 서비스로는 GVC(글로벌 인프라 호텔 등) 포인트를 제공하고 명절 선물, 경조 화환, 서울대병원 우대서비스, 매거진 발송, 세무·부동산 컨설팅, VIP행사 초대권 등을 제공한다. “신뢰 쌓아야 자산 맡겨” 가족 대소사도 챙겨 올해 초 대한민국을 뜨겁게 달군 드라마 ‘스카이캐슬’에도 PB가 등장한다. 등장인물들을 만나게 해주고, 자녀들과 입시코디를 짝지어주는 역할을 하는 것으로 나온다. 실제 PB들은 입시 등 VIP고객 자녀 케어를 진행하고 있다. A증권사의 한 PB는 한 고객의 자녀 입시 상담을 도와줬다. 고등학교 2학년에 재학 중인 자녀의 입시를 위해 친한 지인을 통해 학원을 소개해 주고 체계적인 관리를 받게 해줬다. 다행히 고객의 자녀는 원하는 대학에 들어갔다. 실제 A증권사의 한 PB는 한 고객의 자녀 입시 상담을 도와줬다. 고등학교 2학년에 재학 중인 자녀의 입시를 위해 친한 지인을 통해 학원을 소개해 주고 체계적인 관리를 받게 해줬다. 다행히 고객의 자녀는 원하는 대학에 들어갔다. 자식들의 혼사도 책임진다. 일부 금융사의 경우 VVIP의 자녀 중 미혼 남녀의 일대일 만남을 주선하는 서비스를 실제로 운영하고 있다. 전문 커플매니저가 대면상담을 통해 최적의 상대를 추천해 만남을 주선하는 것이다. 실제 이 서비스를 통해 40쌍이 결혼했다고 알려져 있다. 자녀 노릇을 하는 경우도 있다. B은행 한 PB는 70대 고객의 건강검진 예약을 돕고, 수시로 건강 상태를 물으며 연락을 한다. 골프 동행 등 운동도 함께 즐긴다. 이처럼 PB들은 고객을 비롯해 가족 대소사까지 챙기며 이른바 ‘집사’ 역할을 하고 있다. 이에 대해 현직 PB들은 이에 대해 고객과의 ‘신뢰’를 위한 영업 방식이라고 입을 모은다. 한 증권사 PB는 “업무시간 외에도 꾸준하게 고객과의 스킨십을 쌓아야 오랫동안 관계를 유지할 수 있다”며 “투자 외에도 개인적인 업무를 도와줘야 고객들도 PB를 신뢰하게 되는 것 같다”고 말했다. 이어 “더군다나 거액자산가들은 다양한 기관들과 거래를 많이 해봤기 때문에 우리보다 자산관리에 능통할 때가 많다”며 “때문에 인간적인 신뢰가 중요하고, 이를 바탕으로 투자 조언 등이 이뤄져야 한다”고 전했다. 또 다른 PB는 “거액자산가들의 자산을 증권사로 이동하게 하는 건 쉽지 않다”며 “그렇기 때문에 증권사에서는 적은 금액을 맡기더라도 VIP 서비스를 제공하는 경우가 더러 있다”고 말했다. 이어 그는 “사실 정경심 동양대 교수를 도운 PB 얘기가 나왔을 때 우리 사이에서는 크게 놀랄 이슈는 아니었다”며 “고객과 친밀도를 높이고 그간 다양한 일을 도왔기 때문에 충분히 할 수 있는 일이라고 생각한다”고 귀띔했다. 물론 PB들의 이 같은 노력은 수익으로 직결된다. 금융업계에서 VIP를 상대하는 PB들의 연봉은 수억원대로 알려져 있다. 기본급에 성과에 따른 보너스가 더해지는 식이다. 종종 연봉킹 순위에 PB들의 이름이 오르는 것도 이 때문이다. 한 증권사 관계자는 “PB에게는 고객을 어디까지 도와야 한다는 절대적인 기준이 없기 때문에 자신의 판단에 의해 고객을 관리하고 돕는 것”이라고 말했다. 이어 “채용설명회에 가보면 아직도 PB직군의 인기는 높은 편”이라며 “자신이 노력한 만큼 수익을 얻을 수 있고, 고객들과 다양한 라이프를 즐길 수 있는 점이 매력적인 것 같다”고 덧붙였다.

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2019년 11월호

연예계 부동산 투자 ‘고수’ vs ‘하수’

스타벅스 재테크’ 박명수 부부...꼬마빌딩으로 재미 청담동 주차장 사들여 ‘돈방석 앉은’ 김희애 “강남 빌딩도 다 좋진 않아요” 소지섭·전지현 | 김성수 기자 sungsoo@newspim.com 최근 연예인들의 부동산 투자 소식이 심심치 않게 들린다. 수입이 일정치 않은 연예인에게 ‘안정성’ 측면에서 부동산만 한 재테크 수단이 없다. 인기 톱스타는 일반 직장인들보다 소득이 높아 고가의 부동산을 투자하기에도 유리하다. 하지만 서울 청담동이나 삼성동과 같은 알짜배기 땅에 수백억짜리 건물을 갖고 있다 해서 모두 투자 고수는 아니다. 실력 있는 조언자를 만난다면 ‘대박’을 얻을 수 있지만, 그렇지 않은 경우 ‘빛 좋은 개살구’일 수 있는 게 투자 세계의 엄연한 현실. 그렇다면 연예계에서 부동산 재테크의 ‘고수’와 ‘하수’는 누구일까. 부동산 ‘미다스의 손’...박명수·수지·김희애 수익적인 측면에서 보면 방송인 박명수와 그의 부인은 연예계에서 ‘부동산 투자 귀재’로 평가된다. 그가 부동산 투자에 성공한 데는 부인이자 피부과 의사인 한수민이 ‘일등공신’ 역할을 한 것으로 알려져 있다. 박명수·한수민 부부는 지난 2011년 결혼 후 서울 성북구에 있는 한 건물을 29억원에 매입했다. 성북구 동선동1가 92-1에 소재한 이 건물은 대지면적 177㎡, 연면적 469㎡, 지하 1층~지상 4층 규모다. 준공 시점이 1987년 8월로 매입 당시엔 다소 낡은 건물이었다. 이 건물은 부인 한수민의 개인 명의로 사들였다. 한수민은 이 건물을 리모델링한 다음 이듬해인 2012년 스타벅스와 5년 임대차계약을 맺었다. 스타벅스가 건물 전층을 임대하는 조건이었다. 스타벅스는 건물주들이 가장 선호하는 우량 임차인(앵커 테넌트)이다. 보통 5년 이상 장기 계약해 공실 걱정이 없는 데다 브랜드 충성도가 높아 매장을 찾는 고객이 끊이지 않는다. 자연스레 건물 가치가 큰 폭 오르는 효과를 볼 수 있다. 한수민이 소유한 빌딩도 스타벅스 입점 후 임대수익과 건물 가치가 모두 상승했다. 보증금 2억원, 월세 970만원이었던 임대료는 보증금 3억5000만원, 월세 1650만원으로 올랐다. 한수민은 매입한 지 3년 후 이 건물을 46억6000만원에 매각했다. 부동산업계에서는 리모델링을 비롯한 각종 비용을 제외해도 한수민이 얻은 차익이 10억원 이상일 것으로 보고 있다. 임대수익은 약 5억원으로 추정된다. 한수민은 이후에도 서울 서초구 방배동에 있는 건물에 ‘스타벅스 재테크’를 적용해 대박을 냈다. 그는 지난 2014년 10월 서울 서초구 방배동 812-2에 있는 건물을 매입했다. 대지면적 734.4㎡, 연면적 283㎡ 규모다. 토지 매입가는 88억원, 건물은 감가상각이 진행돼 1억원 정도였다. 이듬해인 2015년 한수민은 기존 건물을 철거하고 약 21억원을 들여 연면적 890.88㎡(약 269.49평), 지상 5층 규모 건물을 신축했다. 새로 지은 빌딩 1층에는 스타벅스가 입점했다. 한수민은 처음 빌딩을 매입하기 1년 전부터 빌딩의 위치와 상권을 분석하고 스타벅스 입주 가능 여부를 미리 심사받은 것으로 알려졌다. 빌딩 이름은 한수민의 이니셜을 따서 SM빌딩으로 지어졌다. 이 건물에는 현재 스타벅스 외에도 약국, 어학원, 병원 등이 영업 중이다. 이러한 우량 임차인에 힘입어 건물 시세는 약 155억원으로 상승했다. 가수 겸 배우 수지가 매입한 ‘꼬마빌딩’도 부동산 투자의 성공 사례로 꼽힌다. 수지는 지난 2016년 4월 서울 강남구 삼성동에 있는 상가주택을 37억원에 매입했다. 이 건물은 대지면적 218㎡, 연면적 616㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다. 대출은 17억원 정도 받았다. 수지가 산 건물은 서울지하철 9호선·분당선 환승역인 선정릉역에서 걸어서 5분 거리에 있다. 건물 뒤편에 경사가 있어 앞쪽에서 보면 지하 1층이 지상 1층처럼 보인다. 이 덕분에 지하 1층도 지상 1층과 비슷한 임대수익이 발생한다. 이 건물은 역과 가까운 데다 주차도 편리하고 외관도 깔끔해 공실률이 낮다. 월 임대수익은 관리비 포함 1700만원 정도 발생하는 것으로 추산된다. 매매 금액에서 보증금을 제외하면 연 수익률은 6% 정도로 추산되며, 현재 시세는 43억원 정도다. 가수에서 부동산 투자자로 변신한 방미는 “수지의 건물은 규모는 작지만 세금, 대출이자 등을 제외하고도 고정 임대소득으로 6~8%를 남긴다”며 “이런 건물을 살 수만 있다면 엄청난 부자가 될 수 있을 것”이라고 말했다. 반드시 주택이나 건물을 사야만 부동산 투자인 것은 아니다. 토지로 ‘월수입’과 ‘시세차익’의 두 마리 토끼를 잡는 경우도 있다. 배우 김희애는 지난 2006년 서울 강남구 청담동의 한 특수용지 649.1㎡(196.4평)를 119억원에 매입했다. 주차장은 건물보다 평수가 넓기 때문에 매맷값도 비싸다. 김희애는 이 용지를 현재까지 주차장으로 운영하고 있다. 김희애가 소유한 주차장은 청담동의 노른자 땅에 있어 항상 주차난이 극심한 곳이다. 자연스럽게 주차장 월수입도 오를 수밖에 없다. 전문가들은 이 주차장에서 3000만원 이상의 월수입이 발생할 것으로 추정한다. 이 주차장은 월수입뿐만 아니라 시세차익 면에서도 성공적이다. 김희애가 소유한 주차장 가격은 현재 250억원으로 추정된다. 10여 년이 지난 후 땅값이 2배 이상 뛰어오른 것. 주변에 건물이 들어선다면 주차장 가치는 훨씬 더 올라갈 것으로 전망된다. “강남 불패? 신화는 무너진다” 소지섭·전지현 이와 달리 한류 스타 소지섭, 전지현은 부동산 투자를 잘못한 사례로 꼽힌다. 우선 배우 소지섭은 테헤란로에 있는 오피스 건물을 지난 7월 매각했다. 이 건물은 서울 강남구 역삼동 720-7에 있으며 연면적 3306.6㎡(1002평), 지하 3층~지상 15층 규모다. 그는 이 건물을 작년 10월 민병철어학원의 민병철, 민수연 씨에게 293억원 주고 사들였다. 3.3㎡당 2920만원 수준이다. 이후 소지섭은 지난 7월 이 건물을 310억원에 되팔았다. 1년이 안 된 사이 건물 가격이 17억원 오른 셈이다. 하지만 소지섭의 빌딩 투자가 성공적인 것은 아니라는 평가다. 취득세 4.6%를 감안하면 소지섭이 건물을 매입할 때 실제 든 비용은 306억원이 넘기 때문. 또한 매각 자문사에 지불한 수수료까지 제외하면 실제 남은 수익은 거의 없을 것이라는 분석이다. 유명한 에비슨영코리아 센터장은 “소지섭 씨가 처음에 빌딩을 샀던 금액이 다소 높았던 것 같다”며 “3.3㎡당 2920만원 정도면 지금 시세로도 비싼 가격”이라고 말했다. 배우 전지현은 빌딩 투자에서도 ‘큰손’으로 꼽힌다. 보유 부동산 규모만 770억원 수준이다. 전지현은 서울 강남구 삼성동에만 부동산 3개를 보유하고 있다. 지난 2014년에는 서울 삼성동 주택단지를 75억원에 샀다. 이어 1년도 안 돼 소속사 문화창고 대표 A씨와 함께 삼성동 2층 단독주택을 44억원에 매입했다. 지난 2017년에는 삼성동 147-15에 있는 325억원 상당의 ‘흑돈가’ 건물을 대출 없이 전액 현금으로 구입한 사실이 알려져 화제가 됐다. 하지만 전지현의 325억원짜리 흑돈가 건물 투자는 ‘기대’보다는 ‘우려’의 시선을 받고 있다. 우선 임대수익률이 형편없이 낮다는 문제가 있다. 매월 임대수익은 3300만원으로 건물 매맷값 325억원과 비교하면 연 1.2% 수준이다. 세전 수익률이 이 정도니 세후 수익률을 계산하면 은행 이자보다 형편없이 낮은 셈이다. 전지현은 삼성동의 미래가치 상승을 예상해서 이 건물에 투자한 것으로 분석된다. 삼성동에는 현대차그룹 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하 개발을 비롯한 대규모 호재가 많기 때문이다. 전지현 건물은 코엑스와 인터컨티넨탈호텔 건너편에 있다. 하지만 삼성동 개발이 과연 흑돈가 건물에 호재로 이어질지는 단언할 수 없다는 평가다. 영동대로 지하 개발로 인해 유동인구가 지상이 아닌 지하로만 다닌다면 흑돈가 건물은 오히려 상권 축소 및 임대수익 감소라는 피해를 받을 수 있다. 앞서 서울 송파구 신천동에 롯데월드타워가 완공된 후 주변 방이동 상권이 위축된 사례도 있다. 또한 전지현 빌딩은 용적률 면에서도 다소 아쉽다는 평가다. 흑돈가 건물이 있는 땅은 3종 일반주거지역이다. 강남구청 도시계획과에 따르면 삼성동 3종 일반주거지역은 용적률이 최대 250%, 건폐율이 최대 50%다. 전지현 빌딩을 신축할 경우 층수가 5층까지만 가능하다는 뜻이다. 부동산 전문가는 “전지현 씨의 흑돈가 투자는 임대수익률도 낮고 미래가치도 불확실하다는 점에서 리스크가 높아 보인다”며 “건물에 투자할 때는 향후 개발에 따른 미래가치를 내다보는 동시에 상권 분석도 철저히 해야 할 것”이라고 말했다. 배우 장동건의 부동산 투자는 평가가 다소 엇갈린다. 장동건은 서울 이태원 꼼데가르송길에 있는 빌딩을 지난 2011년 6월 126억원에 샀다. 꼼데가르송길은 한남동 제일기획 빌딩에서 서울지하철 6호선 한강진역으로 이어지는 640여m 일대를 일컫는 별칭이다. 길 자체가 고급스러워 다수 연예인이 빌딩을 매입해 소유한 곳으로 알려져 있다. @img4 장동건이 매입한 건물은 서울 용산구 한남동 683-73 일대 토지면적 330㎡, 연면적 1466㎡, 지하 2층~지상 5층 규모다. 장동건이 지불한 가격은 3.3㎡당 1억2599만원으로 당시 시세보다 비싸다는 지적이 있었다. 가수 싸이가 이듬해 2월 같은 대로변에 있는 빌딩을 훨씬 싸게 구입했다는 점도 장동건의 ‘빌딩 바가지설’에 한몫했다. 싸이는 78억5000만원에 빌딩을 매입했다. 3.3㎡당 7847만원으로 장동건 빌딩보다 4700만원 넘게 저렴하다. 하지만 빌딩 투자 전문가인 김윤수 빌사남부동산중개법인 대표는 장동건 빌딩이 무조건 투자 실패 사례라고 단정 짓기는 어렵다고 말했다. 김윤수 빌사남 대표는 “싸이 씨 건물은 대로변에서는 가시성이 떨어진다”며 “반면 같은 대로변에 있는 장동건 씨 건물은 외관 전체가 다 보여 가시성이 뛰어나다”고 말했다. 이어 “장동건 씨가 건물을 살 당시 매입가가 비싸다고 생각하지 않는다”며 “지금은 전 층에 폭스바겐이 임차해 있고 현재 시세는 170억원 정도로 예상된다”고 덧붙였다.

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2019년 11월호

“5G산업 新생태계 개척해야” 5G 넘어 5G+(플러스)로 간다

뉴스핌 정책진단 세미나 지상중계(요약) ‘5G 성공전략: 상용화 이후 성과와 과제’ 정부 “B2C에서 B2B로”...‘스몰셀’ 선점도 필요 | 김영섭 기자 kimys@newspim.com | 이형석 사진기자 leehs@newspim.com “기존 롱텀에볼루션(LTE) 생태계를 얘기할 때 ‘CPND’, 즉 콘텐츠(C), 플랫폼(P), 네트워크(N), 디바이스(D)라고 합니다. 5세대(5G) 이동통신 시대엔 이동통신이 다양한 산업을 지원하고, 다양한 기술이 한곳에 어우러져 적용되기 때문에 새로운 이동통신 생태계 지도가 필요하다고 생각합니다.” 뉴스핌과 변재일·이상민·노웅래 더불어민주당 의원은 지난 9월 24일 국회 의원회관에서 ‘5G 성공전략: 상용화 이후 성과와 과제’를 주제로 세미나를 개최했다. 박동주 5G포럼 생태계전략위원장(에릭슨LG 테크니컬 디렉터)은 주제발표를 통해 이른바 ‘5G 신(新)생태계론’을 제기했다. 신생태계는 휴대전화 단말기 중심의 5G 초기 상용화를 넘어 5G 인프라가 전 산업과 융합함으로써 5G를 넘어선 ‘5G+(플러스) 시대’로 이미 진입한 데 따른 것이라고 박 위원장은 강조했다. 세미나에선 중소기업이 진출할 수 있는 스몰셀 시장을 공략해야 한다는 제언도 나왔다. 이와 함께 LTE로 할당된 ‘로우 주파수(저주파수)’를 5G도 공유할 수 있는 기술적 방안을 검토해야 한다는 의견도 제기됐다. “LTE 저주파수, 5G와 공유하는 방안 검토해야” 박 위원장은 ‘5G 진화와 산업융합 이슈’란 주제발표를 통해 LTE 시대엔 단말기에 적용된 ‘응용 프로그래밍 인터페이스(API)’가 혁신을 이끌었다면, 5G 시대엔 각 산업 영역의 네트워크에 적용된 API가 산업 혁신을 이끌 것이라고 예상했다. 그는 “LTE 시대엔 애플이나 구글이 다양한 종류의 앱을 제공하면서 새로운 서비스를 스마트폰 사용자에게 제공해 혁신을 이끌었다”면서 “5G 시대엔 다양한 산업에 이동통신을 통해 네트워크 API를 제공, 산업 혁신을 도모할 수 있다”고 강조했다. 예를 들어 공장자동화 시스템이 공장 내 이동통신망을 통해 API로 컨트롤할 수 있는 식이다. 5G 주파수와 관련해선 LTE로 할당된 ‘로우 주파수’를 함께 나눠 사용할 수 있는 방안을 적극 검토해야 한다고 주장했다. 주파수는 범위에 따라 로우 주파수, 미드 주파수, 하이 주파수로 나뉜다. 주파수는 높아질수록 주파수 적용 범위가 짧아지고 기술적으로 다루기 어려운 특성을 지니고 있다. @img4 박 위원장은 “5G는 자동차나 드론 등 다양한 산업 영역에서 광범위한 지역까지 서비스를 지원하는데 이때 로우 주파수를 활용하는 것이 중요하다”면서 “기존 주파수를 활용하면 다양한 산업에서 넓은 커버리지까지 지원할 수 있을 것”이라고 설명했다. 박 위원장은 “현재 미국에서도 광범위한 커버리지 확보를 위해 600㎒를 저주파수로 활용하는 것을 고려하고 있다”면서 “저주파 대역의 LTE 사용자가 소멸될 때까지 고주파 대역의 5G에서 스펙트럼 셰어링(sharing·공유)을 통해 넓은 영역에서 활용 가능할 것”이라고 내다봤다. 박 위원장은 이어 “전 세계 40개 이상의 공장에서 5G를 적용하는 과정이 진행 중”이라며 “중국 공장의 경우 협대역사물인터넷(N-BIOT, LTE 기술 기반으로 사물인터넷을 효율적으로 제공하는 저전력 광역 통신표준 기술) 적용으로 생산성이 향상된 사례도 있고, 로봇에 적용해 저주파수를 구현한 사례도 있다”고 덧붙였다. “스몰셀 생태계, 장기적 관점에서 키워 나가야” 5G의 서비스 지역 확장을 위한 소형 기지국(스몰셀)의 중요성도 제기됐다. 나지현 한국전자통신연구원(ETRI) 지능형고밀집스몰셀연구실 실장은 ‘중소기업의 5G 스몰셀 장비 시장 진출방향’이란 주제발표를 통해 ‘스몰셀’ 시장 공략을 위해 정부와 산·학·연이 공동으로 나서야 한다고 주장했다. 스몰셀은 소출력 커버리지를 갖는 ‘작은 기지국’으로 커버리지 확장과 용량 증대를 위해 사용된다. 고주파 대역을 사용하는 5G 주파수 특성상 커버 가능한 범위가 넓지 않아 기지국만으로는 촘촘하게 네트워크 서비스를 제공하기가 어렵다. 스몰셀은 이 같은 5G 주파수의 단점을 보완할 수 있어 중요성이 커지고 있다. 특히 통신장비 가운데 유일하게 중소기업이 참여할 수 있는 분야이자 향후 빠른 성장이 기대돼 시장 선점이 요구된다. 나 실장은 “5G 주파수는 커버할 수 있는 범위가 좁은 반면 수용해야 하는 데이터양이 늘어 스몰셀을 사용할 수밖에 없다”며 “스몰셀은 활용도가 높아 국가적으로 이 기술을 확보하는 것이 아주 중요하다”고 설명했다. 이어 “스몰셀 생태계에는 여러 분야 사업자들이 맞물려 있어 정부와 산·학·연이 함께 역할을 분담해 장기적 관점으로 키워 나가야 한다”며 “시장을 키우려면 국가가 나서 안정적으로 수요를 확보해 줘야 한다”고 강조했다. 이에 대해 최성호 정보통신기획평가원 미래통신·전파 프로젝트매니저(PM)는 “스몰셀 기지국은 중소기업에서 시장을 창출해 나갈 수 있는 중요한 분야”라고 강조했다. 다만 “상용화 단계까지 스몰셀을 중소기업이 만들어내는 것은 기술적으로 어려울 뿐 아니라 대기업 기지국과 연동해 (스몰셀 사업 영역을) 확보하는 데도 한계가 있다”고 지적했다. 나 실장 역시 스몰셀 장비 업체에 대한 정책적 지원이 없으면 활성화되기 어렵다며 최 PM의 발언에 공감을 표했다. @img5 과기부 “5G B2B에 무게 두고 발전시킬 것” 정부 측 인사로 토론에 참여한 남석 과학기술정보통신부 통신이용제도과장은 그동안 5G 상용화 과정에서 ‘기업 대 소비자 간 거래(B2C)’에 방점을 찍고 사업을 추진해 왔다면, 앞으론 ‘기업 간 거래(B2B)’에 무게를 두고 발전시켜 나갈 계획을 밝혔다. 남 과장은 “통신서비스 사업은 인프라 위에서 서비스와 기기가 발전되는 구조인데, 지금 B2C가 5G 인프라를 구축하고 있다”며 “이 인프라 위에서 새 비즈니스 모델이 나와줘야 하는 중요한 시점에 이 같은 토론회에 나오게 돼 반갑다”고 말했다. 그는 이어 “소비재 시장(B2C)에서 기업 간 거래 시장(B2B)으로 넘어가는 데 간극이 있다. 5G플러스 전략의 목표 중 하나는 이 간극을 정부가 마중물 역할을 해 메워 나가자는 것”이라며 “그동안 B2C에 중점을 뒀다면, 이제는 B2B 쪽에 무게를 두고 발전시켜 나가겠다”고 덧붙였다. 남 과장은 B2C 시장에서 B2B 시장으로 넘어가기 위해 정부가 진행 중인 노력에 대해서도 설명했다. 범부처가 공동으로 5G전략위원회를 운영하고 있고, 스마트팩토리와 스마트시티를 조성하기 위해 국토교통부, 중소벤처기업부와 협업해 시범사업과 초기사업을 진행하고 있다는 것. @img6 토론 과정에서 5G의 사업모델에 대해 너무 조급하게 바라봐서는 안 된다는 우려의 목소리도 나 왔다. 최성호 PM은 “5G를 최초로 상용화하고 커버리지를 만들어 서비스를 제공한 지 얼마 되지 않은 단계에서 사업모델에 대해 고민하는 것은 이르다는 생각이 든다”며 “4G나 3G 때도 실제 시장에서 사업모델이 나오고 수익을 내기까지 적지 않은 시간이 걸린 점을 감안하면 지금은 사용자들의 경험 축적이 필요한 시기”라고 지적했다. 이어 “패스트 팔로워로 시장을 확보해온 이제까지의 전략에서 벗어나 아무도 해본 적 없는 ‘5G 버티컬(Vertical·수직융합)’을 만들어 가야 하는 시점”이라며 “오는 2026년 5G플러스 전략 안정화를 목표로 꾸준히 경험을 쌓아 나가야 한다”고 강조했다.

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힘이냐 연비냐...쏘나타 센슈어스 vs 하이브리드

| 김기락 기자 peoplekim@newspim.com 쏘나타 센슈어스는 강력한 터보 엔진의 주행감이 일품이다. 시크한 디자인은 젊은 소비자를 유혹할 만하다. 자동차는 무조건 연비가 좋아야 한다고? 그렇다면 쏘나타 하이브리드가 제격이다. 중형차가 경차보다 연비가 높으니 말 다 한 거다. 질문부터 하자. 똑같은 자동차인데 하나는 성능이 좋고 화려하다. 다른 하나는 경제성이 높고 수수하다. 어떤 차를 선택할 것인가? 현대자동차는 이 같은 질문에 센슈어스(Sensuous)와 하이브리드로 답하고 있다. 현대차가 선보인 쏘나타 센슈어스와 쏘나타 하이브리드는 성능과 경제성으로 각각 무장한 쏘나타 스페셜 버전이다. 센슈어스는 강력한 터보 엔진을 통해 스포츠 세단으로 재탄생했고, 하이브리드는 경차 이상의 경제성을 갖췄다. 쏘나타 센슈어스, 파격적인 디자인 & 강력한 힘 쏘나타 센슈어스 디자인은 파격적이다. 자동차의 인상을 좌우하는 앞모습은 조각을 낸 듯한 범퍼부터 예사롭지 않다. 우선 라디에이터 그릴 크기를 키웠다. 범퍼 양 구석에 공기흡입구를 더해 역동적인 인상을 풍긴다. 이 공기흡입구는 주행 중 달궈진 브레이크와 타이어의 냉각을 돕는다. LED 헤드램프도 매서워 보인다. 쏘나타 센슈어스는 힘 세고 기름도 덜 먹는다. 현대차가 세계 최초로 개발한 연속 가변 밸브 듀레이션(CVVD, Continuously Variable Valve Duration)을 적용했기 때문. 엔진으로 들어가는 공기의 양을 보다 지능적으로 조절해 성능과 함께 연비를 올린 기술이다. 배기량 1.6ℓ 가솔린 엔진과 8단 자동변속기를 달아 최고출력 180마력/5500rpm, 최대토크 27kg·m/1500~4500rpm의 힘을 낸다. 쏘나타 2.0 대비 출력은 20마력 높고 토크도 7kg·m 세다. 복합공인연비(17인치 타이어 기준)는 쏘나타 센슈어스는 13.7km/ℓ로 쏘나타 2.0보다 0.4km/ℓ 우수하다. 쏘나타 하이브리드, 경차보다 높은 연비 강점 쏘나타 하이브리드는 능동변속제어기술(ASC, Active Shift Control)과 태양열로 연비를 높이는 솔라루프 등을 첫 적용해 복합공인연비 20.1km/ℓ를 확보했다. 이는 쏘나타 2.0보다 연료 효율이 약 50% 높은 것으로 연료 효율만큼 보다 긴 거리를 주행할 수 있는 게 특징이다. 경차(15km/ℓ) 연비까지 넘어섰다. 쏘나타 하이브리드는 잘 팔린다. 한국을 대표하는 쏘나타에 경차를 좌절하게 만드는 연비를 갖춰 이유는 충분하다. 7월 말 출시 뒤 9월 말까지 4200여 대가 계약됐고 절반 정도가 소비자에게 인도됐다. 계약하면 한 달 정도 걸린다고 한다. 경제성을 최우선시한다면 한 달을 기다리더라도 쏘나타 하이브리드는 훌륭한 선택이 될 수 있다.

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“수십억대 연봉 PB 인기 후끈” 증권사, 우수 PB 양성 사활

WM부문 비중 높아지며 인재 영입 경쟁 불가피 증권사들, 내부 육성 위한 다양한 프로그램 선보여 성과별 직급제 도입·법인 전담 PB 등 ‘눈길’ | 김민수 기자 mkim04@newspim.com 국내 증권사들이 주식 위탁매매 일변도에서 벗어나 사업 다각화에 공을 들이면서 자산관리(WM)의 중요성 또한 꾸준히 높아지고 있다. 특히 대형 증권사를 중심으로 WM 부문을 확대 개편하는 한편 은행과 연계를 통한 토탈 서비스까지 선보이는 등 고객 유치에 사활을 걸면서 PB 양성에도 투자를 아끼지 않고 있다. 금융투자업계 및 금융감독원 전자공시에 따르면, 올해 상반기 5억원 이상 고액연봉을 받은 PB는 총 8명으로 집계됐다. 이 가운데 1위는 NH투자증권 프리미어블루 강북센터에 근무하는 서재영 PB로 상여금 11억2400만원 등 상반기에만 총 12억1600만원을 받았다. 그는 지난해 같은 기간에도 12억7100만원을 수령한 바 있다. 2위는 10억4200만원을 지급받은 이동률 신한금융투자 영업고문(PB), 3위는 9억1600만원의 정영희 미래에셋대우 테헤란밸리WM PB가 이름을 올렸다. 최근 주요 먹거리로 떠오른 IB 부문에서 고액 보수 수령자 대부분을 배출했지만, WM 내 PB 인력들도 전체의 10%가량을 차지하며 시장의 눈길을 사로잡았다. 이처럼 주요 PB들이 높은 성과보수를 받는 것은 WM사업 내에서 차지하는 비중이 크기 때문이다. 자산 규모가 큰 고객일수록 우수한 인력을 보유한 금융회사를 선호하기 마련이다. 업계에서도 고액자산가 비중이 곧 그 회사의 역량을 나타내는 바로미터가 되기도 한다. 이를 반영하듯 증권사들도 우수 PB 영입은 물론 양성에 다양한 노력을 기울이고 있다. 미래에셋대우, 마스터PB 운영 등 PB 역량 강화 국내 자기자본 1위 미래에셋대우는 경쟁력 있는 PB를 예우하는 마스터PB 제도를 운영하고 있다. 최근 2년간 관리자산 300억원, 연수익 7억원 이상을 유지하는 PB는 마스터PB로 선정된다. 이 중 관리자산 1000억원, 연수익 10억원 이상을 달성한 PB에게는 그랜드마스터PB가 부여된다. 미래에셋대우의 경우 영업점 성과를 평가해 성과급을 지급하고, 지점장이 소속 직원을 평가해 성과급을 분배하는 것으로 알려져 있어 PB 간 경쟁 역시 매우 치열하다는 평가다. NH투자증권은 PB 역량 강화를 위한 ‘NH 마스터(Master)PB’를 선보였다. 기존 정형화된 커리큘럼에서 벗어나 실전 중심의 역량 개발 극대화를 통해 시장을 이끌 만한 우수 PB 양성을 목표로 운영된다. 특히 올해 새롭게 공개한 ‘투자, 문화가 되다’ 슬로건의 일환으로 WM 영업직원 평가방식을 재무적 성과 중심에서 고객 가치를 중시하는 방식으로 새롭게 변경하는 등 WM사업부 반등을 위한 다양한 노력을 병행하고 있다. 법인 전담 PB를 육성하는 증권사도 존재한다. 한국투자증권은 올해 초부터 WM전략부에 법인영업부를 신설하고 법인 및 기업 오너, 대주주, 최고경영자(CEO) 등을 관리하는 전담 PB를 두고 있다. 또 전국 9곳에 법인특화점포를 운영하는 한편 법인 전담 PB 점포인 법인금융센터를 신설하기도 했다. 아울러 여기에 소속된 법인특화팀 직원들을 대상으로 한 투자금융 관련 교육 또한 함께 진행 중이다. 이 밖에 탄탄한 거액자산가 네트워크를 보유한 신한금융투자는 지난해 온라인으로 다양한 분야를 학습할 수 있는 모바일 플랫폼 ‘S-Hub’를 오픈하고 직원들의 업무 역량 확대를 꾀하는 것으로 유명하다. 또 업무별 자기주도 학습 조직인 CoP(Community of Practice)를 통해 직원들의 경력 개발을 적극 지원하는 것은 물론 전문인력 양성에도 공을 들이고 있다. 이에 대해 금융투자업계 한 관계자는 “각 지점에서 도제식으로 이뤄지던 PB 육성이 더욱 다양한 방식으로 이뤄지고 있다”며 “연차에 얽매이지 않고 오로지 실적으로 평가받는 업무 특성상 PB 직종의 인기는 꾸준히 지속될 것”이라고 내다봤다.

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스타 PB는 멀티플레이어 “기업상속·자금조달 등에도 정통”

신한금융투자 이경길 남대문지점장 “상품판매보다 IB업무 비중 갈수록 늘어” “워라밸 중시...맨파워 좋아야 성공 가능성 높아” | 장봄이 기자 bom224@newspim.com “프라이빗 뱅커(PB) 업무에서 상품 판매보다는 기업 관련 투자은행(IB) 업무 비중이 갈수록 커지고 있다. 비율로 따지면 현재는 50 대 50 정도. 앞으로 가업 승계나 자금 조달 등 고객 요구사항을 듣고 관련 컨설팅을 해 주거나 전문가를 연결해 주는 업무는 더 많아질 것이다. PB 역할에 제한은 없다고 생각한다.” 최근 ‘증권사 PB’에 대한 사회적 관심도가 높다. 고액자산가의 집사라고도 불리는 그들이 구체적으로 어떤 업무를 하고 있는지 듣기 위해, 지난 10월 초 서울 중구 소재 신한금융투자 남대문지점에서 이경길 지점장(PB)을 만났다. 점심 시간이 조금 지난 오후 2시 지점 내부엔 고객 한두 명 정도가 눈에 띌 뿐 한산했다. 시장 환경이 급격히 바뀌면서 지점을 찾는 고객은 점점 줄고 있다. 이 지점장은 “시장도 온라인화되고 상장기업이나 재무제표 등 정보도 인터넷에서 모두 접할 수 있기 때문에 고객들이 굳이 지점을 찾지 않고 해결한다. 주식 비중이 크게 줄어든 영향도 있다”고 설명했다. 인터뷰 중에도 고객 문의 관련 전화는 계속 들어왔다. 환매 지연 펀드를 어떻게 처리할지, 회사 내부에서 의견 조율로 분주한 모습이었다. PB는 고액자산가의 자산관리를 도와주는 은행·증권사 등 금융회사 직원이다. 거액자산가를 대상으로 예금이나 주식, 부동산 등 자산 종합관리뿐만 아니라 세무·법률, 상속 등 비금융 업무에 대한 서비스도 제공하고 있다. 이 지점장은 2001년 신한증권과 합병 전인 굿모닝증권에 입사해 10년 넘게 광화문지점에서 근무했다. 지난해 1월 남대문지점장으로 발령받았다. 현재는 개인 고객보다 법인이나 고액자산가들 위주로 관리를 맡고 있다. “최근 들어 주식도 부동산도 은행 금리도 상황이 좋지 않기 때문에 고객의 목표수익률이 점점 낮아지고 있다. 7%대에서 요즘엔 4%까지 내려왔다. 물론 고객 성향에 따라 다르기는 하지만 평균적으로 5%도 훌륭한 수준이다.” 수익성보다는 안정성을 추구하다 보니 포트폴리오도 여기에 맞춰진다. 그는 “상품은 금리형으로 추천한다. 금리형 외에는 변동성이 적은 상품들, 또 국내 시장은 전체 글로벌 시장에 1%도 못 미치기 때문에 해외 주식과 관련해선 직접투자 등을 안내하고 있다. 해외 주식도 자산 비중의 10%까진 늘려야 한다고 생각해 꾸준히 제안하고 있다.” “대부분 아는 기업이 미국 회사여서 미국 투자 관심도가 가장 높다. 성장성을 보는 고객들은 중국이나 베트남 주식도 보는데, 주로 미국 주식을 추천하지만 스토리가 있는 중국 기업 주식에도 관심을 많이 보인다. 예를 들어 중국 건강검진회사나 보험회사 등 성장 가능성이 충분한 종목들이다.” 이 지점장은 PB 업무를 ‘멀티플레이’라고 평가했다. “회사 자금 조달이나 IB 업무 등은 본사 특정 부서에서 주로 맡았던 일인데, 이제는 PB가 멀티로 해야 하는 상황이다. 10월 중 회사 경영포럼에 가면 컨설팅 부스에서 업무를 맡는데, 가업 승계나 자금 조달 등이 모두 포함된다. 가업 승계는 세무사 등 담당자들을 불러 연결해 주는 중간 브로커 역할을 한다. 이 때문에 맨파워가 강한 PB가 앞으로 더욱 성장할 수 있을 거라고 강조했다. 고객의 니즈를 듣고 세부적인 전문지식은 아니더라도 어느 전문가가 필요한지를 판단하고 연결 접점을 찾아주는 역할. 그런 업무가 더 많아질 거라고 설명했다. 자녀 유학 등 여러 분야에 네트워크가 있다면 활용 방안도 다양해진다. PB들도 주 52시간 근무는 칼같이 지키고 있다. 워라밸(워크&라이프 밸런스) 추세를 따르고 있지만 업무 애로사항은 많다. “PB는 오전 8시 출근, 오후 4시 퇴근이다. 오후 5시면 컴퓨터가 모두 꺼진다. 근무시간이 짧고 한정돼 있어 회의 시간을 잡기도 사실 어려운 분위기”라고 토로했다. 하지만 고객들과의 저녁 자리도 상당히 줄어 자연스럽게 워라밸이 이뤄지고 있다고. 시간 내에 효율적으로 일하는 분위기도 중요하다고 덧붙였다.

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2019년 11월호

조선업 기지개에 울산·거제 부동산 시장도 ‘온기’

울산·거제 아파트값, 바닥 치고 ‘상승’...거래량도 늘어 전문가 “경기 회복 따른 주택시장 상승, 급반등은 제한적 | 노해철 기자 sun90@newspim.com 조선업 등 기반산업 침체로 어려움을 겪었던 울산과 경남 거제 주택시장이 최근 회복세를 보이고 있다. 울산광역시 아파트값은 약 2년 7개월 만에 상승 전환하고 거래량도 증가세다. 여기에는 잇따른 대형 선박 수주와 수출 증가 등 경기 호조가 작용했다는 분석이다. 울산 아파트값 ‘꿈틀’...거제도 회복 조짐 동남권 주축으로 꼽히는 울산의 주택시장이 꿈틀거리고 있다. 한국감정원에 따르면 울산광역시의 9월 다섯째 주(30일 기준) 아파트값은 0.06% 올랐다. 지난 9월 셋째 주 보합에서 넷째 주 0.03%로 상승 전환한 후 2주 연속 오름세를 이어간 것. 이 지역 아파트값이 상승한 것은 지난 2017년 2월 넷째 주 이후 약 2년 7개월 만이다. 아파트 매매나 전월세 거래량도 늘고 있다. 올해 1~7월 울산 아파트 매매 건수는 총 4726건으로 지난해 같은 기간 3800건보다 24%(926건) 증가했다. 울산 자치구별로 보면 북구(763→1145건), 남구(1309→1558건), 동구(454→633건) 순으로 거래량이 늘었다. 전월세도 올 상반기 거래 건수가 4050건에 달했다. 지난해 같은 기간(3251건)과 비교하면 24%(799건) 증가했다. 자치구별로는 남구(998→ 1331건), 북구(699→ 962건) 순으로 전월세 거래가 많았다. 그동안 울산을 비롯한 동남권 지역은 대구를 제외하고 지역의 경기 침체 장기화와 공급물량 부담 의 영향으로 지난 2017년 하반기부터 장기간 가격 내림세를 경험했다. 특히 울산은 선박 수주 감소 등으로 노동인구가 줄어 주택 가격 하락세를 겪는 대표적인 지역이다. 한국감정원 자료를 보면 울산 중구·남구·동구 아파트값은 2017년 이후 2년 넘게 마이너스 상승률을 이어갔다. 북구는 2016년 7월부터 아파트값이 하락하기 시작했다. 그러나 최근 주택시장이 바닥을 치고 반등하는 조짐을 보이고 있다. 실제 울산 곳곳에서는 신고가를 갈아치우는 단지들도 등장했다. 울산 남구 대장주인 신정동 ‘문수로 2차 아이파크 2단지’ 전용 101㎡(17층)는 지난 9월 초 7억1000만원에 거래돼 신고가를 기록했다. 올해 2월 같은 층수 매맷값(6억5000만원)보다 6000만원 오른 것이다. 남구 옥동 ‘대공원 한신휴플러스’ 전용 84㎡(8층)도 지난 7월 5억9500만원에 손바뀜하면서 직전 최고가 5억9000만원을 넘어섰다. 울산 남구의 H부동산중개업소 대표는 “준공 10년 이내 신축 단지들을 중심으로 하락세를 멈추는 분위기”라며 “바닥을 찍던 주택 경기가 회복될 것이라는 기대감이 나오고 있다”고 말했다. 이 같은 분위기는 경남 거제 등 주변 지역까지 퍼지고 있다. 거제시 아파트값은 올해 1월과 2월, 8월과 9월을 제외한 나머지 3월부터 7월까지 상승세를 이어갔다. 월별로 보면 △3월 0.29% △4월 0.37% △5월 0.17% △6월 0.19% 등이다. 이 지역 아파트값은 지난해 19.8% 넘게 빠져 전국에서 하락 폭이 가장 컸다. 조선업 경기 회복, 부동산시장 청신호 조선업을 비롯한 제조업의 경기 부진이 완화되면서 울산과 거제 주택시장도 회복 조짐을 보이는 것으로 분석된다. 한국감정원은 지난 8월 내놓은 ‘부동산시장 분석보고서’에서 “지난해 조선업 수주량 증가 등 지역 산업의 회복 신호가 부동산시장에 긍정적 영향을 미칠 것”이라고 전망했다. 다만 최근 현대중공업의 물적 분할 이슈로 주택 수요 감소 가능성이 존재해 공급물량에 대한 세심한 주의도 필요하다는 설명이다. 산업통상자원부 자료에 따르면, 한국은 지난해 세계 선박 발주량의 44.2%를 점유하면서 선박 수주량 1위를 기록했다. 지난 8월에도 전 세계 선박 발주 100만CGT 중 우리나라가 73.5만CGT를 수주했다. 지난 5월 이후 4개월 연속 세계 1위다. 조선업 경기 회복에 따라 수출 규모도 늘고 있다. 한국무역협회 울산지역본부가 발표한 ‘상반기 수출입 동향 보고서’를 보면, 올 상반기 울산의 수출 규모는 353억달러(약 42조2541억원)로 지난해 같은 기간(331억3000만달러)보다 6.5% 증가했다. 이는 전국 17개 광역지자체 중 최대 수출증가율이다. 국제유가 하락 등에 따른 석유제품 및 석유화학제품의 수출 부진에도 불구하고 선박과 자동차가 상반기 수출 증가를 견인한 것으로 나타났다. 거제 등 경남 지역도 지난 8월 30억2600만달러(약 3조6215억원)를 수출했다. 지난해 같은 기간보다 23.9% 늘어난 규모다. 특히 선박 수출액은 10억달러(약 1조1969억원)로 지난해 같은 기간보다 275.7% 급증했다. 거제에는 대우조선해양과 삼성중공업 등 대형 조선사가 자리 잡고 있다. 올해 1월부터 8월까지 수출액은 266억3400만달러(약 31조8835억원)로 전년 동기 대비 2.7% 늘었다. 다만 전문가들은 이러한 경기 회복 분위기가 주택시장 전반으로 퍼지기에는 시간이 걸릴 것으로 전망한다. 울산 동구의 S부동산중개업소 대표는 “아직까지 매매보다는 전월세 등 임대차 거래를 중심으로 주택시장이 움직이고 있다”며 “매수 분위기는 여전히 얼어붙어 있다”고 말했다. 최근 주택시장 회복세와 관련해서는 “전월세가 소진된 뒤부터는 매매 중심으로 시장이 움직일 것이라는 기대가 작용한 것”이라며 “경기 회복에 따른 매수 심리 회복까지는 이뤄지지 않았다”고 밝혔다. 권일 부동산인포 리서치 팀장은 “당장의 큰 변화를 기대하기보다는 회복 시그널이 있다는 점에 주목할 만한 정도”라며 “울산은 워낙 오랜 시간 위축된 지역이다 보니 전반적인 주택시장 회복까지는 좀 더 시간이 필요하다”고 말했다.

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